بحث عن إجراءات المسح وتسليم الدفتر

بحث عن إجراءات المسح وتسليم الدفتر

الهدف من عملية المسح : الهدف من عملية إعداد المسح العام للأراضي مباشرة بلدية ببلدية, لتحديد:
1. القوام المادي, وطبيعة الأراضي وأنماط المزروعات الفلاحية التي تزرع فيما يخص العقارات الريفية.
2. الملاك الظاهرون و أصحاب الحقوق العينية الظاهرة و كيفية الاستغلال.
فهدف هذه العمليات هو إنشاء مساحة لكل بلدية, و في نفس الوقت تمثيل بياني و جرد عقاري للمحيط البلدي في كل تفاصيل تقسيمها.

و هذه الوثائق تشمل في كل بلدية على:
1) المخطط المساحي : هو الذي يبين التمثيل البياني للإقليم المعني في جميع تفصيلات تجزئته إلى أقسام وأجزاء للملكية,و جزء الملكية يتكون من مجموع الأملاك المتجاورة و يملكه مالك واحد أو يعود إلى شيوع ,و قطع الأراضي التي هي قسم من جزء الملكية.
2) جدول الأقسام و سجل لقطع الأراضي : التي تعتبر كمرجع للأشياء الموجودة بالمخطط التي يمكن إعتبارها كوثائق تعريف و تشخيص لأجزاء الملكية.
3) سجل مسح الأراضي : الذي يجمع في ورقة أو عدة أوراق متحركة مختلف العقارات المملوكة لكل مالك في إقليم البلدية, حسب الترتيب الأبجدي لهؤلاء.
ونجد أن هذه الوثائق المساحية تنشأ:
-الأساس المادي للسجل العقاري,وتضمن وصف و تشخيص بدقة أجزاء الملكية.

الأساس القانوني للمسح
إصدار الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975,الذي أقر تأسيس المسح العام و تأسيس السجل العقاري من أجل تحديد الأساس المادي والقانوني الصحيح, وإحداث ملكية عقارية سواء عامة أو خاصة.
هذا النص التشريعي صدر لتحقيق تغيير هام للنظام العقاري في الجزائر و له وجهتين تقنية و قانونية.
شروط تطبيق هذا النص التشريعي حددت عن طريق الأمر76/62 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.
تجسيد الجرد الوصفي الذي يقوم به المسح العام للأراضي يعتبر كأساس مادي للسجل العقاري

v إجراءت عملية المسح العام للأراضي :
1. الإعلان عن عملية المسح العام للأراضي و إنشاء لجنة المسح و التحديد
2. الإعلان عن عملية المسح العام للأراضي
أحاط المشرع عملية المسح بإجراءات نشر واسعة تكفل وصولها إلى علم الجمهور, لكي يتدبر كل ذي مصلحة أمر المحافظة على حقوقه.
يعلن عن تاريخ افتتاح عمليات المسح بموجب قرار من الوالي الذي يأتي بعد شهر على الأكثر من تاريخ نشر هذا القرار الذي يكون متخذ بإقتراح من مدير الفرع المحلي لمسح الأراضي.
و تحضى عمليات المسح العام للأراضي بإشهار واسع, فينشر القرار في:
ü الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية.
ü مجموعة القرارات الإدارية للولاية المعنية.
ü الجرائد اليومية الوطنية
ويبلغ هذا القرار الى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني بعمليات المسح.
وعلى رئيس المجلس الشعبي البلدي بعد ذلك استدعاء الأشخاص المعنيين (المالكين أصحاب الحق العيني, الجيران), وهذا الإستدعاء يكون بمثابة إعلان شخصي أو يكون عن طريق لصق الإعلانات في اجل 15 يوم قبل إفتتاح هذه العمليات في الدوائر والبلديات المعنية والبلديات المجاورة, ويتم إستدعاء المعنيين أثناء عمليات المسح ليدلوا على حدود عقاراتهم وليثبتوا عند الإقتضاء إدعاءاتهم.
كما توجه رسالة إلى المصالح العمومية المعنية لتذكيرهم بضرورة ضبط حدود العقارات التي هي مخصصة لهم من أجل ذلك عليهم تعيين ممثل مؤهل ليحضر عمليات المسح العام للأراضي.

v إنشاء لجنة المسح و التحديد.
من اجل أن تتم عمليات المسح العام للأراضي بشكل دقيق, تنشأ لجنة المسح والتحديد في كل بلدية عند بدأ عمليات المسح في تلك البلدية, تتكون من:
1. قاضي من المحكمة التي توجد في دائرة إختصاصها البلدية المعنية رئيسا و يعين القاضي من قبل رئيس المجلس القضائي.
2. رئيس المجلس الشعبي البلدي أو ممثله نائب رئيس.
3. ممثل للمصالح المحلية لإدارة الضرائب.
4. ممثل للمصالح المحلية للأملاك الوطنية
5. ممثل لوزارة الدفاع الوطني.
6. ممثل لمصلحة التعمير في الولاية.
7. موثق تعينه الهيئة المخولة في المنظمة المهنية.
8. مهندس خبير عقاري تعينه الهيئة المخولة من المنظمة المهنية
9. المحافظ العقاري المختص إقليميا أو ممثله.
10. المسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح الأراضي أو ممثله.
بالنسبة للعمليات التي تنجز في مناطق تشمل مساحات و مواقع محمية.

vممثل عن مديرية الثقافة في الولاية.
أ-في مجال العمليات التى تتم في المحيط الحضري للبلدية.
1 ممثل للمصالح المحلية للتعمير.
2 ممثل لديوان الترقية و التسيير العقاري.
ب-في مجال العمليات التي تتم خارج المحيط الحضري للبلدية.
1 ممثل المصالح المحلية للفلاحة.
2 ممثل المصالح المحلية للري.
يتولى العضو الممثل للوكالة الوطنية للمسح مهام الكتابة.
وتعمل اللجنة على السير الحسن لعمليات المسح العام للأراضي حيث تتولى:
ü جمع كل الوثائق و البيانات من أجل تسهيل إعداد وثائق مساحية.
ü تتدخل في حل النزاعات بين المالكين و في حالة عدم الإتفاق حول الحدود والتوفيق بينهم إن أمكن.
فلجنة المسح تتدخل في عمليات المسح سواء سابقا أو لاحقا في عمليات التحديد ولها أيضا أن تتدخل أثناء سير الأعمال في حالة عدم الإتفاق بين المالكين المتجاورين بشأن حدود ملكياتهم تفصل في النزاعات التي لم تحل بالطريق الودي

vبدء عمليات المسح العام للأراضي :
أولا : تعيين حدود البلدية المعنية بالمسح.
بعد الإشهار الواسع لإفتتاح عمليات المسح العام وحلول أجل هذه العمليات يقوم التقني المكلف بعملية المسح بجمع الوثائق التي بحوزة البلدية أو مصلحة المسح,كالمخططات أو الخرائط والصور الجوية التي تظهر الحدود المادية للبلديات لمعرفة حدود إقليم البلدية إعتمادا على هذه الوثائق, ووصفها في وثيقة تدعى محضر تحديد، ملحق معه مخطط تحديد هذا المحضر، ويتم تحريره من قبل التقني المكلف بعملية المسح، بالتنسيق مع رئيس المجلس الشعبي للبلدية المعنية والبلديات المجاورة، وهذه الوثيقة توقع من طرف كل الأشخاص الحاضرين في عملية التحديد و تخضع لمصادقة الوالي.
بالنسبة للبلديات المجاورة لولايات أخرى أو تقع في الحدود الدولية محضر التحديد يوقع من قبل وزير الداخلية.

عمليا تحديد إقليم بلدية يتم في ثلاث مراحل:
1- يقوم التقني المكلف بعملية التحديد بأعمال المعاينة لمعرفة حدود البلدية إعتمادا على الوثائق الرسمية,لمعرفة ما يحد البلدية في جميع الحدود.
2- يقوم التقني بوضع مخططات لإقليم إعتمادا على ما توصل اليه أثناء عملية المعاينة.
3- ثم يقوم بتحرير محضر بذالك يسمى محضر تحديد للبلدية المعنية .

بعد تحديد البلدية يتم تقسيم إقليم البلدية إلى أقسام لتسهيل عملية المسح وهذا التقسيم يتم مع إحترام المبادئ التالية :
ü من الأحسن أن يكون محيط الأقسام لها حدود ثابتة طبيعية مثل : طريق, مجرى ماء حائط .
ü يجب تجنب تقسيم مكان معين أو جزء من إقليم يشكل وحدة غير قابلة للتقسيم مثلا:مصنع , مطار .ويتم ترقيم الأقسام المساحية في كل بلدية حسب ترتيب تصاعدي غير متقطع , فالقسم الوقع في الشمال الشرقي للبلدية يأخذ رقم01 , والترقيم يتسلسل أفقيا في إتجاه الغرب إلى حدود البلدية ثم إلى الشرق ويتم في شكل منتظم ذهابا وإيابا .
كما يتم تقسيم هذه الأقسام إلى أجزاء وهذه الأخيرة تحتوي على قطع الملكية التي يتم ترقيمها أيضا تصاعديا ,ويعطي الملكيتان المتجاورتان رقمين متعاقبين .بعد هذا الإجراء يقوم التقني المكلف بعملية المسح العام للأراضي بإجراء التحقيق العقاري

ثانيا : التحقيق العقاري
يهدف التحقيق العقاري إلى جمع كل العناصر والمعلومات الضرورية ,ويقوم بهذه العملية مؤخرا ممثل عن مصالح الحفظ العقاري ,حيث أن في السابق كان يقوم بهذا الإجراء أعوان المسح لكن مؤخرا أدمج مع الأعوان المكلفين بالمسح العام للأراضي عون يمثل المحافظة العقارية يحضر عملية المسح يدعى المحقق العقاري يعمل على :
1- التحقق من حقوق الملكية .
2- التحقق من الأعباء التي تثقل الملكية.
3- التعرف على كل أصحاب الحقوق.
4- معلومات قانونية تخص الملكية.
و هذا التحقيق يتم بحضور الملاك المعنيين الذين تم إستدعاءهم بموجب إستدعاء ومن رئيس المجلس الشعبي البلدي, فللملاك أن يعطوا جميع الإيضاحات اللازمة وأن يثبتوا حقوقهم على العقارات محل المسح بكل وثائق الملكية الموجودة لديهم ,و حضورهم إما يكون شخصيا أو عن طريق من ينوب عنهم قانونا.

أولا:التحقق من حقوق الملكية
التحقق من حقوق الملكية يتم:
أ‌- إما بعقد ذو قوة تشريعية.
ب‌- إما عن طريق التحريات في غياب عقود.
1- التحقق بعقد:
عند معاينة حقوق الملكية بعقد هناك عدة حالات يجدها المحقق.
– حالة ملكية بعقد دقيق.
– حالة ملكية بعقد غير دقيق و متناقض.
– حالة ملكية لها عقد في نزاع.
– حالة ملكية لها عقد في شياع.
– حالة قسمة.
– حالة عقار مشترك.
– حالة إجراءات نزع الملكية.
1-1- حالة ملكية بعقد دقيق:
المالك حاضر في عملية التحديد و بحضور الجيران,يقدم للمحقق عقد رسمي مسجل ومشهر في هذه الحالة يجب على المحقق:
– قراءة العقد بتمعن بأسلوب يؤدي إلى:
– التأكد من شرعية العقد
– التعرف على العقار الموصوف في العقد والتأكد من تطابقه مع جزء الملكية المحدد في خانة التعيين .
– التعرف على المالك والتأكد بأن العقد يخص الشخص نفسه .
2- ملأ البطاقات بالاعتماد على العقد , حيث يقوم المحقق بالاعتماد على محتوى العقد بتحرير بطاقة الملكية يحدد فيها :
– البلدية التي تتم فيها عملية المسح .
– تحديد هوية المالك سواء طبيعي أو معنوي
ذكر النسب والحالة العائلية للمالك
-المهنة والعنوان
– تعيين العقار ( إسم العقار إن وجد , نمط الاستغلال , في أي جزء , قطعة )
وبما أنه يقوم بتحرير الملكية وإظهار أجزائها مثلا جزء مبني وجزء مخصص للفلاحة فيقوم بتحرير بطاقة جزء الملكية يظهر فيها:
رقم القسم الذي يظهر فيه العقار
– رقم جزء الملكية وموقع العقار
– تحديد هوية المالك
– ذكر الطبيعة {العقد} القانونية للملكية
– كيفية التملك
– ذكر الأعباء والحقوق والواقعة على العقار
– ذكر المساحة المصرح بها والمساحة المحسوبة من طرف التقني.
وفي حالة إذا كان العقار مبني يقوم التقني بإعداد بطاقة وصف العقار المبني تحتوي على:
– البلدية التي يقع فيها العقار
– تعيين مجموع العقار
– نمط الاستغلال
– المساحة
– محتوى العقار المبني
3- نلحق نموذج من العقد مع بطاقة العقار التي يقوم بإعدادها التقني المكلف بعملية المسح تحتوي على :
– تعيين المنطقة {حضرية أو ريفية }.
– مراجع مسح الأراضي.
– تحديد المساحة .
– وصف العقار وتحديد الطبيعة القانونية للأملاك.
– الحقوق والأعباء التي تثقل الملكية.
– تحديد هوية المالك.
-2 حالة ملكية بعقد غير دقيق ومتناقض :
في هذا الوضع توجد حالتين :
الحالة الأولى:
العقد المقدم لا يظهر بوضوح أن الملكية المحددة هي نفسها الموصوفة في العقد.
في هذه الحالة يعتمد المحقق العقاري على طريقة التحري, و بعدها يرفق العقد المقدم مع بطاقة العقار الذي تم تحريره.
أقدميه العقد تبين مدة الحيازة , فيقوم بالتحري على نوعية الحيازة .
الحالة الثانية :
المساحة المذكورة في العقد مختلفة على المساحة المحددة .
أ –المساحة المحسوبة أقل من المجودة في العقد.
إذا لم يكن هناك نزاع نأخذ بعين الاعتبار المساحة المحسوبة .
-وفي حالة وجود نزاع, يجب وضع تقرير وإبلاغ لجنة المسح بذالك
ب-المساحة المحسوبة أكبر من المساحة الموجودة في العقد :
-إذا كانت الزيادة مبررة , نأخذ المساحة المحسوبة
وإذا كانت الزيادة غير المبررة , يجب وضع تقرير وإبلاغ لجنة المسح .
1-3 حالة ملكية لها عقد لكن محل نزاع:
الحالة الأولى:
العقود المقدمة من طرف المالك والجيران متناقضان فيما يخص الحدود .
-في هذه الحالة إذا كان هناك توافق على حد مشترك, يؤخذ بعين الاعتبار .
-وإذا لم يكن هناك توافق , تؤخذ الحدود بصفة مؤقتة ويوضع تقرير للجنة المسح حتى تفصل في الأمر .
-الحالة الثانية :
المالك المجاور أو طرف آخر يطالب بجزء من العقار :
تحديد المساحة المطالب بها وإعطائها رقم وتسجيلها على الذي بحوزته, وضع تقرير عن النزاع وإبلاغ لجنة المسح بذلك.[1]
1-4 حالة ملكية لها عقد في الشيوع:
تكون الملكية في الشيوع :
– إما عن طريق الإرث : توفي شخص وترك ذوي الحقوق حسب أنصبة محددة في الفريضة .
– أو شراء ملكية عن طريق شخصين أو
أثناء الأعمال المحقق يصادف حالتين :
الحالة الأولى : وجود فريضة.
– ملأ بطاقة المسح باسم أحد المالكين .
– تسجيل كل المالكين على الشيوع في الخانات المخصصة لذالك مع تحديد نصيب كل واحد منهم حسب الفريضة .
– إلحاق نسخة من الفريضة مع بطاقة العقار .
الحالة الثانية : غياب الفريضة.
في هاته الحالة العقار يسجل باسم الشياع , كما يعد المحقق في حالة الملكية الشائعة بطاقة الملكية الشائعة يذكر فيها :
-أسماء الملاك على الشيوع .
-كيفية التملك .
-نوع السند وتاريخ إنشائه .
-ذكر الحقوق والأعباء التي تثقل العقار .

-5 حالة القسمة:
يحصل في بعض الأحيان قسمة بالتراضي بين الشياع غير رسمية دون أخذ بعين الاعتبار للأنصبة الموجودة في الفريضة , المحقق يجب أن أن يسأل المالكين إن كانوا يريدون أن يتم قيدهم كل واحد على حدى حسب القيمة الموجودة ,وتحرير لكل واحد بطاقة عقارية .
في هذه الحالة يجب توفر ثلاثة شروط هي :
– وجود فريضة .
– حضور كل المالكين المذكورة أسمائهم في الفريضة .
– عدم وجود نزاع .
إذا توفرت هذه الشروط تطبق القسمة كما هي أي كل شخص على حدى , في غياب شرط من هذه الشروط يسجل العقار في الشيوع .

1-6 حالة عقار مشترك:
في هذه الحالة تصادف المحقق حالتين :
الحالة الأولى : وجود البيان الوصفي للعقار.
تسجيل المالكين المشتركين بصفة فردية وإنشاء لكل واحد منهم البطاقات اللازمة اعتمادا على البيان الوصفي , ويرفق هذا الأخير مع بطاقة العقار.
الحالة الثانية: غياب البيان الوصفي للعقار .
المحقق يقوم بإنشاء بيان وصفي للعقار على أساس المعلومات التي يمنحها له المحدد.
وفي هذه الحالة يتم إنشاء أيضا بطاقة وحدة الملكية المشتركة يذكر فيها :
– أسماء الملاك المشتركين .
– الطبيعة القانونية للملكية .
– كيفية التملك .
– نوع السند وتاريخ إنشائه .
– ذكر الحقوق والأعباء التي تثقل العقار .

1-7 حالة إجراءات نزع الملكية:
خلال العمل الميداني , يجد المحقق ملكيات في طريق نزع الملكية إي لم يكتمل الإجراء في هذه الحالة يجب :
الحالة الأولى : وجود عقد إداري لنزع الملكية.
في هذه الحالة تسجل قطعة الأرض كملكية عمومية .
الحالة الثانية : غياب قرار نزع الملكية .
في هذه الحالة يجب الأخذ بعين الاعتبار وضعيتين :
المشروع تام :
– تحدد قطعة الأرض المنزوعة وتمسح باسم المالك الحقيقي.
– تسجل في حساب الدولة عند تسوية الوضعية .
المشروع في طريق الإنجاز :
– إذا وجد مخطط المشروع يتم تطبيقه .
– وإذا لم يوجد مخطط تحدد كل الملكية باسم المالك .

1-8 حالة ملكيات أصحابها غائبين:
من خلال عمليات التحديد والتحقيق المالك لا يرد على الاستدعاء, أو بعض الملاك غير معروفين, بعد إستدعائين إذا لم يحضر المالك، يقوم المحقق بالإجراءات التالية :
– يسجل العقار باسم الدولة ويضع في البطاقات إفتراض ملكية الدولة .
– عند انتهاء الأعمال لقسم تنشأ قائمتين :
* قائمة المالكين الذين لم يردوا على الاستدعاء بحضور الهيئات المحلية .
* قائمة أجزاء الملكية التي لم يتم التعرف على ملاكها .
أجزاء الملكيات الموجودة في هاتين القائمتين تسجل ملكية خاصة للدولة وإذا تقدم المالك المجهول بعد الإيداع يوجد حلين :
– بالنسبة للملكيات التي لها عقد رسمي تكون على عاتق المحافظة العقارية تسوية وضعيتها.
– بالنسبة للملكية التي ليس لها عقد يسوي وضعيته عن طريق العدالة.
-التحقيق عن طريق التحريات في غياب العقود .
لقد حدد في التعليمة رقم 16 المؤرخة في 24 ماي 1998 أنه في غياب عقد , تثبت الحقوق عن طريق التحريات , لذا يجب على المحقق:
أولا: أخذ من المالكين المجاورين أو الأشخاص الآخرين كل الأقوال والشهادات بكيفية تؤدي إلى :
– التعرف على الحائز .
– تقدير نوعية الحيازة .
– كما يتحقق من أن هذه الأملاك غير تابعة للدولة .
– التحقق من أن هذا العقار غير تابع لشخص طبيعي أو معنوي جرد من حقوقه لصالح الدولة .
– التحقق عن طريق أرشيفات الضرائب من وجود مالك قديم لم تشهر حقوقه في المحافظة العقارية .
– نتيجة التحقيق تسلم اللجنة المسح وإذا لم يوجد اعتراض خلال المدة القانونية الحائز يصبح مقبول .
وفي الأخير يتم إعداد السجل المساحي الذي تسجل فيه العقارات المتجمعة من قبل المالكين أو المستغلين وهو من بين الوثائق التي يتم إيداعها لدى المحافظة العقارية.
: إختتام عمليات المسح العام للأراضي:
بعد الإنتهاء من العمليات التقنية يتم إيداع مخطط مسح الأراضي والوثائق الملحقة مدة شهر على الأقل في مقر البلدية,أين يكون للمعنيين الحق في الإطلاع للمعرفة.
هذا الإيداع يكون إجباريا مبلغ عنه من قبل رئيس البلدية بإعلان موقع منه يتم نشره في الأماكن المخصصة للإعلان في البلديات المجاورة وأيضا عن طريق الإعلان الشفوي(المناداة) في الأماكن العمومية.
تعتبر عملية المسح أول خطوة في تأسيس السجل العقاري, حيث أن في هذه العملية يتم تحديد الوضعية المادية للعقارات, والتحقيق من حقوق الملكية, والأعباء التي تثقل العقارات وكذا تحديد الملاك,ولضمان حسن سير هذه العمليات وتحقيق الهدف المرجو منها أصبح يشارك في عملية المسح عون من المحافظة العقارية, حيث يقوم بالتحقيق العقاري أي أصبح هناك تحقيق عقاري موحد, حيث أن في السابق كان عون من مصلحة المسح يقوم بهذه العملية, وهذا من أجل تأسيس وثائق مساحية في كل بلدية, تكون القاعدة لتأسيس سجل عقاري دقيق يظهر الوضعية الحقيقية للعقارات, فيتم تحرير بطاقة العقار من قبل العون المكلف بعملية المسح وإنشاء السجل المساحي ومخطط المسح, وإعتمادا على المعلومات الموجودة في هذه الوثائق تبدأ المرحلة الثانية لتأسيس السجل العقاري, عند إيداعها على مستوى المحافظة العقارية, من أجل تحديد الوضعية القانونية للعقارات.

الدفتر العقاري

بعد أن تتم عملية المسح العام للأراضي التي تعتبر الأساس المادي لتأسيس السجل العقاري, تبدأ الأعمال القانونية لإنشاء السجل العقاري.
الإجراءات الأولية لتأسيس السجل العقاري:
حتى يتم تأسيس السجل العقاري لا بد من استيفاء إجراءاته الأولية المتمثلة في:
– عملية إيداع وثائق المسح.
– ترقيم العقارات الممسوحة.

: إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية
حتى يستطيع المحافظ العقاري القيام بالإجراءات الأولية لتأسيس السجل العقاري لا بد من إيداع وثائق المسح على مستوى المحافظة العقارية, ويتم هذا الإيداع عند الإنتهاء من عملية المسح لمجموع أقسام البلدية أو لكل قسم أو بعض الأقسام في حالة ما إذا كانت عملية المسح في البلدية المعنية تفوق مدتها سنة, وعلى أساس إيداع وثائق المسح يتم تحديد حقوق الملكية و الحقوق العينية الاخرى, وعند إيداع هذه الوثائق من قبل المصلحة المكلفة وهي مصلحة المسح يقوم المحافظ العقاري بالإطلاع عليها وله أن يرفض هذا الإيداع أو يقبله.

: رفض الإيداع
عندما يطلع المحافظ على وثائق المسح التي تم ايداعها، يقوم بفحص العمليات المسجلة والاطلاع على العمل المنجز من قبل المصلحة، فله أن يرفض هذا الإيداع في الحالات التالية:
1- في حالة إيداع وثائق المسح لقسم في البلديات التي تكون عملية المسح فيها تفوق مدتها سنة ولاحظ المحافظ العقاري من خلال اطلاعه على الوثائق أن عملية المسح لم تشمل كل أجزاء ذلك القسم فيرفض هذا الإيداع على أساس أنه ناقص.
2- حالة إيداع وثائق مسح بلدية ما بأكملها، لكن هناك بعض الأقسام من البلدية لم يتم مسحها، يرفض الإيداع.
3- تقوم مصلحة المسح بمسح بلدية ما ومن خلال أعمالها تسجل أن حوالي 60% من الملكيات الموجودة على مستوى هذه البلدية هي ملكيات مجهولة، فهنا يقوم المحافظ العقاري برفض الإيداع على أساس أن عملية المسح في هذه البلدية لم تؤدي الغرض فهنا يقوم المحافظ العقاري بتحرير محضر رفض الإيداع على أساس أن الوثائق المقدمة من مصلحة المسح ناقصة لعدم شمولها على كل الأجزاء أو الأقسام، أو أن عملية المسح لم تحقق الغرض منها وهو تشخيص مجموع الملكيات.

: قبول الإيداع
في هذه الحالة لما تقوم مصلحة المسح بإيداع وثائق المسح يقوم المحافظ العقاري بفحص هذه الوثائق فإذا كانت كاملة يتم قبولها ويثبت هذا الإيداع عن طريق محضر تسليم يقوم بتحريره المحافظ العقاري، وهذا المحضر يكون محل إشهار واسع في أجل 8 أيام من تاريخ إيداع وثائق المسح ولمدة 4 أشهر.
ومن خلال إيداع وثائق المسح يتم تحديد حقوق الملكية والحقوق العينية الأخرى بالنسبة للعقارات التي ليس لمالكيها أو حائزيها سندات، أو لديهم سندات عرفية، ففي هذه الحالة يتصل المحافظ العقاري بمصلحة أملاك الدولة للتأكد من أن هذه الأملاك ليست من أملاك الدولة حاز عليها الأفراد بدون سند أو بسندات عرفية.
وعندما يتم الإيداع ويكون مقبول يقوم المحافظ العقاري بإعداد الوثائق المثبتة أو التي تشهد بحقوق الأفراد على العقارات الممسوحة، ويقوم المحافظ العقاري باستدعاء ذوي الشأن أو أصحاب الحقوق للحضور وإحضار كل الوثائق التي تثبت الملكية، وحتى يحصل الحائز أو المالك على الوثائق التي تثبت حقوقه على العقارات لا بد أن يودع لدى المحافظة العقارية أيضا جدولا مسلما من الإدارة يحتوي على:
– وصف العقارات التي يحوزها على مستوى كل قسم أو كل الأقسام التي كانت موضوع عملية المسح، مع ذكر موقعها ومحتواها وأرقام مخطط مسح الأراضي.
– لقب وإسم المالك الحالي وتاريخ ميلاده ومهنته وموطنه.
– الامتيازات والرهون العقارية والحقوق العينية، والقيود المترتبة على كل عقار.
بعد هذه العملية أي الايداع وتحديد حقوق الملكية، يقوم المحافظ العقاري بعملية أخرى هي عملية الترقيم.

: ترقيم العقارات الممسوحة
يقوم المحافظ العقاري بعملية الترقيم عند إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية وبما أن الحالة القانونية والوضعية القانونية للعقارات ليست ثابتة وقابلة للتغيير، يمكن أن تحدث تحولات عقارية قبل أن يتم ترقيم العقارات المعنية في السجل العقاري، لهذا من الضروري القيام بعملية ضبط للمسح تتم منذ إيداع وثائق المسح في المحافظة العقارية ومن أجل هذا أقرت عملية الترقيم الفوري للعقارات.
لذلك يجب على المحافظ العقاري أن يتخذ الاستعدادات الضرورية منذ إيداع وثائق المسح، ومن أجل ذلك لا بد عليه أن يحرص على:
– توفير البطاقات العقارية المكونة للسجل العقاري.
– أن يكون الأعوان المكلفين بعملية الترقيم العقاري ملمين بالإجراءات القانونية الجديدة قبل تلقي وثائق المسح.
يتم الترقيم العقاري على أساس المعلومات الموجودة في البطاقة العقارية المودعة من قبل مصلحة المسح، وهذه الوثيقة تحتوي على كل العناصر الضرورية العقارية ودراسة هذه الوثائق تظهر إحدى الوضعيات التالية:
– عقارات بسندات.
– عقارات بدون سندات، لكن هناك شخص يمارس عليها حيازة لمدة تسمح له بامتلاكها عن طريق التقادم المكسب.
– عقارات لم تكن مطالب من أي شخص.
وباختلاف وضعية العقار يختلف الترقيم، فقد يكون الترقيم مؤقت إذا لم تكن هناك سندات أو كانت غير كافية، أو ترقيم نهائي إذا وجدت سندات إثبات الملكية.

أنواع الترقيم
1- الترقيم النهائي:
في حالة وجود سند لا يدع أي شك في ملكية العقار المحصل عليه أثناء التحقيق العقاري العقار يكون موضوع ترقيم نهائي فأثناء التحقيق العقاري، يصادف المحقق حالة ملكية بعقد دقيق كما تم الإشارة إليه في التحقيق، ففي هذه الحالة يكون الترقيم العقاري نهائي.
أيضا في حالة الملكية بعقد غير دقيق ومتناقض وكانت المساحة المذكورة في العقد مختلفة عن المساحة المحددة، إما المساحة المحسوبة أقل من الموجودة في العقد، ولم يكن هناك نزاع، نأخذ بعين الاعتبار المساحة المحسوبة ففي هذه الحالة يقوم المحافظ العقاري بترقيم العقار ترقيم نهائي.
وفي حالة المساحة المحسوبة أكبر من المساحة الموجودة في العقد، وكانت هذه الزيادة مبررة نأخذ المساحة المحسوبة، ففي هذه الحالة أيضا يتم ترقيم العقار ترقيم نهائي.
وفي حالة ملكية لها عقد لكن محل نزاع، وكانت العقود المقدمة من طرف المالك والجيران متناقضة، فيما يخص الحدود، ففي حالة إذا التوافق على حد مشترك فيؤخذ بعين الاعتبار ويتم ترقيم العقار ترقيم نهائي.
وعندما يكون الترقيم نهائي يحصل المالك على الدفتر العقاري، والملاحظ أيضا أن هذه الوثيقة تسلم أيضا على الملكيات الخاصة التي يمتلكها الأشخاص المعنوية العمومية، الدولة أو الولاية أو البلدية أو المؤسسات العامة الأخرى.
وفي حالة الشيوع يسلم دفتر عقاري واحد يودع لدى المحافظة العقارية، إلا إذا اتفق الملاك على تعيين وكيلا من بينهم لحيازة هذا الدفتر.حسب المادة 47 من المرسوم -76 63

2- الترقيم المؤقت:
أ‌- الترقيم المؤقت لمدة أربعة أشهر:
في حالة ما إذا كانت المعلومات الموجودة في وثائق التحقيق العقاري تظهر وجود حيازة مدتها تسمح للحائز الحصول على الملكية بالتقادم المكسب، العقار المعني يكون موضوع ترقيم مؤقت لمدة أربعة أشهر يبدأ سريانها من يوم الترقيم.
خلال هذه الفترة يكون الأشخاص الذين لهم مصلحة تقديم اعتراضاتهم، التي لم يقدموها أثناء عملية المسح.
يصبح هذا الترقيم نهائي عند مرور هذه المدة في حالة عدم تقديم اعتراضات أو أن هذه الاعتراضات لم تكن مقبولة، أي رفضت من قبل المحافظ العقاري أو سحبت.
أيضا في حالة ملكية بعقد غير دقيق، إذا كانت المساحة المحسوبة أكبر من المساحة الموجودة في العقد، وكانت الزيادة غير مبررة، يتم ترقيم العقار المعني ترقيم مؤقت لمدة أربعة أشهر.

الترقيم المؤقت لمدة سنتين:
في حالة غياب سندات الإثبات الكافية وفي حالت إذا كانت عناصر التحقيق لا تسمح للمحافظ العقاري تحديد حقوق الملكية للملاك الظاهرين، يكون العقار موضوع ترقيم مؤقت لمدة سنتين.
أيضا في حالة الملكية بعقد غير دقيق، إذا كانت المساحة المذكورة في العقد مختلفة عن المساحة المحددة وكان هناك نزاع فيتم ترقيم العقار ترقيم مؤقت لمدة سنتين.
– حالة ملكية لها عقد لكن محل نزاع العقد المقدم من قبل المالك والجيران متناقضان فيما يخص الحدود، ولا يوجد توافق عن حد مشترك، تؤخذ الحدود بصفة مؤقتة، ويتم ترقيم العقارات المعنية ترقيم مؤقت لمدة سنتين.
– أو في حالة المالك المجاور يطالب بجزء من الملكية، فيتم تحديد المساحة المطالب بها وتسجل على الذي بحوزته فيتم ترقيم هذا العقار المعني ترقيم مؤقت لمدة سنتين.
في حالة وجود أملاك عقارية غير مطالب بها من أي شخص معروف من قبل الملاك المجاورين، العقار المعني يكون موضوع ترقيم مؤقت لمدة سنتين، وعند مرور هاته المدة تؤول هذه الأملاك بصفة نهائية لمصلحة الدولة.
ويترتب عن الترقيم المؤقت عدم تسليم الدفتر العقاري للمعني الذي يعتبر سند ملكية حيث لا يتم تسليمه إلا إذا تأكدت ملكية العقار للشخص، وهنا يستطيع المالك الظاهر أن يحصل على شهادة ترقيم مؤقتة تظهر أنه حائز للعقار الذي تم مسحه.
ونجد أنه خلال فترة الترقيم المؤقت قد تظهر وقائع قانونية لا تدع أي شك في ملكية الشخص المعني للعقار، في هذه الحالة المحافظ العقاري يجري الترقيم النهائي للعقار دون انتظار، ويسلم الدفتر العقاري للمالك.

: الاحتجاجات والاعتراضات
قد تحدث أثناء الترقيم، وقد عالج الأمر 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، ينص على أن كل الأشخاص الذين يريدون إشهار حقوق لهم على العقار المرقم ترقيم مؤقت، يبلغ احتجاجاته كتابيا للمحافظ العقاري وإلى الطرف الخصم.
يستطيع المعني أن يقيد ادعاءاته في سجل فتح خصيصا لذلك على مستوى المحافظة العقارية، وفي هذا الخصوص يجب على المحافظ العقاري أن يأخذ بعين الاعتبار آجال تلقي هذه الاعتراضات.
وعلى هذا الأساس لا تؤخذ بعين الاعتبار الاحتجاجات المتقدم بها عندما يصبح الترقيم نهائي، فلا يبقى في هذه الحالة للشخص المدعي إلا إمكانية التوجه للقضاء.
في حالة ما إذا كانت الاحتجاجات مقبولة، فللمحافظ العقاري سلطة مصالحة الأطراف ونتائج محاولته تؤدي إلى تحرير محضر صلح.

محاولة الصلح
1- محاولات الصلح ناجحة
يتفق الأطراف فيما بينهم على أن الوقائع المدعى بها تظهر الوضعية القانونية للعقارات المعنية، وهذا الاتفاق يسجل في محضر صلح تكون له قوة الإلزام وتشهر في السجل العقاري كل العناصر المكتشفة خلال هذا الإجراء.
إذا كانت نتائج الصلح تؤدي إلى تغيير في العناصر التي تحتويها وثائق المسح، فعلى المحافظ العقاري أن يبلغ مصلحة المسح عن طريق نسخة من محضر الصلح.

2- محاولات الصلح فاشلة
في حالة ما إذا كانت محاولات الصلح عديمة الجدوى، يقوم المحافظ العقاري بتحرير محضر عدم الصلح ويبلغه للأطراف، ويكون للطرف المدعي مهلة 6 أشهر من يوم التبليغ لتقديم اعتراضه أمام الجهة القضائية، ويتم تبليغ الدعاوى القضائية للمحافظ العقاري وهذا يؤدي إلى إيقاف جعل الترقيم نهائي حتى صدور حكم قضائي نهائي.
وفي حالة انقضاء مدة 6 أشهر دون أن ترفع أي دعوى قضائية يعتبر المحافظ العقاري الاعتراض المقدم لاغي ويقوم بترقيم العقار المعني دون تأخير.
بعد أن تتم الإجراءات الأولية لتأسيس السجل العقاري يشرع في تكوين البطاقات العقارية ويسلم لكل صاحب عقار الدفتر العقاري الموافق له الذي يحتوي على المعلومات الموجودة في البطاقة العقارية الخاصة به.

: مسك البطاقات العقارية وتسليم الدفتر العقاري
مدلول البطاقات
تعتبر البطاقات العقارية من الوثائق الأساسية المكونة للسجل العقاري، ذلك أن السجل العقاري ما هو إلا مجموعة بطاقات عقارية جمعت ومسكت في كل بلدية.
والبطاقة العقارية ما هي إلا وثيقة مطابقة لنماذج محددة بمقتضى قرار وزير المالية، وهي تمثل وتظهر النطاق الطبيعي والوضعية القانونية الحالية للعقار المخصصة له.
وللبطاقات العقارية أهمية كبرى ذلك لأنها تظهر وتكشف النطاق الطبيعي للعقارات حيث أنه يمكن لأي كان بمجرد الإطلاع على البطاقة العقارية معرفة موقع العقار وحدوده وأسماء الملاك المجاورين له، والإنشاءات المقامة عليه، تاريخ إقامتها وكذلك رقم العقار تاريخ إنشائه وصفه التفصيلي ورقم مخطط مسح الأراضي المتعلق به.
كما تكشف البطاقات العقارية عن الوضعية القانونية للعقار فتحتوي على تاريخ ملكية العقار، إسم المالك أثناء إنشاء السجل العقاري، إسم الملاك الذين تعاقبوا عليه منذ نشوء التصرفات التي صدرت من كل منهم ومن المالك الأخير، والأعباء التي تثقل هذا العقار.
فالبطاقة العقارية تكتسي أهمية كبيرة حيث توفر للمتعاملين في العقارات بمجرد الاطلاع عليها كل المعلومات المتعلقة به سواء تعلقت بوضعيته القانونية أو بنطاقه الطبيعي (حالته الوصفية) وبهذا فهي تعكس حقيقة العقار وضعيته بكل وضوح، وبذلك توفر حماية للمتعاملين في العقار ولمالكه ولجيرانه وتزيد في الثقة للمشترين وللمرتهنين وتنشط الائتمان العقاري وتعمل على توفير الاستقرار للملكية.
ويتخذ نظام السجل العقاري، العقار أو الوحدة العقارية أساسا للقيد ولهذا تخصص لكل عقار بطاقة عقارية تقيد فيها جميع التصرفات الواردة على العقار ومن مجموع هذه البطاقات يتكون السجل العقاري، فتخصص لكل عقار بطاقة عقارية وهذا ما يعرف بمبدأ التخصيص ومنه استمد السجل العقاري تسميته بهذا الاسم.[2]
بعد الانتهاء من عملية المسح العام للأراضي وبعد أن تسلم وثائق المسح لدى المحافظة العقارية يشرع في تأسيس مجموعة البطاقات العقارية.
يتعين على المعنيين من أجل تأسيس مجموعة البطاقات العقارية أن يودعوا لدى المصلحة المكلفة بالسجل العقاري جدولا محررا على نسختين من قبل موثق أو كاتب عقود إدارية أو كاتب ضبط ويرفق هذا الجدول بالسندات والعقود المثبتة لملكية العقارات أو الحقوق العينية الأخرى المقدمة للإشهار، ويجب أن يتضمن هذا الجدول:
1- وصف العقارات المعنية بالإسناد إلى مخطط مسح الأراضي.
2- هوية وأهلية أصحاب الحقوق.
3- الأعباء المتعلقة بها هذه العقارات.
ومن أجل مسك هذه البطاقات العقارية يجب ذكر:
1- جميع العقود الرسمية المنشئة أو الناقلة أو المصرحة أو المعدلة المتعلقة بالملكية العقارية التي ستعد بعد تأسيس مجموعة البطاقات العقارية.
2- جميع العقود والقرارات القضائية اللاحقة بالإجراء الأول الذي كان موضوع تأسيس لمجموعة البطاقات العقارية، والخاضعة للإشهار العقاري بمقتضى التشريع الجاري العمل به، وكذلك تسجيل الرهون أو العقارات.
3- المحاضر المعدة من قبل مصلحة مسح الأراضي والمثبتة للتعديلات التي تخص العقارات المسجلة في مجموعة البطاقات العقارية.
4- كل التعديلات للوضعية القانونية لعقار محدد ومسجل في مجموعة البطاقات العقارية.[3]

: البطاقات العقارية
يتم إعداد البطاقات العقارية على مستوى المحافظات العقارية، والبطاقات العقارية ليست على نوع واحد، بل هناك بطاقات متنوعة، فنجد البطاقات الشخصية، البطاقات الحضرية ولبطاقات قطع الأراضي.

البطاقات الشخصية
هذا النوع الأول من البطاقات مرتبط بنظام الشهر الشخصي الذي يتم فيه شهر التصرفات اعتمادا على أسماء المتصرفين، والشيء المعروف أن الجزائر أصدرت الأمر 74/75 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 المتعلق بتأسيس مسح الأراضي العام وإنشاء السجل العقاري الذي أدخل النظام والإشهار العيني، فتبنت الجزائر هذا النظام منذ 1975.
لكن يتم إعداد هذا النوع من البطاقات إلى يومنا هذا وذلك في البلديات التي لم يتم فيه إعداد مسح عام للأراضي، فتمسك هذه البطاقات بصفة مؤقتة إلى حين إتمام عملية المسح.
فالعقود والقرارات القضائية التي تكون موضوع إشهار تتعلق بعقارات أو حقوق عينية ريفية موجودة في بلدية لم يتم فيها المسح يفهرس بصفة انتقائية في مجموعة بطاقات مؤقتة تمسك على شكل فردي.
تشتمل هذه البطاقات على قسمين:

: بطاقات قطع الأراضي
يتم إعداد هذا النوع من البطاقات في البلديات التي تمت فيها عملية المسح، حيث تنشأ بطاقات قطع الأراضي بالنسبة لكل وحدة عقارية واقعة في إقليم بلدية ما، تم فيها مسح عام للأراضي.
ويقصد بالوحدة العقارية مجموع القطع المجاورة التي تشكل ملكية واحدة أو ملكية على شيوع ومثقلة بنفس الحقوق والأعباء.[4]

: البطاقات الحضرية
هي تلك البطاقات التي تخصص للعقارات الحضرية أو لجزء من العقارات الحضرية و يعتبر عقارا حضريا كل عقار مبني أو غير مبني موجود على الطرقات المرقمة بصفة نظامية للجهات السكنية التابعة للبلديات التي يزيد سكانها عن 2000 نسمة.
يتم التعرف على العقار الحضري عن طريق الإشارة إلى الشارع و الرقم.
و تعد مثل هذه البطاقات حتى في حالة عدم وجود مسح للأراضي و في هذه الحالة يعين العقار بالاستناد إلى البلدية واسم الشارع و الرقم,و باقي العقارات الأخرى تعتبر عقارات ريفية.البطاقات الحضرية المتعلقة بالعقارات المبنية تنقسم إلى نوعين بطاقات عامة للعقار و بطاقات خاصة للملكية المشتركة.[5]

2- البطاقات الخاصة بالملكية المشتركة:
إذا كانت البطاقات العامة للعقار تخصص للعقار المبني ككل وتضم جميع شكلياته فإنه في المقابل البطاقات الخاصة تخصص وتحدث عند تجزئة أو قسمة عقار ما، فتحدث هذه البطاقة بالنسبة لكل قطعة نتجت عن القسمة أو التجزئة.
أما إذا تعلق الأمر بعقار موضوع نظام خاص بالملكية المشتركة فإنه تحدث هذه البطاقة الخاصة عند التخصيص الأول الفعلي لكل قطعة ولكل جزء مقسم.
العقار.

:البطاقات الأبجدية
هذا النوع من البطاقات موجهة لتكملة الوثائق العقارية، تسمح بمعرفة شخص معين والعقارات الواقعة في اختصاص المحافظة العقارية التي يمتلكها هذا الشخص، وضعت هذه البطاقات لإعطاء معلومات للجمهور فهي سهلة الاستعمال، تحتوي هذه البطاقة على قسم علوي وقسم سفلي.
الحقوق والأعباء الواقعة على العقار، وإنما يستعملها المحافظ العقاري لجعل عملية إعلام الأفراد سهلة فيمكن معرفة كل أملاك أو كل العقارات التي يمتلكها الشخص، أما المعلومات المتعلقة بالوضعية القانونية للعقارات فيتم الحصول عليها عن طريق البطاقات العقارية الخاصة بالعقار المعني أما بالنسبة للبطاقات الشخصية فهي مرتبطة بنظام الشهر الشخصي حيث يتم شهر التصرفات على أساس أسماء الأشخاص القائمين بالتصرف، وهذا لا يتفق مع نظام السجل العقاري الذي يقتضي أن يتم شهر التصرفات شهر دقيق وصحيح، فتمسك هذه البطاقات الشخصية بصفة مؤقتة إلى حين إتمام عملية المسح، فيتم استبدالها بالبطاقات العقارية الخاصة بكل عقار، ونتيجة لإنشاء هذه البطاقات التي تبين الوضعية القانونية للعقارات، يتم تسليم لصاحب الحق دفتر عقاري يعتبر سند ملكية بالنسبة لهذا الشخص.

التأشير على البطاقات العقارية
: شكليات التأشير
عندما يقوم المحافظ العقاري بمسك البطاقات العقارية والتأشير عليها، فإنه يجب عليه أن يتبع في ذلك شكليات معينة حددها القانون، يجب عليه أن يكون التأشير على البطاقات العقارية بكيفية واضحة ومقروءة ويستعمل الحبر الأسود الذي لا يمحى هذا بالنسبة للتأشيرات التي لا تستفيد من نظام التجديد، أما التأشيرات التي تخضع إلى التجديد فإنها تكتب بالحبر الأحمر الذي لا يمحى ومن هذه التأشيرات، نجد تأشيرات الرهون وحقوق الامتياز فلا بد أن تجدد كل عشر سنوات، حيث يتوقف أثرها إذا لم يتم تجديد هذه التسجيلات قبل انقضاء هذا الأجل، وتستفيد المؤسسات والجماعات العمومية من إعفاء قانوني للتجديد لمدة 10 سنوات، لكن تسقط في كل الأحوال بعد مضي 35 سنة.
عند استعمال خطوط يجب أن تسطر بالمسطرة ويمنع التحشير والكشط وفي حالة الخطأ الذي ينسب إلى أعوان المحافظة العقارية يتم تصحيحها والتأشيرات الأولى تبقى كما هي والتصحيحات تسجل في تاريخها.

