مقال قانوني يشرح اجراءات المرحلة الأولى من مراحل الحجز على العقار

ان هذه المرحلة هي المرحلة الاولى من مراحل الحجز على العقار وهي تنطوي على الاجراءات التالية :

1- تبليغ دائرة التسجيل العقاري بقرار الحجز

2- تبليغ المدين بمذكره الاخبار

3- معامله وضع اليد

4- حجز حاصلات العقار المحجوز تسديدا مع عدم بيعه

وعليه فاننا سنبحث الاجراءات المذكورة فيما يلي وحسب التسلسل المبين اعلاه :

1-تبليغ دائرة التسجيل العقاري بقرار الحجز او البيع :

ان المعاملة الحجزيه على الاموال غير منقولة تبدا بطلب من الدائن وصدور قرار من منفذ العدل بالحجز والبيع علما ان القرار الحجز يصدر بناء على مجرد الوقوع الطلب المذكور ودون الحاجه الى تكليف الدائن بإبراز مستندات لاثبات ملكيه مدينه للمال غير المنقول الذي يطلب حجزه حيث تكتفي منه ببيان موقع العقار ورقمي القطعه والمقاطعة او تسلسلها او عدد محفظتها في دائرة التسجيل العقاري (1)

واذا تقرر حجز العقار تعين على المنفذ العدل ان يشعر مباشره دائرة التسجيل العقاري التي يقع العقار في منطقتها بوضع اشاره الحجز على سجل العقار وعلى دائرة التسجيل العقاري اخبار الدائرة الحاجزة بوضع اشاره الحجز على العقار مع بيان ما عليه من حقوق اصليه وتبعيه وبعد تبليغ دائرة التسجيل العقاري بقرار الحجز يمكن توقع الاحتمالات التالية :-

(أ)اذا تبين ان العقار مسجل باسم المدين فعلى دائرة التسجيل العقاري التأشير في سجل الحجز عن الحجز المقرر وتسلسل العقار المحجوز والتفاصيل الخاصة بطلب الحجز وتاريخ ورود قرار الحجز اليها مع وضع تسلسل رقم هذا (م 97 قانون التسجيل العقاري )وعليها تأشير رقم الحجز وتاريخه ورقم السجل والحجز في السجل العقاري وبطاقه العقار (م98 قانون التسجيل )كما عليها اخبار مديريه التنفيذ الحاجزة بانها وضعت الحجز مع تزويدها بكل ما لديها من معلومات تتعلق بالعقار المحجوز من حقوق عينيه اصليه وتبعيه وحجوز سابقه وقد جرت العادة بان ترسل دائرة التسجيل العقاري صوره مصدقه من اخر قيد للعقار المحجوز الى دائرة الحاجزة وعلى دائرة التسجيل العقاري الامتناع عن اجراء ايه معامله تصرفيه على العقار المحجوز من غير موافقه الدائرة الحاجزة باستثناء الحالات التي نصت عليها الماده (101)من قانون التسجيل العقاري (2)وهي :

اولا: التصرفات الناقلة للملكية بعوض المستندة الى حسم قضائي حائز درجه البتات او أي قرار قانوني له قوه الحكم كالاستملاك وتصحيح الصنف نقدا والبيع التنفيذ ويتحول الحجز الى الثمن ويصبح العقار محررا منه .

ثانيا :التصرفات الفعلية التي تودي الى زياده قيمه المحجوز كتصحيح الجنس وكذلك حق الارث والانتقال وتنقل اشاره الحجز الى سجل الجديد .

ثالثا :تصحيح الصنف عينا والقسمة القضائية وتنقل الإشارة الحجز الى سجل وبطاقه العقار الذي اختص بالمحتجز عليه .

رابعا : معاملات الافراز بموافقه دائرة الحاجزة وتنقل اشاره الحجز الى سجلات القطع المفرزة وعلى دائره التسجيل العقاري الامتناع عن رفع الحجز الافي الحالات التالية التي نصت عليها الماده (103)من قانون التسجيل العقاري :

اولا- اذا صدر قرار بحجز من الدائرة الحاجزة او السلطة التي حلت محلها قانونا

ثانيا – اذا صدر بذلك حكم قضائي حائز لدرجه البتات

ثالثا- اذا مضت خمس عشره سنه على اخر مراجعه او مخابره بشان الحجز لدائرة التسجيل العقاري .وتكون بطاقتها مرجعا للتثبيت من ذلك وعلى ان يتم اشعار ها للجهة الحاجزة ان كانت المعلومة بقرار دائره التسجيل العقاري لبيان اعتراضها ان وجد خلال ثلاثين يوما من تاريخ تسلمها الاشعار وعند انتهاء المدة وعدم ورود اشعار منها بذلك يصبح الحجز مرفوعا حكما على انه ينبغي هنا مراعاه حكم الماده (112)من قانون التنفيذ الذي تقرر سقوط القوه التنفيذية للحكم او المحرر التنفيذية اذا لم يراجع صاحبه بشأنه سبع سنوات من تاريخ معامله

(ب)اذا تبين ان العقار مسجل باسم مورث المدين وابرز قسام او حكم قضائي حائز درجه البتات يويد ذلك (م178 قانون التسجيل العقاري ) او انه مسجل باسم الموصي للمدين وابرز ما يثبت الوصية من حكم قضائي حائز لدرجه البتات او حجه شرعيه او وصيه منظمه من الكاتب العدل (89م قانون التسجيل العقاري ) او انه غير مسجل باسم احد الا ان ملكيته ثابته للمدين بوثائق تعتبر قانونا كافيه للتسجيل باسمه ففي هذه الاحول تسجل دائره التسجيل العقاري في سجل الحجز وتضع الإشارة الحجز على بطاقه العقار وتخبر الدائرة الحاجزة بذلك وتكلف الحاجز بدفع الرسوم اللازمة لتسجيل العقار باسم مدينه فاذا دفعها تقوم دائره التسجيل العقاري بتسجيل العقار باسم المدين والا تبقى شاره الحجز على بطاقه العقار وتمنع عن اجراء المعاملات التي تودي الى نقل الملكية والتصرف في العقار من المدين الى شخص اخر قبل رفع الحجز الا اذا تحققت احدى الحالات الواردة في الماده 101 من قانون التسجيل العقاري .

(ج) اذا تبين ان العقار مسجل باسم شخص اخر غير المدين وغير مورثه والموصى له او باسم المورث او الموصي ولم تبرز وثائق لاثبات الوراثة او الوصية فعلى دائره التسجيل العقاري الامتناع عن وضع شاره الحجز على العقار واخبار الدائرة الحاجزة بذلك (م100 قانون التسجيل العقاري )

(د)اذا تبين ان العقار غير مسجل باسم احد ولم تبرز وثائق كافيه لتسجيله باسم المدين .فعلى دائره التسجيل العقاري الاكتفاء بوضع الحجز على بطاقه العقار واخبار الدائرة الحاجزة بذلك (3) وعدم رفع شاره الحجز الا اذا تحققت احدى الحالات المنصوص عليها في الماده 103 من قانون التسجيل العقاري كما عليها الامتناع عن اجراء أي تصرف على العقار باستثناء التصرفات المذكورة في الماده 101 من قانون التسجيل العقاري كما لايجوز بيع العقار الا اذا تم تسجيله باسم المدين واذا بيع فلا يمكن تسجيله الا وفقا لحكم الماده 209 من قانون التسجيل العقاري (4)

2-تبليغ المدين بمذكره الاخبار :

بعد صدور قرار الحجز وقيام دائره المختصة بذلك لتضع اشاره الحجز على العقار المحجوز وتسلمها جواب الدائرة المذكورة المتضمن وضع الحجز عليه ،يترتب على الدائرة الحاجزة تبليغ المدين بمذكره الاخبار بوقوع الحجز وتنبيهه بلزوم تسديد الطلب والفائدة خلال عشره ايام من اليوم التالي لتاريخ التبليغ والا فسوف تتخذ الاجراءات اللازمة لبيع المحجوز (م87 تنفيذ)

ان الغرض من هذا التنبيه هو افساح المجال للمدين لتسديد ان شاء وبالتالي انقاذ عقاره من البيع من جهة وتمكينه من الاعتراض على الحجز ان كان له الاعتراض من جهة اخرى وعلى كل حال اذا لم يسدد المدين الدين خلال المدة القانونية فان مديريه التنفيذ تشرع حينذاك بوضع اليد على العقار المحجوز تمهيدا لا علان بيعه الا ان هذا يعني عدم جواز ايفاء الدين بعد مضي مده الإخبارية بل يعني عدم جواز البيع قبل انقضائها ذلك لانه للمدين تسديد الدين الى حين تسجيل العقار باسم من احيل عليه نهائيا ويترتب على ماتقدم وجوب رفع الحجز والغاء الإحالة في حاله قيام المدين بتسديد الدين قبل تسجيل العقار باسم المحال عليه بشرط الا يكون المشتري قد دفع البدل ومصاريف التسجيل (102 /2تنفيذ )الا انه في هذه حاله يتحمل المدين كافه مصاريف معامله البيع علما بان مخالفه الاجراءات المذكور اعلاه والمنصوص عليها في الماده (87 )من قانون التنفيذ تستوجب ابطال كافه المعاملات التي جرت منذ بدء المخالفة (5)

3-معامله وضع اليد :

على دائره التنفيذ قبل المباشرة بإعلان عن بيع العقار وفتح المزايد القيام بمعامله وضع اليد على العقار ولكن هل يشترط لا جراء معامله وضع اليد تبليغ المدين بأخباريه الحجز وفوات المدة القانونية على التبليغ ؟

ويذهب البعض الى عدم جواز اجراء المعاملة المذكورة قبل تبيلغ المدين بأخباريه الحجز وفوات المدة القانونية على التبليغ (6)

ويذهب اخرون الى عكس ذلك أي الى جواز اجراء معامله وضع اليد ولو قبلتبيلغبالإخبارية وانتهاء مدتها القانونية

ونرجح الراي الاخير لان تعليق اجراء المعاملة مدار البحث على تبيلغ المدين بأخباريه الحجز وفوات مدتها القانونية يودي الى افساح المجال للمدين للقيام بأعمال قد يوثر على حقوق الدائن او قد تودي الى منازعات في المستقبل كان يخرب المدين العقار او يؤجره لشخص ثالث لمده طويله (7) خاصه وان الماده (88)من قانون التنفيذ تنص على انه (يقوم المنفذ بمعامله وضع اليد على العقار المحجوز …..)أي تتطلب وضع اليد بعد الحجز وحجز العقار كمابينا سابقا –يتم بصدور قرار الحجز ووضع اشاره الحجز على قيده في دائره التسجيل العقاري

ان معامله وضع اليد ضرورية لمعرفه حاله العقار واوصافه وماعليه من حقوق والتزامات علاوة على انها ستكون مرجعا لحسم الخلافات التي قد تحدث عند تسليم المبيع الى المشتري (8)لذلك فان بيع العقار بدون اجراء المعاملة وضع اليد او بعد اجرائها بشكل مخالف لما هو منصوص عليه في الماده 88 من قانون التنفيذ يودي الى ابطال المزايد والإحالة (9)

كما لو ادرجت في محضر وضع اليد مده اجارة العقار بشكل مخالف للواقع اختلافا بينا (10)او لم يدرج فيه بعض الحقوق الموجودة على العقار (11) ويقوم المنفذ العدل بمعامله وضع اليد على العقار المحجوز وينظم محضرا يدون فيه موقع العقار وجنسه ونوعه وحدوده واوصافه ومشتملاته ومساحته ورقمه وحاله جميع ما نشى عليه او زرع او غرس فيه مع بيان مقدار ذلك ونوعه ووقت نضوج الحاصلات وصفه شاغل العقار والمستندات التي يستند اليها مقدار بدل الايجار وشروط تأديته ومقدار ما دفع منه المستندات المثبتة لذلك (12)وقيمه المحجوز التقريبية ومقداره ورداه السنوي وللمنفذ العدل في كل ماتقدم ان يستعين بخبير او اكثر ويوقع المحضر المنفذ العدل والخبير وكل من طالب التنفيذ والمنفذ عليه ان كانا حاضرين (م88 تنفيذ ) ويلاحظ ان قانون التنفيذ لايشترط حضور احد الطرفين او المختار او شاهدين اثناء قيام بمعامله وضع اليد لذا يجوز أجراؤها بغياب الدائن والمدين وبدون شهود وان كان المستحسن ان تتم بحضور شاهدين وتوقيعهما على المحضر مع المأمور لتأييد محتوياته (13) وفي حاله مضي مده طويله بين وضع اليد والمزايد فمن المفضل اجراء معامله وضع اليد جديده لثبيت التغيرات الحادثة لاسيما اذا وقعت الاعتراضات بشان التغيرات او بشان ما ادرج في محضر وضع اليد (14) ومن الضروري تعدد معامله وضع اليد بتعدد الحجوز لاحتمال تغير اوصاف لعقار واحواله ومشتملاته وشاغليه ما بين حجز واخر خاصه وان الماده 88 من قانون التنفيذ تتطلب اجراء معمله وضع اليد بعد الحجز بصوره مطلقه (15) والجدير بالذكر هنا هو ان وضع اليد على العقار لايعني رفع يد المدين او يد شاغله عنه كما لايعني وضع اليد مديريه التنفيذ عليه فعلا ذلك لان الماده 89 من قانون التنفيذ تجيز ابقاء العقار المحجوز بيد شاغله حتى انتهاء المزايدة الا اذا لحق به ضررا او سبب نقصا في قيمته او امتنع عن عرضه للراغبين في شرائه حيث يجوز في هذه الحالات تخليه العقار بقرار من منفذ العدل مع ملاحظه وجوب مراعاه احكام قانون تنظيم ايجار العقار والسبب في ابقاء العقار المحجوز بيد المدين او شاغله هو تعذر تصرف المدين به من جهة ولان ابقاء في يد المدين يمكنه من الانتفاع به خلال مده الحجز من جهة اخرى

4-حجز حاصلات العقار المحجوز تسديدا للدين :

تنص الماده 90 من قانون التنفيذ على انه (اذا كان العقار المدين المحجوز غير مرهون وكانت ورادته الصافية في سنه واحده تكفي للوفاء بالدين الذي حجز العقار بسببه فيجوز للمنفذ العدل ان يحجز حاصلات العقار تسديدا للدين على ان يبقى العقار المحجوزحتى الوفاء بالدين الا انه اذا حجزت الحاصلات المذكورة بدين ممتازة او تعذر استيفاء هذا الدين فيجوز عندئذ بيع العقار المحجوز ) فالمشرع يجيز ،بموجب النص اعلاه حجز حاصلات العقار المحجوز تسديدا للدين المنفذ بالشروط التالية :

(أ)ان لايكون عقار المدين المحجوز مرهونا

(ب)ان تكفي ورادته العقار المحجوز صافيه في سنه واحده للوفاء بالدين الذي حجز العقار بسببه وبأمكان مديريه التنفيذ التحقق من كفاية واردات العقار الصافية لسنه واحده ذلك عن طريق الاستعانة بالخبراء باجراء الكشف عليه (16)

(ج)ان يبقى العقار المحجوز حتى يتم تسديد الدين

(د)الا تحجز الحاصلات لقاء دين ممتاز لان الدائنين اصحاب حقوق الامتياز يزاحمون الدائن العادي المقرر تأجيل البيع لمده سنه عن دينه بينما لايسطيع الدائن العادي مزاحمة الدائن الممتاز

(ه) الايتعذر استيفاء دين الدائن الذي حجز العقار بسببه والا فيجوز تطبيق حكم الماده 90 اعلاه كما لو تعذر استيفاء الدين المذكور بسببه تلف الحاصلات بفعل المدين الو الغيراو بحادث قاهر

فاذا تحققت الشروط اعلاه جاز للمنفذ العدل ان يقرر حجز حاصلات العقار تسديد للدين اما اذا تخلفت شرط او اكثر منها فيمتنع ذلك ويتعين على مديريه التنفيذ ان تتخذ الاجراءات المنصوص عليها في قانون التنفيذ لبيع العقار المحجوز والعله في ايراد الحكم اعلاه وهي رغبه المشرع في حمايه مصلحه المدين بالإيفاء على عقاره وعدم انتزاعه من يده بقدر الامكان .

________________

1- قرار محكمه التميز المرقم 231 –تنفيذ -1959 والمورخ في 27-4-1959 . سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ ،الطبعة الثالثة 1978 ،ص327

2- الفقره الثانية من الماده (86)من قانون التنفيذ

3- يراجع قرار محكمه التميز المرقم 76،80،تنفيذ-1973والمورخ في 3/5/1973 سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ ،ص330

4- تنص الماده 209 من قانون التسجيل العقاري على انه (كل بيع او فراغ جرى بطريق المزايدات او غيرها من قبل جهات قضائية او الرسمية طلب تسجيله في دائره التسجيل العقاري وتميل المبيع غير مسجل او كان سجله او كان سجله مفقود او خاضا لمراسيم قانونيه اخرى فلا يجري التسجيل الا بعد اكمال تلك النواقص ).

5- علي مظفر حافظ ، شرح قانون التنفيذ المعدل ،1971،ص305بند 193

6- 1952ص14جودت سليم الايوبي شرح قانو ن التنفيذالطبعة الأولى 1962 ،ص116.سمره ص125، عبد الجبار التكرلي شرح قانون الاجراء ،1952 ص118

7- علي مظفر بند 193 ص302و303

8- قرار محكمه التميز المرقم 850 –تنفيذ-957 والمؤرخ 30/11/1957مجله القضاء العدد 1-2 السنه 1958ص253

9- قرار محكمه التميز المرقم 168-تنفيذ-962والمورخ 27/2/1962سعيد مبارك . المصدر السابق ص334

10- قرار محكمه التميز المرقم 56-تنفيذ – 965 والمؤرخ 21/2 /1965 .

11- قرار محكمه التميز المرقم 254-تنفيذ – 965 والمؤرخ 23/6/1965.

وكذلك القرار المرقم 568و569-تنفيذ- 968والمورخ 15/4/1968ولهذا ايضا لايعتبر مشتري العقار بمديريه التنفيذ كلا عن الشراء اذا كان اعلان المزايدة لم يشر الى عدم جواز منح اجازات بناء وكان هذا الامر عل محل خفاء بالنسبه للمشتري قرار محكمه تميز العراق 439/تنفيذ/976في 1/2/1977 ذكره ادم الندواي – احكام قانون التنفيذ ، 1984بغداد ص221

12- قرار محكمه التميز المرقم 94 –تنفيذ – 970في 2/4/1970 المصدر السابق ص 336

13- علي حافظ ،المصدر السابق بند 193 ص302

14- قرار محكمه التميز المرقم 198 –تنفيذ- 958 في 10/5/ 1958 سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ ،ص326

15- علي مظفر حافظ ، المصدر السابق ، بند 239 ص302

16- قرار محكمه التميز 208-تنفيذ- 1973في 13/8/1973سعيد عبدالكريم مبارك المصدر السابق ،ص377

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .