نفاذ حوالة عقد الايجار وفقاً للقانون المصري

الطعن 384 لسنة 58 ق جلسة 27 / 1 / 1993 مكتب فني 44 ج 1 ق 59 ص 318

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم اسكندر نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، إبراهيم شعبان نائبي رئيس المحكمة، محمد إسماعيل غزالي وسيد قايد.
————
التزام ” انتقال الالتزام : حوالة الحق . نفاذ حوالة عقد الايجار في حق المستأجر”. إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الاخلاء، الاخلاء لعدم سداد الأجرة . التكليف بالوفاء “. تسجيل ” اثر عدم تسجيل التصرفات العقارية”. حوالة” حوالة الحق . أثر الحوالة”.
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة جواز صدوره من مشترى العين المؤجرة بعقد غير مسجل . شرطه . حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر أو إعلانه بها . أثره . للمشترى مقاضاة المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر . علة ذلك .
إذ كان يشترط في التكليف بالوفاء – السابق على رفع دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة – أن يصدر إلى المستأجر من المؤجر أصلاً ولو لم يكن مالكاً للعين المؤجرة، فيجوز صدوره بهذه المثابة من مشترى العين المؤجرة حتى ولو لم يكن عقده مسجلاً إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها، لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً لحكم الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدني ويحق للمشترى -المحال له – تبعاً لذلك أن يقاضى المستأجر – المحال عليه – في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة إلى اختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها الفسخ، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد أعلن المطعون ضده بمقتضى البند الثاني من الإنذار المعلن لشخصه فى10/3/1986 بحوالة عقد إيجار العين محل النزاع إليه، وكلفه الوفاء بالأجرة المستحقة في ذمته، بما يجعل الحوالة نافذة في حقه تطبيقاً للمادة 305 سالفة الذكر، وينتقل بذلك إلى الطاعن الحق المحال به، شاملة حقه في إقامة دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بعدم قبول الدعوى الماثلة على ما أورده في مدوناته من أن ” أوراق الدعوى قد خلت مما يفيد تسجيل عقد شراء المستأنف عليه ” الطاعن ” لعين النزاع أو إعلان المستأنف ” المطعون ضده ” بحوالة بائع عقار التداعي – المؤجر – حقوقه الناشئة عن عقد الإيجار المؤرخ8/11/1957 ومن ثم فإن تكليف المستأنف عليه للمستأنف بالوفاء بالأجرة موضوع التكليف المعلن للمستأنف…. يكون قد وقع على أجرة لا يحق للمستأنف عليه المطالبة بها…. باطلا، ويتعين وفقاً لحكم المادة 18/ب من القانون 136 سنة 1981 إلغاء الحكم المستأنف والقضاء بعدم قبول الدعوى ” فإنه يكون فضلا عن مخالفته الثابت بالأوراق قد أخطأ في تطبيق القانون.
———
الوقائع
وحيث إن الوقائع – حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 5347 لسنة 1986 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية طالبا الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة.
وقال بيانا لدعواه إنه بموجب عقد مؤرخ 8/11/1957 استأجر المطعون ضده الدكانين محل النزاع من المالك السابق للعقار الذي باعه له وحول إليه العقد وأعلن المطعون ضده بتلك الحوالة في 13/6/1979، وإذ تأخر المذكور عن سداد الأجرة ابتداء من 1/2/1972 حتى آخر فبراير سنة 1986 ومقدارها مبلغ 2332 جنيه و200 مليم والزيادة المقررة وفقا للقانون رقم 136 لسنة 1981 ومقدارها 358 جنيه و800 مليم فضلا عن مبلغ 300 جنيه قيمة أجرة سابقة رغم تكليفه بسدادها بإنذار أعلن إليه في 10/3/1986 فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة بفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين محل النزاع والتسليم. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 1865 لسنة 104ق القاهرة. وبتاريخ 9/12/1987 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق، وفي بيان ذلك يقول إن الثابت بالتكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى أنه أعلن المطعون ضده بحوالة عقد إيجار العين محل النزاع إليه، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء على سند من أن الأوراق قد خلت مما يفيد إعلان المطعون ضده بتلك الحوالة فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه لما كان يشترط في التكليف بالوفاء – السابق على رفع دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة – أن يصدر إلى المستأجر من المؤجر أصلا ولو لم يكن مالكا للعين المؤجرة، فيجوز صدوره بهذه المثابة من مشتري العين المؤجرة حتى ولو لم يكن عقده مسجلا إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها، لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقا لحكم الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدني ويحق للمشتري – المحال له – تبعا لذلك أن يقاضي المستأجر المحال عليه – في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة إلى اختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها الفسخ، لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد أعلن المطعون ضده بمقتضى البند الثاني من الإنذار المعلن لشخصه في 10/3/1986 بحوالة عقد إيجار العين محل النزاع إليه، وكلفه الوفاء بالأجرة المستحقة في ذمته، بما يجعل الحوالة نافذة في حقه تطبيقا للمادة 305 سالفة الذكر، وينتقل بذلك إلى الطاعن الحق المحال به، شاملة حقه في إقامة دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بعدم قبول الدعوى الماثلة على ما أورده في مدوناته من أن “أوراق الدعوى قد خلت مما يفيد تسجيل عقد شراء المستأنف عليه “الطاعن” لعين النزاع أو إعلان المستأنف “المطعون ضده” بحوالة بائع عقار التداعي – المؤجر – حقوقه الناشئة عن عقد الإيجار المؤرخ 8/11/1957 ومن ثم فإن تكليف المستأنف عليه للمستأنف بالوفاء بالأجرة موضوع التكليف المعلن للمستأنف في 10/3/1986 يكون قد وقع على أجرة لا يحق للمستأنف عليه المطالبة بها …. باطلا، ويتعين وفقا لحكم المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 إلغاء الحكم المستأنف والقضاء بعدم قبول الدعوى” فإنه يكون فضلا عن مخالفته الثابت بالأوراق قد أخطأ في تطبيق القانون بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : نفاذ حوالة عقد الايجار وفقاً للقانون المصري