الطعن 353 لسنة 44 ق جلسة 1 / 2 / 1978 مكتب فني 29 ج 1 ق 76 ص 381 جلسة أول فبراير سنة 1978

برئاسة السيد المستشار محمد أسعد محمود نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: الدكتور إبراهيم صالح، محمد الباجوري، محمود رمضان، إبراهيم فراج.
—————–
(76)
الطعن رقم 353 لسنة 44 القضائية

1)، (2إيجار “إيجار الأماكن”. عقد. حكم.
(1) الإصلاحات والتحسينات اللصيقة التي يحدثها المؤجر بالعين المؤجرة قبل التأجير. وجوب تقويمها وإضافة مقابلها إلى الأجرة. وجوب أعمال إرادة الطرفين بالنسبة لهذا التقدير ما لم يكن هناك تحايل على القانون.
(2) إضافة مقابل الإصلاحات والتحسينات التي يجريها المؤجر قبل التأجير إلى الأجرة القانونية. عدم جواز إلزام المؤجر باستيفاء ما أنفقه في هذا السبيل من المستأجر بدلاً من إضافة ما يقابلها إلى الأجرة إلا إذا قبل المؤجر ذلك صراحة.

—————–
1 – المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الإصلاحات والتحسينات اللصيقة الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة قبل التأجير تقوم ويضاف ما يقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررتها تشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة، وإذا اتفق الطرفان على ذلك وحب إعمال اتفاقهما ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير.
2 – يشترط في التحسينات والإصلاحات التي يستحق المؤجر في مقابلها زيادة في الأجرة أن يكون قد استحدثها هو أو سلفه من ماله الخاص دون أن يكون المستأجر هو الذي قام بها، وإذ كان المالك يستهدف بإجراء التحسينات في ملكه العمل على زيادة دخله وتحسين استثماره للعين وليس مجرد أداء خدمة للمستأجر وكان ما عرضه الطاعن بهذه المثابة على محكمة الموضوع من إيفاء المطعون عليها – المؤجرة ما أنفقته في أداء التحسينات دون إضافة ما يقابلها إلى الأجرة الأصلية بعيداً عن قصد المؤجر وكان الأصل أنه يتعين تقويم هذه التحسينات وإضافة مقابل الانتفاع بها إلى الأجرة القانونية فإنه لا يجوز العدول عن هذا الأصل دون قبول صريح من المؤجر، ويكون لا على الحكم أن هو أغفل الرد على هذا الطلب الذي حلت الأوراق من دليل على قبوله.

المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 10218 سنة 1971 مدني أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية ضد المطعون عليها طالباً الحكم بتخفيض أجرة العين المؤجرة له إلى مبلغ 25 جنيه، وقال بياناً لدعواه أنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 6/ 1966 استأجر من المطعون عليها شقة بالعقار رقم…… لقاء أجرة شهرية قدرها 40 جنيه منها مبلغ 25 جنيه يمثل الأجرة الأصلية والباقي كمقابل لتحسينات بالعين المؤجرة وإذ لا تختلف باقي شقق العقار عن العين المؤجرة له، رغم أنه لم يضف إلى أجرتها الأصلية مقابلاً لأية تحسينات، فقد أقام دعواه، وبتاريخ 28/ 5/ 1970 حكمت المحكمة بندب مكتب الخبراء لبيان تاريخ إنشاء عين النزاع وتحديد أجرتها القانونية مع مراعاة ما أدخل عليها من إصلاحات وتحسينات وإضافات وتقويمها وإضافة مقابل انتفاع المستأجر بها وبعد أن قدم الخبير تقريره عادت فحكمت في 6/ 4/ 1972 بتخفيض أجرة شقة النزاع إلى مبلغ 34 جنيه و500 مليم. استأنفت المطعون عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم……. القاهرة طالبة رفض الدعوى كما استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم…… القاهرة طالباً القضاء له بطلباته، وبتاريخ 31/ 1/ 1974 – قضت بعد ضم الاستئنافين برفض استئناف الطاعن، وفي استئناف المطعون عليها بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن الطاعن على هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فرأته جديراً بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم استدل من إبرام عقد الإيجار في غضون سنة 1966 إن تقدير قيمة التحسينات كان ملحوظاً فيها أحكام التشريعات الاستثنائية بما تمتنع معه المناقشة في قيمتها إلا إذا ظهرت مفارقة كبيرة في حقيقة قدرها؛ وإن مفاد تقرير الخبير أن المقابل الذي ارتضاه المستأجر لهذه التحسينات لا مغالاة فيه وإذ انعدمت الموازنة بين عين النزاع وبين شقة المثل فإن الطاعن يكون قد عجز عن إثبات مدعاة في حين أن عقد الإيجار جاء خلواً مما يشير إلى أنه رؤى في تحديد الأجرة الأصلية ما تقضي به التشريعات الاستثنائية المتعاقبة، وقد تمسك الطاعن بأن التحسينات المقدر لها مقابل انتفاع بالعقد توجد في باقي وحدات العقار المتماثلة مما مؤداه التمسك بالتحايل على القانون لزيادة الأجرة وانتفاء ارتضائه لها، وهو موجب لتدخل القضاء لتقدير قيمتها، ولما كانت هذه التحسينات من قبيل المزايا اللصيقة بالعين المؤجرة والتي لا يمكن الانتفاع بدونها مما يلتزم معه تقويمها وإضافتها إلى الأجرة القانونية، فإنه لا يسوغ مذهب الحكم في تقريره امتناع المناقشة حولها. هذا إلى أن الحكم استخلص عجز الطاعن عن إثبات دعواه من انعدام عنصر الموازنة بين عين النزاع وشقة المثل، مع أن شقة القياس كائنة بذات العقار والتماثل قائم بينهما فيما عدا الاختلاف في بعض التحسينات اللصيقة التي لا تمس جوهر المقارنة بالإضافة إلى أن الحكم التفت عن طلب الطاعن دفع مقابل التحسينات نقداً للمطعون عليها نظير الاقتصار على الأجرة الأصلية، وهو ما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب.
وحيث إن النعي مردود، ذلك أنه لما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة قبل التأجير تقوم ويضاف ما يقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررتها تشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة وإذا اتفق الطرفان على ذلك وحب إعمال اتفاقهما ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير، وكان الواقع في الدعوى أن الطاعن أقامها على سند من القول بأن الثابت في عقد الإيجار المبرم بينه وبين المطعون عليها أن الأجرة الأصلية للعين المؤجرة هي 25 ج يضاف إليها مبلغ 15 ج مقابل التحسينات الجديدة، وأن هذا المقابل لا محل له لما استبان من أن جميع الشقق الأخرى بذات العقار تحوي نفس التحسينات دون أن تضاف إلى أجرتها الأصلية أية زيادة تقابلها، لما كان ذلك وكانت التحسينات التي أثبت الخبير المنتدب وجودها تعد من قبيل المزايا اللصيقة بالعين وليس لها كيان مستقل بحيث لا يمكن القول بأن مقابلها لا يخضع في تقدير الطرفين له لأية رقابة قضائية، بما ينبغي معه أن يضاف ما يقابل الانتفاع بالإصلاحات والتحسينات المستحدثة إلى الأجرة القانونية طالما لم تكن مبالغاً فيها وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على أن تقدير الخبير لمقابل التحسينات الموجودة بالعين المؤجرة يفوق كثيراً المقابل المتفق عليه بين الطرفين وأن المؤجرة المطعون عليها لم تكن مبالغة في تقديرها لمقابل هذه التحسينات التي ارتضاها المستأجر، وكان لهذا الذي قرره الحكم مأخذه من تقرير الخبير إذ قدر التحسينات بما يوازي مبلغ 940 ج مما يسوغ أن قدر مقابل الانتفاع المتفق عليه بالعقد بما يتفق مع تكلفتها وقت أحداثها مما يختفي معه أي غش، وكان لقاضي الموضوع السلطة التامة في استخلاص توافر عناصر الغش من وقائع الدعوى ويقدر ما يثبت به هذا الغش وما لا يثبت متى كانت الوقائع تسمح به، فإن مفاد ما تقدم أن الحكم أعمل اتفاق المتعاقدين بشأن تقدير مقابل الانتفاع بالتحسينات التي أدخلت على عين النزاع منتهياً إلى أنه لا يتضمن تحايلاً على القانون. لما كان ذلك وكانت الدعامة السابقة كافية لحمل قضاء الحكم، فإنه لا يعيبه استطراده تزيداً إلى تقريرات متعلقة بمدى الجدل حول قيمة التحسينات إذا لم تكن هناك مفارقة كبيرة في تقديرها أو المنازعة حول انعدام مجال المقارنة بين شقة النزاع وشقة المثل أياً كان وجه الرأي فيها طالما أن المنازعة الماثلة لا تستطيل إلى تحديد الأجرة الأصلية للعين وطالما أن هذه التقريرات غير مؤثرة في جوهر قضائه – لما كان ما سلف وكان يشترط في التحسينات والإصلاحات التي يستحق المؤجر في مقابلها زيادة في الأجرة أن يكون قد استحدثها هو أو سلفة من ماله الخاص، ودون أن يكون المستأجر هو الذي قام بها، وكان المالك يستهدف بإجراء التحسينات في ملكه العمل على زيادة دخله وتحسين استثماره للعين وليس مجرد أداء خدمة للمستأجر وكان ما عرضه الطاعن بهذه المثابة على محكمة الموضوع من إيفاء المطعون عليها ما أنفقته في أداء التحسينات دون إضافة ما يقابلها إلى الأجرة الأصلية بعيداً عن قصد المؤجر، وكان الأصل أنه يتعين تقويم هذه التحسينات وإضافة مقابل الانتفاع بها إلى الأجرة القانونية فإنه لا يجوز العدول عن هذا الأصل دون قبول صريح من المؤجر ويكون لا على الحكم أن هو أغفل الرد على هذا الطلب الذي خلت الأوراق من دليل على قبوله.
ويكون النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبب على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : الاصلاحات التي يجريها المؤجر قبل تأجير العين المؤجرة في قضاء محكمة النقض