تزاحم المستأجرين في حكم قضائي هام

الطعنان 1255 ، 1267 لسنة 59 ق جلسة 20 / 12 / 1993 مكتب فني 44 ج 3 ق 367 ص 451 جلسة 20 من ديسمبر سنة 1993

برئاسة السيد المستشار/ يحيى إبراهيم عارف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ إلهام نجيب نوار، سيد محمود يوسف، لطف الله ياسين جزر نواب رئيس المحكمة وأحمد محمود كامل.
————–
(367)
الطعنان رقما 1255، 1267 لسنة 59 القضائية

(1، 2) إيجار “إيجار الأماكن” “تزاحم المستأجرين”. إثبات “طرق الإثبات”. نظام عام.
(1)إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد. جوازه للمستأجر بكافة طرق الإثبات. شرطه. عدم وجود عقد مكتوب أو انطواء هذا العقد على شروط مخالفة للنظام العام وأن يتمسك المستأجر بذلك صراحة. م 24 ق 49 لسنة 1977.
(2)إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه. أثره. وجوب الاعتداد بالعقد الأسبق في ثبوت تاريخه باعتباره قرينة على أسبقيته. جواز إثبات عكس هذه القرينة بكافة طرق الإثبات.

————-
1 – المقرر في قضاء محكمة النقض إن نص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – المنطبق على واقعة الدعوى – يدل على أن المشرع قد فرض على المؤجر التزاماً بتحرير عقد إيجار يثبت فيه بيانات معينة حماية للمستأجر وأنه نظراً للأهمية البالغة التي علقها المشرع على فرض هذا الالتزام فقد أباح للمستأجر عند المخالفة إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات عندما لا يكون هناك عقد مكتوب أو أن تنطوي شروط التعاقد المكتوب على تحايل على القواعد القانونية المتعلقة بالنظام العام بشرط أن يتمسك المستأجر بذلك بطلب صريح جازم.
2 – حظر نص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى والوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول مما مفاده أن المشرع في حالة تزاحم المستأجرين اعتد بالعقد الأول، وهو العقد الأسبق في ثبوت التاريخ باعتباره قرينة على أسبقية عقد الإيجار ولكنه قرينة قابلة لإثبات عكسها وعلى مدعي عكس هذه القرينة إثبات ادعائه بكافة طرق الإثبات وبالتالي صحة عقده وبطلان العقود اللاحقة.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعنين تتحصل في أن كل من الطاعنين و……. أقاموا على المطعون ضدهما الأول والثاني دعاوى مستقلة قيدت بأرقام 4708، 4710، 4712، 4715، 5592، 5593، 5594 لسنة 1982 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم لكل منهم بثبوت العلاقة الإيجارية مع المطعون ضدهما الأول والثاني اعتباراً من 1/ 5/ 1982 بالأجرة القانونية وإلزامهما بتحرير عقد إيجار لكل منهم عن الشقة التي تخصه والمبينة بصحف الدعاوى المذكورة عاليه وبصفة مستعجلة بتمكين كل منهم من الشقة المؤجرة له…….. وقالوا بياناً لذلك إنهم استأجروا من المطعون ضده الأول بصفته وكيلاً عن شقيقه المطعون ضده الثاني تلك الشقق بعد أن سددوا له مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار ولم يحرر لأيهم عقد بذلك، وبعد أن وضع كل منهم يده على الشقة التي تخصه وأبلغوا النيابة العامة ضده بما تقاضاه من مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار، استصدر المطعون ضده الأول حكماً في الدعوى رقم 1441 لسنة 1981 مستأنف مستعجل القاهرة بطردهم من الشق استئجارهم فأقام كل منهم دعواه. وجه المطعون ضده الأول للطاعنين طلبا عارضاً بطردهم من الشقة محل النزاع، كما تدخل المطعون ضدهم من الثالثة للسادس منضمين للمطعون ضده الأول في طلباته باعتبار أحقيتهم للشقق المذكورة وحيازتهم لها بعقود ثابتة التاريخ. أمرت المحكمة بضم الدعاوى السابقة ليصدر فيها حكم واحد، وإذ قررت المحكمة بعد ذلك شطب الدعويين رقمي 4714، 5594 لسنة 1982 شمال القاهرة الابتدائية المرفوعتين من الطاعنين الثالث والرابع قاما برفع الدعوى رقم 1522 لسنة 1987 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بذات الطلبات مع تجديد الدعويين المشطوبتين سالفتي الذكر فأمرت المحكمة بضم الدعاوى الثلاث ليصدر فيها حكم واحد أحالت المحكمة هذه الدعاوى إلى التحقيق وبعد سماع الشهود حكمت بتاريخ 24/ 12/ 1986 في الدعاوى أرقام 4708، 4710، 4712، 4715، 5592، 5593 لسنة 82 شمال القاهرة الابتدائية بثبوت العلاقة الإيجارية وإلزام المطعون ضدهما الأول والثاني بتحرير عقد إيجار لكل طاعن ورفضت الشق المستعجل كما حكمت بتاريخ 23/ 3/ 1988 باعتبار كل من الدعويين رقمي 4714، 5594 لسنة 1982 كأن لم تكن لعجم تجديدهما من الشطب في الميعاد وفي الدعوى رقم 1522 سنة 1987 شمال القاهرة الابتدائية بثبوت العلاقة الإيجارية بين كل من الطاعنين والمطعون ضده الأول وإلزامه بتحرير عقد إيجار لكل منهما ورفضت الشق المستعجل، استأنف الطاعنون الحكم الأول الصادر بتاريخ 24/ 12/ 1986 بالاستئناف رقم 512 سنة 104 ق القاهرة فيما قضي به من رفض الشق المستعجل، كما استأنفه المطعون ضدهم من الثالثة للسادس الاستئناف رقم 1155 سنة 104 ق القاهرة واستأنفه المطعون ضده الأول بالاستئناف رقم 1487 سنة 104 ق القاهرة واستأنف المطعون ضده الأول أيضاً الحكم الثاني الصادر بتاريخ 23/ 3/ 1988 بالاستئناف رقم 6070 لسنة 105 ق القاهرة – قررت محكمة الاستئناف ضم هذه الاستئنافات ليصدر فيها حكم واحد ثم قضت بجلسة 25/ 1/ 1989 أولاً: في الاستئناف رقم 512 سنة 104 ق القاهرة باعتباره كأن لم يكن، ثانياً: في الاستئناف رقم 1487 سنة 104 ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف الصادر بتاريخ 24/ 12/ 1986 ورفض الدعاوى أرقام 4708، 4710، 4712، 4715، 5592، 5593 لسنة 1982 شمال القاهرة الابتدائية ثالثاً: في الاستئناف رقم 6070 لسنة 105 ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف الصادر بتاريخ 23/ 3/ 1988 ورفض الدعوى رقم 1522 سنة 1987 شمال القاهرة الابتدائية رابعاً: في الاستئناف رقم 1155 لسنة 104 ق القاهرة بقبوله شكلاً. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 1267 لسنة 59 ق. كما طعنت الطاعنة السادسة بالطعن رقم 1255 لسنة 59 ق وقدمت النيابة مذكرة في كل طعن أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – قررت ضم الطعن الثاني للأول وحددت جلسة لنظرهما وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطاعنة في الطعن رقم 1255 لسنة 59 ق تنعي بالسبب الثالث من أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون إذ قضى باعتبار الاستئناف 512 سنة 104 ق القاهرة كأن لم يكن لعدم إعلان صحيفة التعجيل من الشطب في الميعاد في حين أن حقيقته أنه استئناف فرعي أو مقابل لاستئنافات المطعون ضدهم ويبقى ما دام الاستئناف الأصلي قائماً ولا يجوز الحكم باعتباره كأن لم يكن مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير صحيح، ذلك أن الثابت بالأوراق أن الاستئناف رقم 512 سنة 104 ق، القاهرة قد رفع في الميعاد وطبقاً للقواعد المقررة في قانون المرافعات فلا يعد استئنافا فرعياً وإنما يعد استئنافاً أصلياً له كيانه المستقل عن باقي الاستئنافات الأصلية التي ضمت إليه لأن الضم لا يفقد كل استئناف ذاتيته وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي يكون على غير أساس.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون – في الطعنين – على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم المطعون فيه انتهي إلى عدم جواز إثبات العلاقة الإيجارية بين كل منهم وبين المطعون ضده الأول بصفته لمجرد أن الشق المراد إثبات العلاقة الإيجارية بشأنها بعضها مؤجر وبعضها مباع بعقود ثابتة التاريخ للمطعون ضدهم من الثالثة للسادس في حين أنه طبقاً لما استقر عليه قضاء النقض أن ثبوت التاريخ لا يمنع المستأجر من إثبات العقد وأنه سابق على العقد الثابت التاريخ وإجراء المفاضلة على هذا الأساس، كما أنهم أبدوا دفاعاً مؤداه أن العقود الثابتة التاريخ غير صحيحة وأن أصحابها مسخرين من المطعون ضدهما الأول والثاني لخدمة الدعوى بدليل أن المطعون ضدها الثالثة بنت شقيقة المطعون ضدهما الأول والثاني إلا أن الحكم لم يرد على هذا الدفاع رغم جوهريته مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن نص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – المنطبق على واقعة الدعوى – على أنه “اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة….. ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول.” يدل على أن المشرع قد فرض على المؤجر التزاماً بتحرير عقد إيجار يثبت فيه بيانات معينة حماية للمستأجر، وأنه نظراً للأهمية البالغة التي علقها المشرع على فرض هذا الالتزام فقد أباح للمستأجر عند المخالفة إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات عندما لا يكون هناك عقد مكتوب أو أن تنطوي شروط التعاقد المكتوب على تحايل على القواعد القانونية المتعلقة بالنظام العام بشرط أن يتمسك المستأجر بذلك بطلب صريح جازم كما حظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى الواحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول مما مفاده أن المشرع في حالة تزاحم المستأجرين اعتد بالعقد الأول، وهو العقد الأسبق في ثبوت التاريخ باعتباره قرينة على أسبقية عقد الإيجار ولكنه قرينة قابلة لإثبات عكسها وعلى مدعي عكس هذه القرينة إثبات إدعائه بكافة طرق الإثبات وبالتالي صحة عقده وبطلان العقود اللاحقة. لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا في دفاعهم باستئجارهم للشقق محل النزاع قبل المطعون ضدهم من الثالثة للسادس الذين سخروا لخدمة الدعوى وانتهى الحكم رغم ذلك إلى عدم الاعتداد بما انتهي إليه التحقيق من ثبوت العلاقة الإيجارية لمجرد أن العقود المذكورة ثابتة التاريخ ودون أن يبحث ما إذا كانت العلاقة الإيجارية لكل من الطاعنين سابقة عليها من عدمه على ضوء القواعد المتقدمة ومدي سريان هذه العلاقة في حق مشتري الشقق المحرر بشأنها عقود بيع فضلاً عن أنه لم يعرض لدفاعهم من أن العقود الثابتة التاريخ غير حقيقية رغم جوهرية هذا الدفاع مما يعيب الحكم ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .