حصة المستأجر في تكاليف ترميم وصيانة العين المؤجرة – حكم محكمة النقض

الطعن 1084 لسنة 56 ق جلسة 8 / 4 / 1987 مكتب فني 38 ج 1 ق 120 ص 558

جلسة 8 من إبريل سنة 1987
برياسة السيد المستشار/ أحمد كمال سالم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ ماهر قلادة واصف، مصطفى زعزوع نائبي رئيس المحكمة، حسين علي حسين، وعبد الحميد سليمان.
—————-
(120)
الطعن رقم 1084 لسنة 56 القضائية

(3 – 1)إيجار “إيجار الأماكن” “أسباب الإخلاء” “الترميم والصيانة”. قانون “سريان القانون”.
(1)أعمال الترميم والصيانة. حق المؤجر في تقاضي الأجرة بزيادة سنوية 20% من قيمة تلك الأعمال اعتباراً من الشهر التالي لإتمامها. عدم سداد هذه الزيادة يترتب عليه ما يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار. م 61 ق 49 لسنة 1977.
(2)صدور القانون 136 لسنة 1981 متضمناً النص على تحمل المستأجر مع المؤجر تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة بنسب متفاوتة حسب تاريخ إنشاء المبنى. م 9 ق 136 لسنة 1981 أمر متعلق بالنظام العام. وجوب تطبيق حكمه بأثر فوري على ما لم يستقر من المراكز القانونية.
(3) حصة المستأجر في تكاليف الترميم أو الصيانة الدورية والعامة في ظل العمل بالقانون 136 لسنة 1981. لا تأخذ حكم الأجرة. التراخي في سدادها. لا يرتب الإخلاء. علة ذلك.

———–
1 – نظمت المادة 61 من القانون 49 لسنة 1977 – الذي رفعت الدعوى في ظله – كيفية اقتضاء المؤجر من المستأجر مقابل ما أنفقه في أعمال الترميم والصيانة، فقضت بأحقيته في تقاضي الأجرة اعتباراً من الشهر التالي لإتمام تلك الأعمال بزيادة سنوية توازي 20% من قيمة أعمال الترميم أو الصيانة، ورتبت في عجزها على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار.
2 – استحدث القانون 136 لسنة 1981 قاعدة موضوعية آمرة متعلقة بالنظام العام بما نص عليه في المادة التاسعة منه من تحمل المستأجر مع المؤجر تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة بنسب متفاوتة بحسب تاريخ إنشاء المبنى، ونصت المادة المذكورة في الفقرة الأخيرة منها على إلغاء المادة 61 من القانون 49 لسنة 1977، وإذ كان مؤدى ما تقدم أن حصة المستأجر في تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية لا تأخذ حكم الأجرة ولا يترتب على التراخي في الوفاء بها ما يترتب على التأخر في سداد الأجرة من آثار، وإذ كان القانون 136 لسنة 1981 قد لحق الدعوى إبان نظرها أمام محكمة الموضوع وقبل أن تستقر المراكز القانونية فيها ومن ثم يسري عليها بمقتضى الأثر الفوري.
3 – إذ كانت المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 قد أجازت للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر إذا لم يقم بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك، فإن مؤدى ما تقدم أنه إذا قام المستأجر بالوفاء بالأجرة وتراخى في سداد حصته في تكاليف الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا يترتب عليه إخلاؤه لأن هذا الجزاء قاصر على حالة تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون تكاليف الترميم أو الصيانة التي لا تأخذ حكمها ولا يترتب على التراخي في الوفاء بها ذات الآثار.

المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقامت الدعوى 8673 لسنة 1980 مدني الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الطاعن من الشقة المؤجرة إليه بالعقد المؤرخ 1/ 4/ 1979 لتراخيه في سداد الأجرة المستحقة عن الفترة من أول أغسطس 1979 وحتى آخر سبتمبر 1980 رغم تكليفه بالوفاء بها. نازع الطاعن في قدر الأجرة، فندبت محكمة الدرجة الأولى خبيراً في الدعوى، وبعد أن قدم تقريره، قضت بالإخلاء استأنف الطاعن بالاستئناف 7107 لسنة 101 ق القاهرة، وبتاريخ 12/ 3/ 1986 حكمت المحكمة برفضه وتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض على المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن بالسبب الأول من سببي الطعن الخطأ في تطبيق القانون وفي بيانه يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأنه غير ملزوم بالزيادة في الأجرة مقابل أعمال الترميم، وأن وفاءه بالأجرة الأصلية الواردة بالعقد كاف لرفض دعوى الإخلاء، إلا أن الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الابتدائي خالف هذا النظر وقضى بإخلائه على سند من أنه لم يوفي بالأجرة شاملة الزيادة مقابل أعمال الترميم المستحقة وحتى قفل باب المرافعة بما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه وإن كانت المادة 61 من القانون 49 لسنة 1977 – الذي رفعت الدعوى في ظله – قد نظمت كيفية اقتضاء المؤجر من المستأجر مقابل ما أنفقه في أعمال الترميم والصيانة فقضت بأحقيته في تقاضي الأجرة اعتباراً من الشهر التالي لإتمام تلك الأعمال بزيادة سنوية توازي 20% من قيمة أعمال الترميم أو الصيانة، ورتبت في عجزها على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار، إلا أن القانون 136 لسنة 1981 استحدث قاعدة موضوعية آمرة متعلقة بالنظام العام بما نص عليه في المادة التاسعة منه من تحمل المستأجر مع المؤجر تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة بنسب متفاوتة بحسب تاريخ إنشاء المبنى – ونصت المادة المذكورة في الفقرة الأخيرة منها على إلغاء المادة 61 من القانون 49 لسنة 1977، وكان مؤدى ما تقدم أن حصة المستأجر في تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا تأخذ حكم الأجرة – ولا يترتب على التراخي في الوفاء بها ما يترتب على التأخر في سداد الأجرة من آثار. وإذ كان القانون 136 لسنة 1981 قد لحق الدعوى إبان نظرها أمام محكمة الموضوع وقبل أن تستقر المراكز القانونية فيها ومن ثم يسري عليها بمقتضى الأثر الفوري ولما كانت المادة 18/ ب من ذات القانون قد أجازت للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر إذا لم يقم بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك، فإن مؤدى ما تقدم أنه إذا قام المستأجر بالوفاء بالأجرة وتراخى في سداد حصته في تكاليف الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا يترتب عليه إخلائه لآن هذا الجزاء قاصر على حالة تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون تكليف الترميم أو الصيانة التي لا تأخذ حكمها ولا يترتب على التراخي في الوفاء بها ذات الآثار، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعن من عين النزاع جزاء تخلفه عن سداد الأجرة والزيادة التي تمثل حصته في تكاليف الترميم فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان ما أودعه الطاعن لحساب المطعون ضده يغطي الأجرة – دون الزيادة مقابل تكاليف الترميم – المستحقة قبله وحتى قفل باب المرافعة بالإضافة إلى المصاريف والنفقات الفعلية، بما يعيبه إلى جانب خطئه في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، ويستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .