التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة وفقاً لأحكام محكمة النقض

الطعن 1151 لسنة 58 ق جلسة 23 / 5 / 1993 مكتب فني 44 ج 2 ق 214 ص 481 جلسة 23 من مايو سنة 1993

برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ فاروق يوسف سليمان، خلف فتح الباب، حسام الدين الحناوي نواب رئيس المحكمة ومحمد محمود عبد اللطيف.
—————
(214)
الطعن رقم 1151 لسنة 58 القضائية

(1 ، 2) إيجار “إيجار الأماكن: بيع الجدك” “التنازل عن إيجار المنشآت الطبية”. قانون “سريان القانون”. نظام عام.
(1)حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة في الحصول على 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل وفي شراء العين متى أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزينة المحكمة. م 20 ق 136 لسنة 1981. بقاء ميعاد الشراء مفتوحاً طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه قانوناً. بطلان كل شرط أو اتفاق يخالف ذلك لتعلق اعتبارات النص المذكور بنظام المجتمع وسلامه الاجتماعي. م 25 ق 136 سنة 1981.
(2) صدور القانون 136 لسنة 1981 في تاريخ لاحق للقانون 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية وعموم نص المادة 20 منه وإطلاقها. أثره. سريان المادة المذكورة على حالة التنازل عن المنشآت الطبية متى استوفت الشروط المقررة قانوناً. علة ذلك. يستوي ورود التنازل على المنشأة كلها أو حصة المتنازل فيها.

————–
1 – النص في المادتين 20، 25 من القانون 136 لسنة 1981 – يدل – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية وهي لا ريب اعتبارات تتعلق بنظام المجتمع الأساسي وسلامه الاجتماعي فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المشتري له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي هدف إليه المشرع. كما أبطل كل شرط أو اتفاق يخالف ما تقدم.
2 – إذ كان القانون رقم 136 لسنة 1981 لاحقاً في صدوره للقانون رقم 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية وجاء نص المادة 20 منه سالفة الإشارة عاماً مطلقاً فإنه يسري على كافة الحالات التي يجوز للمستأجر فيها قانوناً بيع المتجر المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى بما في ذلك التنازل عن المنشآت الطبية متى استوفى الشروط المنصوص عليها في المادة الخامسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 وذلك إعمالاً لعموم النص وإطلاقه إذ لا تخصيص لعموم النص بغير مخصص وصولاً لتحقيق ما هدف إليه المشرع وابتغاء منه ويستوي أن يكون التنازل قد انصب على المنشأة كلها أو حصة المتنازل فيها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الشركة الطاعنة الدعوى رقم 7279 لسنة 1985 مدني جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإلزامها بتغيير عقد الإيجار المؤرخ 1/ 10/ 1955 عن الشقة المبينة بالصحيفة وتحرير عقد إيجار عنها باسمه وحده وقال بياناً لها إنه والمطعون ضده الثاني استأجرها بموجب هذا العقد لاستعمالها عيادة طبية، وقد تنازل له الأخير عن نصيبه فيها بتاريخ 11/ 4/ 1985 بموجب إقرار موثق بالشهر العقاري تطبيقاً للمادة الخامسة من القانون رقم 51 لسنة 1981، مما حدا به إلى إقامة الدعوى بطلبه سالف البيان، وجهت الطاعنة دعوى فرعية للمطعون ضدهما بطلب الحكم ببطلان التنازل الصادر من الثاني للأول عن الشقة محل النزاع وإخلائهما منها لعدم اتباع الإجراءات التي نصت عليها المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حكمت المحكمة بإجابة المطعون ضده الأول لطلبه في الدعوى الأصلية وبرفض الدعوى الفرعية. استأنفت الطاعنة هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 6964 لسنة 103 قضائية. بتاريخ 13 من يناير سنة 1988 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عُرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين تنعى الطاعنة بهما على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله وفي بيان ذلك تقول إنه أقام قضائه على أن تنازل المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول عن نصيبه في العيادة الطبية موضوع النزاع قد تم تطبيقاً لحكم خاص ورد بالمادة الخامسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 بشأن تنظيم المنشآت الطبية وعدم سريان الأحكام العامة الواردة بنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن التي تتعارض معه في حين أنه لا تعارض بين إعمال أحكام كل من القانونين سالفي الذكر إذ يبيح النص الأول التنازل عن المنشأة الطبية لاستمرار نشاطها وهذه الإباحة تتعلق بإحدى الحالات التي يجوز فيها التنازل عن العين المؤجرة التي أشارت إليها المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيخضع هذا التنازل لأحكامها التي نصت على حق المالك في اقتضاء نسبة من مقابل التنازل عن العين المؤجرة، وإذ خلص الحكم إلى غير ذلك فهذا مما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي سديد، وذلك بأن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه “يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين. وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها” والنص في المادة 25 من ذات القانون على أنه “يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر..” يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية وهي لا ريب اعتبارات تتعلق بنظام المجتمع الأساسي وسلامه الاجتماعي فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المشتري له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي هدف إليه المشرع. كما أبطل كل شرط أو اتفاق يخالف ما تقدم ولما كان هذا القانون لاحقاً في صدوره للقانون رقم 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية وجاء نص المادة 20 منه سالفة الإشارة عاماً مطلقاً فإنه يسري على كافة الحالات التي يجوز للمستأجر فيها قانوناً بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى بما في ذلك التنازل عن المنشآت الطبية متى استوفى الشروط المنصوص عليها في المادة الخامسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 وذلك إعمالاً لعموم النص وإطلاقه إذ لا تخصيص لعموم النص بغير مخصص وصولاً لتحقيق ما هدف إليه المشرع وابتغاه منه ويستوي أن يكون التنازل قد انصب على المنشأة كلها أو حصة المتنازل فيها. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي بإجابة المطعون ضده الأول إلى طلبه في الدعوى الأصلية تحرير عقد إيجار له عن عين النزاع ورفض طلب الشركة الطاعنة في الدعوى الفرعية إخلاءها على أن التنازل عن العيادات الطبية لا يسري عليه حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .