أسباب انتهاء حق الحكر كما حددها القانون المصري .
الحكر هو أحد الحقوق المُتفرعة عن حق الملكية. وكان عقد الحكر يكتسب به المًحتكر حقاً عينياً على أرض موقوفة يخوله الانتفاع بإقامة بناء عليها أو باستعمالها للغرس أو لأي غرض آخر وذلك مُقابل أُجرة مُعينة. وهذا التعريف هو ما ورد في مشروع القانون المدني، ولكن لجنة مجلس الشيوخ رأت حذفه لوضوحه. وقد تضمنت المواد من 999 حتى 1014 من القانون المدني الأحكام المُنظمة للحكر. (المصدر: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للسنهوري – الجزء السادس – صـ 1449).
وقد شرع عقد الحكر أساساً بهدف تعمير أرض الوقف التي خربت ولم يعد ريعها كافياً لإصلاحها أو تعميرها ولم يرغب أحد في استبدالها فيلجأ ناظر الوقف إلى تحكيرها.
ولما كان الحكر، على النحو المُتقدم، يُمثل قيداً خطيراً على الملكية مما يجعل أمر الاستغلال أو التصرف في العين المُحكرة من الأمور غير الميسورة، بل أن البعض وصف الأحكار بأنها ملكية فوق الملكية الأصلية تتداخل معها وتعطلها. ونظراً لتغير الظروف الاقتصادية التي أصبح معها تعمير العين المحكورة أو استبدالها ميسوراً في مدة أقصر من المدة التي كان يقتضيها تحقيق هذين الغرضين في الماضي، لذلك بدأ المشرع في وضع سياسة تهدف إلى الحد من انتشاره والتضييق منه.
ونظراً لأن في بقاء هذه الأحكار – بما تُمثله من قيد على ملكية الوقف الخيري للأعيان المُحكرة – ما يحول بين الوقف وبين استغلال تلك الأعيان الاستغلال الأمثل الذي يعود بالفائدة على مجالات الخير الواسعة التي توجه إليها أموال الأوقاف الخيرية، لذلك فقد توالى صدور عدة قوانين مُتعاقبة بقصد الانتهاء من تصفية حق الحكر على الأعيان الموقوفة بدءاً من القانون رقم 649 لسنة 1953 ثم القانون رقم 295 لسنة 1954 ثم القانون رقم 92 لسنة 1960.
وكانت عناية المُشرع بإصدار تلك القوانين المُتعاقبة كلها تتوخى تصفية الأحكار الموجودة وذلك خلال أجل مُعين، ولكن الإخفاق حالفها دائماً بسبب تعدد اللجان التي تتولى عمليه إنهاء الأحكار ومنها لجنة التثمين ثم لجنة الأحكار ثم اللجنة العليا للأحكار ثم لجنة القسمة، مما حمل المُشرع على دمجها جميعاً في لجنة واحدة فقط هي “اللجنة القضائية للأحكار” المنصوص عليها بالمادة الخامسة من القانون رقم 43 لسنة 1982 بشأن إنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة والتي تنص على أن: “… تختص هذه اللجنة دون غيرها بما يأتي… 1- تحديد المُحتكر أو المُنتفع الظاهر للأراضي الذي انتقل إليه حق الحكر من المُحتكر أو خلفه… 2- تقدير ثمن الأرض… 3- تقدير ثمن ما على الأرض من بناء أو غِراس وفقاً لما تقضي به المادة 1010 من القانون المدني”، ولقد حرص هذا القانون الأخير (رقم 43 لسنة 1982) على تخويل تلك اللجنة القضائية الوحيدة كافة الاختصاصات بالفصل في جميع المُنازعات الناشئة عن هذا القانون بالإضافة إلى اختصاصها دون غيرها بفحص المُستندات المُقدمة من المُحتكر وهيئة الأوقاف المصرية وبتحديد حقوق كل من الطرفين بصفة كاملة، مع جواز الطعن في قراراتها أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار محل النزاع. وهو ما يُؤكد حقيقة أن الأحكار بطبيعتها تتمخض عبئاً ثقيلاً على الملكية وأن المُشرع حرص على التخلص منها من خلال تنظيم خاص، وعلى ضوء قواعد مُيسرة إرتأها كافية للفصل في الحقوق المُتعلقة بها، وتسويتها بصفة نهائية.
أسباب إنهاء الحكر:
نص التقنين المدني على انتهاء الحكر بأحد أسباب خمسة هي:
انقضاء الأجل المُعين له.
موت المُحتكر قبل أن يبني أو يغرس.
زوال صفة الوقف عن الأرض المُحكرة.
الفسخ بسبب عدم دفع الأجرة ثلاث سنين متوالية.
عدم استعماله مدة طويلة.
ويجوز أن ينقضي الحكر بأسباب أخرى مثل:
اتحاد الذمة.
نزع ملكية الأرض المُحكرة.
الفسخ بسبب إخلال المحتكر بإلتزامه بتحسين الأرض المُحكرة.
صدور قرار من وزير الأوقاف بإنهاء الحكر وفقاً لأحكام القانون رقم 649 لسنة 1953 والذي حل محله القانون رقم 295 لسنة 1954، أو القانون رقم 92 لسنة 1960 الذي استبدل بهذا الأخير، أو القانون رقم 43 لسنة 1982 المعمول به الآن. (المرجع: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: “العقود المسماة” – المجلد الثاني: “عقد الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 333 – صـ 933).
إنهاء الحكر بقرار من وزير الأوقاف:
كانت المحاكم الشرعية تقضي بأن لها متى تبينت أن عقد الحكر من شأنه الإضرار بالوقف أن تحكم هي في أي وقت بإنهائه.
وقد رأى المشرع بعد صدور المرسوم بقانون رقم 180 لسنة 1952 الذي حل الأوقاف الأهلية ولم يبق إلا الأوقاف الخيرية. وبعد أن أصبح معظم الأحكار منحصراً في الأوقاف الخيرية وأغلبها في نظارة وزارة الأوقاف، رأي المُشرع تمكيناً لهذه الوزارة من النهوض بالأعيان الموقوفة وتمشياً مع النهج الذي سار عليه عند وضع التقنين المدني الحالي من التضييق من الحكر والحد من مدته وتسهيل إنهائه أن يُجيز إنهاء الحكر كلما اقتضت مصلحة الوقف ذلك. فأصدر المُشرع العديد من القوانين بهذا الشأن وكان آخرها القانون رقم 43 لسنة 1982 الصادر بتاريخ 13 يونيو سنة 1982 في شأن إنهاء الأحكار على الأعيان الموقوفة( 1 )، وقد فرق هذا القانون الأخير بين الحكر في الأعيان الموقوفة الخالية من أي بناء أو غراس عند العمل بهذا القانون، وبين الحكر في الأعيان الموقوفة المشغولة في تاريخ بدء العمل بهذا القانون ببناء أو غراس.
أما الأول: فقد نصت المادة الأولى من القانون المذكور على أن يُعتبر منتهياً دون تعويض، وتعتبر الأرض ملكاً خالصاً لجهة الوقف ولا يُعتد بأي بناء أو غراس تقام في الأرض الفضاء المحكرة بعد العمل بهذا القانون، ويتم ذلك كله بقوة القانون ابتداء من 18 يونيو 1982 تاريخ بدء العمل بالقانون 43 لسنة 1982.
وأما الثاني: وهو الحكر في الأعيان الموقوفة المشغولة بغراس أو بناء في تاريخ 18 يونيو 1982 فقد نصت المادة الثانية من القانون على أن ينتهي بقرار يصدره وزير الأوقاف ويختص مالك الرقبة بثلاثة أرباع ثمن الأرض والمحتكر بباقي ثمنها، وذلك بالإضافة إلى الأقل من ثمن البناء أو الغراس مستحقي الإزالة أو البقاء.
وقد نصت المواد من الثالثة إلى الرابعة عشر من القانون 43 لسنة 1982 سالف الذكر على الإجراءات التي تتبع في حالة إنهاء الحكر بقرار من وزير الأوقاف عملاً بالمادة الثامنة من القانون أي في غير حالة إنهاء الحكر بقوة القانون المنصوص عليها في المادة الأولى. وأول هذه الإجراءات (بعد صدور قرار من وزير الأوقاف بإنهاء الحكر) هي وجوب نشر قرار وزير الأوقاف الصادر بإنهاء الحكر في الوقائع المصرية وفي جريدتين يوميتين ولصقها لمدة أسبوع على العقار وإعلانه إلى المحتكر أو واضع اليد الظاهر، ووجوب تضمين الإعلان اسم الوقف مالك الرقبة والمحتكر طبقاً لما هو ثابت في سجلات الأوقاف، أو واضع اليد الظاهر، مع بيان العقار ومساحته ومنطقة الأوقاف التابع لها، وإخطار مكتب الشهر العقاري المختص بصورة من القرار المذكور لقيده في سجل خاص (المادة الثالثة من القانون). (المرجع: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: “العقود المسماة” – المجلد الثاني: “عقد الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 343 – صـ 942 وما بعدها).
تصقيع الأرض المحكرة:
تنص المادة 1004 من القانون المدني على أنه: “1- لا يجوز التحكير بأقل من أجرة المثل. 2- وتزيد هذه الأجرة أو تنقص كلما بلغ التغيير في أجرة المثل حداً جاوز الخُمس زيادة أو نقصاً، على أن يكون قد مضى ثماني سنوات على آخر تقدير”.
كما تنص المادة 1005 من القانون المدني على أنه: “يرجع في تقدير الزيادة أو النقص إلى ما للأرض من قيمة ايجارية وقت التقدير، ويراعى في ذلك صقع الأرض ورغبات الناس فيها بغض النظر عما يوجد فيها من بناء أو غراس، ودون اعتبار لما أحدثه المحتكر فيها من تحسين أو إتلاف في ذات الأرض أو صقع الجهة، ودون تأثر بما للمحتكر على الأرض من حق القرار”.
كما تنص المادة 1006 من القانون المدني على أنه: “لا يسري التقدير الجديد إلا من الوقت الذي يتفق الطرفان عليه، وإلا فمن يوم رفع الدعوى”.
فالقانون المدني نظم الحكر، وأقر بالتصقيع فيه (زيادة أو نقصان) بشرط أن تكون الأجرة قد (زادت أو نقصت) بما يجاوز الخمس، مع قواعد التقدير الذي حددتها المادة 1005 سالفة الذكر، وبشرط أن يكون قد مرت ثماني سنوات على الأقل على آخر تقدير أو تصقيع للعين المحكرة، ولكن يُشترط اتفاق الطرفين على قيمة الزيادة أو النقصان فالعملية تتم باتفاق الطرفين وليس بالإرادة المنفردة لأيهما. وفي حالة عدم الاتفاق يتم رفع الأمر إلى القضاء للفصل فيه وتقدير الزيادة أو النقصان وإلزام الطرفين بها.
وإذا كان عقد التحكير الخاضع للقانون المدني قد اتفق فيه الطرفان على شروط أخرى بأن يكونا مثلاً قد اتفقا وتراضيا على أن يكون للمالك المؤجرة الحق في تصقيع الأجرة كل فترة زمنية محددة (تزيد أو تنقص عن الفترة التي حددها القانون المدني) وبقبول المحتكر لتلك الزيادة بدون مناقشة أو معارضة أو اعتراض منه، ففي هذه الحالة يكون من حق المؤجر المحكر أن يصقع العين المؤجرة المحكرة كل فترة وبالقدر الذي اتفقا عليه في عقد الحكر، وإلا فتطبق القواعد سالفة الذكر.
مع الأخذ في الاعتبار أنه لا عبرة (قانوناً) بزيادة أجرة المثل التي تكون ناشئة عن بناء المحتكر أو غراسه، وإنما العبرة بالزيادة الراجعة إلى الأرض في ذاتها لكثرة رغبات الناس في صقعها. (المصدر: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: في العقود المسماة – المجلد الثاني: عقد الإيجار – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند رقم 331 – صـ 921 وهامش رقم 16 بذات الصفحة). حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض: “أن يكون التقدير على اعتبار أن الأرض حرة خالية من البناء، وأن لا يلاحظ فيه (في التقدير) سوى حالة الصقع الذي فيه الأرض المحكرة ورغبات الناس فيها وأن يُصرف النظر عن التحسين اللاحق بذات الأرض وبصقع الجهة بسبب البناء الذي أقامه المحتكر، وأن لا يكون لحق البقاء والقرار الذي للمحتكر تأثير في التقدير”. (نقض مدني 14 يونيه 1934 المجموعة 35-512-207. المصدر: المرجع السابق – صـ 926 : 928).
ولا يسري التقدير الجديد إلا من الوقت الذي يتفق الطرفان عليه، وإلا فمن يوم رفع الدعوى (المادة 1006 مدني).
وتكون الأجرة مستحقة الدفع في نهاية كل سنة ما لم ينص عقد التحكير على غير ذلك (المادة 1003 مدني).
هذا، والله أعلى وأعلم،،،
أشرف رشوان
المحامي بالنقض
( 1 ) وقد تم نشر القانون في الجريدة الرسمية في العدد 24 الصادر في 17 يونيو 1982 وأصبح واجب العمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، أي من 18 يونيو 1982 (المادة 16 من القانون).
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً