عقد الايجار وفقاً لأحكام محكمة النقض المصرية

الطعن 740 لسنة 43 ق جلسة 1 / 6 / 1977 مكتب فني 28 ج 1 ق 233 ص 1346

جلسة أول يونيه سنة 1977
برئاسة السيد المستشار نائب رئيس المحكمة محمد أسعد محمود، وعضوية السادة المستشارين/ الدكتور عبد الرحمن عياد، ومحمد الباجورى، وصلاح نصار، وأحمد وهدان.
———–
الطعن رقم 740 لسنة 43 القضائية

(1)إيجار “إيجار الأماكن”. قانون.
امتداد عقود إيجار الأماكن تلقائيا وبحكم القانون لمدة غير محددة بعد انقضاء مدتها الأصلية.
(2)إيجار “إيجار الأماكن”. دعوى. استئناف.
دعوى الاخلاء هي دعوى بفسخ عقد الايجار. غير قابلة لتقدير قيمتها. جواز استئناف الحكم الصادر فيها. علة ذلك. لا عبرة بالاستناد إلى نص المادة 594/ 2 مدنى
(3)إيجار “إيجار الأماكن”.
تكليف المستأجر لآخر بإدارة المقهى المنشئ في المكان المؤجر مع التزامه بتسليمه إليه فور طلبه. لا يعد بذلك تنازلا عن الايجار.
(4)إيجار “إيجار الأماكن”. إثبات.
دعوى المؤجر بإخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتنازل عن الايجار. مطالبة المستأجر ومشترى الجدك بتقديم أصل التعاقد المبرم بينهما دون الاكتفاء بصورته. لا سند له.

————-
1 – المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن لا تنتهى بانقضاء المدة المتفق عليها، إنما تمتد تلقائيا بحكم القانون بعد انقضائها – دون توقف على إرادة الطرفين الصريحة أو الضمنية امتدادا تنظمه أحكام قوانين إيجار الأماكن وتضع ضوابطه وتحكم آثاره على نحو يغاير أحكام القانون المدني المتعلقة بالإيجار المنعقد لمدة غير معينة أو للإيجار الذى يتجدد بإرادة المتعاقدين الضمنية بعد انتهاء مدته الأصلية.
2 – إذ كانت الدعوى – بإخلاء المستأجر – هي دعوى بطلب فسخ عقد الإيجار يدور النزاع فيها حول امتداد العقد، وكانت المادة 37/ 8 من قانون المرافعات تقضى بأنه إذا كانت الدعوى بطلب فسخ عقد مستمر كان تقدير قيمتها باعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة في العقد فاذا كان العقد قد نفذ في جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية وإذ كان عقد الإيجار موضوع النزاع قد امتد تلقائيا إلى مدة غير محدودة طبقا لأحكام قوانين ايجار الأماكن، فمن ثم يكون المقابل النقدي لهذه المدة غير محدد وتكون الدعوى غير قابلة لتقدير قيمتها وبالتالي تعتبر زائدة عن مائتين وخمسين جنيها طبقا للمادة 41 من قانون المرافعات ويكون الحكم الصادر فيها جائزا استئنافه لا يقدح في ذلك استناد المطعون عليهما للطاعن إلى المادة، 594/ 2 من القانون المدني، إذ لا تأثير لهذه المنازعة على تقدير قيمه الدعوى.
3 – إذ كان البين من الاتفاق أن المطعون عليها الأولى – المستأجر الأصلية – ناطت بآخر تشغيل وإدارة المقهى بشروط معينة والتزم هذا الأخير بتسليمه فور طلبها، بما مفاده أنه عقد إدارة واستغلال أو مشاركة من نوع خاص، فانه لا يعد إخلالا بالشرط المانع من التنازل عن الإيجار أن يتم ذلك بموجب عقد لم يدع بصوريته.
4 – إذا كان الطاعن – المؤجر – ليس طرفا في الورقة – العقد المبرم بين المستأجرة وبين مشترى الجدك – ولا حجية لها قبله، وكان بيع المتجر يعتبر عقدا رضائيا يمكن أن يتم شفاهة وليس بعقد شكلي، ولا تلزم الكتابة لانعقاده ولا لإثباته، فيجوز ثبوته بكافة الطرق القانونية بما فيها البينة والقرائن وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه لم يحاج الطاعن بصورة العقد وإنما أسس قضاءه على أن بيع المقهى وما تضمنه من التنازل عن إيجارها – وهى واقعة أقر بها الطرفان كلاهما – متى توافرت فيها شروط المادة 594/ 2 من القانون المدني، وهو ما يملكه بموجب سلطته الموضوعية، فإن مطالبة الطاعن بالاستيثاق من مضمون التعاقد استنادا إلى أن صور الأوراق في الإثبات لا تقوم مقام الأصل – يكون على غير أساس.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 1432 لسنة 1970 أمام محكمة طنطا الابتدائية ضد المطعون عليهما بطلب الحكم بإخلائهما من العين المبينة بالصحيفة وقال شرحا لها أنه بعقد مؤرخ 1/ 3/ 1953 استأجرت منه المطعون عليها الأولى دكانا بالمنزل رقم 27 شارع بور سعيد بالمحلة الكبرى لاستعماله مقهى وإذ تنازلت عنه بتاريخ 5/ 4/ 1970 للمطعون عليها الثانية بدون إذن كتابي منه فقد أقام دعواه وأضاف في مذكرته الشارحة أن المطعون عليهما الأولى سبق أن أجرت المقهى إلى ….. بعقد مؤرخ 22/ 2/ 1970 وأن هذا الأخير أنشأ شركة بينه وبين المطعون عليها الثانية لاستغلال المقهى. أجابت المطعون عليها الثانية بأن المطعون عليها الأولى كانت قد أبرمت عقد شركة لاستغلال المقهى بينها وبين المرحوم……. زوج المطعون عليها الثانية وبعد وفاته حلت في الشركة خلفا له، ولأن المطعون عليها الأولى أصبحت طاعنة في السن وغير قادرة على العمل واحتاجت إلى رعاية ابنها المقيم بالقاهرة فقد انسحبت من الشركة. وبتاريخ 18/ 3/ 1971 حكمت المحكمة بإخلاء المطعون عليهما من العين استأنف المطعون عليهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 166 لسنة 21 ق طنطا طالبين إلغاءه والقضاء برفض الدعوى. وبتاريخ 6/ 4/ 1972 حكمت محكمة الاستئناف بإحالة الدعوى إلى التحقيق لتثبت المطعون عليها الأولى أن بالعين المؤجرة جدكا تنازلت عنه مضطرة للمطعون عليها الثانية وأن بالعين ضمانا كافيا ولم يصب الطاعن من جراء التنازل ضرر، وبعد سماع شهود الطرفين عادت وحكمت في 17/ 5/ 1973 بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أيدت فيها الرأي برفض الطعن، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فرأته جديرا بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة برأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب، ينعى الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفى بيان ذلك يقول أنه دفع أمام محكمة الاستئناف بعدم جواز الاستئناف لأن الدعوى رفعت بطلب فسخ عقد الإيجار بما يتعين معه تقدير قيمتها وفقا لحكم المادة 38/ 2 من قانون المرافعات وإذ كان العقد قد أبرم مشاهرة وكانت الأجرة مائتين وخمسين قرشا شهريا فان قيمة الدعوى أقل من النصاب النهائي للمحكمة الابتدائية لا يغير من ذلك أن العقد ممتد لمدة غير محدودة طبقا لقوانين إيجارات الأماكن لأن منازعة الخصم تستند إلى تطبيق نص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني ولأن البند الثاني من عقد الإيجار نص على امتداده بذات شروطه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف فانه يكون قد خالف القانون.
وحيث إن النعي مردود، ذلك بأنه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا تنتهى عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن بانقضاء المدة المتفق عليها، وإنما تمتد تلقائيا بحكم القانون بعد انقضائها – دون توقف على إرادة الطرفين الصريحة أو الضمنية – امتدادا تنظمه أحكام قوانين إيجار الأماكن وتضع ضوابطه وتحكم آثاره على نحو مغاير لأحكام القانون المدني المتعلقة بالإيجار المنعقد لمدة غير معينة أو الإيجار الذى يتجدد بإرادة المتعاقدين الضمنية بعد انتهاء مدته الأصلية لما كان ذلك وكانت الدعوى الحالية هي دعوى بطلب فسخ عقد الإيجار يدور النزاع فيها حول امتداد العقد، وكانت المادة 37/ 8 من قانون المرافعات تقضى بأنه إذا كانت الدعوى بطلب فسخ عقد مستمر كان تقدير قيمتها باعتبار المقابل النقدي المدة الواردة في العقد فاذا كان العقد قد نفذ في جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية وإذ كان عقد الايجار موضوع النزاع قد امتد تلقائيا إلى مدة غير محدودة طبقا لأحكام قوانين ايجار الأماكن فمن ثم يكون المقابل النقدي لهذه المدة غير محدد وتكون الدعوى غير قابلة لتقدير قيمتها وبالتالي تعتبر قيمتها زائدة على مائتين وخمسين جنيها طبقا للمادة 41 من قانون المرافعات ويكون الحكم الصادر فيها جائزا استئنافه لا يقدح في ذلك استناد المطعون عليهما في منازعتهما للطاعن إلى المادة 594/ 2 من القانون المدني إذ لا تأثير لهذه المنازعة على تقدير قيمة الدعوى. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد قضى برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف فانه لا يكون قد خالف القانون ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب وفى بيان ذلك يقول أنه قدم شهادة رسمية من دفتر إثبات التاريخ تدل على أن المطعون عليها الأولى أجرت المقهى بتاريخ 22/ 2/ 1970 إلى…… وأورد في دفاعه أن هذا العقد قد نفذ لمدة شهرين سابقين على التنازل الصادر للمطعون عليها الثانية وأن القانون أجاز بيع الجدك على سبيل الاستثناء ولم يجيز تأجيره، وإذ كانت هذه الواقعة كافية وحدها للحكم بإخلاء المطعون عليها الأولى، فان الحكم المطعون فيه إذ أغفل التعرض لها، مع أنه دفاع جوهري قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإنه يعيب الحكم بالقصور في التسبيب.
وحيث إن النعي مردود بأن الدفاع الذى تلتزم المحكمة بتحقيقه والرد عليه هو الدفاع الجوهري المنتج في الدعوى، وإذ كان البين من الاتفاق المشار إليه بسبب النعي أن المطعون عليها الأول ناطت بمن يدعى……. تشغيل وإدارة المقهى بشروط معينة والتزام هذا الأخير بتسليمه فور طلبها، بما مفاده أنه عقد إدارة واستغلال أو مشاركة من نوع خاص وكان لا يعد إخلالا بالشرط المانع من التنازل عن الإيجار أن يتم ذلك بموجب عقد لم يدع بصوريته فلا على المحكمة إن هي التفتت عن هذا الدفاع ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفى بيان ذلك يقول أن المطعون عليها الثانية قررت أمام محكمة الاستئناف أن المطعون عليها الأولى تنازلت لها عن العين المؤجرة في 1/ 4/ 1971 وقدمت صورة التنازل فأنكر الطعن الاحتجاج عليه بالصورة وطلب تقديم الأصل إلا أن الحكم المطعون فيه رد على ذلك بأنه لا يجوز للطاعن أن يجحد واقعة التنازل بعدم تقديم أصله اكتفاء بتقديم الصورة طالما أسس دعواه على هذه الواقعة وفى هذا القول مخالفة للقانون لأن صور الأوراق في مجال الإثبات لا تقوم مقام الأصل فضلا عن أن الطاعن يبغى بتقديم الأصل الاستيثاق من مضمونه، إذ قد يكون متضمنا التنازل عن العين خالية أو تأجيرها من الباطن مما يخرج عن مجال تطبيق المادة 594/ 2 من القانون المدني.
وحيث إن النعي مردود ذلك أنه بالرجوع إلى مذكرة الطاعن أمام محكمة الاستئناف يبين أنه أورد فيها قوله “… ذهبت المستأنفتان – المطعون عليهما – إلى أن هناك تنازلا مؤرخ 5/ 4/ 1970 صادر من الأولى إلى الثانية وأن هذا التنازل توافرت له شرائطه وركزت المستأنفتان كل دفاعهما على هذا التنازل ولما كانت الدعوى أصلا خالية من التنازل المزعوم الذى لم يقدم أصله للمحكمة فإن لعدالة المحكمة أن تتأكد من عدم صحة هذا التنازل وعدم جديته على كل تقدير…، وإذ كانت هذه العبارات لا تعنى طلب الزام الخصم بتقديم الورقة المشار اليها فإن المحكمة لا تكون ملزمه بالرد على أمر لم يطلب إليها صراحة على الوجه المبين بالقانون أما عن قول الطاعن أن صور الأوراق في الإثبات لا تقوم مقام الأصل فمردود بأنه لما كان الطاعن ليس طرفا في الورقة المشار إليها ولا حجية لها قبله، وكان بيع المتجر يعتبر عقد رضائيا يمكن أن يتم شفاهة وليس بعقد شكلي، ولا تلزم الكتابة لا لانعقاده ولا لإثباته فيجوز ثبوته بكافة الطرق القانونية بما فيها البينة والقرائن وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه لم يحاج الطاعن بصورة العقد وإنما أسس قضاءه على أن بيع المقهى وما تضمنه من التنازل عن إيجارها وفى واقعة أقر بها الطرفان كلاهما قد توافرت فيها شروط المادة 594/ 2 من القانون المدني وهو ما يملكه بموجب سلطته الموضوعية، فإن مطالبة الطاعن الإستيثاق من مضمون التعاقد تعد نافلة، ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق وفى بيان يقول أنه نسب في مدوناته إلى المطعون عليها الأولى تمسكها أمام محكمة أول درجة بأنها لم تؤجر من الباطن وإنما تنازلت عن الجدك للمطعون عليها الثانية، في حين أن الثابت من اسباب حكم محكمة أول درجة أن المطعون عليها الأولى لم تحضر أمامها ولم تدفع الدعوى بدفع أو دفاع ما.
وحيث إن النعي غير منتج، ذلك أن المطعون عليهما الأولى والثانية ابدتا في صحيفة استئنافهما وفى مذكرتهما أمام محكمة الاستئناف أن التنازل المؤرخ 5/ 4/ 1970 قد توافر به شروط تطبيق المادة 594/ 2 من القانون المدني، ومن ثم فلا جدوى من النعي على الحكم أنه نسب إلى المطعون عليها الأولى على خلاف الواقع تمسكها بالدفاع المشار إليه أمام محكمة أول درجة.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الخامس على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون من وجهين (الأول) أن المطعون عليها الثانية قدمت المحكمة أول درجة محررا مؤرخ 1/ 6/ 1969 معنون بأنه عقد شركة بينهما وبين…… مورث المطعون عليها الثانية وهذا المحرر ليس شركة وإنما هو تأجير للجدك كاف وحد للحكم بالإخلاء لأن المادة 594/ 2 من القانون المدني إنما تنطبق على بيع الجدك فقط دون إيجاره (الثاني) أن شهود المطعون عليهما قرروا أن التنازل الصادر من الأولى إلى الثانية كان بنية التبرع رعاية لأولاد المطعون عليها الثانية القصر، في حين أن المادة 594/ 2 من القانون المدني لا تنطبق على عقد الهبة وإنما تنطبق على البيع وحده.
وحيث إن النعي في وجهه الأول غير مقبول لتعلقه يخالطه واقع لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع، ومن ثم فلا يجوز التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض. والنعي في وجهه الثاني مردود بأن الثابت من الاطلاع على الأوراق انه وإن كان الشاهد الأول من شهود المطعون عليها قد قرر في سياق أقواله أن المطعون عليها الأولى تنازلت عن المقهى للمطعون عليها الثانية رعاية لأولادها القصر، فقد قرر الشاهدان الثاني والثالث أن التنازل كان بمقابل قدره خمسون جنيها، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد اطمأن إلى أقوال شهود المطعون عليهما ورجحها واستخلص منها استخلاصا سائغا النتيجة التي انتهى من أن التصرف الصادر من المطعون عليها الأولى إلى المطعون عليها الثانية هو بيع جدك توافرت فيه شروط المادة 594/ 2 من القانون المدني وكان تقدير الدليل واستنباطه هو من اطلاقات محكمة الموضوع فإن النعي بهذا الوجه لا يعدو أن يكون جدلا موضوعيا مما لا يحوز التحدي به أمام محكمة النقض.

ولما تقدم يتعين رفض الطعن .

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .