فى احد المنتديات الاخرى طلب أحد الاشخاص استشاره مفادها هل يشترط الاقامة بالعين لامتداد عقد ايجار تم في ظل القانون الجديد ؟
فأجاب عليه الاستاذ الفاضل حسنى سالم :


الواضح من السؤال أن العين مؤجرة بغرض السكني , وأيضا مدة العقد معلومة ومحددة بعقد الايجار وهي خمسة عشر سنه , ومن ثم فإن موت المستأجر الأصلي لن يؤثر في امتداد العقد لورثته لأننا لسنا بصدد مكان مؤجر لممارسة حرفة معينة وأنها كانت السبب في التأجير . وبالاضافة لما سبق فلا علاقة تربط بين ما إذا كان هناك ثمة مقدم للايجار من عدمه , وبطريق اللزوم العقلي فإن قيمة الأجرة الشهرية لن تؤثر أيضا , لأن هذه الامور نحتاجها حين يكون العقد غير محدد المدة ومع ذلك دفع المستأجر مقدم ايجار , وقد استرشدت به محكمة النقض في حكم حديث لها بان العقد يستمر حتي نهاية المقدم المتفق عليه بالعقد , ومن ثم فإن تلك الاسئلة المطروحة لن تؤثر علي الاجابة لأننا بصدد الحديث عن امتداد العقد للورثة من عدمه في حالة عدم اقامة احدهم بالعين حال وفاة المستأجر , ولسنا بصدد الحديث عن مدة العقد .
والأصل المقرر قانونا – في هذه الحالة – وفقا لنص المادة 598 مدني أن الايجار ينتهي بانتهاء المدة المبينة في العقد دون حاجة الي تنبيه بالاخلاء , ومؤدي ما سبق فإن عقد الايجار يمتد لجيمع الورثة حتي نهاية المدة الاتفاقية الواردة بعقد الايجار , ومن الجدير بالذكر أن هذا الحكم يطبق سواء كان الوارث مقيما بالعين عند الوفاة أو لم يكن مقيما , وذلك علي عكس الحال في ظل التشريعات الاستثنائية , إذ كانت تشترط الاقامة بالعين حال الوفاة أو الترك .

وقد نصت المادة 601 من القانون المدني علي أن عقد الايجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر . والسبب في ذلك أن الايجار ليس من العقود التي يراعي فيها الاعتبار الشخصي عند التعاقد , وبالتالي فإن العقد يسنمر بين أحد الطرفين وورثة الطرف الأخر . ومؤدي ما سبق فانه يكون لورثة المستأجر حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل دفع الأجرة المحددة في العقد , ويظل حق الورثة المشار اليه قائما حتي تنتهي مدة العقد الاتفاقية بين مورثهم والمؤجر .

حسني سالم المحامي

فعاد الاستاذطارق عرفه المحامى ليقول

اولا انا عندما سالت عن الاستعمال فلم اقصد على الاطلاق ان الاستعمال بغرض السكنى من عدمه وانما هل كانت صيغه العقد كما رايت كثيرا فى عقود القانون الجديد ان العقد للاستعمال له ولخلفه من بعده وقد رايت عقود منصوصا فيها على انتهاء العقد بوفاه المستاجر الذى ابرمه

اما عن سؤالى عن دفع مقدم لعقد الايجار من عدمه فهو سؤال ايضا له معنى عميق ذلك اننا قد راينا احكاما قضائيا منصوص فىالعقد الخاضع للقانون4لسنه1996 انها مشاهره ويكون المستاجر قد دفع مثلا عشرين الف جنيه كمقدم عقد يخصم نصفه من كامل الاجره البالغ مقدارها مائتى جنيه مثلا فهنا لن يتم الحكم بالاخلاء بعد شهر وانما لابد من استنفاد المبلغ المدفوع وتكون هى تلك المده الحقيقيه التى ارادها المتعاقدان وتتدخل فيها المحكمه وهذا حقها وفق القانون المدنى لمعرفه النيه المشتركه للمتعاقدين وقت ابرام العقد

ثم اضاف الاستاذ حسنى :
الأستاذ طارق
بين المشرع في القانون المدني بالمادة 598 القاعدة العامة لانتهاء عقد الايجار , فبين أنه يتهي بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة الي تنبيه بالإخلاء , ثم تناول بعد ذلك أثر موت المستأجر أو اعساره علي انتهاء الايجار في المواد من 601وما بعدها , ووضع قاعدة آمرة وليست مكمله مقتضاها أنه لا ينتهي عقد الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر .

ثم بين المشرع الاسباب العارضة لانتهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته – علي سبيل الحصر – وهي العذر الطارئ في المادة 608 , واعسار المستأجر في المادة 603 , ثم نقل المستأجر الموظف أو المستخدم في المادة 609 , وأورد قاعدة مكملة في المادة 607 خاصة بحاجة المؤجر للعين المؤجرة في حالة الاتفاق علي ذلك بالعقد .

ولا توجد ثمة أسباب أخري لانهاء عقد الايجار فيما خلا الاصل العام والاسباب العارضة , وذلك باعتبار أننا بصدد عقد يخضع للقواعد العامة في القانون المدني وفقا للقانون رقم 4 لسنة 1996 كما بين السائل في استشارته .

وقد قمت سيادتكم بالعقيب علي ردي معللا سؤالك عن غرض العقد بأنك لم تقصد مطلقا ما اذا كان بقصد السكني من عدمه , ولو كنت تقصد الغرض من الاستعمال لكان أدعي للحاجة اليه , لأنه كما بينت في ردي السابق أن القصد من الاستعمال يؤثر علي طلب الاخلاء , فإذا كان بقصد السكني فلا يجوز انهاء العقد بموت المستاجر لأننا بصدد قاعدة من النظام العام وآمرة وفقا لنص المادة 601 /1 من القانون المدني , مقتضاها أن الايجار لا ينتهي بموت المستأجر , وآية ذلك أن الفقرة الثانية من المادة المنوه عنها قد قد خولت لورثة المستأجر الذي مات حق طلب انهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم اصبحت أعباء العقد أثل من أن تتحملها مواردهم الي غير ذلك من الاسباب التي اوردتها المادة , ومؤدي ذلك امتداد العقد اليهم وعدم انهاءه . أما إذا كان عقد الايجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر ثم مات , فيجوز لكل من المؤجر وورثة المستأجر طلب انهاء العقد , ولاحظ هنا أن هذا الحق نص عليه المشرع لكل من المؤجر وورثة المستأجر بالمادة 602 , علي خلاف الحال إذا كان الغرض من الاستعمال هو السكني , فإن حق طلب انهاء العقد مقرر لمصلحة ورثة المستأجر فقط وبشروط .

ومؤدي ما سبق أنه لا يجوز أن يتفق المؤجر والمستأجر علي انهاء العقد بوفاة المستأجر وعدم امتداد العقد لورثة المستأجر من بعده , لأنه هذا الاتفاق مخالف للنظام العام , فيصح العقد ويبطل الشرط , ومن ثم فإن حجتك التي رميت اليها لا تصلح سندا في السؤال عنها , باعتبار أنها لا يمكن أن تغير في الرد القانوني السليم , لان اجازة الشرط مخالف للنظام العام كما نوهت من قبل , وبذلك أكون متريثا في ردي ولم اتعجل وكنت متمعنا في مغزي اسئلتكم .

أما سؤال سيادتكم بخصوص مدة عقد الايجار وما ذهبت اليه محكمة النقض في حالة بعينها من عدم انهاء عقد الايجار لحين انتهاء المدة التي ينقضي معها المقدم , فليس لها محل هنا , لأن السائل قد بين بالاستشارة أن مدة الايجار المبينة بالعقد هي خمسة عشر سنه وليست مشاهرة , يعني المسألة محسومة منذ البداية , بالاضافة الي انني قد نوهت في ردي الاول لحكم النقض الذي تتحدث عنه .

ومؤدي ما سبق أننا لا نكون بصدد اختلاف في وجهات النظر , لان ذلك يقتضي أن يكون هناك رأي صائب وآخر أصوب , أما الحديث المرسل فلا يعد اختلافا .

وقد اعجبنى هذا السجال فوجدتنى انضم اليه وكتبت مخاطبا اصحابه ومشاركا فيه
الاستاذ الفاضل الفقيه حسنى سالم نعم بالك ودام فى السرور حالك ونشكركم على ماتقمون به من عناء الردود على الاستشارات وللحق فإن ذلك راجع لصبركم وقوة تحملكم فضلا عن تبحركم فى علوم القانون المختلفه والتى يشهد لك الجميع بها افاض الله عليك وادام عليك هذه النعمه بقدر ماتقدمه من خير اخى طارق تقبل تحياتى وشكرى على تواصلكم واثرائكم للمسأله اسمحوا لى ان اضيف نذرا قليلا وان كنت اعتقد انه بالنسبه لمسألة المتسائل فهى واضحه فهو يقول هل يمتد العقد اذا مات المستأجر وبوضوح ايضا نؤكد مقالة الاستاذ حسنى سالم بأن الماده 601 من القانون المدنى جاءت واضحة وصريحه إذ أنها تجرى بالآتى :ـ

– لا ينتهى الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستاجر .
2 – ومع ذلك اذا مات المستاجر جاز لورثته ان يطلبوا انهاء العقد اذا اثبتوا انه بسبب موت مورثهم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملها مواردهم ، او اصبح الايجار مجاوزا حدود حاجتهم . وفى هذه الحالة يجب ان تراعى مواعيد التنبيه بالاخلاء المبينة فى المادة 563 وان يكون طلب انهاء العقد فى مدة ستة اشهر على الاكثر من وقت موت المستاجر .
وقد قضت محكمة النقض تأيدا لذلك

الموجز:

عقد الايجار . عدم انتهائه كاصل بوفاة المستاجر . للورثة دون المؤجر الحق فى انهائه متى ابرم بسبب حرفة المستاجر . ابرم العقد لاعتبارات متعلقة بشخص المستاجر . اثره . للمؤجر ولورثة المستاجر الحق فى طلب انهائه . المادتان 601 ،602 مدنى . علة ذلك . مؤداه . عقد ايجار الجراج لايدخل فى عداد الانشطة التى عددتها المادة 29 / 2 من القانون لسنة 1977 . خضوع ايجار تلك الاماكن لحكم المادة 601 مدنى . عدم انتهائها بوفاة المستاجر الا اذا كانت ابرمت لاعتبارات خاصة بشخص المستاجر . وجوب ان يقيم المؤجر الدليل على ذلك .

القاعدة:

النص فى المادتين 601 ،602 من القانون المدنى يدل – وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض – على ان المشرع جعل القاعدة هى ان موت احد المتعاقدين فى عقود الايجار لاينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه الى الورثة اخذا بان الاصل فى العقود المالية انها لاتبرم عادة لاعتبارات شخصيةفاذا لم يعقد الايجار خلافا للاصل الابسبب حرفة المستاجر او اذا كان الايجار لم يبرم الالاعتبارات شخصية فان الايجار لاينتهى المادة 602 سالفة الاشارة يفيد ان طلب الانهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستاجر … فيجوز للمؤجر ان يطلب انهاء العقد . واذا كان ايجار الجراج لايدخل فى عداد الانشطة التى عددتها المادة 29 / 2 / من القانون رقم 49 لسنة 1977 فتخضع عقود ايجار تلك الاماكن بحسب الاصل لحكم المادة 601 من القانون فلا تنتهى بوفاة المستاجر الا اذا كان الايجار قد عقد لاعتبارات خاصة بشخص المستاجر ويجب على المؤجر فى طلبه انهاء الايجار لوفاة المستاجر ان يقيم الدليل على ان العقد انما حرر لاعتبارات متعلقة بشخص المستاجر وان استمرار الورثة فى استعمال العين يفوت على المؤجر مصلحة كانت هى الدافع له على التعاقد .
( المادتان 601 ، 602مدنى ، 29 من القانون 77 لسنة 1949 قضى بعدم دستوريتها عدا الفقرة الاولى منها )
( الطعن رقم 2529 لسنة 60 ق جلسة 23 / 11 / 1997 س 48 ج 2 ص 1291 )

الموجز:

عقد الايجار عدم انتهائه بوفاة احد المتعاقدين. انتقال الحقوق والالتزامات لورثة المستاجر .التزامهم باداء الاجرة للمؤجر طالما بقيت مدة العقد الاتفاقية. مؤداه. للمؤجر استرداد العين بوفاة المستاجر وانتهاء المدة المتفق عليها. التجديد الضمنى اعتباراايجارا جديدا لاامتدادا للايجار الاصلى. المادتان 599 /2 ، 601 / 1 ،2 مدنى .

القاعدة:

مؤدى نص المادة 601 / 1 ،2 من القانون المدنى المنطبق على واقعة النزاع ان المشرع جعل القاعدة ان موت احدالمتعاقدين فى عقد الايجار لاينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه الى الورثة الذين يلتزمون نحو المؤجر باداء الاجرة ما بقيت مدة العقد الاتفاقية. وترتيبا على ذلك على ذلك فانه بوفاة المستاجر لعين مؤجرة مفروشة وانتهاء المدة المتفق عليه فى العقد يكون العقد لاوجود له ويحق للمؤجر استرداد العين المؤجرة من ورثته وانه كان هذا الحق مقررا لمصلحة المؤجر فانه يجور له التنازل عنه ويعتبر التجديد الضمنى ايجار جديدا لامجرد امتداد لليجار الاصلى وفقا لنص المادة 599 / 2 من القانون المدنى .
( المادتان 599 ، 601 مدنى )
( الطعن رقم 7538 لسنة 64 ق جلسة 17 / 1 / 1996 س47 ج 1 ص 187 )

القاعدة:

مفاد النص فى المادتين 601 ، 602 من القانون المدنى يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع جعل القاعدة هى أن موت أحد المتعاقدين فى عقد الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئةعنه إلى الورثة أخذاً بأن الأصل فى العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية ، فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل إلا بسبب حرفة المستأجر ، أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لاعتبارات شخصية فإن الإيجار لا ينتهى بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه ، ولئن كان ظاهر نص المادة 602 آنفة الاشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى فى الحالتين المنصوص عليهما فيه ، إلا أنه استهداء بالحكمة التى أملته فإن طلب الاخلاء مخول لورثة المستأجر دون المؤجر اذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث تقتضى كفاية قد لا تتوافر فيهم ، بخلاف الحالة التى يراعى فى إبرام الإيجار اعتبارات كتعلقة بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على حد سواء ، يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الايضاحية لنص المادة 601 من أنه إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية فى المستأجر كما فى عقد المزارعة و…………. فيجوز للمؤجر ان يطلب إنهاء العقد ، وقد أفصح المشرع عن هذا الاتجاه فى المادة 2/29 من القانون 49 لسنة 1977 فاستحدث إضافة فقرة تنص على أنه – ……….. اذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا تنتهى بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه فى استعمال العين بحسب الأحوال – ومؤدى ما تقدم – ومع ما اسحدثه النص المشار إليه فى فقرته الثانية 0 فإنه يتبقى طائفة من العقود تحكمها نصوص القانون المدنى بالنسبة لانتهائها أو انتقالها للورثة وهى العقود التى تبرم لغير أغراض السكنى وفى نفس الوقت لا تدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعى أو المهنى أو الحرفى فتخضع عقود إيجار تلك الأماكن بحسب الأصل لحكم المادة 601 من القانون المدنى فلا تنتهى بوفاة المستأجر وإنما ينتقل الحق فى الإيجار لورثته من بعده – غاية ما فى الأمر – أنه لا يحق لهم طلب إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار أسوة بالعقود الخاضعة للمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وعملاً بالفقرة الثالثة منها .
( المادتان 601 ، 602 مدنى 131 لسنة 1948 ) .
( المادة 3/29 ق 49 لسنة 1977 ) .
( الطعن رقم 1829 لسنة 56 ق . جلسة 1992/1/9 س 43 ع 1 ص 142 )

الموجز:

وفاة المستأجر الأصلى أثناء مدة العقد الأتفاقية وقبل استلامه العين المؤجرة معدة للسكنى . أثره . انتقال الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد الى ورثته ولو كانوا غير مقيمين بالعين . م 1/601 مدنى

القاعدة:

النص فى المادة 21 من قانون ايجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 – الواجب التطبيق والمقابل لنص المادة 29 من القانون الحالى رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع جعل لبعض أقارب المستأجر المقيمين معه حتى تاريخ وفاته حقا فى الأستمرار بالانتفاع بالعين المؤجرة بشروط معينه بينها مما مفاده ان مناط تطبيق هذا النص أن تكون العين المؤجرة قد تم تسليمها للمستأجر وأقام مع أقاربه حتى وفاته . واذ خلت نصوص التشريعات الخاصة بايجار الأماكن من ايراد نص بحكم الحالة التى يتوفى فيها المستأجر أثناء مدة العقد الاتفاقية ، وقبل استلامه العين معدة للسكنى ، فانه يتعين الرجوع الى القواعد العامة للايجار المنصوص عليها فى القانون المدنى ، ومنها ما تقضى به المادة 601 / 1 من القانون المدنى من أن الايجار لا ينتهى بوفاة المؤجر أو المستأجر ، وأنه اذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد متى أثبت أنه بسبب موت مورثهم أصبحت اعباء العقد أثقل من ان تتحملها مواردهم أو أصبح الايجار مجاوزا حدود حاجتهم ، مما مفاده انه بوفاة المستأجر تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الايجار الى ورثته أخذا بان الأصل فى العقود المالية انها لاتبرم لاعتبارات شخصية ويحق لهم الأنتفاع بالعين المؤحرة بغض النظر عن سبق اقامة مورثهم أو اقامتهم معه فيها .
( 21 من القانون 52 لسنة 1969 ، 29 من القانون 49 لسنة 1977 قضى بعدم دستوريتها ، 198 ، 601 مدنى )
( الطعن رقم 785 لسنة 55 ق جلسة 1990/4/18 ص 1010 لسنة 41 ع 1)
المصدر/ محمد راضى مسعود
رئيس رابطة المحافظه على قيم وتقاليد المحاماه

تكلم هذا المقال عن : عقد الايجار بعد وفاة المستأجر في القانون المدني المصري