تسجيل عقد بيع العقار:
من المستقر عليه في قضاء التمييز أن الصورية تعني عدم قيام العقد أصلاً في نية المتعاقدين وإذا ثبتت صورية عقد البيع صورية مطلقة، فإنه يكون باطلاً ولا يترتب عليه نقل ملكية المبيع إلى المشتري ولو كان العقد مسجلا، لأن التسجيل لا يصحح عقدا باطلاً ولا يحول دون الطعن فيه بالصورية. لما كان ذلك، وكان البين من مدونات الحكم السابق الصادر في الدعوى 857 سنة 1997 مدني كلي المنوه عنه في وجه النعي، أن المطعون ضده الأول لم يختصم فيها الطاعنة الثانية، وأن المحكمة لم تتعرض للفصل في صورية وبطلان عقدي الوكالة والبيع المدفوع بهما في الدعوى الماثلة، وكان الحكم المطعون فيه- مع ذلك- قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، على ما حصله في مدوناته من أن الحكم النهائي السابق قد حسم النزاع في شأن حجية عقد البيع الرسمي المسجل برقم 2932 بتاريخ 13/5/1997 وفي شأن ملكية المطعون ضده الأول (المستأنف) لمنزل النزاع، الأمر الذي لا يجوز معه للطاعن الأول إثارة هذه المسألة مرة أخري في الدعوى الراهنة المستأنف حكمها، لأن عقد البيع المشار إليه قد وقعه المطعون ضده الأول بناء على الوكالة الصادرة إليه من الطاعن الأول عن نفسه وبصفته وكيلاً عن الطاعنة الثانية (مالكي المنزل) ومن ثم يكون العقد صحيحاً نافذا في حق الأخيرة في حدود حصتها في المنزل المبيع وتمتد إليها آثاره، وأضاف الحكم المطعون فيه القول بأن ما يقرره الطاعنان بشأن صورية الوكالة الصادرة منهما إلى المطعون ضده الأول، وبطلان عقد البيع المترتب عليها، ومن ثم أن الدافع لذلك كان ضمانا لسداد قرض حصلا عليه من الأخير كل ذلك مردود عليه بأن الحكم السابق صدوره في دعوي الطرد رقم 857 سنة 1997 مدني كلي قد حسم النزاع بين الطرفين في شأن حجية عقد البيع المنوه عنه، متى كان ذلك كذلك، وكان هذا القول من الحكم لا يصادف صحيح القانون، لأنه لا يسوغ فيه أن يحتج على الطاعن الأول بالحكم السابق على الرغم من أنه لم يفصل في صورية وبطلان عقدي البيع والوكالة موضوع الدعوى الماثلة، كما لا يصح أيضاً الاحتجاج على الطاعنة الثانية بذات الحكم وهي لم تكن طرفا في الخصومة التي صدر فيها- ولا يغير من ذلك قيام المطعون ضده الأول بتسجيل عقد البيع، لأن تسجيل العقد لا يحول دون الطعن فيه بالصورية والبطلان- وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعوّل في قضائه على حجية الحكم السابق في صحة ونفاذ عقدي الوكالة والبيع، وحجب نفسه عن تمحيص الدفع بصوريتها وبطلانهما في الدعوى الماثلة، بما قد يكون له شأن في تغيير وجه الرأي فيها، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون فضلا عن قصوره في التسبيب.
