شروط امتداد عقد الايجار في القانون المصري رقم 52 لسنة 1969 .

أ‌. بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكني:

· المقصود بالمساكن:

المقصود بالمساكن، هو الأماكن المؤجرة للسكنى. والأصل أن “الشقة” تستأجر كمسكن ما لم ينص في العقد على غير ذلك، أو كانت ظروف الحال تخالف هذا الأصل. ويكون إثبات عكس ذلك على من يدعيه. والأصل أن يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، فإن لم يكن هناك اتفاق التزام بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له (م 579 مدني).([37])

· حكم القانون 52 لسنة 1969 في الامتداد:

تنص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين قد نصت على أنه:

“مع عدم الإخلال بحكم المادة الخامسة من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجة وأولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مُصاهرة حتى الدرجة الثالثة يُشترط لاستمرار الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو مدة شغله للمسكن آيتهما أقل، ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم”.

فجاءت هذه الفقرة مُطابقة لحكم المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977، غير أن المادة 21/1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 لم تذكر ضمن الأقارب الذين يمتد الإيجار لصالحهم، أقارب المستأجر من المصاهرة حتى الدرجة الثالثة، إلا أن محكمة النقض فسرت هذا النص بأنه يشمل الأقارب من النسب والأقارب من المصاهرة حتى الدرجة الثالثة وذلك على حد سواء.([38])

كما أن صياغة المادة 21 سالفة الذكر قد صورت للبعض أن المشرع فرق في امتداد الإيجار في حالة ترك المستأجر للعين بين الزوج والأولاد والوالدين، وبين أقارب المستأجر الآخرين حتى الدرجة الثالثة فأجاز الامتداد لصالح الفريق الأول دون الفريق الثاني. إلا أن محكمة النقض قد استبعدت هذا التصور بقضاء واضح خلصت فيه إلى أن المادة المذكورة لم تفرق بين فريقي الأقارب في هذا الصدد وأنها أجازت الامتداد للفريقين سواء بسواء.([39])

ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 وأحكام النقض في شأن تطبيقها، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:

1- وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.

2- أن يكون المستفيد من الامتداد: الزوج والأولاد والوالدان وأقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة.

3- إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك، وإقامة باقي الأقارب لمدة سنة على الأقل سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغل المستأجر للمسكن أيهما أقل.

4- ألا يكون للمستفيد من الامتداد مسكن آخر دون مقتض في ذات البلد.

ولما كان نص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 لم يصدر بشأنها أحكام بعدم دستوريتها، ومن ثم فإن أحكامها تلك تظل سارية إلى الآن (في مجال تطبيقها، على الوقائع الخاضعة لها)، ومن ثم يمتد العقد للأقارب نسباً ومصاهرةً حتى الدرجة الثالثة ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيد من الامتداد القانوني، على الرغم من صدور العديد من الأحكام بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 (المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969)، وكذلك الحكم بعدم دستورية نص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما يتعلق بحظر احتجاز أكثر من مسكن في ذات البلد، وذلك لكون أحكام المحكمة الدستورية العليا أحكام عينية تنصب على عين النص الذي قضت بعدم دستوريته ولا تمتد لتشمل أية نصوص أخرى لم يتناولها الحكم القاضي بعدم الدستورية ولو كانت مطابقة للنص المقضي بعدم دستوريته، حيث قضت محكمة النقض بأن:

“وفاة المُستأجر أو تركه العين المُؤجرة. امتداد العقد لصالح أقاربه نسباً أو مصاهرة. شرطه. إقامتهم معه مدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل. المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969. لا يحول دون إعمال النص الحكم بعدم دستورية المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المقابلة له. علة ذلك. أن نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – المُنطبق على واقعة النزاع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المُستأجر أو تركه العين المُؤجرة لصالح أقارب المُستأجر حتى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة بشرط أن تثبت إقامتهم مع المستأجر بالعين المؤجرة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل، ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المماثل له، لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدي بمُجرده إلى عدم دستورية مثيلة – الذي لم يعرض على المحكمة الدستورية العليا – فالأحكام بعدم الدستورية هي أحكام عينية لا تنصب إلا على ما عينته المحكمة بذاته”.([40])

ب‌. بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني:

خلا القانون رقم 52 لسنة 1969 من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، حيث أن المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المقابلة لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977) اقتصرت على النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين بالنسبة للمساكن فقط.

ومن ثم يتعين الاحتكام إلى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر قانوناً (فقه وقضاءً) أنه إذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية والشريعة العامة حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد مُمتداً بقوة القانون الاستثنائي.([41])

· حكم القانون المدني:

تقضي القاعدة العامة في القانون المدني أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصفر النظر عن إقامتهم معه في العين قبل وفاته) في حقوقه وكذا في التزاماته الناشئة عن العقد طوال الفترة الباقية من العقد وذلك في حدود تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في مقابل الوفاء بالتزاماته إلى أن تنتهي مدة العقد، ولو لم يكونوا مقيمين معه قبل الوفاة، أما إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثة المستأجر في الحالة الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الحالة الثانية طلب إنهاء العقد.([42])

ولا يكفي لاعتبار أن العقد لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبار شخصي فيه، مجرد النص فيه على الحرفة أو الغرض من الإيجار إذ لا يعدو ذلك أن يكون بياناً واقعياً لا يدل بذاته على تلاقي نية الطرفين على اعتبار الإيجار منعقداً بسبب الحرفة أو لاعتبارات شخصية.

أما حالة ترك المستأجر للعين، فلم يتعرض لها القانون المدني.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “مؤدى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني أن القاعدة العامة أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار (المؤجر أو المستأجر) لا ينهي العقد، بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة (الشرعيين) أخذاً بأن الأصل في العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية، واستثنت من ذلك عقد الإيجار المعقود بسبب حرفة المستأجر أو مهنته فإنه لا ينتهي بمجرد وفاة المستأجر وإنما يجوز لورثته (الشرعيين) وحدهم طلب إنهاء العقد إذا كانت ممارسة المستأجر لمهنته أو حرفته بالعين المؤجرة تعود منفعتها عليه وحده، كما يجوز لهم وللمؤجر طلب إنهائه إذا كانت المنفعة الناتجة عن ممارسة المستأجر لمهنته أو حرفته بالعين المؤجرة تعود عليه وعلى المؤجر معاً”.([43])

ولا يختلف الحل في حالة تأجير العين لغرض السكنى ولغير غرض السكنى معاً، فإذا كانت الواقعة ينطبق عليها القانون 52 لسنة 1969 وكانت العين مؤجر سكناً وعيادة مثلاً فإن القواعد العامة المنصوص عليها بالمادتين 601 و 602 من القانون المدني تكون هي واجبة التطبيق، عند وفاة المستأجر، طالما ثبت أنه استمر فعلاً في مزاولة النشاط حتى وفاته ولم يحدث تعديلاً في استعمال العين ويقصره على السكنى وحدها.([44])

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .