نص تعليمات ترخيص شركات تمويل الرهن العقاري وأصحاب المهن العقارية في فلسطين

 

تعليمات رقم 8 لسنة 2007م بشأن ترخيص شركات تمويل الرهن العقاري وأصحاب المهن العقارية

اعادة نشر بواسطة محاماة نت

محتويات التشريع
المادة (1) نطاق تطبيق التعليمات
المادة (2) تعريفات
المادة (3) ترخيص الشركات
المادة (4) شروط الحصول على ترخيص
المادة (5) مؤهلات الإدارة التنفيذية
المادة (6) ترخيص الشركات الأجنبية
المادة (7) ترخيص أصحاب المهن العقارية
المادة (8) الوسيط العقاري
المادة (9) الوسيط العقاري
المادة (10) المخمن العقاري
المادة (11) شروط الترخيص للمخمن العقاري
المادة (12) إجراءات ترخيص الشركات
المادة (13) مزاولة المهنة
المادة (14) شهادة الشركة
المادة (15) رفض طلب الترخيص
المادة (16) إجراءات ترخيص أصحاب المهن العقارية الشخص الطبيعي
المادة (17) الشخص الاعتباري
المادة (18) مزاولة المهنة
المادة (19) إصدار الشهادة
المادة (20) رفض طلب الترخيص
المادة (21) سجلات الترخيص
المادة (22) مدة الترخيص
المادة (23) نشاط تمويل الرهن العقاري
المادة (24) آليات التمويل
المادة (25) القروض
المادة (26) قيمة العقار
المادة (27) شروط أساسية في العقد بخصوص المخاطر الاجراءات
المادة (28) المعايير
المادة (29) التزامات المقرض
المادة (30) طلبات المقرض
المادة (31) التزامات المقترض
المادة (32) التعجيل في تسديد الرصيد
المادة (33) تأجير العقار محل القرض
المادة (34) نشاط أصحاب المهن العقارية الوسيط العقاري
المادة (35) خبراء التخمين
المادة (36) تخمين العقار
المادة (37) تسديد الرسوم
المادة (38) جدول الرسوم
المادة (39) جدول الرسوم
المادة (40) مسؤولية مجلس الإدارة
المادة (41) الأعمال التي يحظر على الشركة مزاولتها
المادة (42) أحكام خاصة بمزاولة وإنهاء أعمال الشركة
المادة (43) إلغاء الترخيص
المادة (44) نظام الرقابة
المادة (45) البيانات المالية
المادة (46) مدقق الحسابات
المادة (47) الإفصاح
المادة (48) السرية
المادة (49) الإقراض والاستدانة
المادة (50) التحقيق والمخالفات والغرامات
المادة (51) العقوبات
المادة (52) أحكام عامة
المادة (53) توفيق أوضاع
المادة (54) التنفيذ والنفاذ والنشر

صادرة عن مجلس إدارة هيئة سوق رأس المال الفلسطينية رقم
(7/ت ر ع) لسنة 2007م
بالاستناد لأحكام المواد ( 3 ) و (26) من قانون هيئة سوق رأس المال رقم (13) لسنة 2004م.

المادة (1)
نطاق تطبيق التعليمات

تسري هذه التعليمات على شركات تمويل الرهن العقاري وأصحاب المهن العقارية.

المادة (2)
تعريفات

يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك:
القانون: قانون هيئة سوق رأس المال رقم (13) لسنة 2004.
الهيئة: الهيئة: هيئة سوق رأس المال الفلسطينية.
المجلس: مجلس إدارة الهيئة.
الرئيس: رئيس مجلس إدارة الهيئة.
الشركة: الشركة المساهمة المرخص لها من الهيئة ممارسة نشاط تمويل الرهن العقاري متوسط وطويل الأجل من خلال توفير القروض مباشرة الى المقترض أو الشركة المساهمة العامة المرخص لها من الهيئة بإعادة تمويل هذه القروض إلى المصارف أو شركات تمويل رهن عقاري أخرى.
سجلات الترخيص: سجل قيد الشركات المرخصة لدى الهيئة وسجل قيد أصحاب المهن العقارية.
البائع: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يبيع عقارا.
المشتري: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يشتري عقارا.
المقترض (الراهن المدين): المشتري الذي يحصل على تمويل شراء العقار بموجب عقد تمويل متوسط أو طويل الأجل ويعطي رهنا عقاريا بالمقابل.
المقرض (المرتهن الدائن): الشخص الاعتباري الذي يمول المقترض (المشتري) بموجب عقد تمويل متوسط أو طويل الأجل لقاء رهن عقاري ويجوز أن يكون مصرفاً او شركة تمويل أو إعادة تمويل رهن عقاري.
المالك: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك المال غير المنقول وله حق التصرف به بما في ذلك الرهن.
سند الملكية: السند الرسمي الصادر عن دائرة تسجيل الأراضي.
العقد: عقد تمويل لقاء رهن عقاري يتم بموجبه تقديم قروض متوسطة وطويلة الأجل لتمويل بناء مساكن أو شراء أو ترميم أو تحسين مساكن مسجلة أو قابلة للتسجيل لدى دائرة تسجيل الأراضي.
الرهن العقاري: هو الرهن الذي يسجل بموجب سند تأمين دين على مال غير منقول لدى دائرة تسجيل الأراضي.
سند تأمين الدين: السند الذي يتم بموجبه وضع العقار تأمينا للدين لقاء رهن عقاري ويتقدم على سائر الحقوق المدينة الأخرى ويكون دينا ممتازا عند توثيقه حسب الأصول لدى دائرة تسجيل الأراضي ويجوز للمرتهن الدائن إحالة سند تأمين الدين مع ما له من امتياز إلى غيره على أن يكون مكفلولا بموافقة الراهن المدين بصفته مديناً ولا يجوز له الرهن أو التصرف في العقار المرهون.
العقار: أي ارض وما عليها مهما كان نوعها باستثناء الأملاك العامة.
المال غير المنقول: الأرض المملوكة لشخص أو أكثر وتشمل ما عليها من أبنية وأشجار وأشياء ثابتة أخرى كما تشمل كلمة العقار أيضا.
الضمان: التزام المدين بالوفاء بديونه، وتكون ذمة المدين ضماناً عاماً لكافة دائنيه.
أصحاب المهن العقارية: الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين المرخص لهم من الهيئة مزاولة أعمال الوساطة العقارية والتخمين العقاري في قطاع تمويل الرهن العقاري حصرا.
الوسيط العقاري: الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخص له من الهيئة بإجراء معاملات مالية متعلقة بتمويل مشاريع الرهن العقاري لحساب المقرض ويقدم له خدمات إدارة الحساب والتحصيل لقاء أجر متفق عليه.
المخمن العقار: الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخص له من الهيئة ممارسة أعمال تخمين قيمة العقار لأغراض تمويل الرهن العقاري.
الشركات الأجنبية: الشركات التي تمارس نشاط تمويل الرهن العقاري خارج فلسطين والمرخص لها للعمل في فلسطين.

المادة (3)
ترخيص الشركات

يجب على الشركة أن تحصل على ترخيص من الهيئة لممارسة أعمال ونشاط وتمويل الرهن العقاري سواء لأغراض توفير التمويل والقروض بشكل مباشر إلى المقترض أو بشكل غير مباشر(إعادة التمويل) عن طريق تمويل جهات أخرى مقرضة كالمصارف أو شركات تمويل الرهن العقاري الأخرى التي تقوم بالإقراض المباشر.

المادة (4)
شروط الحصول على ترخيص

يشترط على الشركة للحصول على الترخيص ما يلي:
1-أن تكون الشركة مسجلة كشركة مساهمة لدى مراقب الشركات وفقاً لأحكام قانون الشركات الساري في فلسطين أو فرع شركة أجنبية مستوفية لشروط التسجيل.
2-أن لا يقل رأس مال الشركة المدفوع عن (5,000,000) خمسة ملايين دولار أمريكي.
3-أن تشتمل غاياتها المذكورة في عقد التأسيس على توفير التمويل لقاء رهن عقاري يتم بموجبه تقديم قروض متوسطة وطويلة الأجل لتمويل بناء مساكن أو شراء أو ترميم أو تحسين مساكن مسجلة.
4- أن تلتزم بمعايير الملاءة المالية وفق المادة (39) من هذه التعليمات.
5- أن تزود الهيئة بنسخة مصدقة حسب الأصول عن عقد التأسيس والنظام الداخلي وشهادة التسجيل مبيناً فيها أسماء أعضاء مجلس الإدارة والمفوضين بالتوقيع عن الشركة.
6- أن تزود الهيئة بدراسة جدوى اقتصادية أولية متضمنة الموازنة التقديرية للسنوات الثلاث الأولى من عمل الشركة والأسس التي تم اعتمادها في ذلك مبينة بوضوح مصادر التمويل وأوجه الاستثمار والتدفقات النقدية والأرباح والخسائر المتوقعة إذا كانت شركة حديثة التأسيس أو القوائم المالية المدققة لثلاث سنوات منصرمة وفق معايير التدقيق الدولية اذا كانت الشركة قائمة.
7- أن تزود الهيئة بالهيكل التنظيمي للشركة وتفاصيل كاملة عن الإدارة التنفيذية كالسيرة الذاتية والمسمى الوظيفي ونسخة عن هوياتهم.
8- أية بيانات أخرى تعتبرها الهيئة ضرورية ومناسبة للنظر في طلب الترخيص.

المادة (5)
مؤهلات الإدارة التنفيذية

1- يجب أن يكون المدير العام حاصلاً على مؤهل جامعي من جهة معترف بها.
2-يجب أن يتمتع المدير العام للشركة بخيرة لا تقل عن عشر سنوات في المجال المصرفي أو المالي أو اي مجال اخر ذات صلة.
3- يجب أن يتمتع مدراء فروع الشركة بخبرة لا تقل عن خمس سنوات في المجال المصرفي او المالي او اي مجال اخر ذات صلة.

المادة (6)
ترخيص الشركات الأجنبية

1- يجب على الشركة الأجنبية المرخص لها من الهيئة الالتزام بهذه التعليمات وجميع القوانين السارية في فلسطين والأنظمة والتعليمات الصادرة بمقتضاها.
2- يجوز للشركة الأجنبية المسجلة والمرخص لها خارج فلسطين أن تمارس ذات الأعمال في فلسطين بشرط تسجيل فرع شركة أجنبية حسب الأصول والحصول على الترخيص من الهيئة.
3- تسري جميع الأحكام الخصاة والمطبقة على الشركة المحلية على الشركة الأجنبية.

المادة (7)
ترخيص أصحاب المهن العقارية

يجب على الوسطاء العقاريين والمخمنين العقاريين الحصول على ترخيص من الهيئة لممارسة المهنة.

المادة (8)
الوسيط العقاري

يشترط على الوسيط العقاري (الشخص الطبيعي) للحصول على الترخيص ما يلي:
1-أن يكون متمتعاً بالأهلية الكاملة وحسن السيرة والسلوك، ويقدم شهادة تثبت ذلك.
2-خبرة لا تقل عن 5 سنوات في مجال التمويل أو البنوك أو العقارات.
3- أن يقوم بإيداع وديعة نقدية أو بإصدار كفالة دفع بنكية لصالح الهيئة بمبلغ (50,000) خمسين ألف دولار أمريكي.
4- ألا يكون قد سبق الحكم عليه بعقوبة جناية أو جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة أو أشهر إفلاسه أو إعساره، ما لم يكن قد رد اعتباره، بقرار من الجهات القضائية المختصة.
5- أن يكون قد شارك في الدورات التي تعتمدها الهيئة لغايات الحصول على الترخيص المطلوب.
6-أي بيانات و/أو معلومات تعتبرها الهيئة ضرورية ومناسبة للنظر في طلب الترخيص.

المادة (9)
الوسيط العقاري

يشترط على الوسيط العقاري (الشخص الاعتباري) للحصول على الترخيص ما يلي:
1- أن يكون مسجلا كشركة لدى مراقب الشركات وفقاً لأحكام قانون الشركات الساري في فلسطين أو فرع شركة أجنبية مستوفية لشروط التسجيل.
2-أن تقوم الشركة بإيداع وديعة نقدية أو بإصدار كفالة دفع بنكية لصالح الهيئة بمبلغ (150.000) مائة وخمسين ألف دولار أمريكي.
3-أن يزود الهيئة بنسخة مصدقة حسب الأصول عن عقد التأسيس والنظام الداخلي وشهادة التسجيل مبيناً فيها أسماء أعضاء مجلس الإدارة والمفوضين بالتوقيع عن الشركة.
4-أن يزود الهيئة بالهيكل التنظيمي للشركة وتفاصيل كاملة عن الإدارة التنفيذية كالسيرة الذاتية والمسمى الوظيفي ونسخة عن هوياتهم.
5- أن يوفر الكادر المؤهل للقيام بأعمال الوسيط العقاري.

المادة (10)
المخمن العقاري

يشترط على المخمن العقاري (الشخص الطبيعي للحصول على الترخيص ما يلي:-
1-أن يكون متمتعاً بالأهلية الكاملة وحسن السيرة والسلوك، ويقدم شهادة تثبت ذلك.
2- خبرة لا تقل عن 5 سنوات في مجال العقارات.
3-ألا يكون قد سبق الحكم عليه بعقوبة جناية أو جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة أو أشهر إفلاسه أو إعساره، ما لم يكن قد رد اعتباره، بقرار من الجهات القضائية المختصة.
4- أن يكون قد شارك في الدورات التي تعتمدها الهيئة لغايات الحصول على الترخيص المطلوب.
5- أي بيانات و/أو معلومات تعتبرها الهيئة ضرورية ومناسبة للنظر في طلب الترخيص.

المادة (11)
شروط الترخيص للمخمن العقاري

يشترط على المخمن العقاري (الشخص الاعتباري) للحصول على الترخيص ما يلي:
1- أن يكون مسجلا كشركة لدى مراقب الشركات وفقاص لأحكام قانون الشركات الساري في فلسطيني أو فرع شركة أجنبية مستوفية لشروط التسجيل.
2-أن يزود الهيئة بنسخة مصدقة حسب الأصول عن عقد التأسيس والنظام الداخلي وشهادة التسجيل مبيناً فيها أسماء أعضاء مجلس الإدارة والمفوضين بالتوقيع عن الشركة.
3- أن يزود الهيئة بالهيكل التنظيمي للشركة وتفاصيل كاملة عن الإدارة التنفيذية كالسيرة الذاتية والمسمى الوظيفي ونسخة عن هوياتهم.
4- أن يوفر الكادر المؤهل للقيام بأعمال المخمن العقاري.

المادة (12)
إجراءات ترخيص الشركات

1- يقدم طلب الحصول على الترخيص لممارسة أعمال الشركة من قبل المفوضين بالتوقيع عن الشركة أو المؤسسين أو محامي الشركة خطياً الى الهيئة وفق النموذج المعد لهذه الغاية مذيلاً بتوقيع مقدمه مع إقراره تحت طائلة المساءلة القانونية بصحة المعلومات الواردة في طلب الترخيص، ويعتبر طلب الترخيص لاغياً إذا لم يقم مقدم الطلب باستكمال تزويد الهيئة بالبيانات المطلوبة خلال خمس وأربعين يوما من تاريخ تقديم الطلب.
2-للهيئة اتخاذ الإجراءات اللازمة والتي تراها مناسبة للتحقق من صحة المعلومات الواردة في الطلب كما لها أن تطلب تزويدها بأية بيانات أخرى تعتبرها ضرورية أو مناسبة للنظر في طلب الترخيص.
3- تصدر الهيئة قرارها بمنح الترخيص أو رفضه خلال مدة أقصاها ستين يوماً من تاريخ تقديم الطلب مستكملا شروط ومتطلبات الترخيص الواردة في هذه التعليمات، ويكون قرار الرفض معللاً.
4- لمقدم الطلب أن يلتمس اعادة النظر في قرار رفض طلبه، وذلك خلال خمس وأربعين يوما من تاريخ إخطاره أو علمه بقرار الرفض وبيت في التظلم خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمه للهيئة.

المادة (13)
مزاولة المهنة

1- يتوجب على الشركة، عند حصولها على الترخيص من قبل الهيئة، مزاولة المهنة خلال ستة أشهر من تاريخ الترخيص ويجوز للهيئة تمديد هذه المدة ثلاثة أشهر إضافية.
2-إذا لم تتمكن الشركة من مزاولة المهنة خلال المدة المذكورة،يعتبر الترخيص الممنوح لها لاغياً، ويجب أن تتقدم بطلب جديد وتدفع رسوم جديدة إذا كانت ترغب في ممارسة هذا النشاط.

المادة (14)
شهادة الشركة

تصدر الهيئة شهادة للشركات الذين تم قبول ترخيصهم تتضمن تاريخ ورقم القيد في سجلات الترخيص.

المادة (15)
رفض طلب الترخيص

لا يجوز للهيئة رفض طلب الترخيص إلا في الحالات التالية:
1-عدم التزام الشركة بشروط الترخيص الواردة في هذه التعليمات.
2-إذا كان قد صدر حكم بالإفلاس على أي من مؤسسي الشركة أو أحد أفراد إدارتها العليا خلال خمس سنوات سابقة على تقديم طلب الترخيص ما لم يكن قد رد له اعتباره.
3-إذا كان قد صدر حكم بجناية أو جنحة مخلة بالشرف أو الأمانة من محكمة مختصة على أي من مؤسسي الشركة أو احد أفراد إدارتها العليا خلال خمس سنوات سابقة على تقديم طلب الترخيص.

المادة (16)
إجراءات ترخيص أصحاب المهن العقارية الشخص الطبيعي

يقدم طلب الحصول على الترخيص لممارسة المهن العقارية، وفق النموذج المعد لهذه الغاية من قبل الهيئة مذيلاً بتوقيع مقدمه مع تعهده تحت طائلة المساءلة القانونية بصحة المعلومات الواردة في طلب الترخيص، ويجب أن يكون مرفقاً بالطلب ما يلي:
1- شهادة تسجيل تاجر صادرة عن وزارة الاقتصاد الوطني.
2-صورة عن بطاقة الهوية الشخصية.
3-صورة عن المؤهلات والشهادات العلمية.
4-صورة عن شهادات الخبرة.
5-عقد إيجار مكتب.
6- شهادة حسن سلوك صادرة عن وزارة الداخلية.
7- أية مستندات أخرى تعتبرها الهيئة ضرورية.

المادة (17)
الشخص الاعتباري

1- يقدم طلب الحصول على الترخيص لممارسة أعمال الشركة من قبل المفوضين بالتوقيع عن الشركة أو المؤسسين أو محامي الشركة خطياً إلى الهيئة وفق النموذج المعد لهذه الغاية مذيلاً بتوقيع مقدمه مع إقراره تحت طائلة المساءلة القانونية بصحة المعلومات الواردة في طلب الترخيص، ويعتبر طلب الترخيص لاغياً إذا لم يقم مقدم الطلب باستكمال تزويد الهيئة بالبيانات المطلوبة خلال خمس وأربعين يوما من تاريخ تقديم الطلب.
2- للهيئة اتخاذ الاجراءات اللازمة والتي تراها مناسبة للتحقق من صحة المعلومات الواردة في الطلب كما لها أن تطلب تزويدها بأية بيانات أخرى تعتبرها ضرورية أو مناسبة للنظر في طلب الترخيص.
3- تصدر الهيئة قرار بمنح الترخيص أو رفضه خلال مدة أقصاها ستين يوماً من تاريخ تقديم الطلب مستكملاً شروط ومتطلبات الترخيص الواردة في هذه التعليمات، ويكون قرار الرفض معللاً.
4- لمقدم الطلب أن يلتمس اعادة النظر من قرار رفض طلبه ، وذلك خلال خمس وأربعين يوما من تاريخ إخطاره أو علمه بقرار الرفض ويبت في التظلم خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمه للهيئة.

المادة (18)
مزاولة المهنة

1- يتوجب على الشركة، عند حصولها على الترخيص من قبل الهيئة، مزاولة المهنة خلال ستة أشهر من تاريخ الترخيص ويجوز للهيئة تمديد هذه المدة ثلاثة أشهر إضافية.
2- إذا لم تتمكن الشركة من مزاولة المهنة خلال المدة المذكورة، يعتبر الترخيص الممنوح لها لاغياً، ويجب أن تتقدم بطلب جديد وتدفع رسوم جديدة إذا كانت ترغب في ممارسة هذا النشاط.

المادة (19)
إصدار الشهادة

تصدر الهيئة شهادة لاصحاب المهن العقارية الذين تم قبول ترخيصهم تتضمن تاريخ ورقم القيد في سجلات الترخيص.

المادة (20)
رفض طلب الترخيص

لا يجوز للهيئة رفض طلب الترخيص إلا في الحالات التالية:
1-عدم التزام اصحاب المهن العقارية بشروط الترخيص الواردة في هذه التعليمات.
2-إذا كان قد صدر حكم بالإفلاس على أي من اصحاب المهن العقارية خلال خمس سنوات سابقة على تقديم طلب الترخيص ما لم يكن قد رد له اعتباره.
3- يقدم طلب التجديد ثلاثين يوماً قبل تاريخ انتهاء الترخيص، ويجوز للهيئة أن تطلب أي معلومات إضافية عند تقديم طلب تجديد الترخيص.

المادة (21)
سجلات الترخيص

1- تعد الهيئة سجلاً لقيد الشركات المرخص لها ويتضمن القيد بيانات كل شركة ورأس مالها وعناوين فروعها وأسماء أعضاء مجلس إدارتها ومديريها ومدققي حساباتها.
2-تعد الهيئة سجلاً لقيد أصحاب المهن العقارية ويتضمن القيد بيانات كل صاحب مهنة وعناوينه وفروعه وأية معلومات جوهرية تطلبها الهيئة.
3-تحدث البيانات في السجلين سنوياً.

المادة (22)
مدة الترخيص

1- تكون مدة الترخيص لكل من الشركات وأصحاب المهن العقارية سنة تنتهي في 31 كانون أول من كل سنة.
2-يجدد الترخيص سنوياً بعد دفع الرسوم المقرّة من قبل الهيئة.
3-يقدم طلب التجديد ثلاثين يوماً قبل تاريخ انتهاء الترخيص، ويجوز للهيئة أن تطلب أي معلومات إضافية عند تقديم طلب تجديد الترخيص.

المادة (23)
نشاط تمويل الرهن العقاري

تتم ممارسة نشاط تمويل الرهن العقاري وفقاً لهذه التعليمات، وينحصر هذا النشاط في تقديم قروض متوسطة وطويلة الأجل لتمويل بناء عقار أو شرائه أو ترميمه أو تحسينه على أن يكون العقار مسجلا أو قيد التسجيل لدى دوائر تسجيل الأراضي وذلك بضمان رهن العقار رهنا رسميا.

المادة (24)
آليات التمويل

يجوز توفير القروض لتمويل الرهن العقاري من خلال الآليتين التاليتين:
1-التمويل المباشر للمقترض من قبل الشركة او المصرف وتكون صفة الشركة أو المصرف في هذه الحالة مقرضاً أوليا ويسمى هذا السوق بالسوق الكلي.
2- التمويل غير المباشر بحيث تقوم الشركة بإعادة تمويل المصرف أو مجموع من المصارف او شركات تمويل الرهن العقاري الأخرى العاملة في السوق الأولى. وتتم إعادة التمويل إما بالشراء أو بالإقراض ويسمى هذا السوق بالسوق الثانوني.

المادة (25)
القروض

تكون القروض لقاء ضمانات على شكل رهونات عقارية (سندات تأمين الدين) من الدرجة الأولى مجيرة رسمياً لصالح المقرض أمام دائرة تسجيل الأراضي.

المادة (26)
قيمة العقار

تحدد قيمة العقار لأغراض التمويل بمعرفة أحد الخمنين العقاريين المقيدة أسماؤهم في الجداول التي تعتمدها الهيئة بشرط ألا يكون من العاملين لدى المقرض أو المقترض.

المادة (27)
شروط أساسية في العقد بخصوص المخاطر الاجراءات

يجب على المقرض أن يتبع الاجراءات التالية عند تمويل الرهن العقاري:
1-إبرام عقد التمويل لقاء رهن عقاري.
2- تحديد وتوضيح شروط وإجراءات التمويل في العقد في شأن بيان العقار وثمنه وبيعه بالتقسيط على نحو يكفل للمقترض اتخاذ قرار الاقتراض السليم.
3- تحديد نسبة الفائدة وتحتسب بشكل متناقص طوال مدة القرض ويجوز اعادة النظر بها سنويا.
4- توضيح وبنصوص صريحة وواضحة أنواع المخاطر التي قد يتعرض لها المقترض خلال فترة التعاقد.
5- تعريف المقترض بالإجراءات المطلوبة قبل وبعد الشراء وإعداد قائمة بذلك.
6- التحقق من مقدرة المقترض المالية وأهليته للتعاقد وسمعته.
7- تعليل رفض إقراض المقترض بأسباب مبررة.

المادة (28)
المعايير

يجب على المقرض أن يلتزم بالنسب التالية عند تمويل الرهن العقاري:
1- لا يجوز التمويل بأكثر من 80% من قيمة العقار للموظف و 70% لأصحاب العمل الحر.
2- لا يجوز أن يزيد القسط الشهري مع خدمة الدين عن 40% من صافي الدخل الشهري للمقترض ناقصا أقساط الديون الجارية والمستحقة.
3- لا يجوز للمقرض أن يمول لعميل واحد ما يزيد عن 5% من رأس ماله المدفوع أو قروض لذوي القرابة حتى الدرجة الثانية أو اللذين لهم مصالح مشتركة وعلاقات شراكة، بما يزيد مجتمعين عن 25% من رأس ماله المدفوع.

المادة (29)
التزامات المقرض

يلتزم المقرض بإخطار المقترض كل ستة اشهر بالبيانات التالية:
1- قيمة التمويل الأصلي وتكاليف التمويل المستحقة عليها منذ بداية التمويل وحتى تمام السداد.
2- قيمة الأقساط وتكاليف التمويل المتبقية، بلإضافة إلى أي تغيير يطرأ على العقد من إعادة جدولة الدفعات على جدول الأقساط أو غيرها من التعديلات.
3- أية رسوم أو تكاليف أو مصاريف تم خصمها من حسابه ولو كانت تنفيذاً لنص القانون او لشرط اتفاقي او حكم قضائي.
4- أي تغيير يطرأ على عنوان المقرض الذي يلتزم المقترض بالسداد لديه.

المادة (30)
طلبات المقرض

يجوز للمقرض أن يطلب ما يلي:
1- أية ضمانات يراها مناسبة، وفي حال كانت هذه الضمانات مرتبطة بدخل المقترض، يتم إثبات الدخل بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخله الذي اتخذ أساسا لمعاملته الضريبية خلال السنوات الثلاثة السابقة على اتفاق التمويل وإذا كان التمويل بضمان الخصم من راتب المقترض يكون إثبات رابته بشهادة معتمدة من جهة عمله.
2-أية مستندات أخرى يطمئن إليها لإثبات دخل المقترض.
3- بيان حالات التعثر والإجراءات التي يحق له اتخاذها جراء ذلك.
4- بيان حقوقه في حالات إخلال المقترض ببنود اتفاقية التمويل أو إخفائه معلومات جوهرية أو بيانات مضللة.

المادة (31)
التزامات المقترض

يجب على المقترض:
1- قيد حق امتياز ثمن العقار المرهون المحالة أقساطه إلى المقرض.
2-تقديم شهادة معتمدة من الضرائب أو من جهة عمله توضح بها دخله السنوي أو تقديم مستند أخر يطمئن إليه المقرض لإثبات دخله.
3- سداد كامل أقساط القرض في المواعيد المتفق عليها.
4- سداد ما يستحق على العقار أو الوحدة من رسوم أو ضرائب أو غير ذلك لأية جهة حكومية دون أن يكون له الحق في الرجوع على أي من أطراف الاتفاق بما قد يؤديه في هذا الشأن.
5- التأمين لصالح الطرف المقرض بقيمة حقوقه ضد مخاطر عدم الوفاء نتيجة الوفاة أو العجز الكلى أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50% من قيمة القرض ويظل التأمين مستمراً طالما بقيت للمقرض أية مستحقات أو مطلوبات.
6- الحصول على تأمين شامل للعقار المرهون وأن تنص عقود التمويل على ذلك.

المادة (32)
التعجيل في تسديد الرصيد

يجوز للمقترض التعجيل في تسديد رصيد وذلك بعد إبلاغ المقرض خطياً برغبته بذلك، وفي هذه الحالة يتم تخفيض قيمة الدفعات بموجب جدول يجب أن يرفق باتفاقية التمويل يحدد فيه قيمة الدفعات المخفضة في حال الإسراع في تسديد رصيد القرض وذلك بناءاً على المدة المتبقية للاتفاق التمويل.

المادة (33)
تأجير العقار محل القرض

1- لا يجوز للمقترض أن يقوم بتأجير العقار او ترتيب أي حق عيني عليه إلا بموافقة المقرض الخطية.
2- في حال الموافقة يجوز للمقرض أن يشترط على المقترض وأي طرف ثالث ترتب له حق على العقار موضوع التمويل، التعهد بتنفيذ الالتزامات الواردة في عقد التمويل بالتكافل والتضامن.

المادة (34)
نشاط أصحاب المهن العقارية الوسيط العقاري

1- يدير الوسيط العقاري حسابات عملائه ويحصل الأقساط لحساب المقرض لقاء أتعاب متفق عليها مع المقرض.
2-على الوسيط العقاري أن يقدم خدمات الإرشاد للمقترض وفقا لتعليمات المقرض قبل إتمام الصفة.
3- يلتزم الوسيط العقاري بتسليم المقترض صورة عن القوائم التي يعدها المقرض بخصوص مخاطر الاستثمار العقاري والإجراءات الواجب إتباعها قبل وبعد عملية الشراء.
4- يجب أن يرفق مع عقد التمويل إقرار من المفترض بأنه تسلم صورة عن تلك القوائم وبأنه اطلع عليها قبل توقيع عقد التمويل.
5- يجب على الوسيط أن يقيد في دفاتره جميع عمليات التمويل العقاري التي يتوسط فيها وان يحفظ الوثائق المتعلقة بها وان يعطي من كل ذلك صورا طبق الأصل لمن يطلبها من المتعاقدين أو الهيئة.
6- يتم تحديد أتعاب الوسيط بالاتفاق مع المقرض على أن لا يقل عن الحد الأدنى الذي يصدر بقرار من مجلس إدارة الهيئة.
7- يحظر على الوسيط أن يتقاضى أجرا أو عمولة أو الحصول على أي منفعة تتصل بعمله إلا من المقرض الذي فوضه في السعي إلى إبرام العقد.

المادة (35)
المخمن العقاري

1- يحظر على خبراء التخمين تحديد قيمة العقارات موضوع الرهن إذا كانت مملوكه لهم أو لأي من أقاربهم حتى الدرجة الرابعة أو لأحد من تابعيهم أو شركائهم أو من ينوبون عنهم، أو كانت تربطهم علاقة بأحد أطراف عقد تمويل الرهن العقاري، كما يحظر عليهم شراء عقار قاموا بتقييمه.
2-على خبراء التخمين إخطار أطراف العقد في تقرير مكتوب ومسجل بعلم الوصول بقيمة العقار ومذيل بتوقيعه وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ طلب التخمين وعلى الخبراء أن يراعوا عند إجراء عملية تخمين العقار، ما يلي:
أ.قيمة العقار عند شرائه .
ب.التعديلات التي طرأت على العقار بعد شرائه.
ج.أثر معدلات التضخم على سوق العقار.
د.القيمة السوقية وقت التقييم مماثلا في ذات المنطقة أو في مناطق مشابهة.
3- يحق لخبراء التخمين العقاري أن يطلبوا من أطراف عقد تمويل الرهن العقاري ما يرونه من بيانات أو مستندات لازمه لعملية التقييم.

المادة (36)
تخمين العقار

إذا لم يقبل أحد أطراف العقد التخمين الذي أجري وفق ما جاء في المادة (35) من هذه التعليمات، للهيئة بناءً على طلب أحد الأطراف تكليف خبير تخمين بإعادة تخمين العقار على أن يتحمل المقترض مصاريف وتكاليف التخمين.

المادة (37)
الرسوم

تسدد الشركات وأصحاب المهن العقارية رسوم الترخيص ورسوم التجديد السنوية وفق جدول الرسوم المبين في المادة (28) أدناه.

المادة (38)
جدول الرسوم

تستوفي الهيئة الرسوم التالية:
1-الشركات:
أ. رسوم ترخيص لرة واحدة (10,000) عشرة آلاف دولار أمريكي.
ب. رسوم تجديد ترخيص سنوية/ مركز رئيس بواقع (5,000) خمسة آلاف دولار أمريكي.
ج. رسوم تجديد ترخيص سنوية/فرع بواقع (2,500) ألفان وخمسمائة دولار أمريكي.

2- الوسيط العقاري:
أ- الشخص الاعتباري:
1. رسوم ترخيص لمرة واحدة (4،000) أربعة آلاف دولار أمريكي.
2. رسوم تجديد ترخيص سنوية / مركز رئيسي بواقع (2,000) ألفان دولار أمريكي.
3. رسوم تجديد ترخيص سنوية/ فرع بواقع (1,000) ألف دولار أمريكي.
ب. الشخص الطبيعي:
1. رسوم ترخيص لمرة واحدة (2,000) ألفان دولار أمريكي.
2. رسوم تجديد ترخيص سنوية بواقع (1،000) ألف دولار أمريكي.
3. رسوم تجديد ترخيص سنوية/فرع بواقع (500) خمسمائة دولار أمريكي.
ب- الشخص الطبيعي:
1. رسوم ترخيص لمرة واحدة (1,500) ألف وخمسمائة دولار أمريكي.
2. رسوم تجديد ترخيص سنوية بواقع (750) سبعمائة وخمسين دولار أمريكي.

المادة (39)
جدول الرسوم

1-يجب أن تلتزم الشركة بتعليمات كفاية رأس المال وأية نسب مالية أخرى تحددها الهيئة.
2-يجب أن تلتزم الشركة باقتضاع المخصصات التي تحددها الهيئة لمواجهة الخسائر المحتملة في عقود تمويل الرهن العقاري.

المادة (40)
مسؤولية مجلس الإدارة

1-لا يجوز لأي شخص أن يكون عضوا في مجلس إدارة أي شركة أو أن تكون له علاقة مباشرة بإداراتها وذلك في الحالات التالية:
أ- إذا صدر حكم بحبسه في أي بلد لارتكابه جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن رد إليه اعتباره، بقرار من الجهات القضائية المختصة.
ب- إذا أعلن إفلاسه أو توقف عن سداد ديونه أو فوائدها.
ج- إذا كان عضوا في مجلس إدارة شركة لها نشاط مماثل، أو كان من العاملين في أي جهة من الجهات ذات العلاقة بتنظيم أعمال الشركة والإشراف عليها، أو له أي علاقة أخرى يترتب عليها وجود تضارب في المصالح.
2-على الشركة إعلام الهيئة بأسماء المرشحين لعضوية مجلس الإدارة، وللهيئة حق الاعتراض على هذا الترشيح إذا ما كان هنالك تضارب بالمصالح.
3- لا يجوز للشركة منح أعضاء مجلس الإدارة او المؤسسين وأعضاء الإدارة التنفيذية للشركة أي ميزات تفضيلية في تعاملاتها ويجب أن تخضع كافة معاملاتهم لنفس السياسات والشروط والإجراءات التي تطبيق مع العملاء الآخرين.

المادة (41)
الأعمال التي يحظر على الشركة مزاولتها

يحظر على الشركة المرخص لها مزاولة الأعمال التالية:
1- ممارسة أعمال التأمين أو الوساطة المالية لدى السوق أو أعمال الاستثمار التي لها صلة مباشرة بالسوق دون الحصول على الموافقة المسبقة للهيئة.
2-تلقي الودائع من الأشخاص الطبيعيين او الاعتباريين، فيما عدا البنوك المرخصة من قبل سلطة النقد الفلسطينية.

المادة (42)
أحكام خاصة بمزاولة وإنهاء أعمال الشركة

لا يجوز لأي شركة ما يلي:
1- ممارسة أي من نشاطات تمويل الرهن العقاري إلا بعد الحصول على موافقة خطية مسبقة من الهيئة وفق أحكام هذه التعليمات.
2- استخدام عبارة “شركة تمويل رهن عقاري” أو أي تعبير آخر يماثلها في أية لغة سواء في أوراقه أو مطبواعاته أو العنوان التجاري أو المواد الدعائية ما لم يكن حاصلاً على ترخيص من الهيئة .
3- ممارسة أي نشاط أو استخدام عبارة “شركة تمويل رهن عقاري” أو أي تعبير آخر يماثلها في العنوان التجاري أو المواد الدعائية على نحو يمكن أن يؤدي الى تضليل الجمهور حول طبيعة وغايات نشاط الشركة.
4- الشروع باتخاذ أي ترتيبات بتأسيس أو تجهيز أو استئجار مقر للشركة أو لفروعها دون تقديم طلب للحصول على موافقة مسبقة من الهيئة.
5- نقل مركز الشركة الرئيس أو فتح أو نقل او إغلاق فرعا دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من الهيئة.
6- إنهاء الأعمال أو الاندماج أو توقيف النشاط إلا بعد الحصول على موافقة الهيئة المسبقة بذلك ووفقاً لتعليمات الهيئة.

المادة (43)
إلغاء الترخيص

يجوز للهيئة إلغاء الترخيص وشطب الشركة من السجل في أي من الحالات التالية:
1-بناءً على طلب الشركة، ويجب عليها في هذه الحالة الحصول على براءة ذمة من الهيئة بعد أن تزود الهيئة بكافة المستندات التي تثبت وفاءها بالتزاماتها تجاه الغير وبالأخص المقترضين ودوائر الضريبة لدى وزارة المالية.
2- إذا لم تباشر الشركة أعمالها وفق نص المادة (13) من هذه التعليمات.
3- إذا أشهرت إفلاسها أو تقرر تصفيتها تصفية إجبارية.
4- إذا اندمجت في شركة أخرى دون أخذ موافقة الهيئة.
5- إذا تكررت مخالفتها لتعليمات الهيئة أو خالفت أحكام أي تشريع آخر.
6- إذا عدلت الشركة غايتها وأهدافها دون اخذ موافقة الهيئة.

المادة (44)
نظام الرقابة

يجب على الشركة أن تضع نظام للرقابة والضبط الداخلي والاجراءات اللازمة لضمان حسن سير العمل.

المادة (45)
البيانات المالية

يجب على الشركة ان تلتزم بما يلي:
1- إعداد البيانات المالية وفق معايير المحاسبة الدولية على أن تكون مدققة وفق معايير التدقيق الدولية.
2-الاحتفاظ بالدفاتر والسجلات والوثائق المالية لمدة عشر سنوات.

المادة (46)
مدقق الحسابات

1- يجب على الشركة أن تعين مدقق حسابات قانوني من ضمن قائمة المدققين المعتمدة لدى الهيئة.
2-لا يجوز أن يكون المدقق القانوني شخص ذي علاقة بالشركة أو أن يكون عضوا في مجلس إدارتها.
3- للهيئة الحق إذا رأت ذلك ضروريا تعيين مدقق حسابات قانوني لتدقيق حسابات الشركة بالإضافة للمدقق المعين من طرف الشركة، وتحدد المهمة الموكلة لهذا المدقق وأتعابه التي تتحملها الشركة المعنية.

المادة (47)
الإفصاح

يجب على الشركة الإفصاح للهيئة عن التالي:
1- البيانات المالية المدققة سنوياً، وتزود الهيئة بها خلال فترة أقصاها ثلاثة أشهر من نهاية السنة المالية بالإضافة إلى أية بيانات مالية غير مدققة قد تطلبها الهيئة من حين لآخر.
2- البيانات المالية الشهرية وذلك من خلال النظام الاليكتروني للهيئة.
3- المعلومات الجوهرية المتعلقة بنشاطها والتي تؤثر على العلاقة بينها كممول والمقترض بخصوص العقار أو طبيعة عقد التمويل.
4- المعلومات الجوهرية التي تؤثر على مركزها المالي واستثماراتها.

المادة (48)
السرية

يحظر على أعضاء مجلس إدارة الشركة وموظفيها ومدققي حساباتها ومستشاريها تسريب أية معلومات تتعلق بالمقترض إلا بموافقة كتابية مسبقة منه أو بناء على أمر محكمة مختصة.

المادة (49)
الإقراض والاستدانة

يحظر على مساهمي الشركة و أعضاء مجلس إدارتها ومدققي حساباتها ومستشاريها الاستدانة من الشركة إلا إذا كانت مغطاة بضمانات ملموسة بواقع 120% وفي جميع الأوقات.

المادة (50)
التحقيق والمخالفات والغرامات

1-للهيئة صلاحية إجراء التحقيق وفق ما جاء في الفقرة (2) أدناه، كلما رأت ذلك ضروريا حال حصول أي مخالفة من قبل الشركة أو عند مخالفة أحكام هذه التعليمات.
2-لغايات تنفيذ الفقرة (1) أعلاه، يتمتع موظفو الهيئة المختصون بصلاحيات الضابطة القضائية، وعليه يحق لهم الدخول والتفتيش وضبط المستندات وإصدار مذكرات التبليغ اللازمة وسماع أقوال الشهود تحت القسم وغيرها من الخطوات اللازمة للحصول على المستندات الخاصة بنشاط الشركة.
3-في حال عدم امتثال الشركة او أي شخص أو امتناعه عن التعاون و/أو تقديم المستندات والوثائق التي يطلبها موظفو الهيئة المختصون بصلاحيات الضابطة القضائية، فيتم تنفيذ ذلك بمعاونة النائب العام.

المادة (51)
العقوبات

إذا وجدت الهيئة أن الشركة قد خالفت هذه التعليمات أو القرارات الصادرة بموجبه، فيكون من واجب الهيئة أن تطلب من الشركة إزالة المخالفة وتصويب الأوضاع الناجمة عنها، وفي حالة عدم الامتثال فللهيئة صلاحية القيام بما يلي:
1- تعليق الترخيص لمدة ثلاثين يوماً ومأو فرض غرامة لغاية (5,000) خمسة آلاف دولار أمريكي.
2- إلغاء الترخيص و/أو فرض غرامة لغاية (10,000) عشرة آلاف دولار أمريكي.

المادة (52)
أحكام عامة

1- يجب أن تشمل جميع المطبوعات على اسم الشركة الكامل ورقم الترخيص والشكل القانوني ورأس المال المصرح به والمدفوع والعنوان وأرقام الاتصال الهاتفي وغيرها من وسائل الاتصال.
2-يجوز للشركة أن تتعاون مع المؤسسات والشركات والبنوك الاستثمارية المحلية والأجنبية في الإدارة والاستثمار المشترك وتقديم الاستشارات وتبادل الخبرات لتحقيق أهدافها.

المادة (53)
توفيق أوضاع

تلتزم جميع الشركات العاملة بتوفيق أوضاعها وفقاً لهذه التعليمات خلال مدة أقساها ستة أشهر من تاريخ سريانها، وبخلاف ذلك تعتبر ممارستها لأعمال الحالية مخالفة للقوانين والأنظمة والتعليمات الصادرة بمقتضاه.

المادة (54)
التنفيذ والنفاذ والنشر

على الجهات المختصة كافة، كل فيما يخصه، تنفيذ هذه التعليمات، اعتباراً من تاريخه وتنشر في الجريدة الرسمية.

صدرت في مدينة البيرة بتاريخ: 8/102007 ميلادية.
الموافق : 27 رمضان/1428 هـ

ماهر المصري
رئيس مجلس الإدارة

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : نص تعليمات ترخيص شركات تمويل الرهن العقاري وأصحاب المهن العقارية في فلسطين