تساؤلات عن الشفعة في المختلط من الأموال والعقارات بالقانون اليمني

س: في ماذا تكون الشفعة ؟

جـ: تكون الشفعة فيما هو مختلط من الأموال والعقارات . لحديث ” فإذا وقعت الحدود وصرفت الطرق فلا شفعة” : مثل الخلطة في الأموال والعقارات والبيوت والدكاكين ونحوها وتصح الشفعة في الاشتراك في الطريق أو المسقى أو الطرق الخاصة أو الشوارع الصغيرة المنسدة في المدن لأن حكم الشارع المنسد حكم الحوش للبيوت، أما الإشتراك في الشارع العام غير المنسد فلا يسبب الشفعة على القول الصحيح وهو المعمول به الآن في المحاكم الشرعية في الجمهورية اليمنية .

جواز الشفعة على أساس الخلطة لا الجوار في قانون المعاملات:

س: هل يجيز قانون المعاملات المدنية الشفعة على أساس الخلطة أم الجوار؟

جـ: يجيز القانون الشفعة إذا كانا مختلطين ولا يجيز الشفعة بالجوار .

س: هل سبب الشفعة يكون بالخلطة وبالجوار أم بالخلطة فقط ؟

جـ: الشفعة بالخلطة مسألة مجمع عليها ، أما الشفعة بالجوار فمسألة فيها خلاف

س: ما المراد بأحاديث شفعة الجار ؟

جـ: هي مقيدة بالجار المخالط لأنه لا شفعة إذا قد حددت الحدود وصرفت الطرق والمراد بلفظ الحديث “الجار أحق بسقبه”(29) هو الجار المخالط لا الملاصق، لأن لفظ الجار كما يطلق على الجار الملاصق يطلق على الجار المخالط .

س: مجموعة من الأخوة باعوا قطعة أرض وأحدهم كان غائباً فحضر الأخ الغائب فشفع بعد أن تصرف المشتري في المبيع وخسر في عمل القطعة فهل تثبت له الشفعة وما حكم غرامته؟

جـ: الشفعة ثابتة ويقدر عدلان مختاران من الطرفين غرامة المشتري ويعطى قدر غرامته.

س: اشترك اثنان في دكان فباع أحدهما نصيبه من هواء الدكان فهل للآخر أن يشفع الهواء ؟

جـ: ليس لمن في الطابق الأسفل أن يشفع من في الطابق الأعلى ، إلاّ إذا كان بينهما خلطة في الدَّهليز أو في الحوش أو في الطريق المنسدَّة .

س: توجد أرض مختلطة في محل واحد وهي ملك لرجلين، وقد قام أحدهما بإشراك أرضه لرجل آخر وبعد فترة باع أرضه من الشريك المذكور، وكان جاره غائباً وحينما عاد الرجل من المهجر علم بالبيع طالب أن يشفع في البيع بحجة دعوى الجوار، ورفض المشتري التنازل عن البيع مع العلم أنها توجد أحكام في جواز الشفاع بالجوار فهل يحق للرجل المطالبة بالشفعة أم انه لا يحق؟ وما هو الحكم في هذه القضية؟

جـ: إذا كان الشافع خليطاً في المال المشفوع فله حق المطالبة بالشفعة بإجماع العلماء، أما إذا كان مجاوراً فقط، وليس بخليط ففيه خلاف بين العلماء فمن العلماء من أجاز الشفعة بالجوار ومنهم من لم يجز الشفعة بها والذي رجحته وزارة العدل والمحكمة العليا للنقض والإقرار هو القول الثاني أي قول:من يذهب إلى عدم جواز الشفعة بالجوار وبناءً على ذلك فالذي نوصي به الشافع هو عدم فتح دعوى الشفعة مهما لم يكن هذا الشافع خليطاً للمشفوع في المال الذي يريد أن يشفع فيه المشتري من الجار المذكور في السؤال لأن الحكم من الحاكم سيكون في غير صالحه لعدم وجود سبب قوي لهذه الشفعة حيث والجوار ليس سبباً مجوزاً للشفعة في المذهب المعمول به الآن والمطبق في جميع المحاكم الشرعية في ألوية ونواحي الجمهورية اليمنية وأما ما قلته من الأحكام السابقة التي جرت من بعض الحكام الذين كانوا يحكمون بالشفعة بالجوار فهو مبني على المذهب الأول الذي يجعل الشفعة مشروعة للجار كما هي للخليط وهذا المذهب هو المذهب الذي كان مطبقاً قبل الثورة وأما الحديث الدال على أن الشفعة بالجوار جائزة فالمراد بالجار الذي جاء في حديث (الجار أحق بسقبه) هو الجار المخالط لا من كان جاراً غير مخالط والدليل على هذا أنه قد ورد حديث آخر يدل على أنه لا شفعة لأحدٍ مهما قد حددت الحدود، وصرفت الطرق، وإذا كانت المسألة التي ذكرتها في السؤال قد تعينت فيها الطرق وحددت الحدود ولم يكن بين المالك الأصلي والمالك الجديد اختلاط أما إذا كانت المسألة مبنية على أن المال مختلط ولم يكن قد تعين الملك في جهة مخصوصة ولا تحدد ملك كل واحد من حدود معينة فلا مانع للمالك الأصلي من المطالبة بالشفاع فيما لا زال مختلطاً ومشاعاً، والحاصل أن النبي – صلى الله عليه وآله وسلم- قد قال: “الجار أحق بسقبه” وقال أيضاً: “إذا صرفت الطرق وحددت الحدود فلا شفعة” .

ولهذا اختلف العلماء في حكم الشفعة بالجوار فمن العلماء من ذهب إلى أن الشفعة تكون في الجار الذي ليس بخليط كما تكون للخليط، ومنهم أهل المذهب الهادوي ومن وافقهم محتجين بالحديث الأول “الجار أحق بصقبه” وعليه كانت الأحكام في الماضي ومنها الأحكام التي اطَّلع عليها السائل في سؤاله هذا، وَمن العلماء من ذهب إلى أن الشفعة لا تكون للجار إلا إذا كان شريكاً لجاره أي خليطاً له في الملكية، ولم يكن قد تعين كل ملك بحدود معروفة معينة ، ولا كان كل واحد من الملكين منفرداً أما الجار الذي لم يكن مخالطاً بل كان ملكه منفرداً بحدود معينة فلا شفعة له، ومن هؤلاء شيخ الإسلام الشوكاني وغيره وهو الذي اختارته وزارة العدل ومحكمة النقض العليا وعملت بموجبه المحاكم الشرعية في جميع أنحاء الجمهورية اليمنية.

س: إذا كان هناك شريكين باع أحدهما نصيبه من مستأجر الأرض فهل للشريك الآخر الشفاع ؟

جـ: حق الشفعة ثابت لكل شريك مشارك شركة خلطة لشريكه سواء كان مستأجراً أولا والاستئجار ليس بسبب شرعي إنما السبب الشرعي هو الخلطة.

س: إذا عرض الشريك البيع على شريكه قبل أن يبيعه من رجل آخر فهل له حق الشفعة بعد أن قد عرض عليه الشريك الشراء فرفض أم لا ؟

جـ: علماء الهادوية قالوا له حق الشفعة لأنه لا شفعة عند العرض عليه لأنه لا يصح الشيء قبل أوانه ، وعند الشوكاني : أنه لا شفعة له لأنه قد عرض عليه، لحديث “لا يحل له أن يبيع حتى يؤذن شريكه” وهو الذي اختارته المحكمة العليا.

جواز الشفعة بالاشتراك في الجدار:

س: إذا كان هناك اشتراكاً في جدار دكان ؟ فهل تجوز به الشفعة ؟

جـ: تجوز الشفعة في جدار الدكان بأن يكون الجدار نصفين والأرض التي تحت الجدار نصفين ، أما في الدكان فلا ، لأن الاشتراك إنما هو في الجدار فلا تصح الشفعة إلا في الجدار.

جواز الشفعة في الشيء المنقول:

س: هل تكون الشفعة في الشيء المنقول ؟ .

جـ: نعم: تكون الشفعة في الشيء المشترك المنقول مثل: (الجنبية المشتركة بين الورثة أو السلاح ) لا مانع لبقية الورثة من طلب الشفعة من المشتري لنصيب البائع .

لا شفعة للجار الملاصق:

س: هل الشريك المخالط يسمى جاراً ؟

جـ: الجار ينقسم إلى قسمين : جار شريك في أصل المبيع أو شريك في الطريق الخاص أو المسقى أو الشارع المنسد أو نحوه فهذا له حق الشفعة .

أما الجار الملاصق الذي ملكه ملاصق لملك البائع فلا شفعة له لحديث:”فإذا حددت الحدود وصرفت الطرق فلا شفعة”(31) والحديث صحيح .

س: يوجد رجل معه أرض باعها من رجل آخر فجاء أحد المجاورين المالكين لأرض مجاورة لهذه الأرض المباعة للمشتري فطلب من المشتري الشفعة فكان جواب المشتري على الشافع ليس لك حق في الشفعة وقد انتهت أيام الشفعة؟ فأفيدونا هل صحيح بأن أيام الشفعة قد انتهت؟ وما معنى انتهاء الشفعة؟ هل المراد أن مشروعيه الشفعة قد نسفت؟

جـ: اعلم أيها الأخ السائل بأن الشفعة من حيث هي لم تنته ولم تنسخ وإنما هي مشروعه من عصر النبي – صلى الله عليه وآله وسلم- إلى يومنا هذا لكنها تنقسم إلى شفعه بالخلطة والاشتراك وإلى شفعه بالجوار.. فالشفعة بالاشتراك والخلطة متفق عليها بين العلماء ولا يزال حكمها باقياً ومعمولاً به ومطبقاً إلى عصرنا هذا وأما الشفعة بالجوار ففيها خلاف بين العلماء فمن العلماء من أثبتها وهو قول الهادوية وأبي حنيفة وهو الذي كان العمل بموجبه في بلادنا قبل الثورة ومن العلماء من لم يثبت الشفعة بالجوار وهو ما ذهب إليه مالك والشافعي وأحمد بن حنبل والإماميه الجعفرية وهو المعمول به في المحاكم الشرعية من عقيب الثورة إلى يومنا هذا.. فالذي قال بأن حكم الشفعة قد انتهى أراد بأن الرأي الفقهي الذي قال به الهادوية والحنفية وهو الذي ينص على مشروعية الشفعة بالجوار والذي كان مطبقاً في المحاكم الشرعية في بلادنا قد تعقبه ترجيح الرأي الفقهي الآخر الذي ينفي مشروعية الشفعة بالجوار وأصبح هذا الرأي هو المطبق الآن في جميع المحاكم الشرعية في نواحي الجمهورية اليمنية عملاً بقول مالك وتلميذه الشافعي وتلميذ الشافعي أحمد بن حنبل وهو مذهب الجعفرية أيضاً وسبب ذلك هو أن مسألة ليست من المسائل القطعية التي تواترت فيها النصوص الصريحة وأجمع العلماء عليها بل هي من المسائل الظنية الأحادية التي اختلف فيها العلماء لأن أدلتها من ناحية الإسناد أحاديه غير متواترة كما أنها من جهة المتن ليست من الأدلة الصريحة الدالة على مشروعيتها بالنص الصريح الخالي عن المعارضة.

وأما كونها مما لم يجمع عليه العلماء فلأن الخلاف حاصل من عصر السلف إلى يومنا هذا وأما كونها من المسائل الظنية فلأن ما ورد فيها لا تزيد روايته على الآحاد كما أن دلالته ليست صريحة في الدلالة على المقصود ولا هي خالية عن المعارضة بدليل آخر وذلك أن الدليل الدال على شفعة الجوار هو حديث :”الجار أحق بسقبه”(32) وإن كان صحيحاً فهو أحادي ويحتمل أن يكون المراد بالجار هو الملاصق مطلقاً أو الملاصق المقيدة ملاصقته بكون الطريق واحدة فيما بين الشئ المشفوع والشئ المشفوع به أو المراد بالجار إذا كان الجار خليطاً وشريكاً فمن ذهب إلى مشروعية الشفعة بالجوار وهم الهادوية والحنفية عملوا بهذا الحديث لكونه قد أطلق ولم يقيد بجوار لكون الطريق واحدة ولا بكونه قبل القسمة ولا بكونه خليطاً وهو حديث صحيح أخرجه البخاري ومسلم فعملوا بموجبه ومن لم يذهب إلى مشروعية الشفعة بالجوار قيدوه بكون الطريق واحده بدليل حديث :”الجار أحق بشفعة جاره ينتظر بها وإن كان غائباً إذا كان طريقهما واحدة:(33) وهذا الحديث أخرجه أبو داود وابن ماجه وأحمد والترمذي وصححه فحملوا المطلق على المقيد كما قيدوه بكون ذلك قبل القسمة أما بعد القسمة فلا شفعة واحتجوا على ذلك بحديث جابر في البخاري وغيره :”أن النبي صلى الله عليه وآله وسلم قضى بالشفعة في كل مالم يقسم فإذا حددت الحدود وصرفت الطرق فلا شفعة”(34) فحملوا الحديث المطلق على هذا المقيد أي أنهم لم يثبتوا الشفعة إلا في الخلطة قبل القسمة وقبل تحديد الحدود أو في الجوار إذا كان الجاران مختلطين في الطريق أو في مجاري الماء فمن كان جاراً وليس بخليط ولا شريك في الطريق ولا في طرق الماء كان جاراً مجاوراً فقط وليس بخليط ولا شريك في الطريق ولا في الماء وماله قد حُدد بحدود خاصة فله الشفعة بسبب الجوار لأن الجوار أيّ جوار يكون سبباً للشفعة ما دام ملاصقاً لجاره حيث وهو أحق بصقبه على القول الأول أما على القول الثاني فلا يكون الجار الملاصق ممن له حق في المطالبة بشفعة إذا لم يكن خليطاً أو شريكاً في الطريق أو في طريق الماء حيث قد دلت الأدلة على اشتراط الخلطة والاشتراك في الطريق أو مسقى الماء وهذا هو القول الراجح والخلاصة لما جاء في جوابي هذا ينحصر فيما يلي:
أولاً: شفعة الخليط قبل القسمة وقبل تحديد ملك كل واحد ثابتة ومشروعة عند الهادوية والحنفية والشافعية ومالك وأحمد والجعفرية.

ثانياً: الشفعة بالجوار الذي لم يكن فيه خلطة ولا اشتراك في شيء مشروعة عند الهادوية والحنفية وهو المعمول به قبل الثورة في اليمن.

ثالثاً: الشفعة بالجوار الذي لم يكن فيه خلطة ولا اشتراك في شيء غير مشروعة عند مالك والشافعي وأحمد والجعفرية وهو المعمول به من بعد الثورة إلى يومنا هذا.

رابعاً: أدله شفعة الجوار ظنية من ناحية السند والدلالة وخلاف بين العلماء فيها.

خامساً: القول بعدم الشفعة بالجوار الذي ليس فيه خلطة ولا اشتراك في أيِّ شيء هو الراجح.

سادساً: من أثبت الشفعة بالجوار مطلقاً عمل بالحديث المطلق وهو الحديث “الجار أحق بصقبه”

سابعاً: من لم يعتمد الشفاع بالجوار إلا مع الاشتراك في الطريق الخاصة أو طريق الماء عمل بالحديث المقيد وهو الذي اشترط أن تكون الطريق واحدة.

لا شفعة لمستأجر العقار:

س: إذا كان الإنسان مستأجراً لبيت أو دكان أو أرض أو نحوه فباعه المالك من شخص آخر فهل للمستأجر الشفاع بحجة أنه مستأجر ومحتاج للعين المباعة وأنه الأولى بها ؟

جـ: ليس له حق الشفاع بالاستئجار ولا يشفع إلا إذا له سبب من أسباب الشفاع لأنه لم يرد أن المستأجر أولى بالمباع من المشتري لا في الكتاب ولا في السنة ولا في الإجماع ولا في مذهب من المذاهب الإسلامية .

لا دليل على شفاع الأولوية:

س: هل شفاع الأولوية مشروع ؟

جـ: لم يرد به حديث وإنما هو اجتهاد استحسنه بعض العلماء استحساناً ولا دليل عليه .

أسباب الشفعة الاشتراك في الشيء أو السبب الموصل إليه:

س: ما هي أسباب الشفعة ؟

جـ: هي الاشتراك في الشيء أو السبب الموصل إليه كالإشتراك في البيت مثلاً أو في الحوش أو الدرج أو الشارع المنسد ، أو كالاشتراك في مسقى المزرعة أو الطريق الخاصة أو في وسائل السقي كمواسير الماء ونحوها .

س: هل الشفعة على الفور أم على التراخي ؟

جـ: الشفعة على الفور وبالغ بعض علماء الهادوية إلى درجة أن الشافع يقدم إعلان شفعته قبل السلام . فيقول : أنا شافع السلام عليكم ورحمة الله وبركاته والشوكاني: الشفعة عنده على التراخي .

س: هل يصح شفاع الرجل الصغير غير البالغ ؟

جـ: نعم : تصح ويشفع له وليه أو الوصي عليه ، أو المنصوب عنه من الحاكم الشرعي مهما كان للصغير مصلحة في الشفاع وإلا فلا يشفع له أحد إذا لم يكن له مصلحة .

يدفع الشافع ثمن يوم الشفعة لا ثمن يوم الشراء حسب قرار وزارة العدل:

س: إذا باع شخص قطعة أرض لتكون أرضية لعمارة بيت قبل سنة فارتفع ثمن الأرض فجاء من يريد الشفعة لا لأجل مضاررة أو احتياج إلى الأرض وإنما رغبة في الربح الزائد على ثمن الشراء فهل يدفع بثمن يوم الشراء أم يوم الشفعة ؟

جـ: قررت وزارة العدل أن في مثل هذه المسألة يدفع الشافع ثمن يوم الشفعة لا ثمن يوم الشراء ، ويقدر ثمن يوم الشفعة بتقدير عدلين خبيرين ، وهذا اجتهاد من قضاة وزارة العدل لأن معظم الشافعين لا يشفعون إلا رغبة في المبلغ الزائد على ما في بصيرة الشراء ، وقرار وزارة العدل جاء حلاً لكل مسائل الرغبة في الشفعة من أجل الزيادة في الثمن .

س: اشترى رجل أرضاً مجاورة لأرض رجل آخر ولما طالب بأنه يحق له أن يشفع المبيع تآمر البائع والمشتري على رفع ثمنها ارتفاعاً غير معقول أفتونا في هذه القضية ؟

جـ: لا شفعة لهذا الشافع إلا بثمن الزمان والمكان بقدر ما يقدره عدلان خبيران.

حق الزيادة في ثمن المال المشفوع للمشتري المشفوع:

س: قلتم أن الشفعة في حالة مرور مدة على الشراء تكون بسعر الزمان والمكان فلمن تكون الزيادة في الثمن هل للبائع الأول أو الثاني ؟

جـ: تكون للبائع الثاني أما البائع الأول فلم يبق له حق لأنه قد باع.

الشركاء سواء في الشفعة وإن اختلفت نسب أملاكهم:

س: إذا تعدد الشركاء فمن أحق بالشفعة منهم ؟

جـ: لكل شريك من الشركاء حق في الشفعة لمن يريد الشفعة ويكونون سواء في الشفعة ولو اختلفت نسب أملاكهم فيشفع من يملك نصف لبنة من المباع مثل من يملك خمسين لبنة، والرجال والنساء سواء في حق الشفاع والخلاصة أن العبرة بالرؤوس لا بقدر الانصباء .

جواز حق الشفعة لكل الجيران في الشارع المنسد:

س: إذا بيع بيت في شارع منسد فهل يكون لجميع الجيران حق الشفعة ؟

جـ: نعم : يجوز لجميع الجيران حق الشفعة ويكون البيت مشتركاً بينهم وتكون الشفعة بينهم على عدد الرؤوس فمن له نصف بيت يكون له الحق في الشفعة مثل من يملك ثلثي البيت أو ثلاثة أرباع البيت .

إعادة نشر بواسطة محاماة نت