القيمة الايجارية الواجب بيانها في التكليف بالوفاء – اجتهادات محكمة النقض .

الطعن 824 لسنة 61 ق جلسة 19 /3/ 1995 مكتب فني 46 ج 1 ق 98 ص 491

برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ فاروق يوسف سليمان، خلف فتح الباب، حسام الدين الحناوي ومحمد شهاوي عبد ربه نواب رئيس المحكمة.
————
– 1 إيجار ” تشريعات ايجار الاماكن . الاجرة الواجب بيانها في التكليف”.
الأجرة المستحقة . ماهيتها . المادتان 18 ق لسنة 136 لسنة 1981 و 27 ق 49 لسنة 1977 .
مفاد نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 أن معنى الأجرة المستحقة وفق هذه المادة. وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – لا تقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة طبقا لقوانين إيجار الأماكن وإنما يقصد بها أيضا ما جعله القانون في حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملا بالقاعدة المقررة بالمادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تقضي بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر في موعد معين.
– 2 إيجار ” تشريعات ايجار الاماكن . الاجرة الواجب بيانها في التكليف”.
الأجرة المستحقة على المستأجر . شمولها الضرائب والرسوم التي لم يرد عليها الإعفاء . تخلف المستأجر عن سداد رسم النظافة . خضوعه لذات أحكام التأخر في الأجرة
مؤدى نص المادة 10 من القانون رقم 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 أن الأجرة تشمل الضرائب والرسوم التي لم يرد عليها الإعفاء بالقانون رقم 169 لسنة 1961 ومن بينها رسم النظافة وأنه يترتب على عدم الوفاء بها النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة.
– 3 إيجار ” تشريعات ايجار الاماكن : ملحقات الأجرة ، الضرائب الأصلية والإضافية . رسم النظافة”.
رسم النظافة . جوازي لسلطة المجالس المحلية . لا يدخل ضمن عناصر تحديد الأجرة . وإنما هو في حكمها ومن توابعها خضوعه لذات أحكام التأخر في الأجرة .
النص في المادتين 8، 10 من القانون رقم 38 لسنة 1967 – يدل – على أن المشرع قد أجاز للمجالس المحلية في المدن وفي القرى التي يحددها المحافظ بقرار يصدره أن تفرض على شاغلي العقارات المبينة ملاكا كانوا أو مستأجرين رسما يخصص لشئون النظافة العامة لا يتجاوز مقداره نسبة 2 % من القيمة الإيجارية المتعاقد عليها أو تلك المحددة بقوانين إيجار الأماكن وذلك بعد تعيين مقدارها طبقا لقواعد تحديد الأجرة المنصوص عليها في هذه القوانين بما في ذلك تلك القواعد الواردة في نص المادة 10 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ولا يسوغ القول بأن هذا الرسم يعد داخلا ضمن عناصر الأجرة عند تحديدها بواسطة اللجان المختصة تطبيقا لهذه المادة باعتباره من الضرائب العقارية الإضافية مما يسقط التزام المستأجر بأدائه مع الأجرة إلى المؤجر في المواعيد المحددة ذلك بأن رسم النظافة بحسب طبيعته جوازي موكول في تقريره وتعيين مقداره في حدود نسبه 2 % من القيمة الإيجارية إلى مطلق سلطة المجالس المحلية إن شاءت فرضته وعينت مقداره زيادة ونقصا في حدود هذه النسبة وإن شاءت لا تفرضه أصلا، كما يختلف نطاق سريان هذا الرسم بالنسبة للقرى وفقا لما يراه المحافظ المختص في هذا الصدد وهو بذلك لا يكون معلوما سلفا عند تحديد الأجرة القانونية للأماكن الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن ولا يؤخذ في الاعتبار وقت تحديد أجرة تلك الأماكن بواسطة اللجان المختصة المشار إليها باعتباره من الضرائب الإضافية مدلولا وحكما فهذه الضرائب لا تفرض إلا بمقتضى قانون يحددها ويعين مقدارها بنسبة ثابتة لا تتبدل أو تتغير زيادة أو نقصا أو إلغاء إلا بقانون مثله دون تداخل أو خيار لأي جهة أيا كانت مما يوفر لها هذا الثبات أو الاستقرار وهذا ما حدا بالمشرع لقانون إيجار الأماكن إلى اتخاذها عنصرا من عناصر تقدير الأجرة، بينما رسم النظافة لا يعد كذلك فهو يفرض بأداة أدنى في مدارج التشريع من الجهة التي أجاز لها المشرع ذلك كما أنه لا يعتبره بنص صريح أحد عناصر تحديد الأجرة – كشأن الضرائب العقارية الأصلية والإضافية – وإنما جعله في حكمها ومن توابعها فألزم المستأجر بأدائه للمؤجر في مواقيتها ليقوم الأخير بدوره بتوريده إلى الجهة القائمة على شئون النظافة العامة للإنفاق منه عليها وأجرى على هذا الرسم حكم عدم الوفاء بالأجرة.
– 4 إيجار ” تشريعات ايجار الاماكن . الاجرة الواجب بيانها في التكليف”. حكم “عيوب التدليل :التناقض .مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه”.
قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم محكمة أول درجة وبرفض الدعوى بمقولة أن رسم النظافة من فبيل الضرائب الإضافية التي تدخل ضمن القيمة الإيجارية المقررة للمكانين المؤجرين خطأ في تطبيق القانون .
إذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر بما خلص إليه من أن رسم النظافة من قبيل الضرائب الإضافية التي تدخل ضمن القيمة الإيجارية المقررة للمكانين المؤجرين ورتب على ذلك قضاءه بإلغاء حكم محكمة أول درجة وبرفض الدعوى بقولة “…… لما كان الثابت من قرار لجنة تقدير الإيجارات أن القيمة الإيجارية للمكانين المؤجرين مبلغ 015 ,6 جنيه شهريا باشتماله للضرائب الأصلية والإضافية وكان رسم النظافة من قبيل الضرائب الإضافية – وإذ كان الثابت أن المستأجر أوفى بإرادته المنفردة عن طريق العرض والإيداع الحاصلين في 1985/2/14 بأجرة المدة من 1985/3/1 حتى نهاية فبراير سنة 1986 وكان الثابت أنه سدد بموجب محضر التحصيل المؤرخ 1984/11/15 ونفاذا لأمر الحجز التحفظي رقم 98 لسنة 1984 روض الفرج مبلغ 135 ,91 جنيه منها مبلغ 135 ,54 جنيه قيمة الأجرة المتأخرة عن المدة من 1984/3/1 حتى آخر نوفمبر 1984 والباقي وقدره 800 ,37 رسم نظافة عن المدة من 1979/9/1 حتى أخر نوفمبر سنة 1984 رغم عدم استحقاق المؤجر لهذا المبلغ الأخير لاشتمال القيمة الإيجارية على الضرائب الأصلية والإضافية فإن المستأجر يكون قد سدد هذا المبلغ بالزيادة فيحتسب منه إيجار المكانين المؤجرين عن شهر ديسمبر سنة 1984 وشهري يناير وفبراير سنة 1985 وقدره 045 ,18 جنيه ومن ثم فإن الأجرة عن المدة من ديسمبر سنة 1984 حتى نهاية فبراير سنة 1986 تكون قد سددت مقدما في 1984/11/15 عن أشهر ديسمبر 1984 ويناير وفبراير سنة 1985 وفي 1985/2/14 عن الأشهر من 1985/3/1 حتى نهاية فبراير سنة 1986 ولا بضحى هناك تأخير في الوفاء بالأجرة عن المدة المذكورة ولا يكون مع الحكم المستعجل رقم 3097 لسنة 1983 القاهرة حاله تكرار التأخر في الوفاء بالأجرة… “فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”.
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 759 لسنة 1986 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقدي الإيجار المؤرخين 1/12/1977 و 1/1/1979 وإخلائه من الدكان والحجرة المبينين بالصحيفة وتسليمهما له خاليين, وقال بيانا لها إنه بموجب العقد الأول استأجر منه ذلك الدكان بأجرة شهرية 2.069 وبموجب العقد الثاني استأجر منه تلك الحجرة لاستعمالها مخزنا لتجارته بأجرة شهريه 3.946 وقد تأخر في سداد أجرة شهر يوليو سنة 1983 ورسم النظافة والبلدية فأقام عليه الدعوى رقم 3097 سنة 1983 مدني مستعجل القاهرة وقضى فيها بطرده بتاريخ 30/11/1983 وتوقى تنفيذ هذا الحكم بالوفاء بالأجرة وقت إجرائه الإشكال في التنفيذ رقم 3132 سنة 1983 مدني مستعجل القاهرة الذي قضى فيه بوقف تنفيذ الحكم بطرده وتأيد الحكم في الاستئناف رقم 623 سنة 1984 مستأنف مستعجل القاهرة ثم تكرر منه التأخر في سداد الأجرة عن الفترة من ديسمبر سنة 1984 حتى آخر يناير سنة 1986 فأقام الدعوى بطلباته سالفة البيان ـ ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى قدم تقريرا فحكمت بطلبات الطاعن ـ استأنف المطعون ضده هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 10534 لسنة 106 قضائية وبتاريخ 12 من ديسمبر سنة 1990 حكمت بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى ـ طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه, وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره, وفيها التزمت النيابة رأيها.
————–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول إنه أقام قضاءه برفض الدعوى على أن رسم النظافة المطالب به عن المدة من ديسمبر سنة 1984 حتى فبراير سنة 1985 لا يلتزم به المطعون ضده لأنه يعد من قبيل الضرائب الإضافية المعتبرة من عناصر الأجرة القانونية التي تحددها لجان تقدير الإيجارات طبقا لقوانين إيجار الأماكن, في حين أن هذا الرسم لا يعد كذلك إذ هو يختلف عن الضرائب العقارية الإضافية التي صدرت بشأنها قوانين سابقة وتقرر إضافتها مع الضرائب العقارية الأصلية إلى القيمة الإيجارية التي تحددها تلك اللجان خلافا لما ذهب إليه الحكم المطعون فيه مما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي في محله, ذلك بأنه لما كانت المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد نصت على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية…. (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك…. فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال…. “وكان معنى الأجرة المستحقة وفق هذه المادة ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة طبقا لقوانين إيجار الأماكن وإنما يقصد بها أيضا ما جعله القانون في حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملا بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تقضي بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر في موعد معين, وكان الثابت أن المبنى المؤجر محل النزاع قد خضع في تقدير أجرته لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين, الذي نص في المادة 10 منه ـ المقابلة للمادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن تقدر أجرة المبنى على الأسس الآتية: -أ – صافي عائد استثمار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمباني. ب – مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاح والصيانة والإدارة بواقع 3% من قيمة المباني. ومع مراعاة الإعفاءات المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبينة وخفض الإيجار بمقدار الإعفاء, يضاف إلى الأجرة المحددة وفقا لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة. “ومؤدى هذا النص أن الأجرة تشمل الضرائب والرسوم التي لم يرد عليها الإعفاء بالقانون رقم 169 لسنة 1961 ومن بينها رسم النظافة وأنه يترتب على عدم الوفاء بها النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة. وإذ كان النص في المادة 8 من القانون رقم 38 لسنة 1967 في شأن النظافة العامة على أنه “يجوز للمجالس المحلية فرض رسم إجباري يؤديه شاغلو العقارات المبينة بما لا يجاوز 2% من القيمة الإيجارية, وتخصص حصيلة هذا الرسم لشئون النظافة العامة”. وفي المادة 10 منه على أن تسري أحكام هذا القانون في المدن كما تسري في القرى التي يصدر بتحديدها قرار من المحافظ المختص…..” يدل على أن المشرع قد أجاز للمجالس المحلية في المدن وفي القرى التي يحددها المحافظ بقرار يصدره أن تفرض على شاغلي العقارات المبنية ملاكا كانوا أو مستأجرين رسما يخصص لشئون النظافة العامة لا يتجاوز مقداره نسبة 2% من القيمة الإيجارية المتعاقد عليها أو تلك المحددة بقوانين إيجار الأماكن وذلك بعد تعيين مقدارها طبقا لقواعد تحديد الأجرة المنصوص عليها في هذه القوانين بما في ذلك تلك القواعد الواردة في نص المادة 10 من القانون رقم 52 لسنة 1969 سالفة البيان ولا يسوغ القول بأن هذا الرسم يعد داخلا ضمن عناصر الأجرة عند تحديدها بواسطة اللجان المختصة تطبيقا لهذه المادة باعتباره من الضرائب العقارية الإضافية مما يسقط التزام المستأجر بأدائه مع الأجرة إلى المؤجر في المواعيد المحددة ذلك بأن رسم النظافة بحسب طبيعته جوازي موكول في تقريره وتعيين مقداره في حدود نسبة 2% من القيمة الإيجارية إلى مطلق سلطة المجالس المحلية إن شاءت فرضته وعينت مقداره زيادة ونقصا في حدود هذه النسبة وإن شاءت لا تفرضه أصلا, كما يختلف نطاق سريان هذا الرسم بالنسبة للقرى وفقا لما يراه المحافظ المختص في هذا الصدد, وهو بذلك لا يكون معلوما سلفا عند تحديد الأجرة القانونية للأماكن الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن ولا يؤخذ في الاعتبار ـ وقت تحديد أجرة تلك الأماكن بواسطة اللجان المختصة المشار إليها باعتباره من الضرائب الإضافية مدلولا وحكما فهذه الضرائب لا تفرض إلا بمقتضى قانون يحددها ويعين مقدارها بنسبة ثابتة لا تتبدل أو تتغير زيادة أو نقصا أو إلغاء إلا بقانون مثله دون تداخل أو خيار لأي جهة أيا كانت مما يوفر لها هذا الثبات أو الاستقرار وهذا ما حدا بالمشرع لقانون إيجار الأماكن سالفي الذكر إلى اتخاذها عنصرا من عناصر تقدير الأجرة, بينما رسم النظافة لا يعد كذلك فهو يفرض بأداة أدنى في مدارج التشريع من الجهة التي أجاز لها المشرع ذلك كما أنه لا يعتبره بنص صريح أحد عناصر تحديد الأجرة ـ كشأن الضرائب العقارية الأصلية والإضافية ـ وإنما جعله في حكمها ومن توابعها فألزم المستأجر بأدائه للمؤجر في مواقيتها ليقوم الأخير بدوره بتوريده إلى الجهة القائمة على شئون النظافة العامة للإنفاق منه عليها وأجرى على هذا الرسم حكم عدم الوفاء بالأجرة. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر بما خلص إليه من أن رسم النظافة من قبيل الضرائب الإضافية التي تدخل ضمن القيمة الإيجارية المقدرة للمكانين المؤجرين ورتب على ذلك قضاءه بإلغاء حكم محكمة أول درجة وبرفض الدعوى بقوله “….لما كان الثابت من قرار لجنة تقدير الإيجارات أن القيمة الإيجارية للمكانين المؤجرين مبلغ 6.015 شهريا شاملة الضرائب الأصلية والإضافية وكان رسم النظافة من قبيل الضرائب الإضافية وإذ كان الثابت أن المستأجر أوفى بإرادته المنفردة عن طريق العرض والإيداع الحاصلين في 14/2/1985 بأجرة المدة من 1/3/1985 في نهاية فبراير سنة 1986 وكان الثابت أنه سدد بموجب محضر التحصيل المؤرخ 15/11/1984 نفاذا لأمر الحجز التحفظي رقم 98/1984 روض الفرج مبلغ 91.135 منها مبلغ 54.135 قيمة الأجرة المتأخرة عن المدة من 1/3/1984 حتى آخر نوفمبر 1984 والباقي وقدره 37.800 رسم نظافة عن المدة من 1/9/1979 حتى آخر نوفمبر سنة 1984رغم عدم استحقاق المؤجر لهذا المبلغ الأخير لاشتمال القيمة الإيجارية على الضرائب الأصلية والإضافية فإن المستأجر يكون قد سدد هذا المبلغ بالزيادة فيحتسب منه إيجار المكانين المؤجرين عن شهر ديسمبر سنة 1984 وشهري يناير وفبراير سنة 1985 وقدره 18.045 ومن ثم فإن الأجرة عن المدة من ديسمبر سنة 1984 حتى نهاية فبراير سنة 1986 تكون سددت مقدما في 15/11/1984 عن أشهر ديسمبر 1984 ويناير وفبراير سنة 1985 وفي 14/2/1985 عن الأشهر من 1/3/1985 حتى نهاية فبراير سنة 1986 ولا يضحى هناك تأخير في الوفاء بالأجرة عن المدة المذكورة ولا يكون مع الحكم المستعجل رقم 3097 لسنة 1983 القاهرة حالة تكرار التأخر في الوفاء بالأجرة ـ فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث السبب الثاني

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : القيمة الايجارية الواجب بيانها في التكليف بالوفاء – اجتهادات محكمة النقض