ثانيا: بياناته
كل تأشير خاص بإجراء يشمل على الخصوص بيان ما يلي:
1- تاريخ العقود والقرارات القضائية أو الوثائق.
2- نوع الاتفاقات أو الشروط أو التسجيلات التي تم إشهارها.
3- الموثق أو السلطة القضائية أو الإدارية.
4- المبلغ الأساسي للثمن أو التقدير المعدل.
5- مبلغ الدين ومجموع الملحقات المضمونة.
ويجب أن يظهر في كل تأشيرة تاريخ الإشهار.
هذا بالنسبة للبيانات الواجب ذكرها بصفة عامة في كل تأشير على البطاقة العقارية، لكن في بعض الأحيان يجب أن يتضمن التأشير بيانات أخرى إضافية إلى البيانات العامة منها:
– بالنسبة لتسجيل الرهون والامتيازات: عندما يثقل الرهن عدة عقارات لاسيما على إثر التقسيم فإنه يؤشر على جميع البطاقات المطابقة وتكتب في عمود الملاحظات.
– أما بالنسبة للارتفاقات فإن كل إشهار لعقود أو قرارات قضائية تتضمن إنشاء أو تعديل أو إنهاء ارتفاقات أو حقوق مشتركة يجب أن يكون موضوع تأشير على بطاقة كل عقار.
– أما بالنسبة للشهادات الموثقة بعد الوفاة والتي تثبت انتقال الأملاك على الشيوع باسم مختلف الورثة أو الموصى لهم فإنه يؤشر على البطاقة باسم جميع المالكين على الشيوع وبالحصة التي تعود لكل واحد منهم عندما يكون ذلك مبينا في الشهادة.
وعندما يتم التأشير باسم عديم الأهلية فإنه يجب أن يبين نوع عدم الأهلية على البطاقة وبمجرد انتهاء حالة عدم الأهلية فإن عديم الأهلية الذي أصبح كامل الأهلية يمكنه الحصول على شطب البيانات الخاصة بعدم أهليته.[6]

: تصحيح التأشير
إن عملية التأشير على البطاقات العقارية يجب أن تعكس حقيقة الوضعية القانونية للعقارات لأجل ذلك لا بد أن تكون كل التأشيرات صحيحة لم يتم إجراؤها من قبل المحافظ إلا بعد المرور على كل الإجراءات اللازمة من فحص وثائق ومراجعتها.
لكن قد يحدث وأن يقع المحافظ العقاري في خطأ أو سهو أثناء القيام بإجراء الإشهار وبهذا تكون التأشيرات الموضوعة على البطاقات العقارية خاطئة تستوجب التصحيح.
إن عملية تصحيح الغلط الذي يتم معاينته في التأشير على البطاقات يتم إما بمبادرة من المحافظ العقاري نفسه أو بمبادرة من حائز الدفتر العقاري.

أ‌- من قبل المحافظ العقاري:
يمكن للمحافظ العقاري أن يقوم بتصحيح الأخطاء التي يتم معاينتها في التأشير على الدفتر العقاري من تلقاء نفسه، هذا التصحيح يبلغ إلى المعنيين حيث يلتزم حائز الدفتر بتقديمه من أجل ضبطه.
يتم هذا التبليغ من قبل المحافظ العقاري بموجب رسالة موصى عليها مع إشعار باستلام رسالة ويتضمن هذا التبليغ إنذار بأن يودع الدفتر العقاري لدى المحافظة العقارية في أجل 15 يوم ابتداء من تاريخ الإشعار باستلام الرسالة الموصى عليها قصد ضبط الدفتر العقاري.
ولا يتم أي إجراء آخر قبل الموافقة بين السجل العقاري وبين الدفتر العقاري، وفي حالة ما إذا بقي الإنذار بدون نتيجة وكان هناك نقل للملكية فإن المالك الجديد يمكنه أن يحصل على دفتر آخر ويشار في البطاقة على الدفتر المتحصل عليه.

ب‌- من قبل حائز الدفتر العقاري:
يمكن لحائز الدفتر العقاري إذا ما اكتشف وجود أخطاء على البطاقة العقارية أن يطلب من المحافظ العقاري تصحيح ذلك الخطأ، وإذا ما طالب حائز الدفتر بهذا التصحيح، أي تصحيح التأشيرات المكتوبة على البطاقة العقارية، فإن المحافظ العقاري لا يمكنه أن يستجيب لهذا الطلب إلا بناءا على تقديم الدفتر العقاري وهذا أمر منطقي ذلك أن كل تأشير على البطاقة العقارية يستتبع بالضرورة التأشير على الدف تر العقاري وهدف هذا التلازم هو جعل كل من الدفتر والبطاقة العقارية يعكسان وضعية قانونية واحدة للعقار.
بعد أن يقدم الحائز الدفتر للمحافظ العقاري، فإن هذا الأخير يصحح الغلط على البطاقة ثم يؤشر به على الدفتر العقاري.
لكن قد يرفض المحافظ العقاري القيام بالتصحيح الذي طلبه حائز الدفتر، ففي هذه الحالة يتعين على المحافظ العقاري أن يبلغ قراره بالرفض إلى مالك الدفتر بموجب رسالة موصى عليها مع طلب الإشعار بالاستلام وذلك في أجل 15 يوم ابتداء من تاريخ إيداع طلب التصحيح.
غير أن هذا التبليغ يمكن أن يسلم إلى المرسل إليه شخصيا مقابل وصل التسليم.
إن تاريخ الإشعار بالاستلام أو تاريخ رفض الرسالة الموصى عليها أو تاريخ الاعتراف بهذا التسليم يحدد نقطة انطلاق أجل الشهرين الذي يمكن خلاله لمالك الدفتر العقاري أن يقدم طعن في قرار الرفض أمام القضاء، أي أن قرار الرفض الصادر من المحافظ العقاري مثله مثل باقي قرارات المحافظ العقاري، قابل للطعن أمام الجهات القضائية المختصة إقليميا والتي تنظر فيه وفقا لقواعد قانون الإجراءات المدنية، في هذه الحالة تمثل الدولة محليا من قبل الوالي، يساعده في ذلك رئيس المصلحة بالولاية مكلف بشؤون أملاك الدولة والشؤون العقارية.
إن الطعن المرفوع إلى الجهات القضائية يجب أن يقدم بعريضة، مكتوبة وموقعة من قبل الطرف الطاعن، والحكم الصادر من الجهة القضائية يمكن استئنافه في أجل شهر واحدا ابتداء من تاريخ التبليغ.
إن الإجراء الشكلي المطعون فيه وهو في هذه الحالة التأشير المطالب بتصحيحه حسب حالة الحكم الصادر من القضاء، إما يحتفظ به أو يرفضه نهائيا وإما ينفذ ضمن الشروط العادية بمجرد ما يكون القرار الخاص به قد حاز على قوة الشيء المقضي به.
في حالة ما إذا صدر القرار من القضاء لصالح طالب تصحيح الغلط المعاين في التأشير على البطاقة العقارية، فإن هذا القرار ينفذ، بأن يقوم المحافظ العقاري بتصحيحه وفقا للشروط العادية التي يتم فيها تصحيح الغلطات.
أما إذا كان القرار الصادر من القضاء يؤيد قرار المحافظ العقاري برفض التصحيح فإن التأشير السابق يبقى على حاله ويرفض نهائيا هذا التصحيح.[7]

: تسليم الدفتر العقاري
تعريف الدفتر العقاري
الدفتر العقاري هو سند يسلم للمالك، عندما يصبح حقه على عقار أكيد، بمناسبة إنشاء بطاقة قطع الأراضي أو بطاقة العقار الحضارية أي إنشاء البطاقة العقارية المتعلقة بالعقار.
يحتوي الدفتر العقاري على المعلومات الموجودة في البطاقات العقارية، فهو موجه لتجسيد الحقوق العينية المسجلة على العقار المحدد ويظهر الأعباء التي تثقل العقار، فهو يمثل الوضعية القانونية للملكية العقارية، ويسلم هذا الدفتر للمالك إلا في حالة الترقيم النهائي فهو يعتبر سند ملكية.

مضمون الدفتر العقاري
يكون الدفتر العقاري مطابقا للنموذج المحدد بموجب قرار من وزير المالية، وقد تجسد هذا بموجب القرار الوزاري المؤرخ في 27 ماي 1976.
والدفتر العقاري يتكون من الطابع وستة جداول وتكون أوراقه مرقمة.
1- الطابع: وهو مجموعة من البيانات المعرفة للعقار والمخصص له الدفتر، ويتضمن:
– البلدية………………………….
– القسم…………………………..
– رقم مجموعة الملكية……………..
– سعة المسح……………………..
2- الجداول: تحتوي على ما يلي:
– الجدول الأول: الموجود في الورقة الأولى، يبين فيه مجموعة الملكية مع ذكر النطاق الطبيعي (الموقع، المساحة، عدد القطع المكونة للملكية).
– الجدول الثاني: ويتضمن الملكية وينقسم إلى قسمين:
القسم الأيمن: خاص بالإجراءات المتعلقة بالملكية، أي تلك الإجراءات الأولية لشهر الحقوق العقارية وكذا جميع التصرفات العقارية اللاحقة على العقار.
القسم الأيسر: يتم تعيين المالك أو المالكين من حيث هويتهم: الإسم، اللقب، المهنة الجنسية، الحالة الشخصية.
– الجدول الثالث: يتضمن قسمين
القسم الأيمن: تسجل فيه الارتفاقات الايجابية والسلبية لمجموع الملكية العقارية مع ذكر مراجع إشهارها في الخانة المقابلة لها.
القسم الأيسر: تؤشر فيه جميع التغييرات أو التشطيبات التي قد تلحق بالحقوق المشهرة في القسم الأيمن من الجدول.
– الجدول الرابع: يتضمن قسمينًَ­
القسم الأيمن: يحتوي الحقوق المشهرة المتعلقة بالتجزئات والأعباء.
القسم الأيسر: خاص بالتغييرات والتشطيبات الخاصة بالحقوق المشهرة في القسم الأيمن.
– الجدول الخامس: يتضمن أيضا قسمين
القسم الأيمن: تؤشر فيه كل الامتيازات والرهون التي تثقل الملكية العقارية.
القسم الأيسر: خاص بتشطيب هذه الامتيازات والرهون.
وآخر ورقة من الدفتر العقاري تخص تأشيرة التصديق والتي من خلالها يصادق المحافظ العقاري وتحت مسؤوليته على أمرين:
الأمر الأول: هو التصديق على تاريخ تسليم هذا الدفتر للمالك.
الأمر الثاني: على تطابق التأشيرات المبينة في الدفتر العقاري مع البطاقة العقارية الموافقة له، ويتم التصديق عن طريق وضع خاتم المحافظة وأيضا نجد أن كل أوراق الدفتر العقاري مختومة بختم المحافظة العقارية ومرقمة.[8]

: إعداد الدفتر العقاري وتسليمه للمالك
أولا: إعداد الدفتر العقاري
فالدفتر العقاري يكون مطابقا للنموذج المحدد بموجب قرار من وزير المالية وهو معد ومؤشر عليه بكيفية واضحة ومقروءة بالحبر الأسود الذي لا يمحى ويمنع التحشير والكشط أما الغلط أو السهو فيصحح عن طريق الإحالات.
ويسطر خط بالحبر بعد كل إجراء، يشهد بصحة كل تأشيرة عن طريق توقيعه ووضع ختم المحافظة.
كل تأشير ورد على البطاقة العقارية يجب أن يمس الدفتر العقاري، ويمكن للمحافظ العقاري أن يقوم بالتصحيح التلقائي للتأشيرات الواردة في البطاقات العقارية، وله أن ينذر حامل الدفتر العقاري بتقديمه قصد ضبط وتصحيح هذا الأخير، وفي حالة ما إذا طلب المالك تصحيح خطأ فعليه أن يبلغ المحافظ العقاري رفضه بموجب رسالة موصى عليها في مدة أقصاها 15 يوم ابتداء من تاريخ إيداع الطلب.

ثانيا: تسليم الدفتر العقاري للمالك
يسلم الدفتر العقاري للمالك الذي ثبت حقه على عقار ممسوح، وتم إنشاء بطاقة عقارية تظهر الوضعية القانونية للعقار المعني، وكل نقل للملكية، لا يؤدي إلى إنشاء بطاقات جديدة بل يؤدي إلى ضبط الدفتر العقاري الذي أودعه المالك القديم وتسليمه إلى المالك الجديد، ففي حالة البيع فالدفتر الذي كان بحوزة البائع يودع مع عقد البيع المحرر من قبل الموثق لدى المحافظة العقارية فيقوم بشهر هذا العقد، ويؤشر على الدفتر العقاري بانتقال الملكية، ويسلم نفس الدفتر العقاري للمالك.[9]
لكن في حالة قسمة مجموع ملكية إلى حصص أو قطع بأرقام جديدة، فإن المحافظ العقاري يقوم بإنشاء بطاقات عقارية خاصة بكل قطعة، ويحدث دفترا عقاريا لكل قطعة أيضا، وعليه أن يتلف الدفتر السابق ويشير إلى هذا الإتلاف على البطاقة المطابقة، لكن من الناحية العملية لا يتلف هذا الدفتر ولكن يحفظ جانبا في الأرشيف ويؤشر في صفحاته أنه ألغي، ويتم تسليم الدفاتر الجديدة للمالك، وعندما تكون الملكية في حالة شيوع يتم إعداد دفتر عقاري واحد، يتم إيداعه لدى المحافظة العقارية، ما لم يعين المالكين على الشيوع وكيلا من يبنهم لحيازة هذا الدفتر، ويشار على البطاقة المتعلقة بالعقار الجهة التي آل إليها الدفتر العقاري.[10]
وعندما يتم تسليم الدفتر العقاري للمالك، فإنه ملزم إذا أراد القيام بأي إجراء أن تكون الوثائق المودعة مصحوبة بالدفتر العقاري، وإلا رفض الإجراء، غير أن المحافظ العقاري يقوم بعملية الإشهار من دون أن يطلب الدفتر إلا إذا تعلق الأمر بـ:
– القيام بالإجراءات الأولية لشهر الحقوق العينية العقارية في السجل العقاري وهي المرحلة الأولى لتسليم الدفتر العقاري.
– عقد محرر أو قرار قضائي صدر بدون مساعدة المالك أو ضده.
– تسجيل امتياز أو رهن قانوني أو قضائي.
وفي هذه الحالات المحافظ العقاري يبلغ الإشهار إلى حائز الدفتر بموجب رسالة موصى عليها مع إشعار بالاستلام يتضمن إنذار بأن يودع الدفتر لدى المحافظة العقارية في أجل 15 يوما ابتداء من تاريخ إشهار الرسالة الموصى عليها قصد ضبط الدفتر العقاري ولا يتم أي إ جراء آخر قبل الموافقة بين السجل العقاري والدفتر العقاري إلا في الحالات المذكورة.
أما إذا بقي الإنذار بدون نتيجة وكان هناك نقل للملكية فإن المالك الجديد يمكنه أن يحصل على دفتر آخر ويشار في البطاقة المعنية على الدفتر المحصل عليه.
أما في حالة ضياع أو تلف الدفتر العقاري يستطيع المالك بموجب طلب مكتوب ومسبب وإثبات هويته، أن يحصل على دفتر آخر ويؤشر في البطاقة للحصول على هذا الدفتر.

إعادة نشر بواسطة محاماة نت