(الطعن 374/2000 مدني جلسة 18/2/2002)
إذ كانت محكمة الاستئناف تشاطر محكمة أول درجة فيما انتهت إليه من قضاء للأسباب التي استندت إليها ولا تتعارض مع أسباب هذه المحكمة، وتضيف إليها أنه لما كان من المستقر عليه أن تسجيل العقد لا يحول دون الطعن عليه بالصورية والبطلان، وأن محكمة الموضوع لها السلطة التامة في تقدير أدلة الصورية واستخلاص عناصر الغش من قرائن الدعوى وأدلتها، لتعلق ذلك بفهم الواقع فيها، وأن الصورية إنما تعني عدم قيام العقد أصلاً في نية المتعاقدين، وكان الثابت في الأوراق من أقوال شاهدي المستأنف ضدهما والشاهد الأول للمستأنف أمام محكمة أول درجة والتي تطمئن إليها هذه المحكمة، أن التوكيل الموثق برقم 439 جلد “ه” بتاريخ 16/2/1997 لم تتجه فيه إرادة المستأنف ضده الأول- عن نفسه وبصفته وكيلاً عن زوجته المستأنف ضدها الثانية- إلى توكيل المستأنف في بيع منزلهما لنفسه، وإنما قد صدر هذا التوكيل ضمانا لسداد مبلغ القرض الذي استدانه المستأنف ضده الأول من المستأنف، ومن ثم فإن المحكمة تطمئن إلى صحة دفاع المستأنف ضدهما في هذا الشأن، وإلي أن المستأنف قام ببيع المنزل لنفسه بناء على هذا التوكيل ونقل ملكيته إليه بعد ذلك بالعقد الموثق برقم 5932 بتاريخ 13/5/1997- رغم علمه بأن المستأنف ضدهما لم يقصدا من التوكيل التصرف بالبيع وإنما قد صدر منهما ضمانا لسداد القرض- وهو ما ترتب عليه المحكمة صورية وبطلان عقدي الوكالة والبيع المشار إليهما، ولا يفوت المحكمة أن تشير إلى أنه لا ينال مما انتهت إليه فيما تقدم ما دفع به المستأنف في صحيفة استئنافه من عدم جواز إثبات الصورية بين المتعاقدين بشهادة الشهود، ذلك أن عدم جواز إثبات ما يخالف الكتابة إلا بالكتابة، هي قاعدة غير متعلقة بالنظام العام، وبالتالي يجوز لصاحب المصلحة في هذا الدفع أن يتنازل عنها صراحة أو ضمناً. لما كان ذلك، وكان من غير الثابت في الأوراق أن المستأنف قد اعترض على التحقيق الذي أجرته محكمة الدرجة الأولى في هذا الشأن قبل بدئه، بالإضافة إلى أنه استجاب لحكم التحقيق وأحضر شاهدين استمعت إليهما المحكمة، وهو الأمر الذي يقطع أنه تنازل ضمناً عن الدفع المقرر لمصلحته في هذا الخصوص، ولا يقدح في نظر المحكمة أيضاً أن المستأنف لم يعترف بحصول القرض الذي جاء على لسان المستأنف ضدهما وشاهديهما وشاهده الأول، ذلك أنه (المستأنف) لم يستطع- في كافة المراحل التي مرت بها الدعوى- أن يبرر السبب الذي من أجله قام المستأنف ضده الأول بتوكيله ببيع منزله خاصة وأن الثابت في الأوراق أن عقد البيع المنسوب فيه للمستأنف ضده الأول قبض الثمن كان تاليا لعقد الوكالة ببيع المنزل بحوالي ثلاثة شهور، ومتى كان ذلك كذلك فإن المحكمة لا تعول على أسباب الاستئناف برمتها، وهو ما ترتب عليه وعلي ما انتهت إليه فيما تقدم، رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف.
(الطعن 374/2000 مدني جلسة 18/2/2002)
من المقرر -وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أن دعوى الاستحقاق الفرعية هى تلك التي ترفع من الغير أثناء إجراءات التنفيذ بطلب استحقاق العقار محل التنفيذ كله أو بعضه. وبطلان إجراءات التنفيذ تبعاً لذلك وأساس هذه الدعوى هو ملكية العقار المحجوز عليه لذا فإنه يتعين أن يكون رافعها مالكا للعقار المنفذ عليه إما بعقد مسجل أو حائزاً له حيازة مستوفاة لشرائطها القانونية المدة الطويلة المكسبة للملكية أو بأي سبب آخر من أسباب كسب الملكية ولهذا فلا يجوز رفعها ممن يستند في ملكيته للعقار إلى عقد بيع عرفي لم يسجل أو من الحائز الذي لم تستوفى حيازته شروطها القانونية لاعتبارها دليلاً على الملكية وأن النص في المادة السابعة من قانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم رقم 5 لسنة 59 على أن “جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب تسجيلها بطريق التسجيل بما في ذلك الوقف والوصية. ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المذكورة لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول بين ذوي الشأن ولا بالنسبة لغيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الآثار سوى الإلتزامات الشخصية بين ذوي الشأن” يدل -وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- على أن الملكية العقارية لا تنتقل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل سواء تسجيل العقد أو الحكم النهائي الذي قضى بصحة هذا العقد ونفاذه فإذا لم يحصل هذا التسجيل بقيت الملكية على ذمة المتصرف ولا يكون للمتصرف إليه في الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أي حق فيها كما يكون لدائني المتصرف خلال هذه الفترة أن ينفذوا بديونهم على العقار محل التصرف باعتباره مازال مملوكا لمدينهم.
(الطعن 400/2000 مدني جلسة 17/3/2003)
النص في المادة 466 من القانون المدني على أنه “إذا لم يكن من مقتضى البيع أن ينقل الملكية فور إبرامه، وجب على البائع أن يقوم بكل ما هو ضروري من جانبه لانتقالها، وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه أن يجعل هذا الانتقال مستحيلاً أو عسيراً” مفاده -وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون- أنه إذا كان ثمة أحوال لا تنتقل فيها الملكية بمجرد البيع، فإنه يكون على البائع أن يقوم بكل ما هو ضروري من جانبه لانتقالها إلى المشترى وأن يكف عن الأعمال التي تحول دون ذلك أو تجعله عسيراً، فيكون عليه القيام بتقديم مستندات الملكية حتى يتمكن المشترى من تسجيل العقد إذا كان المبيع عقاراً، ومن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة السابعة من قانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم رقم 5 لسنة 1959 على أن “جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب تسجيلها بطريق التسجيل…… ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المذكورة لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الآثار سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن” مفاده أن الملكية لا تنتقل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل فإذا لم يتم فإن مشترى العقار بعقد غير مسجل يعتبر مجرد دائن عادى بالالتزامات الشخصية المترتبـة في ذمة البائع والناشئة عن عقد البيع، وكان الواقع في الدعوى كما هو ثابت من الأوراق أنه بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 12/8/2000 اشترى الطاعن من المطعون ضدهم العقار المبين به، وأن الأخيرين رغم قيامهم ببعض الأعمال التمهيدية اللازمة لنقل الملكية قد تخلفوا عن الحضور إلى إدارة التسجيل العقاري والتوقيع على العقد النهائي مما حدا بالطاعن إلى إنذارهم بتاريخ 5/6/2001 بضرورة قيامهم بنقل ملكية العقار المبيع إليه واتخاذ ما يلزم في هذا الشأن في غضون خمسة أيام من هذا التاريخ، وأنه إزاء تخلفهم عن الحضور، أقام دعواه الراهنة. لما كان ذلك، وكانت ملكية العقار المبيع موضوع التداعي –وعلى ما سلف بيانه– لا تنتقل إلا بالتسجيل وأنه يتعين على المطعون ضدهم أن يقوموا بكل ما هو ضروري لذلك، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وأقام قضاءه على خلو الأوراق مما يفيد تخلف المطعون ضدهم عن تنفيذ التزامهم بنقل ملكية العقار المبيع للطاعن، يكون معيباً بالفساد في الاستدلال بما يُوجب تمييزه.
(الطعن 397/2002 تجاري جلسة 11/5/2003)
من المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن النص في المادة 509 من القانون المدني على أن “إذا باع شخص مالا للغير فإن ملكيته لا تنتقل إلى المشتري إلا إذا آلـت إلى البائـع أو أقـر المالك البيع” يدل -وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون- على أن بيع ملك الغير هو عقد قابل للإبطال ولا يكون نافذاً بالنسبة للمالك الحقيقي إلا إذا أقره. لما كان ذلك، وكانت الأوراق قد خلت مما يدل على إجازة المطعون ضدها الأولى لعقد البيع الصادر من المطعون ضدها الثالثة إلى الطاعن بخصوص عقار النزاع ومن ثم فإن ما تجريه من تصرفات ولو سجلت لا تنفذ في حق المالكة الأصلية، وإذ انتهي الحكم المطعون فيه إلى عدم نفاذ عقد البيع في مواجهة المطعون ضدها الأولى مالكة عقار النزاع وشطب ومحو التسجيلات الخاصة به فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة قانوناً ولا يعيبه ما تضمنته أسبابه من تقريرات قانونية خاطئة إذ لمحكمة التمييز أن تصحح هذه الأسباب دون أن تميزه ويضحى ما يثيره الطاعن في هذا النعي وأياً كان وجه الرأي فيه – غير منتج ومن ثم غير مقبول.
(الطعن 505/2002 مدني جلسة 29/12/2003)
المقرر أن الطعن بالصورية المطلقة التي تلتزم المحكمة ببحثه، يجب أن يكون صريحاً في معناه باعتبار أن العقد الظاهر لا وجود له في الحقيقة، أما مجرد الطعن بالتواطؤ والاحتيال فإنه لا يفيد في ذلك، إذ إن العقد المسجل يفضل على العقد غير المسجل حتى ولو ثبت التواطؤ بين طرفيه على حرمان المشتري الأول. والقول بعلم المشترى الثاني الذي سجل عقده بالبيع السابق لا يصلح بذاته قرينة على صورية البيع. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق. أن المطعون ضدها الثانية تملكت النصف في الشقة محل النزاع بموجب عقد البيع الصادر لها من المطعون ضده الثالث، إعمالا لأحكام القوانين والقرارات الوزارية الخاصة بتوفير الرعاية السكنية للأسر الكويتية، وتم تسجيلها باسمها بموجب الوثيقة رقم 8560- في 23/6/99. كما تملكت النصف الآخر بشرائه من زوجها المطعون ضده الأول وأصبح من غير الممكن للمطعون ضده الأول- البائع للطاعنة- نقل الملكية إليها، ويكون الحكم بصحة ونفاذ عقدها منه لا أثر له في نقل الملكية، ولا يغير من ذلك. ما ادعته بصورية البيع في النصف المملوك للمطعون ضده الأول، ذلك إنها أقامت دفاعها في هذا الخصوص على أن البيع تم بطريق التواطؤ بقصد حرمانها من تسجيل عقدها- مستندة في ذلك إلى أن البيع تم بين زوجين، وأن المشترية تعلم ببيع الشقة لها، وهى التي قامت بإخلائها وتسليمها لها، ولم تدفع بعدم وجود هذا البيع في الحقيقة. وكان ثبوت التواطؤ وعلم المشترية بالبيع السابق لا يفيدان في إثبات صوريته، وأن ما أوردته في سبب النعي من أن البيع لم يدُفع فيه ثمن، لم يسبق لها القول به أمام محكمة الموضوع بدرجتيها. وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى رفض دعوى الطاعنة فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ولهذه المحكمة أن تصحح أسبابه المخالفة دون أن تميزه.
(الطعن 55/2001 مدني جلسة 14/6/2004)
من المقرر أن التسجيل وفقاً لأحكام المرسوم بقانون رقم 5- لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري هو نظام شخصي يجرى وفقاً للأسماء لا بحسب العقارات، وليست له حجية كاملة في ذاته، فهو لا يصحح العقود الباطلة أو يكمل العقود الناقصة أو يجعل من البائع غير المالك مالكاً. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي المالكة الأصلية لأرض النزاع، وقد قضى في الدعوى رقم 497/2000 مدني ببطـلان عقد البيع الصادر للمطعون ضدها الثالثة (عالية…) المؤرخ 18/3/96 والمسجل برقم 2858 وبذلك بقيت الملكية للمطعون ضدها الأولى وزال عن المطعون ضدها الثالثة صفة المالك، كما قضى في الاستئناف رقم 756/2002 مدني بشطب ومحو الوثيقة رقم 7522/2000- وهى عن بيع ذات العقار موضوع العقد السابق من المطعون ضدها الثالثة إلى المطعون ضده الخامس- وبذلك زال سند ملكية العقار عن الأخير وتبقى الملكية للمطعون ضدها الأولى ويصبح البيع الصادر من المطعون ضده الخامس إلى الطاعنين صادراً من غير مالك، وتبقى المطعون ضدها الأولى التي لم تقر ذلك العقد مالكة للعقار دون غيرها، ولا يغير من ذلك أن الطاعنين سجلا عقد شرائهما للعقار أو كانا حسناً النية لا يعرفان أنه مملوك لغير البائع ذلك أن الحماية المقررة لحسن النية تُوجب أن يكون قد تلقى حقه من شخص يكون هو نفسه قد تلقاه بمقتضى عقد قائم وهو ما لم يتوفر بالنسبة للطاعنين وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي يكون على غير أساس.
(الطعن 7، 8/2005 مدني جلسة 30/5/2005)
التحايل لإبطال الشفعة الذي يتعين رده على صاحبه هو الذي يكون بقصد تعطيل حق مقرر للشفيع بمقتضى القانون وإذ أعتد المشرع في المادة 903/ب من القانون المدني بواقعة تسجيل عقد بيع العقار لإثبات علم الشفيع بوقوع البيع وبدء ميعاد طلب الأخذ فيه بالشفعة. مفترضاً بذلك التسجيل افتراضاً لا يقبل إثبات العكس أنه عَلِمَ بالبيع دون أن يستوجب علمه الواقعي به، أو يلزم طرفي البيع بعد التسجيل بالإعلان عنه بأمارات ومظاهر خارجية تدل عليه. ومن ثم فإن خفاء المشتري واستمرار ظهور البائع على العقار المبيع بمظهر المالك بعد تسجيل العقد لا يعد تحايلاً لإبطال الشفعة. إذ لا يعطل حقاً مقرراً للشفيع بمقتضى القانون. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بسقوط حق الطاعن في الأخذ بالشفعة لإبداء الطلب بعد ثلاثة أشهر من تاريخ تسجيل عقد البيع المشفوع فيه فلا عليه إن لم يرد على دفاع الطاعن ومستنداته بشأن إخفاء واقعة البيع المشفوع فيه بعد تسجيل عقد البيع باعتباره دفاعاً ظاهر الفساد. مما يكون معه النعي بهذا السبب على غير أساس.
(الطعن 43/2005 مدني جلسة 20/2/2006)
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً