اضاءات حول الرهن العقاري بين القانون التونسي والمصري

تقديم عــــــام للرهن :

نظم المشرع التونسي الرهن في المواد من 201— 302 من مجلة الحقوق العينية (الجزء الثالث من العنوان السادس ” التأمينات العينية ” ) ويتضمن الجزء الثالث ” الرهن” 3 اجزاء تعرض في الباب الأول للأحكام العامة

وما يهمنا هو الباب الثالث المتعلق بالرهن العقاري الذي تم تنظيمه بالمواد من 270—302

الرهن العقاري :

عرف المشرع التونسي الرهن العقاري بالمادة 201 بقوله

“الرهن عقد يخصص بموجبه المدين أو من يقوم مقامه شيئا منقولا أو عقارا أو حقا مجردا لضمان

الوفاء بالتزام ويخول للدائن الحق في استيفاء دينه من ذلك الشيء قبل غيره من الدائنين إذا لم يوف له المدين”

بما عليه.

فالمشرع عرف الرهن العقاري بأنه عقد و كذلك حق عيني

_ وقعد استعمل المشرع المصري

نفس التعريف في المادة 1030 بقوله

“الرهن الرسمى عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقاً عينياً ، يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له فى المرتبة فى استيفاء حقه من ثمن ذلك العاقر فى أى يد يكون “

التطور التاريخي الرهن العقاري :

وجد الرهن العقاري تاريخيا في الامبراطورية الرومانية

وعرفه ايضا القانون الفرنسي القديم وقد اقتصر علي المنقولات وكذلك علي العقارات

ثم نشأ الرهن القضائي وهو الرهن الذي يتقرر كنتيجة تبعية لكل حكم قضائي

وبصدور المجلة المدنية الفرنسية اصبح يعرف 3 انواع من الرهون

وانطلق مفهوم الرهن العقاري بالتداول في تونس سنة 1885 بصدور المجلة العقارية

وكانت متعلقة بالعقارات المسجلة

صدور مجلة الحقوق العينية الغي بمقتضاه العمل بالمجلة العقارية

خصائص الرهن العقاري :

– الرهن العقاري حق عيني عقاري : حيث لا يرد إلا علي العقارات

– الرهن العقاري حق عيني عقاري تبعي : باعتباره يتبع الإلتزام الاصلي

– الرهن العقاري غير قابل للتجزئة :

الشــــــــــروط المتعلقة بالرهن العقاري :

اهم شرط هو التعيين والتخصيص حيث هناك جدل فقهي بين التشريع التونسي والمصري

ان القانون التونسي لم يتعرض إلي الرهن العقار المستبقلي وحين العودة إلي احكام المتعلقة بالرهن العقاري نلاحظ عدم وجود اي مادة تبين مدي اهمية هذا الشئ

لذلك نعود إلي الأحكام العامة لمعرفة طبيعة هذا الحكم وبالتحديد للمادة 66 فقرة 1 مجلة الإلتزامات والعقود .. وقياسا عليه يمكمن ان نعتبر ان احكام هذه المادة تنطبق علي الرهن العقاري وبالتالي اجازة رهن العقارات المستقبلية

مقارنه بالقانون المصري الذي كان صريحا بخصوص هذه المسألة وقد كان حكم الفصل 1033 واضحا وليس فيه اي لبس بقوله “يقع باطلا رهن المال المستقبل”

ويتضح ان بين التشريع المصري كان اكثر حزما في حسم هذه المسألة من نظيره التونسي

ملكية الراهن للعقار المرهون :

سنركز علي الاختلاف الواضح بين القانون التونسي والمصري بخصوص

رهن القار المملوك علي الشياع : رغم ان هذه المسألة معقدة بعض الشئ وهذا ما ادي إلي اختلاف واضح بين القانون المقارن خاصة ان هذا الشرط محتمل وصحيح اذا قام به المدين حيث يستطيع رهن منابه المشاع من التركة للدائن وعند حلول الأجل ولم يفي بدينه يستطيع الدائن عقلة الشئ المرهون في الملكية المشاعة

ولكن يمكن القول ان الدائن المرتهن ليس في حماية كاملة في حالة ان المناب المشاع للمدين لم يكن في محل الرهن وبالتالي يستطيع ان يفقد الدائن هذا التأمين بسهولة

المشرع المصري كان اكثرا حرصا علي حماية الدائن المرتهن للمال المملوك علي الشياع من نظيره التونسي وذلك حين كرس مؤسسة الحلول العيني وهذا ما نصت عليه المادة 1039 مدني بقوله

“وإذا رهن أحد الشركاء حصته الشائعة فى العقار أو جزءاً مفرزاً من هذاالعقار ، ثم وقع فى نصيبه عند القسمة أعيان غير التى رهنها ، انتقل الرهنبمرتبته إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة العقار الذى كان مرهوناً فىالأصل ، ويعين هذا القدر بأمر على عريضة . ويقوم الدائن المرتهن بإجراءقيد جديد يبين فيه القدر الذى انتقل إليه الرهن خلال تسعين يوماً من الوقتالذى يخطره فيه أى ذى شأن بستجيل القسمة”

الشروط الشكلية :

شكلية الكتب :

شهدت شكلية الكتب تطورا هاما ارتبط خصوصا بالتحولات الي تشهدها النظام المتعلق بالإشهار العيني العقاري

يعتبر الرهن العقاري الإتفاقي من العقود الشكلية اذ لا يكفي تبادل الرضي بين الطرفين لابرام العقد اذ لابد من توفر الكتب فقد اقتضت المادة 275 حقوق عينية بقوله

“يصح الرهن العقاري إلا بكتب تعين به ذات العقار المرهون ومبلغ الدين”

وقد وردت عبارة الكتب علي الإطلاق يعني انه ممكن اين يكتب الرهن بكتب خطي أو حجة رسمية

ولكن

هذه المسألة وجدت اختلافا في القانون المصري من نظيره التونسي وذلك بالمادة 1031 بقوله

“لا ينعقد الرهن إلا إذا كان بورقة رسمية “

وهذا يعني ان المشرع التونسي اعطي الخيار للاعتماد علي نوعين من الكتب

اما المشرع المصري فقد نص صراحة علي ان يكون الكتب إلا رسميا

بطلان شرط تملك العقار المرتهن عند عدم الوفاء :

تنص المادة 1052 مدني مصري علي أنه

“يقع باطلا كل اتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم استيفاءالدين وقت حلول أجله فى أن يتملك العقار المرهون فى نظير ثمن معلوم أياكان ، أو فى أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات التى فرضها القانون ولو كانهذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن .
ولكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه”

يتضح من هذا الحكم ان القانون المصري اقر صراحة بطلان هذا الشرط

في حين لازم المشرع التونسي الصمت ازاء هذه المسألة فلا وجود لاي نص في مادة الرهن العقاري عكس رهن المنقول الذي نجد له المداة 256 فقرة 1 بقوله

“يعد باطلا كل شرط ولو بعد العقد من شأنه أن يخول الدائن تملك الرهن أو التصرف فيه بدون إتمام

الشكليات التي أوجبها القانون عند عدم وفاء المدين بالدين.”

ويطرح هنا السؤال هل يجوز اعتماد هذه المادة وتطبيقها في الرهن العقاري وقيام القياس عليها وبالتالي بطلان شرط التملك ؟

بطلان هذا الشرط هو حماية الراهن

هل عند حلول الأجل هل يعتبر هذا الشرط صحيحا ؟

المشرع المصري علي عكس المشرع التونسي اعتبره جائزا وصحيحا بقوله

“ولكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه”

وحسب الفقه المصري مثل هذه الإتفاقات قد تكون في مصلحة الراهن نفسه لأنها ستجنبه المصاريف التي ستنجم عن بيع العقار بالمزاد العلني وفق الإجراءات المعمول بها في مادة الإجراءات المرافعات المدنية

بطلان شرط الطريق الممهد :

هذا الشرط يعني اعتماد اجراءات غير المنصوص عليها في القانون في بيع العقار المرهون

نجد هذا الجزاء في القانون التونسي بالمواد 311+423 مجلة المرافعات المدنية والتجارية

311

“بيع المكاسب المعقولة لا يمكن أن يقع إ ّ لا بالمزاد العمومي”

423

“تقع البتة بجلسة للعقلات العقارية بالمحكمة الابتدائية لمكان العقار”

والمنع في القانون التونسي مطلق

رغم ان هذا الشرط باطلا بطلانا مطلق إلا ان القانون المصري يقر بصحته في حالة واحدة

وهي عند حلول اجل الدين حيث استقر الفقهاء في مصر علي صحة مثل هذا الإتفاق

شكرا علي الإنتباه واتمني لكم الإستفادة

محاضرة الأستاذ : كمال البقلوطي