الوكالة في ادارة المال الشائع وفقاً لأحكام القانون والقضاء المصري – ايجار المال الشائع .

الطعن 2173 لسنة 52 ق جلسة 20 / 1 / 1991 مكتب فني 42 ج 1 ق 42 ص 245

برئاسة السيد المستشار/ سعيد صقر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد فؤاد شرباش نائب رئيس المحكمة، خلف فتح الباب، حسام الحناوي الهام نوار.
————
– 1 شيوع ” ادارة المال الشائع “. وكالة” الوكالة في ادارة المال الشائع”.
اتفاق الأغلبية على اختيار مدير لإدارة المال الشائع . اعتباره صاحب الشأن في الإدارة .
النص في المادة 828 من القانون المدني على أن ” أن ما يستقر عليه رأى الأغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. . . 2 – وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم ” – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني – على أنه إذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة المعتادة كإيجار المال الشائع فإنه إذا اتفقت الأغلبية على اختيار مدير من بين الشركاء أو غيرهم كان هو صاحب الشأن في الإدارة.
– 2 إيجار ” القواعد العامة في عقد الايجار. ايجار المال الشائع”. دعوى “شروط قبول الدعوى .الصفة في الدعوى”. شيوع ” ادارة المال الشائع “.
اعتبار الإيجار من أعمال الإدارة. م 701/ 1 مدني. أثره. لمتولي إدارة المال الشائع حق تأجيره وطلب إخلائه. اتساع سلطته لحق التقاضي فيما قد ينشأ عنه.
مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 701 من القانون المدني أن الإيجار يعد من أعمال الإدارة ومن ثم فإن إيجار المال الشائع وطلب إخلاء العين المؤجرة يدخل في سلطة متولي إدارته من الشركاء ويدخل في سلطته – تبعاً لذلك – التقاضي فيما تنشأ عن هذا الإيجار من منازعات.
– 3 استئناف ” اثار الاستئناف . الطلبات الجديدة”. دعوى ” نظر الدعوى أمام المحكمة . الدفاع في الدعوى “.
للخصوم تقديم أدله ودفوع وأوجه دفاع جديدة أمام محكمة الدرجة الثانية وسائل الدفاع الحديدية . ماهيتها . مؤدى ذلك. إقامة الدعوى بطلب الحكم بإخلاء الدكانين محل النزاع لصدور ترخيص بهدم العقار لإعادة بنائه بشكل أوسع . قضاء محكمة أول درجة برفض الدعوى لخلق الترخيص مما يفيد اشتمال المبنى الجديد على وحدات سكنية أو فندقية. تقديم المطعون ضدهما أمام محكمة الاستئناف ترخيصا لاحقا يتضمن اشتمال المبنى على هذه الوحدات لا يعد طلبا جديدا .
مفاد المادة 235 من قانون المرافعات – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه يجوز للخصوم أن يتقدموا لمحكمة الدرجة الثانية بأدلة ودفوع وأوجه دفاع جديدة لم يسبق لهم إبداؤها أمام محكمة الدرجة الأولى، وكانت وسائل الدفاع الجديدة تتميز عن الطلبات الجديدة بأنها لا تغير من موضوع النزاع بل تعنى الحجج التي يستند إليها الخصم في تأييد ما يدعيه دون أن يغير من مطلوبه وكان البين من الأوراق أن الدعوى قد أقيمت بطلب الحكم بإخلاء الدكانين محل النزاع على سند من حصول المطعون ضدهما على ترخيصين بهدم العقار لإعادة بنائه بشكل أوسع، وإذ قضت محكمة أول درجة برفض الدعوى لخلو هذين الترخيصين مما يفيد اشتمال المبنى الجديد على وحدات سكنية أو فندقية فإن تقديمها لمحكمة الاستئناف ترخيصاً لاحقاً يتضمن اشتمال المبنى على هذه الوحدات لا يعدو أن يكون وسيلة دفاع جديدة تأييداً لمطلوبهما الذى أبقياه على أصله – وهو إخلاء العين محل النزاع لإعادة بنائها بشكل أوسع – وليس تغييراً له، وإذ التزم الحكم هذا النظر فإن النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس.
– 4 التزام ” أوصاف الالتزام : تعدد محل الالتزام. الالتزام التخييري”. إيجار “تشريعات ايجار الاماكن : اسباب الاخلاء . الاخلاء لإعادة البناء بشكل اوسع”.
التزام المالك المرخص له بهدم مبناه لإعادة بنائه بشكل أوسع بتوفير مكان مناسب للمستأجر بأجر مماثل أو بتعويضه نقدا. التزام تخييري. الخيار فيه للمالك.
مؤدى ما نصت عليه الفقرة د من المادة 49 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع ألقى على عاتق المالك المرخص له بهدم مبناه لإعادة بنائه بشكل أوسع بالتزام تخييري قبل كل من مستأجري وحدات هذا المبنى وهو أن يوفر له مكان مناسب بأجر مماثل لأجر الوحدة التي كان يستأجرها بالمبنى المرخص له بهدمه وأما بتعويضه تعويضاً نقدياً على الوجه المبين بالنص، وجعل الخيار في ذلك للمالك باعتباره المدين بهذا الالتزام التخييري.
– 5 إثبات ” ندب الخبراء”. دعوى ” نطاق الدعوى . الطلبات في الدعوى”. محكمة الموضوع ” سلطتها بالنسبة لمسائل الإثبات . ندب الخبراء”.
طلب ندب خبير ليس حقا للخصم . محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابته مادامت قد رأت في عناصر الدعوى ما يكفى لتكوين عقيدتها والفصل في موضوعها . إقامة الحكم على اعتبارات مبررة . رد ضمني على ما أبدى من دفاع
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن محكمة الموضوع ليست ملزمة بإجابة الخصم إلى طلب ندب خبير في الدعوى، إذ أن هذا ليس حقاً له تتحتم إجابته بل لها أن ترفض ما دامت قد رأت في عناصر الدعوى ما يكفى لتكوين عقيدتها و الفصل في موضوعها دون حاجة إليه، وتعتبر عدم الإشارة صراحة إلى طلب ندب خبير بمثابة قضاء ضمني برفض هذا الطلب، إذ أن إقامة الحكم على اعتبارات مبررة يعتبر رداً ضمنياً على ما أبدى من دفاع.
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت على الطاعنين الدعوى رقم 102 لسنة 1981 أمام محكمة بورسعيد الابتدائية طالبة الحكم بإخلاء الدكانين المبينين بالصحيفة, وقالت بياناً لدعواها أنها تمتلك وتدير المبنى المشتمل على هذين الدكانين, وقد حصلت على الترخيص رقم 238 لسنة 80/ 1981 بإعادة بنائه وزيادة مسطحاته وعدد وحداته, كما حصلت على الترخيص رقم 240 لسنة 80/ 1981 ببناء دور أرضي وأربعة أدوار علوية مع إقامة وحدات تصلح لذات الغرض المؤجر من أجله الدكانين المشار إليها, ثم نبهت على الطاعنين بإخلائهما مع التزامهما بتعويضهما بمبلغ مساو للفرق بين القيمة الإيجارية للوحدة التي يشغلها كل منهما وتلك التي يتعاقد عليها لممارسة نشاطه خلال المدة التي يتم فيها الهدم وإعادة البناء, إلا أنهما لم يستجيبا, فأقامت الدعوى بطلباتها آنفة البيان, تدخل المطعون ضده الثاني في الدعوى منضماً للمطعون ضدها الأولى في طلباتها بصفته ولياً طبيعياً على أولاده القصر المالكين – مع المطعون ضدها الأولى – للعقار محل النزاع, دفع الطاعن الأول بعدم قبول الدعوى لتوجيه التنبيه بالإخلاء من المطعون ضدها الأولى وحدها, حكمت المحكمة برفض الدفع بالدعوى, استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم أمام محكمة استئناف الإسماعيلية/ مأمورية بورسعيد برقم 101 سنة 23 قضائية, بتاريخ 17/6/1982 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء الدكانين محل النزاع, طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض, وقدمت النيابة مذكرة رأت فيها رفض الطعن, وعرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعنان بأولهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله, وفي بيان ذلك يقولان أنهما دفعا أمام محكمة الموضوع بعدم قبول الدعوى لتوجيه التنبيه بالإخلاء إليهما من المطعون ضدها الأولى وحدها رغم وجود ملاك آخرين للعقار المرخص بهدمه, إلا أن الحكم رد على هذا الدفع بأن التنبيه هو من أعمال الإدارة المنوطة بالمطعون ضدها الأولى, مع أن هدم العقار لإعادة المشتاعين, كما أن سريان أعمال المدير لا يكون إلا بين الشركاء أنفسهم دون الغير.
وحيث إن هذا النعي مردود, ذلك أنه لما كان النص في المادة 828 من القانون المدني على أن “1- ما يستقر عليه رأي الأغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع, وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء …. 2- وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم” يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني – على أنه إذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة المعتادة كإيجار المال الشائع فإنه إذا اتفقت الأغلبية على اختيار مدير من بين الشركاء أو غيرهم كان هو صاحب الشأن في الإدارة, وكانت الفقرة الثانية من المادة 701 من القانون المدني أن الإيجار يعد من أعمال الإدارة ومن ثم فإن إيجار المال الشائع وطلب إخلاء العين المؤجرة يدخل في سلطة متولي إدارته من الشركاء ويدخل في سلطته – تبعاً لذلك – التقاضي فيما تنشأ عن هذا الإيجار من متنازعات, لما كان ذلك وكان الطاعنان لا ينازعان في أن المطعون ضدها الأولى والمالكة لأغلبية أنصبة العين محل النزاع هي القائمة على إدارة هذه العين فإن التنبيه الموجه إليهما منها بالإخلاء لإعادة بنائها بشكل أوسع يكون صادراً من صاحب الصفة, ويضحى معه النعي على الحكم لهذا السبب على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله, وفي بيان ذلك يقولان أن محكمة أول درجة رفضت دعوى المطعون ضدهما على سند من خلو الرسم الهندسي والترخيص الصادر لهما بإعادة البناء من إقامة وحدات سكنية أو فندقية بالمخالفة لنص المادة 49 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إلا أن الحكم المطعون فيه عول في قضائه على ترخيص لاحق قدمه المطعون ضدهما لمحكمة الاستئناف متضمناً إقامة هذه الوحدات واعتبره من وسائل الدفاع الجديدة, ولذلك رغم أن هذا الترخيص لم يعرض على محكمة أول درجة مما يعتبر معه طلب الإخلاء على أساسه طلباً جديداً لا يقبل طرحه لأول مرة أمام محكمة الاستئناف إنما ينقل الدعوى بحالتها التي كانت عليها قبل صدور الحكم المستأنف.
وحيث إن هذا النعي في غير محله, ذلك أنه لما كان مفاد المادة 235 من قانون المرافعات – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه يجوز للخصوم أن يتقدموا لمحكمة الدرجة الثانية بأدلة ودفوع وأوجه دفاع جديدة لم يسبق لهم إبداؤها أمام محكمة الدرجة الأولى, وكانت وسائل الدفاع الجديدة تتميز عن الطلبات الجديدة بأنها لا تغير من موضوع النزاع بل تعني الحجج التي يستند إليها الخصم في تأييد ما يدعيه دون أن يغير من مطلوبه وكان البين من الأوراق أن الدعوى قد أقيمت بطلب الحكم بإخلاء الدكانين محل النزاع على سند من حصول المطعون ضدهما على ترخيصين بهدم العقار لإعادة بنائه بشكل أوسع, وإذ قضت محكمة أول درجة برفض الدعوى لخلو هذين الترخيصين مما يفيد اشتمال المبنى الجديد على وحدات سكنية أو فندقية فإن تقديمها لمحكمة الاستئناف ترخيصاً لاحقاً يتضمن اشتمال المبنى على هذه الوحدات لا يعدو وأن يكون وسيلة دفاع جديدة تأييداً لمطلوبهما الذي أبقياه على أصله وهو إخلاء العين محل النزاع لإعادة بنائها بشكل أوسع – وليس تغييرا له, وإذ التزم الحكم هذا النظر فإن النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالوجه الأول من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب, وفي بيان ذلك يقولان أنهما تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضدهما لم يلتزما في دعواهما نص الفقرة الرابعة من المادة 49 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تلزم المالك الذي يريد هدم العقار لإعادة بنائه بشكل أوسع بتوفير وحدة مناسبة بأجر مماثل ليمارس المستأجر نشاطه فيها وإلا التزم بتعويض بمبلغ مساو للفرق بين القيمة الإيجارية للوحدة التي يشغلها وتلك التي يتعاقد على ممارسة نشاطه فيها لمدة خمس سنوات أو للمدة التي تنقضي إلى أن يعود إلى المكان بعد بنائه بذات القيمة الإيجارية الأولى أو بدفع مبلغ مساو لأجرة الوحدة التي يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات بحد أدنى قدره ألف جنيه أيهما أكبر, إلا أن الحكم لم يرد على هذا الدفاع رغم أنه جوهري قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى.
وحيث إن هذا النعي في غير محله, ذلك أن مؤدى ما نصت عليه الفقرة د من المادة 49 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع ألقى على عاتق المالك المرخص له بهدم مبناه لإعادة بنائه بشكل أوسع بالتزام تخييري قبل كل من مستأجري وحدات هذا المبنى وهو أن يوفر له مكان مناسب بأجر مماثل لأجر الوحدة التي كان يستأجرها بالمبنى المرخص بهدمه وإما بتعويضه تعويضاً نقدياً على الوجه المبين بالنص, وجعل الخيار في ذلك للمالك باعتباره المدين بهذا الالتزام التخييري لما كان ذلك, وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه واجه دفاع الطاعن في هذا الشأن بما أورده بمدوناته من “أن المستأنفة الأولى (المطعون ضدها الأولى) عرضت على كل من المستأنف عليهما (الطاعنان) مبلغ ألفي جنيه بموجب إنذار أعلن لهما في 21/12/1981 على أنه قيمة التعويض المستحق لهما نظير إخلائهما من العقار موضوع النزاع ورفضا استلام ذلك المبلغ فأودع على ذمتهما خزينة محكمة بورسعيد الابتدائية في 22/12/1981 مخصوما منه رسم الإيداع, إيداعاً غير مشروط”, الأمر الذي يضحى معه النعي على الحكم بهذا الوجه على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالوجه الثاني من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع, وفي بيان ذلك يقولان أنه لما كانت المادة الثالثة من القانون رقم 178 لسنة 1961 اشترطت للموافقة على طلب التصريح بالهدم أن يكون قد مضى على إقامة المبنى المطلوب هدمه أربعون عاما على الأقل إلا إذا رأت اللجنة التجاوز عن هذا الشرط لاعتبارات تتعلق بالصالح العام, ومن ثم فقد طلبا من محكمة الاستئناف ندب خبير في الدعوى لبيان ما إذا كانت قد مضت هذه المدة على إقامة المبنى محل النزاع أولاً إلا أن الحكم لم يرد على هذا الدفاع الجوهري.
وحيث إن هذا النعي مردود, ذلك أن من المقرر أن محكمة الموضوع ليست ملزمة بإجابة الخصم إلى طلب ندب خبير في الدعوى, إذ أن ذلك ليس حقاً له تتحتم إجابته بل لها أن ترفض ما دامت قد رأت في عناصر الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها والفصل في موضوعها دون حاجة إليه, وتعتبر عدم الإشارة صراحة إلى طلب ندب خبير بمثابة قضاء ضمني برفض هذا الطلب, إذ أن إقامة الحكم على اعتبارات مبررة يعتبر رداً ضمنياً على ما أبدي من دفاع, لما كان ذلك, وكان استلزام مرور أربعين عاماً على إقامة المبنى المرخص بهدمه أمر متروك لتقدير اللجنة المختصة وفقا لأحكام القانون رقم 178 سنة 1961, فإن طلب الطاعنين ندب خبير لتقدير عمر المبنى محل النزاع لا ينطوي على دفاع جوهري, ومن ثم فلا تثريب على المحكمة إذ هي اعترضت عن الرد عليه.
ولما تقدم – يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : الوكالة في ادارة المال الشائع وفقاً لأحكام القانون والقضاء المصري – ايجار المال الشائع