حقوق مشتري العقار تأسيساً على عقد بيع غير مسجل – القانون المصري .

الطعن 2354 لسنة 60 ق جلسة 15 /3/ 1995 مكتب فني 46 ج 1 ق 97 ص 487

برئاسة السيد المستشار/ مصطفى حسيب نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الصمد عبد العزيز، عبد الرحمن فكري نائبي رئيس المحكمة، د. سعيد فهيم ومحمد درويش.
————
إيجار “ بيع العين المؤجرة “ حقوق مشترى العقار بعقد بيع غير مسجل “. تسجيل ” تسجيل التصرفات الناقلة للملكية . اثره”. حوالة “حوالة الحق”.
لمشترى العقار ولو بعقد غير مسجل ثمار البيع . م 458 / 2 مدنى . حقه في اقتضاء الثمار قبل مستأجر العقار . شرطه . أن يكون قد سجل عقده أو أحال البائع إليه حقه في ذلك وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها .
لئن كان مؤدى الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن من آثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد فيتملك المشتري الثمرات والثمار في المنقول والعقار على السواء ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات من وقت تمام العقد ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف. يستوي في بيع العقار أن يكون العقد مسجلاً أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشتري، ولو لم يسجل عقده، إلا أن حق المشتري بعقد غير مسجل في اقتضاء ثمار العقار لا يكون إلا قبل البائع ولا يجوز له أن يتمسك به قبل المستأجر من هذا الأخير ذلك أن مفاد ما تقضي به المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني – وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة – أن أثر الإيجار لا ينصرف لغير الخلف الخاص ولا يعد المشتري خلفاً خاصاً لبائع العقار إلا بانتقال الملكية إليه بالتسجيل، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عاديا للبائع ولا تربطه علاقة مباشرة بمستأجر العقار من البائع، فلا يستطيع مطالبته بالإيجار – بالطريق المباشر إلا إذا أحال البائع إليه حقه في الأجرة وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها.
——–
الوقائع
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 2567 لسنة 1983 مدني دمنهور الابتدائية على المطعون ضدهما بصفتهما بطلب الحكم بإلزامهما بأن يؤديا له مبلغ 8904 جنيه, وقال شرحا لها أنه بتاريخ 2/4/1956 اشترى من دائرة ـ ساسون إسرائيل ـ أطيانا زراعية مساحتها (6ط) (10ف) موضحة الحدود والمعالم بالأوراق وقد فرضت الحراسة على أملاك الدائرة البائعة بموجب الأمر العسكري رقم 5 لسنة 1956 وحلت محلها الهيئة العامة للإصلاح الزراعي التي أفرجت ـ من بعد ـ عن جزء من هذه الأملاك ومنها الأطيان المبيعة له وتم إجراء الفرز في 27/12/1962 وصدر قرار من الهيئة في 30/1/1966 باعتماده, وكان مما اختص به مساحة فدانين أرض مقام عليها مبان مؤجرة إلى بعض الأفراد بطريق الحكر إلا أن الهيئة لم تحول إليه عقود الإيجار الصادرة منها لهؤلاء المستأجرين, إلا في فبراير عام 1983 وبذلك لم يتمكن من الحصول على ريع هذا الجزء من الأرض مشتراه طوال تلك الفترة, ولما كانت الهيئة مسئولة عن ذلك فقد أقام دعواه. ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى وبعد أن قدم تقريره حكمت بتاريخ 27/5/1986 بإلزام المطعون ضدهما بأن يؤديا للطاعن مبلغ 3531.570 جنيه. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 532 سنة 42 ق الإسكندرية “مأمورية دمنهور” وبعد أن أعادت المحكمة المأمورية للخبير وقدم تقريره التكميلي حكمت بتاريخ 4/4/1995 بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه, وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال, وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه برفض دعواه على سند من أنه قد تسلم الأرض محل التداعي من الإصلاح الزراعي ـ بعد الإفراج عنها ـ بموجب محضر الفرز والتجنيب المؤرخ 27/12/1962 وأنه كمشتري كان من حقه مطالبة المستأجرين بالأجرة اعتبارا من ذلك التاريخ بعد إعلانهم بانتقال هذا الحق إليه ولم يقم الإصلاح الزراعي بذلك, وإذ لم يفعل فإنه لا يجوز له مساءلته عن الريع, في حين أن الثابت في الدعوى أن عقود إيجار هؤلاء المستأجرين لم تحول إليه إلا في فبراير عام 1983 وأنه حتى هذا التاريخ لم يكن الحق في اقتضاء الأجرة منهم قد انتقل إليه حتى يمكنه إعلانهم بهذه الحوالة وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله, ذلك أنه ولئن كان مؤدى الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ أن من آثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد فيمتلك المشتري الثمرات والثمار في المنقول والعقار على السواء ما دام المبيع شيئا معينا بالذات من وقت تمام العقد, ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف يستوي في البيع أن يكون العقار مسجلا أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشتري, ولو لم يسجل عقده, إلا أن حق المشتري بعقد غير مسجل في اقتضاء ثمار العقار لا يكون إلا قبل البائع ولا يجوز له أن يتمسك به قبل المستأجر من هذا الأخير, ذلك أن مفاد ما تقضي به المواد 146, 604, 605, 606 من القانون المدني وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة ـ أن أثر الإيجار لا ينصرف لغير الخلف الخاص, ولا يعد المشتري خلفا خاصا لبائع العقار إلا بانتقال الملكية إليه بالتسجيل, أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع ولا تربطه علاقة مباشرة بمستأجر العقار من البائع, فلا يستطيع مطالبته بالإيجار ـ بالطريق المباشر إلا إذا أحال البائع إليه حقه في الأجرة وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها, لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الإصلاح الزراعي الذي حل محل دائرة ساسون إسرائيل البائعة للطاعن ـ لم يحول إليه عقود إيجار مستأجري أرض النزاع حتى فبراير عام 1983 رغم الإفراج عنها وإجراء الفرز والتجنيب وصدور قرار باعتماده منذ 27/12/1962 فإنه يحق للطاعن المشتري مطالبته بريع هذه الأرض عن تلك المدة سواء أكان هذا الأخير قد حصل الأجرة خلالها أو قصر في ذلك, وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعن بطلب هذا الريع على سند من أنه كان في مكنته بعد إجراء الفرز والتجنيب إعلان هؤلاء المستأجرين بانتقال الحق إليه واقتضاء الأجرة منهم ولو لم يقم الإصلاح الزراعي بذلك. مع أن هذا الحق لم يؤول إلى الطاعن أصلا لعدم تحويل عقود الإيجار إليه في تاريخه وحتى فبراير عام 1983, فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون قد شابه القصور في التسبيب بما يوجب نقضه بغير حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه, ولما تقدم يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم 532 سنة 42ق الإسكندرية ـ مأمورية دمنهور ـ برفضه وبتأييد الحكم المستأنف.

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : حقوق مشتري العقار تأسيساً على عقد بيع غير مسجل – القانون المصري