علاقة الشفيع بالغير كما حددها القانون

نصت المادة ( 947 ) من القانون المدني المصري بأنه لا يسري في حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشتري ولا أي بيع صدر من المشتري ولا أي حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان ذلك قد تم بعد التاريخ الذي سجل فيه إعلان الرغبة في الشفعة ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل إلى المشتري من ثمن العقار(1). أما المادة ( 1167 ) مدني أردني فقد نصت على أنه للشفيع أن ينقض جميع تصرفات المشتري حتى ولو وقف العقار المشفوع أو جعله محل عبادة. ولا يسري في حقه أي رهن رسمي أو أي حق امتياز رتبه المشتري أو رتب ضده على العقار المشفوع إذا كان قد تم بعد إقامة الدعوى وتبقى للدائنين حقوقهم على ثمن العقار. وعملا بما ورد في نصوص المدني الأردني والمدني المصري يجب أن نفرق بين حالتين وذلك في فرعين:

الفرع الأول: الحقوق العينية التي ترتبت على العقار المشفوع قبل إعلان الرغبة في الشفعة وفقًا للمدني المصري وقبل الدعوى وفقًا للمدني الأردني

قد يتصرف البائع بأنواع عديدة من التصرفات التي ترد على العقار المشفوع فيه فقد يبيعه أو يقايض عليه أو يقرر عليه حق ارتفاق أو يقوم برهنه رسميًا أو حيازيًا(2) والقاعدة في شأن هذه التصرفات أنه طالما ترتبت على العقار المشفوع فيه قبل تسجيل إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة وقبل إقامة الدعوى وفقًا للمدني الأردني (وذلك كون البائع هو المشتري في البيع الأول). فهذه التصرفات تسري في حق الشفيع ولكن يشترط أن يكون المتصرف إليه قد سجل حقه قبل تسجيل إعلان الرغبة فأن تحقق ذلك كانت هذه التصرفات نافذة في حق الشفيع(3).أما الحقوق التي يرتبها المشتري فهي تسري طالما كانت قبل تسجيل إعلان الرغبة. أو قبل إقامة الدعوى وفقًا للمدني الأردني نظرًا لعدم وجود أجراء يسمى إعلان الرغبة في هذا القانون. وبناءً عليه فإذا باع المشتري العقار المشفوع فيه وسجل المشتري الثاني عقده قبل إعلان الرغبة- وفقًا للمصري أو إقامة الدعوى وفقًا للأردني- فان البيع الثاني ينفذ في حق الشفيع ولا يأخذ الشفيع بالشفعة إلا في البيع الثاني.(4).

الفرع الثاني: الحقوق العينية التي ترتبت على العقار المشفوع فيه بعد تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة، مصري أو إقامة الدعوى وفقًا للأردني

بالنسبة للحقوق العينية التي يرتبها البائع ولم يتم تسجيلها قبل إعلان الرغبة في الشفعة فأن هذه الحقوق لا تنفذ في حق الشفيع فمثلا لو باع إلى مشتري ثاني ولم يسجل هذا البيع قبل إعلان الرغبة أو قبل إقامة الدعوى فأن هذا البيع لا ينفذ في حق الشفيع متى تم تسجيل إعلان الرغبة أو إقامة الدعوى قبل تسجيل هذا البيع، وللشفيع أن يشفع في البيع الأول ويرجع المشتري الثاني بالضمان على البائع، وكذلك الأمر إذا رتب البائع على العقار حق ارتفاق أو انتفاع ولم يسجل قبل إعلان الرغبة أو قبل إقامة الدعوى(5). أما الحقوق العينية التي يرتبها المشتري فكذلك الأمر إن سجل إعلان الرغبة أو أقيمت الدعوى فلا يسري في حق الشفيع أي تصرف يصدر من المشتري إذا تعلق بالعقار المشفوع فيه. فان كان التصرف بيعًا فلا يسري في حق الشفيع بحيث له أن يأخذ بالشفعة من المشتري الأول ما لم يجد أن من مصحته أن يشفع في البيع الثاني كما لو كان الثمن أقل.أما إذا كان التصرف هنا ولم يتم تسجيله إلا بعد إعلان الرغبة ويعد تاريخ إقامة الدعوى فلا تسري هذه الحقوق في حق الشفيع(6) وهناك حالة استحقاق العقار المشفوع للغير بعد أخذه بالشفعة فقد أورد المشرع المصري حكم هذه الحالة في المادة ( 945 ) من القانون المدني بنصها (يحل الشفيع… وإذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع” وكذلك نص المادة( 1165/3 )من القانون المدني الأردني ورد حكم ذات الحالة بالنص على :

إذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة فللشفيع أن يرجع بالثمن على من أداه إليه من البائع أو المشتري(7) يتضح من النصوص السابقة أن العقار المشفوع قد يستحق لشخص ثالث لسبب ما فأن من حق الشفيع أن يسترد ما كان قد دفعه من ثمن ونفقات والأضرار الناشئة عن هذا الاستحقاق. إلا أن ما أورده المشرع الأردني من أن للشفيع أن يرجع على من أودع الثمن إليه من البائع أو المشتري هو أمر محل انتقاد إذ حصر دعوى الشفعة بين الشفيع والمشتري ولا علاقة للبائع في هذه الحالة طالما أن الأخذ بالشفعة شراء جديد. ويؤيد ذلك ما ورد في المادة ( 505 ) من القانون المدني الأردني بقولها :

1. إذا قضي باستحقاق البيع كان للمستحق الرجوع على البائع بالثمن إذا أجاز البيع ويخلص المبيع للمشتري.

2. فإذا لم يجز المستحق البيع انفسخ العقد وللمشتري أن يرجع على البائع بالثمن.

3. ويضمن البائع أيضًا للمشتري الأضرار التي نشأت باستحقاق المبيع

ووفقًا لهذه الأحكام فمن المفترض قانونًا وطالما أن الأخذ بالشفعة شراء جديد فإن استحق المبيع يجوز للشفيع في هذه الحالة الرجوع بالضمان على المشتري (البائع المفترض ) وهو الخصم في الدعوى كما حصرها القانون المدني الأردني في المادة في المادة( 1163 ) منه. ولا علاقة للبائع الأول بهذا الرجوع(7).

_______________

1- طلبه خطاب ومحمد ناصر الدين، الحقوق العينية الأصلية، منشورات جامعة عين شمس، 2001 ، ص 462

2- هرجه، مصطفى مجدي، الشفعة في ضوء أحدث الآراء وأحكام النقض ، دار المطبوعات الجامعية، 1993 ، ص 197

3- نص المشرع الفلسطيني في مشروع القانون المدني على هذه الحالة في المادة 1082 بقوله: لا يسري في حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص اخذ ضد المشتري، ولا أي بيع يصدر من المشتري ولا أي حق عيني رتبه أو ترتب ضده على العقار المشفوع إذا كان ذلك بعد التاريخ الذي تم فيه إعلان الرغبة في الشفعة، ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشتري من ثمن العقار. وقد ورد في المذكرة الإيضاحية أن هذه المادة تتعرض إلى الحقوق التي قد يرتبها المشتري على العقار المشفوع به، فتفرق بين ما إذا رتبت هذه الحقوق قبل إعلان الرغبة بالشفعة أو بعد إعلان الرغبة. فإذا رتبت هذه الحقوق قبل إعلان الرغبة بالشفعة، فإنها تسري وتنفذ في حق الشفيع، فيحل هذا الأخير محل المشتري، في العقار وجميع الحقوق والتكاليف التي رتبت للعقار له أو عليه.أما إذا رتبت هذه الحقوق بعد إعلان الرغبة، فان كل هذه الحقوق سواء رتبت لمصلحة المشتري أو ضده، لا تنفذ في حق الشفيع.إلا أن المادة 1082 من المشروع حافظت مع ذلك على حقوق الدائنين، بالإبقاء على ما ترتب لهم بناء على الرهن، أو الاختصاص، من حق أولوية على ثمن العقار الذي آل إلى المشتري، فيما إذا كان المشتري قد دفع الثمن للبائع ويريد تقاضيه من الشفيع. وبهذا تعبر العبارة الأخيرة من المادة (ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشتري من ثمن العقار. يتطابق حكم هذه المادة مع المادة 947 من القانون المدني المصري، والمادة 1167/2 من القانون المدني الأردني .

3- وفاء حلمي أبو جميل، حق الملكية والحقوق المتفرعة عنه، الجزء الأول، مكتبة النصر، الطبعة الأولى، 2006 ص 212

4- هرجه، مصطفى مجدي، الشفعة في ضوء أحدث الآراء، المرجع السابق، ص 198

5- محمد عبد الظاهر حسين، حق الملكية، منشورات جامعة بني سويف، 2006 ، ص 295 .

6- سليم، محي الدين إبراهيم، الحقوق العينية الأصلية، الجزء الأول، منشورات جامعة المنوفية، 2004 ، ص 271

7- أنظر في ذلك: القلاب، سليمان خليف، الشفعة في القانون المدني الأردني، عمان، المكتبة الوطنية 1995 ، ص 107 وكذلك أنظر: جورج ن، شدراوي، حق الملكية العقارية، المرجع السابق شدراوي، جورج، حق الملكية العقارية، الجزء الأول، المؤسسة الحديثة للكتاب، طرابلس، 2006 ، ص 181.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *