اختصام البائع للبائع في دعوى صحة التعاقد – اجتهادات قضائية

الطعن 1129 لسنة 51 ق جلسة 20 / 12 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 414 ص 2182

برياسة السيد المستشار/ يوسف أبو زيد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد مختار منصور، أحمد نصر الجندي، د. محمد بهاء الدين باشات وريمون فيهم إسكندر.
———–
– 1 عقد “تفسير العقود”. محكمة الموضوع “سلطتها في تفسير العقود”.
تفسير العقود واستظهار نية طرفيها من سلطة محكمة الموضوع متى كان تفسيرها لا خروج فيه عن المعنى الظاهر لعباراتها.
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تفسير العقود واستظهار نية طرفيها هو أمر تستقل به محكمة الموضوع ما دام قضاؤها يقوم على أسباب سائغة و طالما أنها لم تخرج في تفسيرها للعقد واستظهار نية الطرفين عن المعنى الظاهر لعباراته .
– 2 بيع “التزامات البائع: ضمان عدم التعرض”. دفوع. تقادم.
التزام البائع ضمان عدم التعرض . التزام أبدي مؤداه . امتناع الدفع بسقوط حقوق المشترى بالتقادم .
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دفع البائع بسقوط حقوق المشترى المتولدة من عقد البيع بالتقادم هو من قبيل المنازعة الممتنعة عليه قانوناً بمقتضى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى ، وهو التزام أبدى متولد من عقد البيع و لو لم يشهر
– 3 بيع. دعوى “دعوى صحة التعاقد”. الدعوى غير المباشرة . تسجيل.
اختصام البائع للبائع في دعوى صحة التعاقد . أساسه . اعتبار المشترى نائبا عن البائع بوصفه ذلك له . المادتان 235 و 236 مدني . تسجيل صحيفة الدعوى . انصراف أثره إلى كل من طلبي صحة العقدين على استقلال .
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مشترى العقار بعقد ابتدائي إذا أقام دعوى ليحكم له بصحة عقده واختصم فيها البائع له ليحكم بصحة العقد الابتدائي الصادر لهذا الأخير فإنه لا يطلب ذلك استعمالا لحق مباشر له بل بوصفه دائناً للبائع له عملاً بالرخصة المخولة له بنص المادة 235 من القانون المدني، وحينئذ يعتبر عملاً بنص المادة 236 منه نائباً عنه في هذا الطلب وتكون صحيفة الدعوى قد تضمنت طلبين يستقل كل منهما عن الآخر أولهما صحة عقد المشترى الأول وثانيهما صحة عقد المشترى الثاني، فإذا سجلت انصرف أثر التسجيل إلى كل من الطلبين على استقلال.
– 4 بيع “دعوى صحة التعاقد”. تسجيل.
تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد والتأشير بمنطوق الحكم الصادر بذلك . أثره . جعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار منذ تسجيل الصحيفة ولو كان حسن نية .
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادتين 15 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري أن تسجيل صحيفة الدعوى التي يرفعها المشترى على البائع بإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى ، و إذ كان الثابت أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول قد سجلوا صحيفة دعواهم بتاريخ 1974/9/23 عن طلب صحة التعاقد فإن الطاعن الأخير يحاج بهذا التسجيل السابق على تسجيل عقده بتاريخ 1974/11/6 و لو كان حسن النية و لا يحول التسجيل اللاحق لعقده دون الحكم للمطعون ضدهم بصحة عقديهم .
– 5 دعوى “مصروفات الدعوى”.
الفصل في مصاريف الدعوي عند إصدار الحكم المنهي للخصومة . واجب علي المحكمة دون توقف علي طلب من الخصوم . جواز قسمة المصاريف بين المحكوم عليهم بالتساوي أو بنسبة مصلحة كل منهم في الدعوى . م 184مرافعات .
الحكم في مصاريف الدعوى – و عملاً بما نصت عليه المادة 184 من قانون المرافعات ، واجب على المحكمة عند إصدارها الحكم الذى تنتهى به الخصومة أمامها و لا يتوقف على طلب من الخصوم و يجوز لها طبقاً للفقرة الثانية من تلك المادة – قسمة المصاريف بين المحكوم عليهم بالتساوي أو بنسبة مصلحة كل منهم في الدعوى على حسب ما تقدره فيها .
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع، على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول أقاموا الدعوى رقم 2693 لسنة 1974 مدني كلي طنطا على الطاعنين الثلاثة الأول والمطعون ضده الأخير وقالوا بياناً لها أنه بموجب عقد تضمنه الإيصال المؤرخ 17/11/1959 باع الطاعنان الأولان عن نفسيهما وبصفتهما نائبين عن باقي ورثة المرحوم ….. لوالدهم المطعون ضده الأخير أرضاً زراعية مساحتها 44 فدان مقابل ثمن مقداره 409 للفدان الواحد، وأن الطاعن الثالث أجاز هذا البيع في حدود نصيبه بموجب إقرار مؤرخ 22/12/1960.وأنه بموجب عقد مؤرخ 21/3/1960 باعهم المطعون ضده الأخير مساحة 21 فدان و31 سهم من تلك الأرض لقاء ثمن مقداره 400 جنيه للفدان. وإزاء امتناع الطاعنين الثلاثة الأول عن القيام بإجراءات نقل الملكية فقد أقاموا هذه الدعوى التي انتهوا فيها إلى طلب الحكم لهم أولاً: بثبوت البيع الصادر من الطاعنين الثلاثة الأول للمطعون ضده الأخير عن مساحة 17 فدان و21 قيراط و9 أسهم، التي تخص البائعين وحدهم لقاء ثمن مقداره 7318 جنيه والتسليم.
وثانياً: بصحة العقد الابتدائي المؤرخ 21/3/1960 المتضمن بيع المطعون ضده الرابع لهم ذات المساحة نظير ثمن مقداره 400 جنيه للفدان مع التسليم.
تدخل الطاعن الأخير منضماً إلى باقي الطاعنين في طلب رفض الدعوى على سند من شرائه المساحة محل النزاع بالعقد المسجل برقم 4031 بتاريخ 1/11/1974. بتاريخ 27/11/1976 حكمت محكمة أول درجة برفض الدعوى.
استأنف المطعون ضدهم الثلاثة الأول هذا الحكم لدى محكمة استئناف طنطا بالاستئناف رقم 11 لسنة 27 ق طالبين إلغاءه والحكم بطلباتهم. بتاريخ 27/2/1978 ندبت المحكمة خبيراً وقضت في أسبابها بأن ما تضمنته الورقة المؤرخة 17/12/1959 هو بيع تام وليس وعداً بالبيع أو بيعاً بالعربون. قدم الخبير تقريره. وبتاريخ 15/6/1981 حكمت بإلغاء الحكم المستأنف وبصحة ونفاذ العقد المؤرخ 17/12/1959 بالنسبة لمساحة 12 فدان و20 قيراط و19 سهماً شيوعاً في الأطيان المختلفة عن المرحوم …….. مع التسليم وبصحة ونفاذ العقد المؤرخ 21/3/1960 عن ذات القدر من الأطيان مع التسليم.
طعن الطاعنون في هذا الحكم والحكم الصادر قبله بتاريخ 27/3/1978 بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت لنظره جلسة وفيها التزمت النيابة رأيها.

———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعنون بالثاني منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيانه يقولون أنهم تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن الاتفاق الذي تضمنه الإيصال المؤرخ 22/2/1960، وبأن الموقعين عليها هم الطاعنون الثلاثة الأول دون باقي الورثة، وإذ انتهى الحكم الصادر بتاريخ 27/3/1978 إلى تكييف هذا الاتفاق بأنه بيع تام فإنه يكون قد خالف القانون.
وحيث أن هذا النعي مردود ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تفسير العقود واستظهار نية طرفيها هو أمر تستقل به محكمة الموضوع مادام قضاؤها يقوم على أسباب سائغة وطالما أنها لم تخرج في تفسيرها للعقد واستظهار نية الطرفين عن المعنى الظاهر لعباراته. وإذ جرت عبارات المحرر المؤرخ 17/12/1959 بأن استلمنا نحن الموقعون أدناه السيدة …….، ……. – الطاعنان الأولان – مبلغ خمسة آلاف جنيه لا غير من ……. – المطعون ضده الأخير – وذلك من ثمن الأرض المباعة منا ومن باقي ورثة المرحوم …… وهم …… والكائنة بناحية ……. وقدرها 44 فدانا تقريبا … والبائع ثمنها حوالي ثمانية عشر ألفا من الجنيهات تقريبا تحت العجز والزيادة على أن يتم التوقيع على العقد الابتدائي خلال هذا الشهر. وكان ما تضمنه هذا المحرر من وفاء المطعون ضده الأخير ببعض الثمن المتفق عليه هو وفاء بالتزام لا ينشأ إلا عن بيع تام يؤدي إلى ما استخلصه الحكم المطعون فيه من أن هذا المحرر تضمن بيعا باتا بما يكفي لحل قضائه فإن النعي بهذا السبب لا يعدو أن يكون جدلا موضوعيا لا تقبل أثارته أمام هذه المحكمة.
وحيث أن الطاعنين ينعون بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقولون أن التزام البائع بنقل ملكية المبيع أو تسليمه للمشتري ليس التزاما أبديا وإنما يسقط بالتقادم شأنه في ذلك شأن باقي الالتزامات. وإذ لم يطالبهم المطعون ضده الأخير بأي حق له قبلهم من تاريخ الورقة المحررة في 17/12/1959 سواء باعتبارها وعدا بالبيع أو بيعا تاما فإن التزاماتهم قبله الناشئة عنها تكون قد سقطت بالتقادم وإذ رفض الحكم هذا الدفاع على سند من أن التزاماتهم كبائعين لا تسقط بالتقادم لأنهم ملزمون بضمان التعرض فإنه يكون قد خالف القانون بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي غير سديد ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دفع البائع بسقوط حقوق المشتري المتولدة من عقد البيع بالتقادم هو من قبيل المنازعة الممتنعة عليه قانونا بمقتضى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري، وهو التزام أبدى متولد من عقد البيع ولو لم يشهر وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدفع المبدي من الطاعنين بسقوط التزاماتهم الناشئة عن البيع بالتقادم، فإن النعي عليه بهذا السبب يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقولون أن الطاعن الأخير تمسك أمام محكمة الاستئناف بصورية عقد المطعون ضدهم الثلاثة الأول صورية مطلقة لصدوره لهم من والدهم – المطعون ضده الأخير – الذي يعيشون في كنفه دون أن يدفعوا ثمنا للأرض التي اشتروها منه. وكانت مصلحته في ذلك أنه يترتب على الحكم بصورية عقد المطعون ضدهم الثلاثة الأول سقوط أثر تسجيل صحيفة دعواهم وخلوص الملكية له بمقتضى عقد شرائه المسجل. وإذ رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من مجرد القول بأنه ليس طرفا في العقد المدعي بصوريته ولا يعتبر من الغير في معنى الصورية فلا يكون له مصلحة في التمسك بها فإنه يكون قد خالف القانون.
وحيث أن هذا النعي غير مقبول ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مشتري العقار بعقد ابتدائي إذا أقام دعوى ليحكم له بصحة عقده واختصم فيها البائع للبائع له ليحكم بصحة العقد الابتدائي الصادر لهذا الأخير فإنه لا يطالب ذلك استعمالا لحق مباشر له بوصفه دائنا للبائع له عملا بالرخصة المخولة له بنص المادة 235 من القانون المدني، وحينئذ يعتبر عملا بنص المادة 236 منه نائبا عنه في هذا الطلب وتكون صحيفة الدعوى قد تضمنت طلبين يستقل كل منهما عن الآخر، أولهما صحة عقد المشتري الأول وثانيهما صحة عقد المشتري الثاني، فإذا سجلت انصرف أثر التسجيل إلى كل من الطلبين على استقلال. لما كان ذلك وكان طلب المطعون ضدهم الثلاثة الأول صحة العقد الصادر للمطعون ضده الأخيرة البائع لهم باعتبارهم دائنين له يستعملون حقوق مدينهم وبالتالي نائبين عنه، فإن صورية عقدهم – بفرض صحتها – لا تؤثر على قيام عقد البائع لهم وطلب الحكم بصحته ولا على تسجيل صحيفة الدعوى بالنسبة له ومن ثم لا يكون للطاعن الأخير ثمة مصلحة في التمسك بصورية عقد المطعون ضدهم الثلاثة الأول طالما أنه لم يتمسك بها بالنسبة لعقد المطعون ضده الأخير وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى ذلك فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ويكون النعي على ما أقام عليه قضاءه في هذا الخصوص – أيا كان وجه الرأي فيه – غير منتج.
وحيث أن الطاعنين ينعون بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقولون أن الطاعن الأخير تمسك أمام محكمة الاستئناف بأنه كان حسن النية وقت شرائه الأرض محل النزاع بالعقد المسجل فلا يحاج بسبق تسجيل المطعون ضدهم الثلاثة الأول لصحيفة دعواهم ولأن الدعوى لم ترفع على جميع ورثة المرحوم …….. الطاعن الأخير الملكية عنهم. كما أن هذا التسجيل كان قاصرا على صحيفة الدعوى الأصلية فلا يمتد أثره إلى صحيفة تعديل الطلبات التي لم تسجل. وإذ قضى الحكم على خلاف ذلك فإنه يكون قد خالف القانون.
وحيث أن هذا النعي مردود ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن “مفاد نص المادتين 15، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري أن تسجيل صحيفة الدعوى التي يرفعها المشتري على البائع بإثبات صحة التعاقد الحاصر بينهما على بيع عقار ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشتري حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى”، وإذا كان الثابت أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول قد سجلوا صحيفة دعواهم بتاريخ 23/9/1974 عن طلب صحة العقدين فإن الطاعن الأخير يحاج بهذا التسجيل السابق على تسجيل عقده بتاريخ 6/11/1974 ولو كان حسن النية ولا يحول التسجيل اللاحق لعقده دون الحكم للمطعون ضدهم بصحة عقديهم. وإذ كان الثابت أن المساحة المبينة بصحيفة تعديل الطلبات التي قضى الحكم بصحة التعاقد بها تدخل ضمن المساحة الواردة بصحيفة افتتاح الدعوى المسجلة – وأنها مملوكة للطاعنين الثلاثة الأول وحدهم دون باقي الورثة فإن النعي بهذا السبب يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الأخير على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقولون أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول أبدوا طلبا جديدا في الاستئناف هو الحكم على الطاعنين بمصاريف طلب صحة التعاقد الصادر لهم من المطعون ضده الأخير وكان يتعين الحكم بعدم قبوله طبقا للمادة 235 من قانون المرافعات إلا أن الحكم المطعون فيه أجابهم إلى طلبهم بما يعيبه بمخالفة القانون.
وحيث أن هذا النعي مردود ذلك أن الحكم في مصاريف الدعوى – وعملا بما نصت عليه المادة 184 من قانون المرافعات – واجب على المحكمة عند إصدارها الحكم التي تنتهي به الخصومة أمامها ولا يتوقف على طلب من الخصوم، وإذ كان يجوز لها – طبقا للفقرة الثانية من تلك المادة – قسمة المصاريف بين المحكوم عليهم بالتساوي أو بنسبة مصلحة كل منهم في الدعوى على حسب ما تقدره فيها فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .