حق المالك في اقتسام ما يحصل عليه المستأجر الأصلي من منفعة مقابل بيع الجدك – حكم محكمة النقض

الطعن 579 لسنة 59 ق جلسة 24 / 6 / 1993 مكتب فني 44 ج 2 ق 262 ص 759

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، شكري جمعة حسين، فتيحة قرة نواب رئيس المحكمة ومحمد الجابري.
————
– 1 إيجار ” بيع الجدك “. بطلان ” بطلان بيع المتجر “. بيع ” بيع الجدك”.
حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة في الحصول على 50 % من ثمن المبيع أو مقابل التنازل وفى شراء العين متى أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزينة المحكمة المختصة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات وذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض قانونا . م 20 ق 136 لسنة 1981. بقاء ميعاد الشراء مفتوحاً طالما لم يخطره المستأجر . اتباعه الإجراءات المذكورة . ثبوت حقه في شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر وبطلان البيع اللاحق المبرم بالمخالفة لأحكام النص المذكور . علة ذلك .
مفاد النص في المادتين 20، 25 من القانون رقم 136 لسنه 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن المشرع استحدث حلا عادلا عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذا في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله” في شأن تحقيقه التوازن في العلاقات الإيجارية” إذ أعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجيبه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة ال50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضا الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذى اتفق عليه المتعاقدان خزانه المحكمة مخصوما منه قيمة ما بها من منقولات إيداعا مشروطا بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ويظل الميعاد مفتوحا للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعرض بالطريق الذى رسمه القانون بإعلان على يد محضر فإذا ما اتبع المالك الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 آنفة الذكر غير متجاوز الميعاد الذى حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع ، وله – المالك – حق التنازل عن هذا البيع، كما أن حقه في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير إذ أن حقه في الشراء منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذى قد يتم بين طرفيه والذى صرح المشروع ببطلانه بطلانا مطلقا ولا يعد شراء المالك للعين حلولا من جانبه محل المتعاقد الآخر الذى اشترى العين إذ أن المالك لا يشترى العين المؤجرة التي بيعت للغير بما تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية إذ قرر النص خصم ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50 % من الثمن المعروض على المستأجر أي أن المحل الذى ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل أن النص على بطلان هذا البيع اذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيدا لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذى أبرمه المستأجر باطلا لا ينتج ثمة أثر قانوني.
– 2 إيجار ” بيع الجدك “. عقد ” الإيجاب والقبول”.
انعقاد العقد بالإيجاب والقبول . تعيين القانون ميعادا معينا للقبول . أثره . التزام الموجب بالإيجاب طوال المدة المحددة دون حق في العدول عنه . المادتان 89 ، 93 مدنى . مؤداه . التزام المستأجر بإيجابه مدة شهر من تاريخ إعلانه المالك بالثمن المعروض عليه قانونا دون ثمة حق في العدول عنه طوال المدة المذكورة . إبداء المالك رغبته في الشراء خلال الميعاد القانوني مودعا قيمة ما يخص المستأجر من ثمن البيع . أثره توافق الإيجاب والقبول وانعقاد العقد . م 20 ق 136 لسنة 1981 .
النص في المادة 89 من القانون المدني على أن “يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين، مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد” والنص في المادة 93 من ذات القانون على أنه “إذا عين ميعاد للقبول التزم الموجب بالبقاء على إيجابه..” ولما كان الإيجاب هو العرض الذي يعبر به الشخص الصادر منه على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد معين بحيث إذا ما اقترن به قبول مطابق له انعقد العقد وإذا عين ميعاد للقبول فإن الإيجاب ملزم للموجب طوال المدة المحددة ما لم يكن إيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المدة ولا يعتد بعدول الموجب بل ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول وإذ أوجب المشرع في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنه 1981 على المستأجر أن يلتزم مدة شهر على إيجابه من تاريخ إعلانه المالك فإن هذه المهلة حددها الشارع ميعادا للإيجاب فيظل الإيجاب منتجا لآثاره من وقت علم من وجه إليه به وليس له أن يعدل عنه بعد ذلك، ولما كان إعلان المستأجر للمالك برغبته في البيع هو رضاء بات بالبيع وإذ أبدى المالك رغبته في الشراء مودعا قيمة ما يخص المستأجر من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني فإن ذلك يعد منه رضاءً باتاً بالشراء وإذ توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فيعقد بذلك العقد.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده بصفته أقام على الطاعنين الدعوى رقم 4987 لسنة 1984 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية طالبا الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع بالجدك المنعقد بين الطاعنين والهيئة المطعون ضدها واستلام العين المبينة بالصحيفة، وقال بيانا لدعواه إن مورث الطاعنين يستأجر من الهيئة المطعون ضدها “دكانين” ومساحة على حائط العقار “فاترينة” وبتاريخ 5/1/1983 أنذره الطاعنون برغبتهم في بيع المحلين والفاترينة بالجدك وأنهم تلقوا عرضا لشرائها نظير ثمن قدره خمسة وعشرون ألفا من الجنيهات منها خمسة آلاف نظير المنقولات وقد أخطرهم برغبته في الشراء بتاريخ 3/2/1982 بالثمن المعروض وأودع خزينة محكمة الأزبكية مبلغ خمسة عشر ألف جنيه لذمتهم مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار إلا أنهم لم يمكنوه من استلام المحلين والفاترينة بزعم عدولهم عن البيع وإذ يحق له طبقا لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 شراء هذين الدكانين والفاترينة مقابل ما أودعه فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة بصحة ونفاذ عقد البيع بالجدك للمحلين والفاترينة ومكنت الهيئة المطعون ضدها منها. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 4820 لسنة 104 ق القاهرة وبتاريخ 13/12/1988 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعنون بها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم إذ انتهى إلى توافر أركان عقد بيع بالجدك استنادا إلى صدور إيجاب منهم على عرض البيع بالجدك واقتران هذا الإيجاب بقبول الهيئة المطعون ضدها بإيداعها نصيبهم من حصيلة البيع عملا بالمادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 حين أن الإنذار الموجه منهم إلى الهيئة المطعون ضدها لا يعد إيجابا بل إخطارا بالثمن ومن ثم لهم العدول عنه طالما لم يتلقوا قبولا وإذ عدلوا عن هذا الإخطار بتاريخ 23/1/1982 وقبل الإيداع أو تلقي القبول ومن ثم لا ينعقد العقد إلا أن الحكم المطعون فيه لم يعتد بهذا العدول ولم يرد على دفاعهم بشأنه مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن – الواردة في البند الخامس منه – على أنه “يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها” والنص في المادة 25 من ذات القانون على أنه “يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر …” يدل على أن المشرع استحدث حلا عادلا عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذا في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله “في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية” إذ أعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة الـ 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضا الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوما منه قيمة ما بها من منقولات إيداعا مشروطا بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ويظل الميعاد مفتوحا للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر فإذا ما اتبع المالك الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 آنفة الذكر غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، وله – المالك – حق التنازل عن هذا البيع، كما أن حقه في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير إذ أن حقه في الشراء منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه والذي صرح المشرع ببطلانه بطلانا مطلقا ولا يعد شراء المالك للعين حلولا من جانبه محل المتعاقد الآخر الذي اشترى العين إذ أن المالك لا يشتري العين المؤجرة التي بيعت للغير بما تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50% من الثمن المعروض على المستأجر أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل أن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيدا لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلا لا ينتج ثمة أثر قانوني – لما كان ذلك وكان النص في المادة 89 من القانون المدني على أن “يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين، مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد” والنص في المادة 93 من ذات القانون على أنه “إذا عين ميعاد للقبول التزم الموجب بالبقاء على إيجابه …..” ولما كان الإيجاب هو العرض الذي يعبر به الشخص الصادر منه على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد معين بحيث إذا ما اقترن به قبول مطابق له انعقد العقد وإذا عين ميعاد للقبول فإن الإيجاب ملزم للموجب طوال المدة المحددة ما لم يكن إيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المدة ولا يعتد بعدول الموجب بل ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول وإذ أوجب المشرع في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المستأجر أن يلتزم مدة شهر على إيجابه من تاريخ إعلانه المالك فإن هذه المهلة حددها الشارع ميعادا للإيجاب فيظل الإيجاب منتجا لآثاره من وقت علم من وجه إليه به وليس له أن يعدل عنه بعد ذلك، ولما كان إعلان المستأجر للمالك برغبته في البيع هو رضاء بات بالبيع وإذ أبدى المالك رغبته في الشراء مودعا قيمة ما يخص المستأجر من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني فإن ذلك يعد منه رضاء بات الشراء وإذ توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فيعقد بذلك العقد، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإن النعي عليه بسبب النعي يكون على غير أساس ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .