دعوى صحة التعاقد في ضوء أحكام وقرارات محكمة النقض

الطعن 3106 لسنة 58 ق جلسة 15 / 4 / 1993 مكتب فني 44 ج 2 ق 163 ص 136 جلسة 15 من إبريل سنة 1993

برئاسة السيد المستشار/ عبد الحميد الشافعي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بكر غالي، محمد محمد محمود نائبي رئيس المحكمة، عبد الملك نصار وعلي شلتوت.
————–
(163)
الطعن رقم 3106 لسنة 58 القضائية

(1)نقض “الخصوم في الطعن”.
الاختصام في الطعن بالنقض. شرطه.
(2)بيع “دعوى صحة التعاقد”. دعوى “الدفاع في الدعوى” “دعوى صحة التعاقد”. محكمة الموضوع.
دعوى صحة ونفاذ التعاقد. اتساعها لبحث الدفاع المبدى من أحد الخصوم فيها بأنه هو المالك للعقار المبيع وأن البائع لا يملك التصرف فيه. مؤداه. التزام المحكمة المطروح عليها الدعوى بالفصل في الملكية. علة ذلك.
(3)بيع “تزاحم المشترين”. محكمة الموضوع. محكمة النقض “سلطة محكمة النقض”. ملكية.
المفاضلة عند تزاحم المشترين من متصرف واحد بشأن عقار واحد توصلاً لمعرفة المالك الحقيقي. من مسائل القانون. فصل محكمة الموضوع فيها. خضوعه لرقابة محكمة النقض.
(4، 5 ) تسجيل “تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد”. شهر عقاري. بيع. دعوى “صحة التعاقد”.
(4)تسجيل المدعي صحيفة دعوى صحة التعاقد في تاريخ سابق على شهر عقد بيع صادر من نفس البائع لمشتر آخر. صحة القضاء للمدعي بصحة ونفاذ عقده. قيامه بشهر الحكم الصادر له يترتب عليه انسحاب أثر الشهر لتاريخ تسجيل صحيفة الدعوى. المادتان 15، 17 ق 114 لسنة 1964.
(5)التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل صحيفة الدعوى. أثره. جعل حق المشتري المحكوم له به حجة على من ترتبت له حقوق عينيه على ذات العقار المبيع. تحقق ذات الأثر بشهر الحكم كله. علة ذلك.

————-
1 – المقرر في قضاء هذه المحكمة أن شرط قبول الخصومة أمام القضاء قيام نزاع بين أطرافها على الحق موضوع التقاضي حتى تعود على المدعي منفعة من اختصام المدعى عليه للحكم عليه بطلباته مما وصفته المادة الثالثة من قانون المرافعات بأنه المصلحة التي يقرها القانون، وكان الطعن بالنقض لا يخرج عن هذا الأصل، فلا يكفي لقبوله مجرد أن يكون المطعون ضده طرفاً في الخصومة أمام المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه بل يجب أيضاًً أن يكون قد نازع خصمه أمامها في طلباته أو نازعه خصمه في طلباته هو.
2 – المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا تدخل خصم في دعوى صحة ونفاذ التعاقد ودفعها بأنه هو المالك للأرض المبيعة وأن البائع لا يملك التصرف فيما باعه تعين على المحكمة المنظورة أمامها الدعوى الفصل في ذلك إذ هو بحث يدخل في صميم الدعوى، لأن الحكم بما هو مطلوب فيها من صحة ونفاذ البيع يتوقف على التحقق من عدم سلامة هذا الدفاع.
3 – محكمة الموضوع إذ تفصل في المفاضلة بين المشترين من متصرف واحد بشأن عقار واحد توصلاً إلى معرفة من منهم المالك الحقيقي للأرض المتنازع عليها إنما تفصل في مسألة قانونية وإذن فعملها في هذا خاضع لرقابة محكمة النقض.
4 – القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري إذ بين في المادة الخامسة عشرة منه الدعاوى التي يجب تسجيلها ومن بينها دعاوى صحة التعاقد على الحقوق العينية العقارية ونص بالمادة السابعة عشرة على أنه “يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على ما ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعوى أو التأشير بها” فقد أفاد بذلك – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تسجيل صحيفة الدعوى التي يرفعها المشتري على البائع بصحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار من شأنه أن يجعل حق هذا المشتري الذي يقرره الحكم المؤشر به في هامش تسجيل الصحيفة حجة من تاريخ هذا التسجيل على من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار فلا يحول تسجيل المتصرف إليه لعقده بعد ذلك دون الحكم للمشتري الذي سجل صحيفة دعواه في تاريخ سابق حتى إذا صدر الحكم وأشر به وفق القانون يكون حقه حجة على المتصرف إليه.
5 – إذ كان التأشير بالحكم الذي يصدر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة يتحقق به الأثر القانوني سالف الذكر فإنه من باب أولى يتحقق بشهر الحكم كله إذ أن هذا الشهر يتضمن كل بيانات التسجيل الهامة ويزيد عليه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن الثاني أقام الدعوى رقم 2223 سنة 1981 مدني جنوب القاهرة الابتدائية على المطعون ضده الثاني بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 26/ 2/ 1981، وقال بياناً لذلك إنه بموجب ذلك العقد اشترى من المطعون ضده الثاني حصة مقدارها 7 ط من 24 ط مشاعاً في كامل أرض وبناء العقارين المبينين. بالصحيفة لقاء ثمن مقداره 35000 جنيه وأنه سجل صحيفة الدعوى بتاريخ 1/ 6/ 1981، وقد آلت الملكية للبائع بموجب عقد مؤرخ 23/ 9/ 1977 وفيه باع….، ….. للبائع له حصة مقدارها 14 ط مشاعاً في كامل أرض وبناء العقارين محل التداعي وهذه الحصة تمثل ما يرثاه شرعاً عن والدهما، وقد حكم بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 302 سنة 1981 مدني جنوب القاهرة الابتدائية وسجل صحيفتها في 4/ 2/ 1981 ثم سجل الحكم الصادر فيها برقم 609 بتاريخ 1/ 3/ 1981 فأقام الدعوى، تدخل المطعون ضده الرابع وطلب رفضها على سند من أنه يمتلك حصة مقدارها 14 ط في كامل أرض وبناء العقارين وهي الحصة محل النزاع آلت إليه بطريق الشراء من الملاك الأصليين بموجب عقد البيع المسجل برقم 564 في 24/ 2/ 1981 شهر عقاري جنوب القاهرة، كما تدخل الطاعن الأول منضماً للطاعن الثاني في طلباته وذلك على سند من أنه اشترى منه حصة مقدارها 3.5 ط في كامل أرض وبناء العقارين بموجب عقد البيع المؤرخ 27/ 2/ 1981 أقام عنه دعوى بصحته ونفاذه، تدخل المطعون ضده الخامس عن نفسه وبصفته وكيلاً عن المطعون ضده السادس منضماً للمطعون ضده الثاني في طلب رفض الدعوى على سند من أنهما مالكين للحصة محل النزاع بموجب عقد بيع مسجل برقم 357 في 6/ 2/ 1982 شهر عقاري جنوب القاهرة صادر لهما من المطعون ضده الثاني، كما أقام الطاعن الأول الدعوى رقم 1393 سنة 1982 مدني جنوب القاهرة الابتدائية على الطاعن الثاني والمطعون ضدهما الثاني والثالث بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 26/ 2/ 1981 المتضمن بيع المطعون ضده الثاني للطاعن الثاني الحصة البالغ قدرها 7 ط شيوعاً في كامل أرض وبناء العقارين محل النزاع وبصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 27/ 2/ 1981 المتضمن بيع الطاعن الثاني له حصة مقدارها 3.5 ط شيوعاً في كامل أرض وبناء هذين العقارين لقاء ثمن مقداره 17500 جنيه وقد سجل صحيفة الدعوى في 4/ 5/ 1981 شهر عقاري جنوب القاهرة، ضمت المحكمة الدعوى الثانية للأولى، وبتاريخ 25/ 1/ 1986 قضت برفضهما، استأنف الطاعن الأول هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 2782 سنة 103 ق، كما استأنفه الطاعن الثاني لدى ذات المحكمة بالاستئناف رقم 2864 سنة 103 ق، ضمت المحكمة الاستئناف الثاني للأول وبتاريخ 11/ 5/ 1988 حكمت المحكمة بالتأييد، طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، دفع المطعون ضده الثالث بعدم قبول الطعن بالنسبة له وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بقبول الدفع ورفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إنه بالنسبة للدفع المبدى من المطعون ضده الثالث – وزير العدل – بعدم قبول الطعن بالنسبة له، فهو في محله ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن شرط قبول الخصومة أمام القضاء قيام نزاع بين أطرافها على الحق موضوع التقاضي حتى تعود على المدعي منفعة من اختصام المدعى عليه للحكم عليه بطلباته مما وصفته المادة الثالثة من قانون المرافعات بأنه المصلحة التي يقرها القانون، وكان الطعن بالنقض لا يخرج عن هذا الأصل، فلا يكفي لقبوله مجرد أن يكون المطعون ضده طرفاً في الخصومة أمام المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه بل يجب أيضاًً أن يكون قد نازع خصمه أمامها في طلباته أو نازعه خصمه في طلباته هو، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده الثالث اختصم أمام محكمة الموضوع دون أن توجه إليه أو منه ثمة طلبات، وقد وقف من الخصومة موقفاً سلبياً ولم يحكم له أو عليه بشيء، وقد أسس الطاعنان طعنهما على أسباب لا تتعلق به، ومن ثم فإن اختصامه في الطعن بالنقض يكون غير مقبول.
وحيث إن الطعن فيما عدا ما تقدم قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولان، إنهما تمسكاً في دفاعهما أمام محكمة الموضوع أن الطاعن الثاني سجل صحيفة دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 26/ 2/ 1981 بتاريخ 1/ 6/ 1981 وهو تاريخ سابق على تسجيل عقد شراء المطعون ضدهما الخامس والسادس فلا يحتج ضده بأي تصرفات لاحقة ترد على المبيع حتى إذا ما سجل الحكم انسحب هذا التسجيل إلى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى وتكون له الأفضلية دون المتدخلين وبالتالي تكون الأفضلية للطاعن الأول الذي اشترى منه حصة بموجب عقد البيع المؤرخ 27/ 2/ 1981 وسجل صحيفة دعواه في 4/ 5/ 1981 وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بتأييد حكم محكمة الدرجة الأولى الذي رفض دعوييهما على سند من أن المطعون ضدهما الخامس والسادس سجلا عقد شرائهما برقم 357 في 6/ 2/ 1982 فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا تدخل خصم في دعوى صحة ونفاذ التعاقد ودفعها بأنه هو المالك للأرض المبيعة وأن البائع لا يملك التصرف فيما باعه تعين على المحكمة المنظورة أمامها الدعوى الفصل في ذلك إذ هو بحث يدخل في صميم الدعوى، لأن الحكم بما هو مطلوب فيها من صحة ونفاذ البيع يتوقف على التحقق من عدم سلامة هذا الدفاع، وأن محكمة الموضوع إذ تفصل في المفاضلة بين المشترين من متصرف واحد بشأن عقار واحد توصلاً إلى معرفة من منهم المالك الحقيقي للأرض المتنازع عليها إنما تفصل في مسألة قانونية وإذن فعملها في هذا خاضع لرقابة محكمة النقض، وأن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري إذ بين في المادة الخامسة عشرة منه الدعاوى التي يجب تسجيلها ومن بينها دعاوى صحة التعاقد على الحقوق العينية العقارية، ونص بالمادة السابعة عشرة على أنه “يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على ما ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعوى أو التأشير بها” فقد أفاد بذلك – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تسجيل صحيفة الدعوى التي يرفعها المشتري على البائع بصحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار من شأنه أن يجعل حق هذا المشتري الذي يقرره الحكم المؤشر به في هامش تسجيل الصحيفة حجة من تاريخ هذا التسجيل على من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار، فلا يحول تسجيل المتصرف إليه لعقده بعد ذلك دون الحكم للمشتري الذي سجل صحيفة دعواه في تاريخ سابق حتى إذا صدر الحكم وأشر به وفق القانون يكون حقه حجة على المتصرف إليه، وإذا كان التأشير بالحكم الذي يصدر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة يتحقق به الأثر القانوني سالف الذكر فإنه من باب أولى يتحقق بشهر الحكم كله إذ أن هذا الشهر يتضمن كل بيانات التسجيل الهامة ويزيد عليه، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثاني اشترى من الملاك الأصليين حصة مقدارها 14 ط من 24 ط مشاعاً في كامل أرض وبناء العقارين محل التداعي، بموجب عقد بيع مؤرخ 23/ 9/ 1977 قضى بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 302 سنة 1981 مدني جنوب القاهرة الابتدائية وقد سجل المشتري صحيفة الدعوى برقم 364 بتاريخ 4/ 2/ 1981، ثم سجل الحكم الصادر برقم 609 بتاريخ 1/ 3/ 1981 فإن الملكية تكون قد انتقلت إليه ويكون هذا التصرف حجة على المطعون ضده الرابع – الذي اشترى ذات الحصة من الملاك الأصليين وسجل عقد شرائه برقم 564 في 24/ 2/ 1981 وهو تاريخ لاحق لتسجيل المشتري الأول لصحيفة دعواه، لما كان ذلك وكان الطاعن الثاني قد اشترى من المطعون ضده الثاني – الذي انتقلت إليه الملكية على النحو السالف بيانه – حصة مقدارها 7 ط شيوعاً في كامل أرض وبناء العقارين محل التداعي بموجب عقد بيع مؤرخ 26/ 2/ 1981 وسجل صحيفة الدعوى في 1/ 6/ 1981، ثم باع المشتري المذكور حصة مقدارها 3.5 ط شيوعاً في كامل أرض وبناء العقارين إلى الطاعن الأول بموجب عقد البيع المؤرخ 27/ 2/ 1981 وسجل المشتري الأخير صحيفة الدعوى في 4/ 5/ 1981 فإن الطاعنين لا يحاجان بأية تصرفات ترد على هذه الحصة اعتباراً من تاريخ تسجيلهما لصحيفة دعواهما، وإذ كان الثابت أن المطعون ضدهما الخامس والسادس قد اشتريا الحصة محل التداعي من المطعون ضده الثاني – البائع للطاعنين – وسجلا عقد شرائهما برقم 357 بتاريخ 6/ 2/ 1982 في تاريخ لاحق لتسجيل دعوى الطاعنين فإن هذا لا يحول دون الحكم للطاعنين بصحة ونفاذ عقديهما حتى إذا ما سجلا الحكم الصادر فيهما أو أشرا به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى يكون حقهما حجة على من ترتبت له حقوق عينية على العقار في تاريخ لاحق لتسجيل صحيفة الدعوى، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد حكم محكمة أول درجة الذي قضى برفض دعوى الطاعنين على سند من أن ملكية المبيع قد انتقلت إلى المطعون ضدهما الخامس والسادس ويستحيل نقل الملكية إليهما فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم وكان عقدي البيع المؤرخين 26/ 2/ 1981، 27/ 2/ 1981 قد استوفيا أركانهما القانونية وشرائط صحتهما ومن ثم يتعين إجابة المستأنفين إلى طلب الحكم بصحتهما ونفاذهما.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .