ضمان عدم التعرض للمستأجر في القانون المدني المصري – حكم محكمة النقض

ضمان عدم التعرض للمستأجر في القانون المدني المصري – حكم محكمة النقض

الطعن 737 لسنة 58 ق جلسة 19 / 11 / 1992 مكتب فني 43 ج 2 ق 237 ص 1170

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين توفيق، شكري جمعة حسين نواب رئيس المحكمة وفتيحه قرة.
————
– 1 نقض ” اسباب الطعن . السبب الوارد على غير محل”.
اختصام المطعون ضدهم من الثاني للأخير أمام المحكمة المطعون ففي حكمها ليصدر الحكم ففي مواجهتهم وتسليمهم بطلبات المطعون ضدها الأولى أمام محكمة أول درجة ووقوفهم موقفاً سلبياً من النزاع وعدم القضاء لهم أو عليهم بشيء . عدم قبول اختصامهم ففي الطعن بالنقض .
إذ كان المطعون ضدهم من الثاني للأخير لم يختصموا أمام المحكمة المطعون ففي حكمها إلا ليصدر الحكم ففي مواجهتهم وكانوا قد سلموا أمام محكمة أول درجه بطلبات المطعون ضدها الأولى ووقفوا من النزاع موقفا سلبيا ولم يقض الحكم المطعون فيه لهم أو عليهم بشيء ولم تؤسس الطاعنة طعنها على أسباب تتعلق بهم ومن ثم لا يقبل اختصامهم ففي هذا الطعن.
– 2 إيجار ” القواعد العامة ففي عقد الايجار “. عقد ” تكييف العقد”.
تتضمن صحيفة الطلبات الأصلية للمطعون ضدها الأولى أمام محكمة أول درجة الحكم بتثبيت ملكيتها لشقة النزاع وطرد الطاعنة منها للغصب وإضافتها طلباً عارضاً بمذكرتها بإخلائها منها لاحتجازها أكثر من مسكن . قضاء محكمة أول درجة برفض الطلب الإصليت بشقيه وبعدم قبول الطلب العارض . انتهاء الحكم المطعون فيه أحقية المطعون ضدها الأولى ففي الإقامة فيها وطرد الطاعنة منها دون القضاء بشيء بشأن الطلب العارض . عدم قبول النعي الموجه إلى القضاء بشأن الطلب الأخير لوروده على غير محل من قضاء الحكم المطعون فيه . علة ذلك .
إذ كان الطلب الأصلي للمطعون ضدها الأولى يتضمن شقين أولهما الحكم بتثبيت ملكيتها للشقة محل النزاع والثاني بطرد الطاعنة من الشقة للغضب وقد عبرت عن هذا الطلب بالإخلاء والتسليم وكان سندها ففي ذلك عقد الاتفاق المؤرخ”___..” والمحرر بينها وبين أخوتها المطعون ضدهم الباقين ومن بينهم المطعون ضده الخامس”___” عن نفسه وبصفته وصيا على أخوته القصر ومنهما لطاعنة، وقد جاء ببنود هذا الاتفاق أن تقوم المطعون ضدها الأولى ببناء شقة النزاع من مالها الخاص ويكون لها حق الإقامة فيها بالأجرة التي تحددها اللجنة على أن تستوفى تكاليف المباني خصما من الأجرة وقد أوضحت الأخيرة الطلبين الأصليين سالفي الذكر ففي مذكرتها المقدمة لمحكمة أول درجة لجلسة “_..” وأضافت إليهما – كما جاء ففي المذكرة – سببا جديدا هو الإخلاء لاحتجاز الطاعنة أكثر من مسكن وقد حكمت محكمة أول درجه برفض طلبي تثبيت الملكية والطرد للغضب لاستنادهما إلى حق الملكية ولا سند لها فيه أخذا بما جاء ببنود الاتفاق المؤرخ”_.” سالف الذكر، وبعدم قبول طلب الإخلاء للاحتجاز لإبدائه ففي صورة طلب عارض يختلف عن الطلب الأصلي ” الطرد للغصب” موضوعا وسببا، فأقامت المطعون ضدها الأولى الاستئنافين رقمي 1336،1432 لسنه 104 ق وقد تضمن الأول نعيا على الحكم الابتدائي فيما قضى طلب تثبيت الملكية وعدم قبول الطلب العارض بالإخلاء وتضمن الثاني نعيا على الحكم الابتدائي ففي جميع بنوده ومنها رفض طلب الطرد للغضب بمقولة أن المطعون ضدها الأولى يحق لها إضافة هذا السبب للإخلاء عملا بالمادة 3/124من قانون المرافعات وانتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بإخلاء الطاعنة من الشقة محل النزاع على سند من أن عقد الاتفاق المؤرخ”_..” أعطى للمطعون ضدها لأولى الحق ففي الإقامة بها ورتب على ذلك أن شغل الطاعنة للشقة يكون بغير سند، ولم يتعرض لمسألة لاحتجاز الطاعنة أكثر من مسكن موضوع الطلب العارض مما يفيد حسب الواقع المطروح ففي دعوى النزاع أن المحكمة الاستئنافية قد فصلت ففي الحكم الابتدائي ففي شقة الخاص الذى قضى برفض طلب الطرد للغضب الذى طرحه الاستئناف رقم 1432 لسنه 104 ق – وهو أحد الطلبات الأصلية ففي دعوى النزاع- ومن ثم فإن سبب النعي ففي حقيقة الأمر لا يصادف محلا من قضاء الحكم المطعون فيه ويكون غير مقبول هذا إلى أن محكمة الاستئناف إذ توقفت عند حد الحكم بإلغاء الحكم بعدم قبول الطلب العارض ولم تفصل ففي موضوعه المؤسس على احتجاز الطاعنة لأكثر من مسكن ففي البلد الواحد، ومن ثم فإن هذا القضاء لم يقض على الطاعنة بشيء ويضحى النعي عليه أيضا غير مقبول.
– 3 عقد ” تفسير العقد ” ايجار ” ضمان المؤجر ” .
تضمين عقد الاتفاق المبرم بين المطعون ضدها الأولى وأخوتها المطعون ضدهم التصريح لها ببناء شقة النزاع من مالها الخاص والحق ففي الإقامة فيها بالأجرة التي تحددها اللجنة واستيفاء قيمة التكاليف من الأجرة . اعتبار ذلك بمثابة عقد إيجار لها عن تلك الشقة .
إذ كان الثابت من الواقع المطروح ففي الدعوى أن عقد الاتفاق المؤرخ “__.” المحرر بين المطعون ضدها الأولى وبين أخواتها المطعون ضدهم الباقين – ومن بينهم المطعون ضده الخامس”_” عن نفسه وبصفته وصيا على أخوته القصر ومنهم الطاعنة – وقد صرحوا للمطعون ضدها الأولى ببناء شقة النزاع من مالها الخاص ويكون لها حق الإقامة فيها بالأجرة التي تحددها اللجنة على أن تستوفى قيمة التكاليف خصما من الأجرة، يكون ففي حقيقة الأمر متضمنا عقد إيجار للشقة محل النزاع .
– 4 إيجار “اثار عقد الايجار “. تقادم “ما لا يسقط بالتقادم . التزام المؤجر بضمان عدم التعرض للمستأجر”.
التزام المؤجر بضمان عدم التعرض للمستأجر ففي العين المؤجرة . م 571 مدنى . عدم خضوعه للتقادم طالما كان عقد الإيجار قائماً لم يفسخ رضاء أو قضاء . موافقة الطاعنة مع باقي الشركاء على استئجار المطعون ضدها الأولى لشقة النزاع . أثره . عدم جواز تمسكها بملكيتها لها على الشيوع أو موافقة جميع الشركاء على إقامتها فيها . اعتبار ذلك من قبيل التعرض المحظور قانوناً .
المقرر وفقا للمادة 571 من القانون المدني أن يمتنع المؤجر عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة وهذا الضمان بعدم التعرض لا يتقادم ويلتزم به المؤجر ما دام عقد الإيجار ما زال قائماً ولم يقض بفسخه رضاءً أو قضاءً ومن ثم لا يجدي الطاعنة التحدي بأنها تمسكت بملكيتها لشقة النزاع على الشيوع مع باقي المطعون ضدهم أو أن جميع الشركاء قد وافقوا على إقامتها بالشقة محل النزاع إذ يعتبر ذلك كله من قبيل التعرض المحظور على المؤجرين سيما وأن عقد الاتفاق المشار إليه المتضمن لعقد إيجار شقة النزاع قد صدر من جميع الشركاء – ومنهم الطاعنة – ومن ثم يكون النعي غير منتج وبالتالي غير مقبول ولا يعيب الحكم المطعون فيه إغفال الرد عليه.
————
الوقائع
حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت على الطاعنة وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 1536 لسنة 1983 شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بتثبيت ملكيتها للشقة محل النزاع المبينة بالأوراق وتسليمها خالية ممن يغتصبها. وقالت في بيانها إنها تملك مع إخوتها المطعون ضدهم عقار النزاع بالميراث عن والدهم وقد اتفقت معهم بموجب عقد اتفاق مؤرخ 1/7/1975 على بناء شقة النزاع من مالها الخاص لتقيم بها، وإذ أنكروا حقها في ملكيتها وقاموا بالاستيلاء عليها دون سند قانوني فأقامت الدعوى. وبعد أن سلم باقي المطعون ضدهم بطلباتها قصرت دعواها على الطاعنة للحكم عليها في مواجهتهم بطلب تثبيت ملكيتها للشقة وإخلائها منها للغصب ولاحتجازها مسكنا آخر في عقار النزاع مع التسليم. ندبت محكمة أول درجة خبيرا في الدعوى وقدمت الخبيرة تقريرها انتهت فيه إلى أن المطعون ضدها الأولى قامت ببناء شقة النزاع من مالها الخاص وقد شغلتها الطاعنة في عام 1978 بدون أي سند وأن زوج الطاعنة يستأجر شقة أخرى بالعقار بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/6/1973. حكمت المحكمة برفض الطلب الأول وعدم قبول الطلب الأخير. استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم بالاستئنافين رقمي 1336، 1432 لسنة 104ق القاهرة. وبتاريخ 20/1/1988 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف في شقه الأول وإلغاء الشق الثاني من الحكم وإخلاء الطاعنة من شقة النزاع مع التسليم. طعنت الطاعنة في هذا الحكم فيما قضى به في شقه الأخير بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم قبول الطعن بالنسبة لمن عدا المطعون ضدها الأولى وبرفض موضوعه. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
—————
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إنه لما كان المطعون ضدهم من الثاني للأخير لم يختصموا أمام المحكمة المطعون في حكمها إلا ليصدر الحكم في مواجهتهم وكانوا قد سلموا – أمام محكمة أول درجة – بطلبات المطعون ضدها الأولى ووقفوا من النزاع موقفا سلبياً ولم يقض الحكم المطعون فيه لهم أو عليهم بشيء ولم تؤسس الطاعنة طعنها على أسباب تتعلق بهم ومن ثم لا يقبل اختصامهم في هذا الطعن.
وحيث إن الطعن بالنسبة للمطعون ضدها الأولى قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين تنعى الطاعنة بالأول منهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه. وفي بيانه تقول إن محكمة أول درجة إذ قضت بعدم قبول طلب الإخلاء لاختلافه كطلب عارض عن الطلب الأصلي موضوعا وسببا لا تكون قد استنفدت ولايتها بنظره، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي وفصل في موضوع الطلب دون أن يعيد الدعوى إلى محكمة أول درجة للفصل فيه فإنه يكون قد خالف مبدأ التقاضي على درجتين مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول. ذلك أن الطلب الأصلي للمطعون ضدها الأولى يتضمن شقين أولهما الحكم بتثبيت ملكيتها للشقة محل النزاع والثاني بطرد الطاعنة من الشقة للغصب، وقد عبرت عن هذا الطلب بالإخلاء والتسليم وكان سندها في ذلك عقد الاتفاق المؤرخ 1/7/1975 والمحرر بينها وبين أخوتها المطعون ضدهم الباقين ومن بينهم المطعون ضده الخامس …… عن نفسه وبصفته وصيا على أخوته القصر ومنهم الطاعنة، وقد جاء ببنود هذا الاتفاق أن تقوم المطعون ضدها الأولى ببناء شقة النزاع من مالها الخاص ويكون لها حق الإقامة فيها بالأجرة التي تحددها اللجنة على أن تستوفي تكاليف المباني خصما من الأجرة، وقد أوضحت الأخيرة الطلبين الأصليين سالفي الذكر في مذكرتها المقدمة لمحكمة أول درجة لجلسة 12/3/1984 وأضافت إليهما – كما جاء في المذكرة – سببا جديدا هو الإخلاء لاحتجاز الطاعنة أكثر من مسكن وقد حكمت محكمة أول درجة برفض طلبي تثبيت الملكية والطرد للغصب لاستنادهما إلى حق الملكية ولا سند لها فيه آخذا بما جاء ببنود الاتفاق المؤرخ 1/7/1975 سالف الذكر، وبعدم قبول طلب الإخلاء للاحتجاز لإبدائه في صورة طلب عارض يختلف عن الطلب الأصلي (الطرد للغصب) موضوعا وسببا، فأقامت المطعون ضدها الأولى الاستئنافين رقمي 1336، 1432 لسنة 104ق وقد تضمن الأول نعيا على الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض طلب تثبيت الملكية وعدم قبول الطلب العارض بالإخلاء وتضمن الثاني نعياً على الحكم الابتدائي في جميع بنوده ومنها رفضه طلب الطرد للغصب بمقولة أن المطعون ضدها الأولى يحق لها إضافة هذا السبب للإخلاء عملا بالمادة 124/3 من قانون المرافعات وانتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بإخلاء الطاعنة من الشقة محل النزاع على سند من أن عقد الاتفاق المؤرخ 1/7/1975 أعطى للمطعون ضدها الأولى الحق في الإقامة بها ورتب على ذلك أن شغل الطاعنة للشقة يكون بغير سند، ولم يتعرض لمسألة احتجاز الطاعنة أكثر من مسكن موضوع الطلب العارض مما يفيد حسب الواقع المطروح في دعوى النزاع أن محكمة الاستئناف قد فصلت في الحكم الابتدائي في شقه الخاصة الذي قضى برفض طلب الطرد للغصب الذي طرحه الاستئناف رقم 1432 لسنة 104ق – وهو أحد الطلبات الأصلية في دعوى النزاع – ومن ثم فإن سبب النعي في حقيقة الأمر لا يصادف محلا من قضاء الحكم المطعون فيه ويكون غير مقبول. هذا إلى أن محكمة الاستئناف إذ توقفت عند حد الحكم بإلغاء الحكم بعدم قبول الطلب العارض ولم تفصل في موضوعه المؤسس على احتجاز الطاعنة لأكثر من مسكن في البلد الواحد، ومن ثم فإن هذا القضاء لم يقض على الطاعنة بشيء ويضحى النعي عليه أيضا غير مقبول.
وحيث إن الطاعنة تنعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع. وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت بملكيتها لشقة النزاع على الشيوع مع باقي المطعون ضدهم، وإن إقامتها بها ووضع يدها عليها تم بموافقة جميع الشركاء على الشيوع وطلبت إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك وإذ التفتت المحكمة المطعون في حكمها عن هذا الطلب ولم تشر إليه، وانتهت إلى أن البند الخامس من عقد الاتفاق المؤرخ 1/7/1975 أعطى للمطعون ضدها الأولى الحق في الإقامة بشقة النزاع بعد بنائها وأن ذلك كان الهدف من بنائها لها من مالها الخاص ورتبت على ذلك إخلاء الطاعنة من شقة النزاع مما يعيب حكمها ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول. ذلك أن الثابت من الواقع المطروح في الدعوى أن عقد الاتفاق المؤرخ 1/7/1975 المحرر بين المطعون ضدها الأولى وبين أخوتها المطعون ضدهم الباقين – ومن بينهم المطعون ضده الخامس …… عن نفسه وبصفته وصيا على أخوته القصر ومنهم الطاعنة – وقد صرحوا للمطعون ضدها الأولى ببناء شقة النزاع من مالها الخاص ويكون لها حق الإقامة فيها بالأجرة التي تحددها اللجنة على أن تستوفي قيمة التكاليف خصما من الأجرة، يكون في حقيقة الأمر متضمنا عقد إيجار للشقة محل النزاع، وقد عول الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه على ذلك في قضائه برفضه طلب تثبيت الملكية للشقة محل النزاع، ولما كان المقرر وفقا للمادة 571 من القانون المدني أن يمتنع المؤجر عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة وهذا الضمان بعدم التعرض لا يتقادم ويلتزم به المؤجر ما دام عقد الإيجار ما زال قائما ولم يقض بفسخه رضاءً أو قضاءً ومن ثم لا يجدي الطاعنة التحدي بأنها تمسكت بملكيتها لشقة النزاع على الشيوع مع باقي المطعون ضدهم أو أن جميع الشركاء قد وافقوا على إقامتها بالشقة محل النزاع إذ يعتبر ذلك كله من قبيل التعرض المحظور على المؤجرين سيما وأن عقد الاتفاق المشار إليه المتضمن لعقد إيجار شقة النزاع قد صدر من جميع الشركاء – ومنهم الطاعنة – ومن ثم يكون النعي غير منتج وبالتالي غير مقبول ولا يعيب الحكم المطعون فيه إغفال الرد عليه.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .