صور من الغش في الرهن العقاري
د. صالح السلطان
يشتري الناس بيوتهم غالبًا عبر ما يسمى الرهن العقاري. وهذا الرهن على اسمه أداة لضمان السداد.
النفس أمارة بالسوء. حيثما وجد المال، كانت المظنة في ظهور المشكلات والغش والتدليس والخداع، من أحد طرفي التعامل أو من كليهما، أو ممن يتوسط بينهما، أو من أحد موظفيهم. خاصة أنه ليس لدينا بَعْدُ نظامٌ للرهن أو التمويل العقاري، ولا نظام لمكافحة الغش في الرهن والتمويل العقاري.
تتذكرون الأزمة المالية العالمية. فجرتها أساليب العبث في الرهن والتمويل العقاري. وهذا العبث ممكن وقوعه من كل طرف من الأطراف: البائعين والمشترين ووسطاء وسماسرة الرهن والمثمنين والمحامين.
من صور العبث المبالغة في تثمين العقار.
يعرف القراء أن مجلس الوزراء أقر في الأسبوع الماضي إنشاء الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين. وتهدف إلى تقييم العقارات والمنشآت الاقتصادية والمعدات والممتلكات المنقولة ونحوها وتطوير مهنة التقييم ورفع مستوى العاملين فيها.
القرار نقطة تحول جوهرية في تنظيم السوق العقارية (وغيرها)، لما للتثمين العقاري من أهمية بالغة في مجال تقييم الأصول والممتلكات العقارية تقييمًا وفق محددات مهنية وفنية ومالية متعارف عليها في مجال التثمين العقاري. لكنه في الأخير يبقى تثمينًا حاملاً قدرًا من الموضوعية، وقدرًا يصعب قياسه موضوعيًّا. ولذا فإن من أكبر الأوهام المبالغة في بناء الآمال على القرار. توقع كثيرون القضاء على التلاعب والغش وضياع الحقوق. كل هذا وهم في وَهْمٍ.
في الدول الغربية، وفي أمريكا تخصيصًا، التنظيمات للتثمين موجودة منذ سنين طويلة. ولا نتوقع أن نصل إلى ما وصلوا إليه من ضبط وتنظيم. ولم يَحُلْ كل ذلك من وقوع العبث بصور مختلفة، من كل الأطراف. بل كان الاحتيال من أسباب الأزمة المالية العالمية عام 2008.
هل نسد باب الأمل؟ كلا. فبذل الأسباب والجهد مطلوب، وعلى الله التكلان. المشترون خاصة، وهم عادة قليلو الخبرة والقدرات في تمحيص الصفقة، وكثيرون منهم على عجل، عرضة للوقوع ضحية استغلال. وينصح هؤلاء بتعيين محامين موثوقين لهذا الغرض. وعلى هؤلاء المحامين تحمل مسؤولياتهم فيما لو حصل غش أو تدليس أو خداع.
لكن تحملهم للمسؤولية يتطلب قانونًا يحملهم تلك المسؤولية. مطلوب صدور قانون لمكافحة الغش والاحتيال في الرهن العقاري. ولا ينبغي الاكتفاء بصدور قانون للرهن.
علينا الاستفادة من تجارب الآخرين، والحكمة ضالة المؤمن.
إثر تفجر الأزمة المالية العالمية عام 2008، تبنت أمريكا عام 2009 قانونًا صارمًا يهدف إلى مكافحة أنواع الغش في سوق الإقراض العقاري.
وكانت وزارة الخزانة الأمريكية قد تلقت نحو 62 ألف تقرير عن مخالفات في سوق الإقراض العقاري ذلك العام. وأعطى القانون الجديد ممثلي الادعاء أدوات جديدة تمكنهم من التحقيق في تلك الشكاوى. وأعطى القانون الجديد وزارة العدل الموارد التي تحتاج إليها لملاحقة المتورطين في جرائم مالية واحتيال، سواء كانوا مقرضين أو مقترضين، أو مقدمي خدمات للطرفين، وتقديمهم للقضاء.
من صور الوقوع ضحية للرهن العقاري ظهور عيوب خطيرة في العقار المشترى (المنزل غالبًا)، أي أن المنزل دون الجودة المتوقعة بصورة بينة. العيوب الخطيرة قد تحمل المشتري على ترك المنزل، والاستئجار من جديد. وعليه في هذه الحالة تحمل قسط ما اشتراه وقسط الإيجار.
على الناس الراغبين في الشراء الانتباه جيدا لهذه النقطة. عليهم تضمين عقودهم مع جهات التمويل وغيرها عبارات تحميهم في حال وجود عيوب خطيرة في المنزل المرهون. على جمعية حماية المستهلك تطوير عقود مالية تحمي المستهلكين في مثل هذه الحالات. كما مطلوب تطوير قدرات الأجهزة الرقابية في اكتشاف الغش في الرهن العقاري.
وتتأكد أهمية قانون مكافحة الغش في الرهن العقاري، ظهور العديد من شركات التمويل العقاري وشركات الوساطة التي رفعت لواء مساعدة الناس الذين ترفض البنوك إعطاءهم رهونات عقارية لسبب من الأسباب. تلك الشركات الصغيرة وسماسرتها ستزيد مع إقرار قانون الرهن العقاري. ظروف بيع منتجات تلك الشركات قد تنشأ منها أعمال خداع وضرر بأطراف.
هناك صور أخرى كثيرة للغش في الرهن العقاري، ولكنها لما تنتشر في مجتمعنا بعد. وظهور هذه الصور نابع في الغالب من مشكلات في الأسواق للأوراق المالية المدعومة بالأصول والمشتقات ذات الصلة. والموضوع طويل.
أخيرًا، انتبه أن تدفع عربونًا ولك شروط، بدون أن توثق هذه الشروط. حدد شروطك، وتأكد أنها تسجل لك في السند أو في ورقة رسمية موقعة ممن يمكنك استرجاع العربون منه. لا تدري، فقد لا يتم البيع لأمر لست سببًا فيه، ثم يضيع العربون عليك؛ لأنك لم تسجل شروطك بوضوح.
اترك تعليقاً