مقال قانوني حول مسطرة ممارسة حق الشفعة و أجلها

بقلم ذ عبد المجيد لعميري

طالب باحث بسلك ماستر المهن القانونية و القضائية بالكلية متعددة التخصصات بتطوان
يقصد بالشفعة حسب المادة 292 من مدونة الحقوق العينية أنها أخد الشريك في ملك مشاع حصة شريكه المبيعة بثمنها بعد أداء الثمن

.ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة عند الإقتضاء
فالشفعة لها أهمية بالغة سواء على المستوى الاقتصادي أو على المستوى الاجتماعي,فعلى المستوى الاقتصادي فتتجلى أهميتها في كون الأخذ بها يرمي الى منع تجزئة العقارات و تشتتها,أما على المستوى الإجتماعي فإن الأخذ بها تكمن أهميته في تحقيق السلم الإجتماعي عن طريق التقليل من المنازعات العقارية.
فبمجرد توفر شروط الأخذ بالشفعة كاملة، يصبح للشفيع الحق في أن يأخذ الحصة المبيعة من يد مشتريها,لكن عندما يريد الشفيع الأخذ بحقه في الشفعة,ما هي الإجراءات المسطرية التي يتعين عليه سلوكها و داخل أي أجل؟

للإجابة على هذه الإشكالات سوف نعتمد تصميما ثنائيا مكون من فقرتين حيث سنتناول في الأولى الإجراءات المسطرية لممارسة حق الشفعة,على ان نخصص الثانية لأجلها القانوني

الفقرة الأولى: الاجراءات المسطرية لممارسة حق الشفعة
للأخذ بالشفعة يتعين اتباع مجموعة من الاجراءات المسطرية، هذه الأخيرة تختلف بحسب ما إذا تمت بطريقة رضائية .(أولا) أو عن طريق القضاء (ثانيا)

اولا: الاجراءات المسطرية الرضائية لممارسة الشفعة
تسمى هذه الاجراءات بالوسائل الحبية ذلك لكونها تمكن الشفيع من ممارسة حق الشفعة في مواجهة المشتري دون اللجوء الى المؤسسة القضائية، فإعمال هذه الطريقة ناذر جدا إذ أن المشتري غالبا ما يعرض عن تخويل الشفيع ممارسة هذا الحق وديا ولكن مع ذلك تظل ممكنة عندما يبدي الشريك على الشياع رغبته في ممارسة حق الشفعة في الشخص المفوت، فيتقدم إلى المشتري راغبا في أداء الثمن والمصروفات التي سبق لهذا الأخير ان أداها…

وتجدر الإشارة إلى أن موافقة المشتري التي تؤدي إلى إتمام الشفعة بالتراضي هي الموافقة الحاصلة بعد إبداء الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة فلا تستخلص هذه الموافقة من قيام المشتري بعد البيع بإنذار الشفيع،ففي هذه الحالة (حالة موافقة المشتري التي تؤدي إلى إتمام الشفعة بالتراضي) يجب على المشتري والشفيع صياغة هاته الشفعة في عقد، والراجح فقها ان الإشهاد العدلي لاينتج أي أثر قانوني في مجال الشفعة إلا إذا وقع بحضور المشفوع عنه، أو تم تبليغه إليه بصفة شخصية، ما لم يكن في حالة غيبة، إضافة إلا أن هذا الإشهاد بالشفعة يجب أن يكون مقترنا بالأداء . وبإيداع الثمن والمصروفات

ثانيا: الدعوى القضائية لممارسة حق الشفعة
إذا لم تتم ممارسة حق الشفعة من طرف الشفيع بطريقة رضائية، فحينئذ يتعين على هذا الأخير اللجوء إلى القضاء .عن طريق سلوك إجراءات قانونية محددة

ينص الفصل 306 من مدونة الحقوق العينية على أنه “يجب على من يرغب في الأخذ بالشفعة أن يقدم طلبا إلى رئيس المحكمة الإبتدائية المختصة يعبر فيه عن رغبته في الأخذ بالشفعة، ويطلب فيه الإذن له بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا ثم بإيداعهما في صندوق المحكمة عند رفض المشفوع منه للعرض العيني .الحقيقي، وأن يقوم بذلك داخل الأجل القانوني وإلا سقط حقه في الشفعة” إنطلاقا من هذا الفصل يتضح أن أول إجراء يتعين على الشفيع القيام به في المرحلة القضائية هو إعلان رغبته الصريحة في الأخذ بالشفعة وذلك عن طريق تقديمه طلب إلى رئيس المحكمة الإبتدائية التي يدخل العقار داخل دائرتها الترابية، يهدف من خلاله إلى الحصول على إذن بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة عرضا عينيا حقيقيا على أعين المشتري مقابل شفعة الحصة التي اشتراها… وهذا الطلب يقدم في إطار الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية على اعتبار أن رؤساء المحاكم الإبتدائية هم وحدهم المختصون بالبث في كل مثال يستهدف الحصول على أمر بإثبات .حال أو توجيه إنذار أو أي إجراء مستعجل في أي مادة لم يرد بشأنها نص خاص ولا يضر بحقوق الأطراف

إلا أنه حسب المادة 295 من مدونة الحقوق العينية فإنه يتعين على طالب الشفعة إثبات بيع الحصة المطلوب شفعتها إذا كان العقار غير محفظ، أما إذا كان العقار محفظ فيتعين عليه إثبات تقييد البيع بالرسم العقاري…
وهكذا فإذا قبل المشتري العرض العيني الحقيقي للثمن والمصروفات الظاهرة للعقد المقدمة من طرف الشفيع عن طريق الإذن الصادر من طرف رئيس المحكمة المختصة، فيحرر عون كتابة الضبط في ذلك محضرا فيسلم الشفيع الثمن المعروض عليه وبذلك تنتهي إجراءات الشفعة عند هذه المرحلة، أما إذا رفض –المشتري- هذا العرض ففي هذه الحالة على طالب الشفعة –الشفيع- أن يودع الثمن والمصروفات في صندوق المحكمة وهذا مايستفاد من آخر الفصل 306 من م.ح.ع قبل مواصلة إجراءات الشفعة عن طريق رفع الدعوى القضائية أمام القضاء…

وإشباعا لذلك وبعد إستفائه لمرحلة العرض العيني يجد طالب الشفعة نفسه مضطرا إلى تقديم دعوى الشفعة بواسطة مقال طبقا للفصول 31 و 32 من ق.م.م على أن يتضمن هذا المقال البيانات اللازمة سواء فيما يتعلق بالعقار موضوع الدعوى كالبيانات التي تخص تعيينه أو مقدار النصيب الذي يطلب شفعته، وتاريخ إنتقاله إلى المشتري –المشفوع منه- وكذلك البيانات التي تخص الشفيع أي المدعي والمدعى عليه. إضافة إلى إرفاق هذا المقال بالوثائق المدعمة له وأولها المحضر المثبت لإيداع المبالغ داخل صندوق المحكمة والوصل داخل الأجل المحذذ لها، وكذلك مدخل التملك…

ولكن الإشكال الذي يطرح نفسه هنا هو هل هذه الدعوى ترفع ضد البائع والمشتري أم ضد المشتري فقط؟

الواقع هو أنه ليس من الضروري إدخال البائع كطرف ثالث في النزاع وذلك على عكس المشرع المصري الذي .يستلزم إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة إلى كل من البائع والمشتري

ففي قرار صادر عن المجلس الأعلى، محكمة النقض حاليا أن عدم إشتراك البائع في دعوى الشفعة لا يؤثر في قبول كلب استحقاق الشفعة الذي يجب أن يوجه ضد المشفوع منه، غير أن الشفيع قد يضطر أحيانا إلى إدخال البائع في الدعى كما إذا كانت الحصة المبيعة تتعلق بعقار غير محفظ، وهي مافتئت تحت يد البائع وكانت عملية التفويت غير ثابتة إلا استنادا إلى قرار المشتري، لأن الحكم الذي سيقدره في مواجهة هذا الأخير قد يشل الأول مفعوله، بناء على .مبدأ الأثر السلبي للأحكام

وأخيرا تجدر الإشارة إلى أن المشرع جمل طلب الشفعة في عقار في طور التحفيظ تختلف عما سبق ذكره حيث أنه بمقتضى المادة 305 من مدونة الحقوق العينية أنه “إذا كان العقار في طور التحفيظ لا يعتد بطلب الشفعة إلا إذا .ضمن الشفيع تعرضه بمطلب التحفيظ المتعلق به”

الفقرة الثانية: آجال ممارسة حق الشفعة
كل شريك في ملك مشاع له الحق في ممارسة حق الشفعة عند تفويت حصة شائعة في الملك المشترك إلى الغير إلا أن هذا الحق يجب ممارسته من طرف الشفيع داخل الأجل المحدد قانونا وإلا سقط حقه في هذا الحق، وهذا الأجل يختلف باختلاف طبيعة العقار المراد ممارسة حق الشفعة عليهفي كونه عقار محفظ (أولا) أو عقار غير محفظ . (ثانيا)

أولا: أجل ممارسة حق الشفعة في العقار المحفظ
إذا كان العقار خاضعا لنظام السجل العقاري، فإنه يخضع لأحكام الظهير الصادر في 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 أغسطس 1913 المغير والمتمم بمقتضى القانون 07-14، والحقوق العينية الواردة عليه يطبق عليها أحكام القانون 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، هذه الأخيرة وفي المادة 304 منها حددت آجالا لممارسة حق الشفعة داخلها أو إلا سقط هذا الأخير بمرورها..

ففي الفقرة الأولى من المادة المذكورة أعلاه فإنه في حالة التبليغ (نقصد تبليغ ذوي الحقوق بالشفعة) فأجل الشفعة . يسقط بعد مرور 30 يوما من تاريخ التوصل الشخصي لمن له الحق على الشفعة

ويشترط لكي يكون التبليغ صحيحا أن يقوم المشتري بتقييد حقوقه بالرسم العقاري ثم أن يقوم –المشتري- بتبليغ نسخة من العقد الذي اكتسب به حقوقه إلى من له الحق في ممارسة حق الشفعة بمختلف أشكال التبليغ الرسمية، فالتبليغ يجب أن يكون لاحقا لتقييد الحق بالرسم العقاري أو إيداعه بمكلب التحفيظ بحيث لاينتج أثره إذا تم قبل ذلك.. ثم كذلك يجب أن يتضمن هذا التبليغ تحت طائلة البطلان بيانا عن هوية كل من البائع والمشتري، مع بيان عن الحصة .المبيعة وثمنها والمصروفات ورقم الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ أو مراجع عقد التفويت

.ومن الشروط أيضا لصحة التبليغ أن يتم هذا التبليغ لجميع الشركاء أو إلى الشفيع شخصيا إذا كان مالكا لوحده

ومما تجدر الإشارة إليه أن المشرع المغربي تخلى عن الأجل الذي كان معمول به سابقا وهو 3 أيام، ويكون قد أحسن في ذلك لكون أن الأجل المذكور أجل قصير جدا يثير عدة منازعات على مستوى القضاء، بالإضافة إلى أنه .كان يستعصي ممارسة حق الشفعة داخل هذا الأجل

أما فيما يخص الفقرة الثانية من نفس الفصل (304) وفي حالة عدم قيام التبليغ المتحدث عنه أعلاه فإن الشفعة .يتعين ممارستها داخل أجل سنة من تاريخ التقييد بالرسم العقاري وإلا سقط الحق في الأخذ بها

وقد قضى المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) على أنه يبتدأ أجل الشفعة من تاريخ تسجيل الشراء في الرسم .العقاري، وليس من تاريخ إبرام العقد

وفي قرار آخر كذلك لمحكمة النقض سنة 2000 قضى على”إن تاريخ تسجيل البيع في الرسم العقاري هو التاريخ المعتبر لبداية أجل الشفعة، لاتاريخ تحرير عقد البيع، وإن المحكمة التي اعتبرت أن بداية أجل الشفعة تكون بتاريخ تسجيل عقد البيع بالرسم العقاري لا بتاريخ عقد البيع تكون قد طبقت القانون ولم تخرق مقتضيات الفصل 30 وما يليه من ظهير 02/06/1915″
ثانيا: أجل ممارسة حق الشفعة في العقار الغير محفظ
كما هو الشأن في العقار المحفظ الذي حدد له المشرع أجلين في الشفعة، فإن العقار غير المحفظ بدوره حدد له .المشرع أجلين للشفعة أيضا

إذن في هذه الحالة يجب ممارسة حق الشفعة، داخل أجل سنة يبتدأ من تاريخ العلم بالبيع الحاصل في الملكية الشائعة، .أما في حالة عدم العلم بالبيع بمقتضى أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد

وهكذا فإن ممارسة حق الشفعة على العقار الغير محفظ يجب أن تتم داخل أجلين مختلفين حسب الحالة، فإذا تم العلم بالبيع من طرف الشفيع فإنه يتعين عليه ممارسة هذا الحق داخل أجل السنة وإلا سقط حقه في ذلك، وهو ما يستفاد من الفصل 304 من مدونة الحقوق العينية في فقرته الثانية، وهذا الأجل -أي أجل السنة- يقوم بالسنة الميلادية لا .بالسنة الهجرية حيث يدخل اليوم الأول -يوم العلم بالمبيع- في حساب الأجل المذكور

وقد يطرح التساؤل حول هل هذه المدة المسقطة سارية على الكل بصفة مطلقة؟ وهل هناك استثناء لهذا الأجل المحدد؟

إن الإجابة في هذا الصدد نجدها في الفصل 976 من قانون الالتزامات والعقود حينما نص على أنه”يسقط حق المالك على الشياع في الأخذ بالشفعة بعد مضي سنة من علمه بالبيع الحاصل من المالك معه، لم يثبت أن عائقا .مشروعا قد منعه منها كالإكراه
.ويسري هذا الأجل حتى على القاصرين متى كان لهم نائب قانوني”
أما في حالة عدم العلم بالبيع فإن الشفيع يتعين عليه ممارسة حق الشفعة داخل أجل أربع سنوات وإلا سقط حقه في .ذلك وهذا ما يستفاد من الفقرة الأخيرة من الفصل 304 من نفس القانون المذكور أعلاه

وفي الأخير تجدر الإشارة على أن الآجالات الواردة ذكرها وهي أجل 30 يوما وأجل سنة وأجل أربع سنوات هي .من قبيل الآجالات المسقطة ، وبالتالي فإنها آجال سقوط لا تقادم ولا تخضع لأسباب الوقف أو الإنقطاع

إذن فالمشرع المغربي في القانون الجديد كمدونة الحقوق العينية (08-39) يكون قد كرس ما صار عليه المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) في اجتهاده حيث أنه جاء في قرار له أن”أجل الشفعة هو أجل سقوط لايقبل الوقف”
وفي قرار آخر كذلك “أن آجال الشفعة سواء منها الواردة في الفصلين 31 و 32 من القانون العقاري لسنة 1915 والمطبق على العقار المحفظ ذات طبيعة واحدة هي أنها آجال سقوط لا آماد تقادم، لهذا فإن هذه الآجال لا تخضع . للإنقطاع ولا تطبق عليها مقتضيات الفصل 381 من ق.إ.ع

أجل ممارسة الشفعة على عقار في طور التحفيظ
بالرجوع إلى نفس المادة المذكورة أعلاه فإن أجل ممارسة حق الشفعة في حالة التبليغ هو 30 يوما من يوم الإيداع في مطلب التحفيظ، أما في حالة التبليغ فإن هذا الأجل يكون سنة ابتداءا من تاريخ الإيداع كذلك…

وفي هذا الإطار تنص كذلك المادة 305 من نفس المدونة على أنه “إذا كان العقار في طور التحفيظ فلا يعتد بطلب .الشفعة إلا إذا ضمن الشفيع تعرضه بمطلب التحفيظ المتعلق به”

بقلم ذ عبد المجيد لعميري
طالب باحث بسلك ماستر المهن القانونية و القضائية بالكلية متعددة التخصصات بتطوان