المفهوم القانون للحجز العقاري

المفهوم القانون للحجز العقاري

يمكننا تعريف الحجز العقاري بأنه طريقة من طرق التنفيذ الجبري تخص عقارا مملوكا للمدين يباشرها دائنه بموجب سند يخول له ذلك، كما يمكن أن يباشرهذا الحجز ضد الغير الحائز للعقارإذا كان الدائن صاحب حق إمتيازأودائن مرتهن يتولى القائم بالتنفيذ توقيع الحجزالعقاري بمقتضى أمرالحجز.

»الإطار القانوني:

<<المواد من 379 إلى 399 من قانون الإجراءات المدنية>>
من التعريف أعلاه نستخلص مايلي:

◊- أن الحجـــز العقـــاري طريقة من طرق التنفيــذ الجبري
◊- أن الحجز العقاري يخص فقط العقارات المملوكـــة للمديــن
◊- لايباشره الدائـــن إلا إذا كـــــان بيده سندا تنفيذيـــا
◊- يجوز أن يباشر الحجز إذا كان الدائن صاحب إمتياز أو دائن مرتهن.
◊- يتولى تنفيذه القائم بالتنفيذ (يقصد بالقائم بالتنفيذ في ق.إ.م أحد أعوان كتابة الضبط إلا أن بعد صدور القانون الذي ينظم مهمة المحضر القضائي) أصبح هذا الأخير هو الذي يتولى مهام القائم بالتنفيذ عملا بأحكام القانون 06/03 المؤرخ في:20/02/2006 والمتضمن مهنة المحضر القضائي.

الحجز العقاري كطريق للتنفيذ الغيرالمباشر التنفيذ الجبري إما مباشر وإما غير مباشر ويعتبر الحجز العقاري تنفيذا غير مباشرا يتضمن رفع يد المدين عن شئ من أمواله في صورة توقيع حجز عليه ثم بيعه لإستيفاء حق الدائن من ثمن البيع ويقوم الحق في التنفيذ بتوافر شرط شكلي هو وجود السند التنفيذي يخول للدائن إجبار مدينه على تنفيذ الإلتزام وذلك إذا توافرت من ناحية أخرى شروط موضوعية معينة.

» الشرط الشكلي:

السند التنفيذي LE TITRE EXECUTOIRE :
هوعمل قانوني يحدد حق الدائن بطريقة يفترض فيها القانون حسم كل منازعة سابقة في موضوعه أو كل في منازعة في صحته ومن ثم يتحتم على ممثل السلطة العامة،المختص تنفيذه.

خصائصه:

◊- إنه عمل قانوني والمفروض أنه هوما تتضمنه الورقة وليس الورقـــة في حد ذاتهــا
◊- أنـــه يحســم منــــازعة ســــابقة فــــي الموضوع ويتضمن إلزاما.
◊- يجب أن يكون السند التنفيذي ثابتا في محررويشمل الصيغة التنفيذية المنصوص عليها في المادة 320 من ق.إ.م .

أنواع السندات التنفيذية :

حسب المادة 310 إ م هي “الحكم” و “السند” و “الأمر
ويقصد بالأمر نوعان هما “الأوامرعلى العرائض والأوامر الصادرة بتنفيذ أحكام المحكمين كما يستخلص من النص المذكور أعلاه أن السندات التنفيذية تنقسم إلى نوعين

هما:

◊- سندات قضائية وهي الأحكام ويلحق بها الأوامر على العرائض وأحكام المحكمين
◊- سندات غير قضائية وهي العقود الرسمية أو المحررات الموثقة Les actes authentiques et notariés.
صورالحجز في التشريع الجزائري أنواع الحجز التي أوردها المشرع الجزائري في قانون الإجراءات المدنية

هي:

◊- الحجزالتحفظي SAISIE CONSERVATOIRE
◊- حجزما للمدين لدى الغير SAISIE A TIERS DETENTEUR
◊- حجز المنقول SAISIE MOBILIERE
◊- حجز العقار SAISIE IMMOBILIERE

»الحجزالعقاري ونظام الشهرالعقاري:

يتميزالحجز العقاري بتشعب إجراءاته لإتصاله بنظام الشهر العقاري فما هي العناصر الأساسية التي يتميز بها؟

محل الحجز:
هو العقــار سواء كان بيد المدين أو غيره أي الحائز ويشترط أن يكون واردا على عقار
مشهر حيث تنص المادة 88 من المرسوم 76/63 المؤرخ في:25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم على مايلي:
( لايمكن القيام بأي إجراء للإشهار في محافظة عقارية في حالة عد وجود إشهار مسبق أو مقارن للعقد أو للقرار القضائي أو لشهادة الإنتقال عن طريق الوثائق…..) وهو مايعبر عنه بقاعدة الأثر النسبي (يقصد به أصل الملكية).

» إجراءات توقيع الحجز:

◊-أمر الحجز و تبليغه وهو مايعبر عنه بمقدمات التنفيذ
◊-إشهار أمر الحجـز
بالنسبة لأمر الحجز نصت عليه م 379 إ م يشتمل أمر الحجز الذي يبلغ بصفة قــانونية على:

– تبيلغ الحكم أو أي سند تنفيذي آخر

– حضور أو غياب المدين في إجراءات الحجز

– إعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين في الحال يسجل أمر الحجز بالمحافظة العقارية التابع لها محل الأموال ويعتبر الحجز نهائيا من يوم الإشهار.

– بيان موقع العقار وطبيعته ومشتملاته ومراجع إشهاره(يمكن الإطلاع أو الحصول عليها بالمحافظة العقارية)عن طريق طلب يقدمه المحضرالقضائي على وثيقة تسلمها الإدارة CF1 وCF1 bis وهي إما نسخة كاملة عن البطاقة العقارية أو حالة إشهارية Fiche d’immeuble hypothecaire ou état .
لهذين الوثيقتين أهمية قصوى يتعين على السادة المحضرين الحصول عليها من المحافظة العقارية التابع لدائرة إختصاصها العقار موضوع الحجز وهذا للأسباب التالية:

– البطاقة العقارية هي التي تحدد الطبيعة القانونية للعقاروالإجراءات والمعاملات الواردة عليه والأعباء المتعلقة به.

– أن قائمة الأملاك العقارية تعطي تعيين مختصر للعقارومراجع إشهاره وتأكد توافره إذ لايجوز توقيع الحجز على عقار إنتقلت ملكيته إلى الغير مالم يكن مرهونا أو محل إمتياز حيث يخول للحاجز تتبع العقاروالتنفيذ عليه في أي يد يكون.
إيداع أمر الحجز بالمحافظة العقارية

»المختصة:
يتم ذلك بإيداع الحجز بالمحافظة العقارية المختصة لقيده وعند إتمام هذه الإجراءات يعتبر ما جرى من أعمال التنفيذ بمثابة حجز نهائي ويترتب عليه وضع الأموال بين يدي القضاء تمهيدا لبيعه ( أنظر المادة 378 إ.م).

»آثــــــاره:

◊- قيام الأسبقية العقارية للدائن الحاجز من تاريخ قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية فلا يحتج ضده بأي تصرف لاحق ناقل للملكية من م 385 إ م وعليه فإن مبدأ الأثر الموقف للحجز يلزم المحافظ العقاري بوقف جميع الإشهارات اللاحقة على قيد الحجز العقاري.

◊- بطلان الإجراءات المعقودة على العقار المحجوز بعد قيده بالمحافظة العقارية م 384.

◊- تلحق بالعقار المحجوز ثماره وإيراداته من يوم إشهار الحجز بالمحافظة العقارية.

◊- يستمر المدين أو الحائزالمحجوز عليه حائزا للعقار بصفته حارسا قضائيا عليه إلى أنه يتم البيع ما لم يصدر حكم قضائي بخلاف ذلك ويتولى المحضرالقضائي تنصيب الحارس بموجب محضر تنصيب.

» إشهارأمر الحجز:

الإجراءات العملية على مستوى المحافظة العقارية
هذه الإجراءات غير منصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية ولا في الأمر 75/74 المؤرخ في:12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري ولاالمرسوم التنفيذي له رقم:76/63 المؤرخ في/25/03/1976 المعدل والمتمم.
إلا أن الفقه الإداري في مجال أملاك الدولة والحفظ العقاري قد حدد هذه الإجراءات بموجب التعليمة رقم:001303 الصادر عن إدارة الأملاك الوطنية بتاريخ:13/03/1999 التي تبين مايلي:

كيفية إشهار أمر الحجز العقاري :

◊- يودع أمر الحجز العقاري على مستوى المحافظة العقارية المختصة بمعرفة القائم بالتنفيذ حسب ق.إ.م ويقصد بالقائم بالتنفيذ المحضر القضائي بإعتباره ضابطا عموميا (أنظرالقانون91/3المتضمن تنظيم مهنة المحضروالمذكرةرقم:001303

بتاريخ:13/3/1999)
◊- يحرر الرسم المتضمن الحجز في نسختين واحدة ترد إلى مودعها بعد التأشيرعليها والثانية على إستمارة نموذجية من نوع إ.ع6 (مطبوعة تسلمها إدارة الحفظ العقاري) يحتفظ بها بمكتب المحافظة العقارية ويجب أن يحتوي على مايلي:

– تعيين كامل للأطراف طبقا للمادة 62 من المرسوم76/63 المؤرخ في:25/03/1976 وتشمل هوية الأطراف العناصر التالية( إسم ولقب وإسم الأب، تاريخ ومكان الميلاد ،الجنسية لكل من الحاجز والمحجوز عليه) ويترتب عن نقص أحد هذه العناصر رفض الإيداع.

– تعيين العقار تعيينا كاملا طبقا للمادة 66 من المرسوم المذكور أعلاه ويتضمن (طبيعة العقار، موقعه ،مساحته، حدوده ) وإذا كان العقار ممسوحا فيعين بالقسم ورقم المجموعة ويترتب عن نقص أحد هذه العناصر رفض الإيداع.

– محتوى السند القضائي كما أصدره القاضي مع الإشهاد في آخره على مطابقة ما جاء في محرره للنسخة الأصلية م 93 من المرسوم المذكور أعلاه.

◊- يقوم وجوبا المحافظ العقاري بتفيذ إجراء الإشهار بصفة فورية ودون تعطيل ويتعين من وجهة نظرنا، تفادي إجراء الرفض والعمل بقواعد رفض الإجراء مع إعطاء مهلة 15 يوما للتصحيح في حالة ما إذا لاحظ المحافظ العقاري أخطاء نظرا لخطورة أمر الحجز.

◊- ذكر تاريخ وساعة الإيداع حيث تظهر أهمية ذلك عند تعدد الحجوزعلى نفس العقار .

◊- يسلم للمحضرالقضائي بناء على طلبه في خلال 10 أيام التالية للإشهار ،شهادة تثبت جميع القيود على العقارم380 ق.إ.م(أرى من الضروري تسليم هذه الشهادة تلقائيا إذا تعلق الأمر بمصالح الخزينة العمومية).

◊- في حالة رفض الإجراء يسلم للمحضر القضائي شهادة تحمل عبارة “إجراء قيد الإنتظار” طبقا لنص م 55 ف 3 من المرسوم 76/63 المذكور أعلاه حتى يتسنى له إجراء التصحيحات اللازمة في الوقت المناسب. على مستوى سجل الإيداع

يشهر أمر الحجز بنفس الطريقة التي تشهر بها العريضة القضائية LA CITATION مع ضرورة تحصيل رسم ثابت يقدر بـ:1000،00دج تطبيقا لقانون المالية لسنة 2004 مع وجوب إرفاق وإلحاق الوثائق التالية:

◊- السند الذي تأسس عليه أمر الحجز(عقد رسمي–حكم قضائي- دين – رهن……….)

◊- أمر الحجز L’ORDONNACE PORTANT SAISIE

◊- محضــر التنيبه LA SOMMATION

في الأخير أنبه إلى صدور المرسوم 06/132 المؤرخ في:03/04/2006 يتعلق بالرهن القانوني المؤسس لفائدة البنوك والمؤسسات المالية ومؤسسات أخرى فيما يتعلق بإجراءات الحجز على العقارالمرهون رهنا قانونيا تطبيقا للمادة 96 من قانون المالية لسنة 2003 وهي نفس الإجراءات المنصوص عليها في المادة 379 من ق.إ .م فيما يخص الحجز العقاري.