الطعن 181 لسنة 55 ق جلسة 28 / 12 / 1989 مكتب فني 40 ج 3 ق 394 ص 452

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الحميد سليمان نائب رئيس المحكمة محمد وليد الجارحي، محمد طيطة ومحمد بدر الدين توفيق.
————-
– 1 إيجار ” الامتداد القانوني لعقد الإيجار”.
عقد الإيجار. عقد رضائي مؤقت. استمراره بنصوص آمره متعلقة بالنظام العام لصالح طوائف محددة من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة المقيمون به حتى الوفاء أو الترك م 29/ 1 ق 49 لسنة 1977. المقصود بالإقامة . الإقامة العرضية أو الموقوتة مهما استطالت وأيا كان مبعثها ودواعيها. خروجها من المفهوم القانوني للإقامة في حكم النص المذكور.
الأصل أن عقد الإيجار بطبيعته من العقود الرضائية الموقوتة إلا أن المشرع بسبب تفاقم مشكلة الإسكان استحدث نصوصاً آمره متعلقة بالنظام العام بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد انتهاء مدته حال حياة المستأجر ، واستمراره لصالح طوائف محدده من أقاربه الذين كانوا يقيمون معه قبل الوفاة أو ترك العين والمشرع يهدف بذلك إلى استمرار عقد إيجار المساكن لشاغليها من المستأجرين والأقارب وهو ما يتصل اتصالاً وثيقاً بالسلام الاجتماعي وبكفالة الطمأنينة للمواطنين ، ومن هذه النصوص الآمرة ما جرى به نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من أن ” مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن إيهما أقل ” مما مفاده إن عقد الإيجار يستمر لطوائف محدده من أقارب المستأجر المقيمين معه حتى الوفاة أو الترك ، ويقصد بالإقامة في هذا المعنى الإقامة المستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه ، فتخرج الإقامة العرضية والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأيا كان مبعثها ودواعيها .
– 2 إيجار ” الامتداد القانوني لعقد الإيجار”.
اختلاف الحماية التي اسبغها المشرع على كل من طائفتي الأقارب المنصوص عليها في المادة 29 ق 49 لسنة 1977 تمييزه للطائفة الأولى على باقي أفراد الطائفة الثانية بإعفائهم من شرط مدة الإقامة مؤداه استمرار عقد إيجار الوحدات التي يستأجرها المستأجر الأصلي لأفراد الطائفة الأولى متى توافر لهم شرط الإقامة المستقرة في كل مسكن أيا كان مدتها ودون إخلال بحكم المادة 8 من القانون المذكور قصر الامتداد القانوني لأفراد الطائفة الثانية من أقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة على المسكن الذى تتوافر إقامتهم المستقرة فيه لمدة سنة ومن غيره من الوحدات المستأجرة ولو كان في بلد أخر عله ذلك.
مفاد النص القانوني في المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 يفرق بين طائفتين من الأقارب الأولى وهم أولاد المستأجر وزوجه ووالداه – فلم يحدد المشروع فترة زمنية لإقامتهم بالعين المؤجرة فيستمر عقد إيجار المسكن لصالحهم متى كانت لهم إقامة مستقرة – طالت أو قصرت – حتى وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة ، وأفراد هذه الطائفة قد حباهم المشرع بتلك الميزة باعتبارهم من الطبقة الأولى للأقارب التي تتكون منها الأسرة ، وهم في الأصل يعيشون في كنف المستأجر يتولى رعايتهم والأنفاق عليهم ، وهذا المبدأ القانوني الذي اعتنقه المشرع يقضى حسب الحكمة منه ودواعيه باستمرار عقود إيجار الوحدات التي يستأجرها لصالح أفراد الطبقة الأولى من الأقارب متى كانت لهم إقامة مستقرة في كل سنة – أياً كانت مدتها قبل الوفاة أو الترك ما لم يصطدم هذا التطبيق بالنص الذى يحظر احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد دون مقتض ، أما فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة فقد اشترط المشرع إقامتهم لمدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة باعتبار أن أفراد هذه الطائفة في الأصل لا يتولى المستأجر رعايتهم والإنفاق عليهم ومن ثم فقد قيد المشرع الحماية المقررة لهم وهي استمرار عقد الإيجار لصالحهم بقيد وهو الإقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك باعتبار أن الأصل في تقريرها هو تفاقم مشكلة الإسكان وهدف المشرع من إسباغ تلك الحماية كفالة بقائهم في المسكن الذى يعيشون فيه ومن ثم ينبغي عدم التوسع في تطبيق هذا الاستثناء ويلزم إعمال نطاقه في حدود هذا الهدف الذى ابتغاه المشرع من وصفه ، ومن ثم فإن حماية القانون لهم تجد حداً لها في تقرير المسكن اللازم لإقامتهم فلا ينصرف استمرار عقد الإيجار لصالحهم إلا للمسكن الذى تتوافر إقامتهم المستقرة فيه لمدة سنة دون غيره من الوحدات التي يستأجرها المستأجر حتى لو كانت في بلد آخر ، إذ تنتفى علة إسباغ تلك الحماية في الوحدات الأخرى ، هذا إلى أنه لا يتصور أن يتوافر شرط الإقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك في مسكنين في وقت واحد ، ولا محل للتحدي بأن القانون المدني أجاز تعدد الموطن بتعدد محل الإقامة إذ أن النص في قوانين إيجار الأماكن على استمرار عقد الإيجار لغير المستأجر هو استثناء من الأصل العام لا يجوز التوسع فيه ويعمل به في الهدف الذي ابتغاه المشرع ، ولكل من القانونين نطاق ومجال لتطبيقه .
– 3 إيجار ” الامتداد القانوني لعقد الإيجار”.
تمسك الطاعن أمام محكمة النقض بعدم امتداد عقد إيجار شقة النزاع المطعون ضده لعدم انطباق المادة 29 ق 49 لسنة 1977 لثبوت إقامته المستقرة الدائمة مع خاله المستأجر الأصلي في شقة أخرى بمدينة طنطا إيراد الحكم المطعون فيه ردا على هذا الدفاع الجوهري أن إقامته في غير البلدة الكائن بها شقة النزاع غير مانعة من تعدد محل إقامته ولا تحول دون الحكم له بطلباته خطأ وقصور علة ذلك .
إذ كان الطاعن قد تمسك بدفاع أمام محكمة الموضوع ، حاصله عدم امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع للمطعون ضده لعدم انطباق نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إذ أن إقامته الثابتة المستقرة الدائمة كانت مع خاله المستأجر في شقة أخرى يستأجرها الأخير بمدينة طنطا وقد استمرت الإقامة حتى وفاة خاله في 981/11/7 ، ودلل على ذلك بصورة رسمية من صحيفة الدعوى رقم 8909 لسنة 1981 مدنى طنطا التي أقامها المطعون ضده ومذكرات دفاعه المقدمة فيها والشكوى بالمحضر رقم 42 أحوال قسم أول طنطا في نوفمبر سنة 1981 وبطاقته الشخصية وبدل فاقد منها وجواز سفره وصحيفة الحالة الجنائية وملف تأمينات المطعون ضده ، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لدفاعه الجوهري واكتفى بالرد على دفاعه بأن إقامة المطعون ضده في طنطا وهي غير البلدة الكائنة بها شقة النزاع لا تمنع من تعدد محل إقامته ولا تحول دون الحكم له بطلباته ومفاد ما ذهب إليه الحكم أنه فهم دفاع الطاعن على أن المطعون ضده يحتجز أكثر من مسكن بغير مقتض فإنه يكون قد أخطـأ في فهم الواقع في الدعوى ما أدى به إلى الخطـأ في تطبيق القانون وحجية ذلك عن بحث دفاع الطاعن الجوهري الذى قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى مما يعيبه أيضا بالقصور في التسبيب إذ تنحسر الحماية المقرر للأقارب وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتوافر المسكن الذى تتوافر به الإقامة المستقرة المعتادة دون غيره من الوحدات الأخرى التي يستأجرها المستأجر ولو كانت في بلد آخر .
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده وآخر الدعوى رقم 1923 لسنة 1981 مدني أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1963 وطرد المطعون ضده من الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم وقال شرحاً لها أنه بموجب هذا العقد استأجر المرحوم …….. الشقة محل النزاع وأقام فيها بمفرده حتى توفى في 7/11/1981 فانتهى بذلك عقد إيجارها إلا أن المطعون ضده استولى عليها بغير سند من القانون فأقام الدعوى كما أقام المطعون ضده الدعوى رقم 81 لسنة 1982 مدني أمام محكمة الجيزة الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإلزامه بتحرير عقد إيجار عن شقة النزاع, على سند من أنه كان يقيم فيها مع خاله المستأجر الأصلي سالف الذكر حتى وفاته فيستمر عقد الإيجار لصالحه عملاً بالمادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأقام الدعوى وبعد ضم الدعويين, أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع الشهود حكمت في الدعوى الأولى برفضها وفي الثانية بإلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 232 لسنة 100 ق القاهرة. وبتاريخ 4/12/1984 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن, وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه, الخطأ في فهم الواقع والخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب, وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع حاصله أن إقامة المطعون ضده المستقرة لم تكن بشقة النزاع وإنما كانت بشقة أخرى للمستأجر بمدينة طنطا ودلل على ذلك بمستندات رسمية قاطعة منها الإقرار بالشكوى الإداري والإقرار بصحيفة الدعوى رقم 8959 لسنة 1981 مدني أمام محكمة طنطا الابتدائية ومذكرات دفاع مقدمة بها والبطاقة الشخصية وجواز سفر المطعون ضده وصحيفة حالته الجنائية وملف تأمينات وكلها مستندات تدلل على إن إقامته الدائمة بمدينة طنطا, إلا أن الحكم المطعون فيه أعرض عن هذه المستندات المؤيدة لدفاعه على سند من أن المادة 40 من القانون المدني تجيز للشخص أن يكون له أكثر من موطن مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن الأصل أن عقد الإيجار بطبيعته من العقود الرضائية الموقوتة إلا أن المشرع بسبب تفاقم مشكلة الإسكان استحدث نصوصاً آمرة متعلقة بالنظام العام تقضي بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد انتهاء مدته حال حياة المستأجر, واستمراره لصالح طوائف محددة من أقاربه الذين كانوا يقيمون معه قبل الوفاة أو ترك العين والمشرع يهدف بذلك إلى استمرار عقد إيجار المساكن لشاغليها من المستأجرين والأقارب وهو ما يتصل اتصالاً وثيقاً بالسلام الاجتماعي وبكفالة الطمأنينة للمواطنين, ومن هذه النصوص الآمرة ما جرى به نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من أن “مع عدم الإخلال بحكم المادة 28 من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسب أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل” مما مفاده أن عقد الإيجار يستمر لطوائف محددة من أقارب المستأجر المقيمين معه حتى الوفاة أو الترك, ويقصد بالإقامة هذا المعنى الإقامة المستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه, فتخرج الإقامة العرضية والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها إلا أن هذا النص القانوني على ما سلف بيانه يفرق بين طائفتين من الأقارب الأولى وهم أولاد المستأجر وزوجه ووالداه – فلم يحدد المشرع فترة زمنية لإقامتهم بالعين المؤجرة ويستمر عقد إيجار المسكن لصالحهم متى كانت لهم إقامة مستقرة – طالت أو قصرت – حتى وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة, وأفراد هذه الطائفة قد حباهم المشرع بتلك الميزة باعتبارهم من الطبقة الأولى للأقارب التي تتكون منها الأسرة, وهم في الأصل يعيشون في كنف المستأجر يتولى رعايتهم والإنفاق عليهم, وهذا المبدأ القانوني الذي اعتنقه المشرع يقضي حسب الحكمة منه ودواعيه باستمرار عقود إيجار الوحدات التي يستأجرها لصالح أفراد الطبقة الأولى من الأقارب متى كانت لهم إقامة مستقرة في كل مسكن – أياً كانت مدتها قبل الوفاة أو الترك ما لم يصطدم هذا التطبيق بالنص الذي يحظر احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد دون مقتض, أما فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة فقد اشترط المشرع إقامتهم لمدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة باعتبار أن أفراد هذه الطائفة في الأصل لا يتولى المستأجر رعايتهم والإنفاق عليهم ومن ثم فقد قيد المشرع الحماية المقررة لهم وهي استمرار عقد الإيجار لصالحهم بقيد زمني وهو الإقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك باعتبار أن الأصل في تقريرها هو تفاقم مشكلة الإسكان وهدف المشرع من إسباغ تلك الحماية كفالة بقائهم في المسكن الذي يعيشون فيه ومن ثم ينبغي عدم التوسع في تطبيق هذا الاستثناء ويلزم إعمال نطاقه في حدود هذا الهدف الذي ابتغاه المشرع من وضعه ومن ثم فإن حماية القانون لهم تجد حداً لها في تقرير المسكن اللازم لإقامتهم فلا ينصرف استمرار عقد الإيجار لصالحهم إلا للمسكن الذي تتوافر إقامتهم المستقرة فيه لمدة سنة دون غيره من الوحدات التي يستأجرها المستأجر حتى لو كانت في بلد آخر, إذ تنتفي علة إسباغ تلك الحماية في الوحدات الأخرى, هذا إلى أنه لا يتصور أن يتوافر شرط الإقامة المستقرة لمدة سنة سابقة على الوفاة أو الترك في مسكنين في وقت واحد, ولا محل للتحدي بأن القانون المدني أجاز تعدد الموطن بتعدد محل الإقامة إذ أن النص في قوانين إيجار الأماكن على استمرار عقد الإيجار لغير المستأجر هو استثناء من الأصل العام لا يجوز التوسع فيه ويعمل به في حدود الهدف الذي ابتغاه المشرع, ولكل من القانونين نطاق ومجال لتطبيقه. لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك بدفاع أمام محكمة الموضوع, حاصله عدم امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع للمطعون ضده لعدم انطباق نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إذ أن إقامته الثابتة المستقرة الدائمة كانت مع خاله المستأجر في شقة أخرى يستأجرها الأخير بمدينة طنطا وقد استمرت الإقامة حتى وفاة خاله في 7/11/1981, ودلل على ذلك بصورة رسمية من صحيفة الدعوى رقم 8909 لسنة 1981 مدني طنطا التي أقامها المطعون ضده ومذكرات دفاعه المقدمة فيها والشكوى بالمحضر رقم 42 أحوال قسم أول طنطا في نوفمبر سنة 1981 وبطاقته الشخصية وبدل فاقد منها وجواز سفره وصحيفة الحالة الجنائية وملف تأمينات المطعون ضده, إلا أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لدفاعه الجوهري واكتفى بالرد على دفاعه بأن إقامة المطعون ضده في طنطا وهي غير البلدة الكائنة بها شقة النزاع لا تمنع من تعدد محل إقامته ولا تحول دون الحكم له بطلباته ومفاد ما ذهب إليه الحكم أنه فهم دفاع الطاعن على أن المطعون ضده يحتجز أكثر من مسكن بغير مقتض فإنه يكون قد أخطأ في فهم الواقع في الدعوى مما أدى به إلى الخطأ في تطبيق القانون وحجية ذلك عن بحث دفاع الطاعن الجوهري الذي قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى مما يعيبه أيضاً بالقصور في التسبيب إذ تنحسر الحماية المقررة للأقارب وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتوافر المسكن الذي تتوافر به الإقامة المستقرة المعتادة دون غيره من الوحدات الأخرى التي يستأجرها المستأجر ولو كانت في بلد آخر مما يعيبه ويستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي الأسباب.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : أحكام واجتهادات محكمة النقض في استمرار عقد الايجار