حقوق الأولوية في الشراء بالقانون التونسي.
عرفت البلاد التونسية في مستهل الحيز الثاني من القرن الماضي تغيرا نوعيا في طبيعة اقتصادها ميزه تراجع القطاع التعاضدي لفائدة القطاع الخاص.صحبه تمركز سكني مكثف بالعاصمة وكبار المدن . مما املي علي المشرع التونسي سنوات السبعين التدخل لطمس شبح التعاضد وذلك ببعث سياسة تعميرية تتفاعل مع نسق النمو الديمغرافي وتحديث المادة القانونية المنظمة لقطاع التعمير والاسكان لغاية مجابهة ازمة السكن والاستجابة لرغبة المواطن في اكتساب العقارات المتخلي عنها من طرف المعمر وتمكين الدولة من توفير الرقعة العقارية لمساعدة باعثي المشاريع العقارية علي تحقيق مشاريعهم المندرجة ضمن مخططات التنمية وكذلك النهوض بالقطاع الفلاحي لغاية تحقيق الاكتفاء الذاتي
في هذا الاطار العام سن حق الاولوية في الشراء بموجب القانون عدد 39 لسنة 1978 المؤرخ في 07 جوان 1978 غير ان المشرع بقدر ما اطنب في في تحديد الاشخاص المنتفعين بهذا الحق واجراءات ممارسته لم يعني بتقديم تعريفا واضحا وكافيا له مما يدعوني جزافا ان اعرفه علي كونه
حق قانوني إستثنائي موظف على العقارات دون المنقولات مفاده إستفادة صاحبــه بأ سبقية قانونية على غيره في شراء العقار المزمع بيعه من طرف مالكه بما يفرض على هـــذا الأخيـر عرض مشروع بيعه للعقار
ونظرا للطبيعة الاستثنائية لحق الاولوية في الشراء .مما يقوض مبداء سلطان الارادة وحرية التعامل يتجه الوقوف علي نظامه القانوني وذلك بتحديد
I/ المنتفعين بحق الاولوية في الشراء
II/ اجراءات ممارسة حق الأولوية في الشراء
في خصوص المنتفعين بحق الاولوية في الشراء فقد حددهم المشرع صلب نصوص قانونية مختلفة وهم عموما اما ان يكونوااشخاصا طبيعيون اوشركة مدنية او ذوات معنويةعمومية
1/ الاشخاص الطبيعيون والشركات المدنية المنتفعون بحق الاولوية في الشراء وهم
المتسوغون علي معني القانون عدد 39 لسنة 1978 المؤرخ في 07 جوان 1978 حيث انه ينتفع بحق الاولوية في الشراء
– كل شخص طبيعي تونسي الجنسية
-لايملك مسكنا في منطقة الولاية الكائن بدائرتها العقار
-شاغل علي وجه الكراء وعن حسن نية بخلاف المكترين سيؤوا النية ممن يمتنعون او يتخلفون عن دفع معينات الكراء او يتعمدون الحاق اضرار بالمكري
-المحل يجب ان يكون معدا للسكني فقط دون الاستغلال الصناعي او التجاري او اداري او حرفي
– ان يكون المحل مستعملا بصفة فعلية لغرض السكني
-المنتفعين بحق البقاء حيث ورد بالفقرة الثانية من الفصل الاول من القانون المذكور انه يتمتع كذلك بحق الاولوية في الشراء الاشخاص المنتفعين بحق البقلء الذين لايمكن حرمانهم من بقائهم بالمحل علي معني احكام القانون عدد35 لسنة 1976المؤرخ في18 فيفري 1976 كما وقع تنقيحه بالقانون عدد122 لسنة 93 المؤرخ في 27 ديسمبر1993 وهم حصريا
*قرين المكتري
*ابنائه القصر حتي بلوغهم سن الرشد
*ابنائهم المعوقين
*اصول المكتري
جميعهم شرط اثبات انهم مساكنون للمحل لمدة لا تقل عن سنة ولايملكون محل سكني بدائرة لا يتعدي شعاعها 30 كلم2 وكذلك شرط اثبات قيام علاقة كرائية وترك المكتري لمحل الكراء
غير ان المشرع بموجب المرسوم عدد13 لسنة1981 المؤرخ في غرة سبتمبر 1981 المنقح بالقانون عدد123 لسنة 1993 وسع من مجال الاشخاص المنتفعين بحق البقاء ليشمل ايضا قرين المكتري او الشاغل عن حسن نية اي دون ان تجمعه علاقة كرائية بصاحب المحل وابنائهواصوله وفروعه الذين يعيشون عادة معه وذلك في صورة الوفاة او تركه للمحل فالاشخاص المذكورين وان ليست لهم صفة المتسوغ الا انهم ينتفعون بحق الاولوية في الشراء لانهم ينتفعون بحق البقاء
*الشركات المدنية المتكونة بمناسبة بيع عمارة صبرة واحدة حيث نص الفصل السابع من القانون عدد 39 لسنة 78 المؤرخ في 07 جوان 1978 علي منح حق الاولوية للشركات المدنية التي تتكون بمناسبة بيع عمارة معدة اساسا للسكني صبرة واحدة تضم علي الاقل اغلبية المنتفعين بحق البقاء والمتسوغين للمحلات مهما كان استعمالها وان يشغل هؤلاء نصف مساحة جملة هذه المحلات علي ان المنتفع بحق الاولوية في الشراء هي حصرا الشركة المدنية لا الاشخاص المكونين لها لكن الي جانب المتسوغين للمحلات المعدة للسكني والمنتفعين بحق البقاء والشركات المدنية المذكورة اقر المشرع بالفصل الرابع من القانون عدد 61 لسنة 83 المؤرخ في 27 جوان 1983 المتعلق بالعقارات التي هي علي ملك الاجانب والمبنية او المكتسبة قبل سنة 1956 حق الاولوية في الشراء للمتسوغين والشاغلين عن حسن نية لهذه العقارات حيث نص ذلك الفصل علي ان احكام قانون 07 جوان 1978 تنسحب علي المتسوغين والشاغلين عن حسن نية لجميع هذه العقارات بحيث توسعت قاعدة الانتفاع بحق الاولوية في الشراء لهذا الصنف من العقارات بعد ان كانت مقتصرة علي المتسوغين والمحلات الاسكنية لتشمل ايضا الشاغلين عن حسن نية والمحلات التجارية والصناعية والمهنية مقابل ذلك سحب الفصل الثاني من القانون عدد 78 لسنة 1991 المؤرخ في 02 اوت 1991 نفس الحق للمتسوغين والشلغلين عن حسن نية للعقارات التي هي علي ملك الاجانب والمبنية والمكتسبة قبل سنة 1956 والتي اصبحت علي ملك الدولة التةنسية بمقتضي الاتفاقيات المبرمة بين الحكومة التونسية والحكومة الفرنسية
2/الذوات المعنوية العموميةالمنتفعة بحق الاولوية في الشراء وهم:
أ ) الوكالة العقارية للسكنى و السياحية و الصناعية :
في هذا الإطار صدر القانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 أفريل 1973 المتعلق بإحداث ثلاث وكالات عقارية و هي الوكالة العقارية للسكنى و الوكالة العقــــــارية السيــــاحية و الوكالة العقارية الصناعية لغاية إقتناء قطع من أراض و تهيئتها ثم التفويت فيها للمستثمــــرين في قطاع السكن و السياحة و الصناعة بحيث خول القانون المذكــور إحــداث محيطات ( لحق الأولوية في الشراء ) لفائدة هذه الوكالات يتم تحديدها بموجب أمـــر و ممـــارسة حقها بالنسبة لكل عــقار يقع داخل هذه المحيطات يكون مووضع تفويت إختياري محددا أجل القيـام بهذا الحق بأربع سنـــوات بتداءا من تاريخ نشر أمر إحداث محيط حق الأولوية في الشــــــراء مع إمكانية التجـــديد فيه لمدة سنتين ( 02 ) مما يفرض على كل مالك يروم التفويت في عقار له كائن داخل محيــــط ممــارسة الحق أن يوجه تصريحا في ذلك إلى والي الجهة الكائن بها العقار يذكر فيـــه خصوصا شــــروط التفويت و ثمنه على أن يتولى الوالي في ظرف 08 أيام توجيه نسخــــة من ذلك التصـــريح إلى الوكالة المعنية التي تتولي بدورها في أجل شهرين إعلام المالك بقرارها إما بشراء العقار بالثمن و الشروط المقترحة و إما بعرضها عليه ثمنا مقدرا من طرفها .
ب ) وكالة التهذيب و التجديد العمراني
أحدث بموجب القانون عدد 69 لسنة 1981 المؤرخ في غرة أوت 1981 حيــث ينص الفصـــل الأول أنها مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي و تجاري تسمى وكالة التهذيب و التجديد العمراني يعهد لها القيام بالأشغال اللازمة لتحسين ظروف السكن في بعص الأحياء و التمكين من إستعمال أحسن لبعض المقاسم العمرانية و يكون عليها إنجاز لبرنمــاج تجهيــــزات أساسيــــة و تجهيزات جماعية و برنامج بناء و ذلك طبقا لمثال تهيئة تفصيلي مصادق عليه .
و ينص الفصل الثاني : من القانون المذكور أنه تحدد مناطق تدخل الوكالة بأمر بعد أخــذ رأي وزراء الداخلية و التخطيط و المالية و التجهيز و الإسكان و الجمـــاعات العموميـــة المحلـــية .
أما الفصل الثالث و الرابع منه : فيخول للوكالة إقتناء الأراضي و العقارات الــــلازمة لإنجــــاز مهمتها إما بالتراضي أو بإستعمال حق الأولوية في الشراء أو بالإنتزاع كما يمكن لها بطلب من المالكين القيام بتعويض هذه القطع و العقارات في حدود المكاسب العقارية التي على ملـــكــــها .
على أن تمارس الوكالة حقها في بحر 4 سنوات إبتداءا من تاريخ إحداث دائرة التدخل العقاري و ذلك حسب نفس الشروط المضبوطة بالقانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 أفريل 1973 المتعلق بتهيئة المناطق السكنية و السياحية و الصناعيةو يمكن التمديد في تلك المدة لعامين(02 )
ج ) وكالة الإصلاح الزراعي
أحدثت بموجب القانون عدد 17 لسنة 1977 المؤرخ في : 16 مارس 1977 المنقح بالقانون عدد 29 لسنة 2000 المؤرخ في 06 مارس 2000 بهــــــدف إعادة التنظيــــم العقاري داخل المناطق العمومية السقوية مما يجعل مردودها متماشيا مع أهميتـــها و ذلك في إطار السياسة الإقتصاديـــة للدولة وسعيها على النهوض بالقطالع الفلاحي .
حيث تنص النقطة السابعة ( جديدة ) من الفصل الثاني على أن الوكالة المذكورة تعنـــــى بتطبيق الإصلاح الزراعي بالأراضي الكائنة داخل منطقة الري التابعة للمنطقة السفلى من وادي مجــردة و إنجاز عمليات التهيئة العقارية في المناطق السقوية المجهزة من طرف الخواص و المناطــــــق البعلية ذات الطاقات الفلاحية الهامة و كذلك متابعة الإحياء بالمناطق العمومية السقوية و إنجـاز كل مهمة تهدف إلى دعم الهياكل العقارية الفلاحية التي يمكن أن تكلفها بها الدولة .
أما الفصل الثاني مكرر فينص على أنه تخضع كل إحالة بعوض أو بدونه لعقارات كائنة بدوائر تدخل الوكالة العقارية الفلاحية إلى ترخيص مسبق من والي الجهة التي يوجد بدائرتها العــــقار موضوع الإحالة طبقا للشروط المنصوص عليها بأمر 04 جوان 1957 المتعلق بالعمليـــــــات العقارية .
في حين ينص الفصل 14 مكرر على أنه يتم إنجاز عمليات التهيئة العقارية المــــنصوص عليها بالفصل 2 ثامنا و تاسعا من هذا القانون ضمن دوائر تدخل عقاري فــــلاحي تحدث بقــــرار من الوزير المكلف بالفلاحة بعد الإطلاع على رأي اللجنة الوطنية الإستشـــــارية للتهيئة العقـــــارية الفلاحية و ذلك بطلب أغلبية المالكين لمساحات تمثل نصف مساحة المناطق السقوية المجهزة من طرف الخواص على الأقل و 75 % من مساحة المناطق البعلية ذات الطاقات الفلاحية الهامة إذا كانت هذه المناطق موضوع مشاريع عمومية للتنمية .
كما خول القانون لتلك الوكالة حق إقتناء الأراضي اللازمة لإنجاو مهامها و الداخلة في المناطق العمومية السقوية إما بالتراضي أو بإستعمال حق الشفعة في أجل سنة واحدة إبتداءا من تـــاريخ التعاقد بكتب ثابت التاريخ أوبممارسة .
حق الأولوية في الشراء بناء على تصريح يوجهه المالك إلى والي الجهة الذي يتـــــولى توجيهه بدوره في طرف (08 ) أيام إلى الوكالة .
*دوائر التدخل العقاري والمدخرات العقارية
حيث خول الفصل 30 من مجلة التهيئة الترابية و التعمير الصادرة بموجب القانون عدد 22 لسنة 1994 المؤرخ في 28 أفريل 1994 لفائدة الدولة و الجماعات العمومية المحلية و الـــــــوكالات العقارية للسكنى و السياحة و الصناعة إحداث دوائر للتدخل العقاري لغاية التهذيب و التجـــديد العمراني لإنجاز برامج تهيئة طبقا لمثال التهيئة العمراني و الأمثلة التوجيهية .
كما خول لها الفصل 40 من نفس المجلة إحداث دوائر للمخدرات العقارية لغاية إنجاز عمليات تعمير في المستقبل خارج المناطق المغطاة بمثال التهيئة العمرانية و طبقا للأمثلة التوجيهية إن وجدث و يتم تحديد هذه الدوائر بأمر بناء على إقتراح من الوزير المكلف بالتعمير بعد أخذ رأي الوزير المكلف بالتهيئة الترابية و الجماعات العمومية المحلية المعنية و وزير أملاك الـــدولة و الفلاحة و لغاية تحقيق المطلوب خولت مجلة التهيئة الترابية و التعمير هذه الذوات المعنويــــة ممارسة حق الأولوية في الشراء مدة 4 سنوات بداية من تاريخ صدور الأمر المحدث لــــدائرة التدخل من إمكانية التمديد بـ( 02 ) سنين آخرين .
و مدة 4 سنوات بخصوص منطقة المدخرات العقارية منذ تاريخ صدور الأمر بخصوص دائرة المدخرات العقارية مع إمكانية تجديد كامل المدة لمرة واحدة
II/ اجراءات ممارسة حق الاولوية في الشراء
وهي تتعلق عموما بالشروط الاجرائية لممارسة حق الاولوية في الشراء نظرا لاهميتها العملية اذ كل خطئ اجرائي يترتب عنه تخليا عن الحق المذكور فكم من حق قانوني غير مشفوع باجراءات قانونية سليمة ضاع واندثرو هذه الاجراءات يمكن ممارستها سواء في صور ة غياب نزاع او في صورة نشوب نزاع.
1/ ممارسة حق الاولوية في الشراء في صورة غياب نزاع
المقصود بعبارة غياب نزاغ هو ممارسة اجراءات سليمة تثبت الحق لصاحبه او تنزعه عن الاخر بموجب النص القانوني حيث ورد بالفصل الرابع من القانون عدد39 لسنة 78 المؤرخ في 07 جوان1978 انه (يجت علي مالك العقار ان ينبه علي المنتفع بحق الولوية في الشراءقبل التفويت بواسطة عدل منفذ بانه عليه ان يقبل شراء العقار وان يدفع او يؤمن ثمنه في ظرف شهر او ان يتخلي عن حقه ويعد عدم الجواب في نفس الصيغة والجل المحدد تخليا عن ممارسة حقه)
في حين ورد بالفصل الخامس من ذات القانون انه( في صورة بيع عمارة معدة للسكن صبرة واحدة يجب علي المالك ان ينبه قبل التفويت بواسطة عدل منفذ علي كل المتسوغين وكل المنتفعين بحق البقاء في المحل مهما كانت طبيعة استغلال المحل المشغول بانه عليهم ان يكونوا شركة مدنية تتولي في ظرف شهرين قبول شراء كامل العقار ودفع او تامين ثمنه او ان يتخلوا عن الشراء ثم تتولي الشركة ممارسة حق الاولوية في الشراء بشرط ان تظم علي الاقل اغلبية المنتفعين بحق البقاء والمتسوغين للمحلات مهما كان استعمالها وان يشغل هؤلاء نصف مساحة جملة المحلات
اما بخصوص العقارات التي هي موضع تدخل الدولة او احدي اجهزتها
فاءن القانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 افريل 1973 المتعلق باحداث الوكالات السكنية والسياحية والصناعية يفرض علي كل مالك يروم التفويت في عقار له كائن داخل محيط ممارسة الحق ان يوجه تصريحا في ذلك الي والي الجهة الكائن بدائرتها العقار يذكر فيها خصوصا شروط التفويت وثمنه علي ان يتولي الوالي في ظرف 08 ايام توجيه نسخة من ذلك التصريح الي الوكالة المعنية التي تتولي بدورها في اجل شهرين اعلام المالك بقرارها اما شراء العقار بالثمن والشروط المقترحة واما ان تعرض عليه ثمنا مقدرا من طرفها
اما القانون عدد69 لسنة 1981 المؤرخ في غرة اوت 1981 المتعلق باحداث وكالة التهذيب والتجديد العمراني فقد خول للوكالة اقتناء العقارات لاالازمة لانجاز مهامها اما بالتراضي او باستعمال حق الاولوية في الشراء او بالانتزاع كما مكنها بطلب من مالك العقر القيام بتعويضه في حدود المكاسب العقارية التي علي ملكها علي ان تمارس الوكالة حقها في بحر 04 سنوات ابتداء من تاريخ احداث دائرة التدخل العقاري وذلك حسب نفس الشروط المضبوطة بالقانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 افريل 1973 المتعلق بتهيئة المناطق السكنية والسياحية والصناعية علي انه يمكن التمديد في تلك المدة لعامين
اما بخصوص وكالة الاصلاح الزراعي المحدثة بموجب القانون عدد 17 لسنة 1977 المؤرخ في 16 مارس 1977 المنقح بالقانون عدد 29 لسنة 2000 المؤرخ في 06 مارس 2000 فينص علي انه ( تخضع كل احالة بعوض او بدونه لعقارات كائنة بدوائر تدخل الوكالة العقارية الفلاحية الي ترخيص مسبق من والي الجهة التي يوجد بدائرتها العقار موضوع الاحالة طبقا للشروط المنصوص عليها بامر 04 جوان 1957 ) كما خول القانون لتلك الوكالة حق اقتناء الاراضي اللازمة لانجاز مهامها والداخلة في المناطق العمومية السقوية اما بالتراضي اوباستعمال حق الشفعة في اجل سنة واحدة ابتداء من تاريخ التعاقد بكتب ثابت التاريخ او بممارسة حق الاولوية في الشراء بناء علي تصريح يوجهه المالك الي والي الجهة الذي يتولي توجيهه بدوره الي الوكالة في اجل 08 ايام
اما بخصوص التهيئة الترلبية والتعمير فقد نص القفصل 30 من مجلة التهيئة الترابية والتعمير انه يمكن للدولة والجماعات العمومية المحلية والوكالات العقرية السكنية والسياحية والصناعية ممرسة حق الاولوية في الشراء مدة 04 سنوات بداية من تاريخ صدور الامر المحدث لدائرة التدخل مع امكانية التمديد ب02 بسنتين اخريين ومدة 04 سنوات بخصوص منطقة المدخرات العقارية منذ تاريخ صدور الامر بخصوص دائرة المدخرات العقارية مع امكانية تجديد كامل المدة لمرة واحدة
2/ ممارسة حق الاولوية في الشراء في صورة نشوب نزاع
المقصود بنشوب نزاع ذلك النزاع المسبق بخلل اجراءي الغاية منه مراوغة المنتفع بالحق في محاولة تجريده من ممارسة حقه هنا تدخل المشرع ليحقق له ضمانات تعلقت بطبيعة الدعوي التي يمكن رفعها للقضاء والمحكمة المختصة بالنظر في الدعوي حيث ينص الفصل الاسادس من القانون عدد 39 لسنة 78 المؤرخ في 07 جوام 1978 انه ( للمنتفع بحق الاولوية في الشراء في صورة عدم التنبيه عليه او في صورة بيع العقار بثمن دون الثمن المصرح به له ان يحل محل المشتري في ظرف شهر من علمه بالبيع علي ان يتم ذلك في بحر 06 اشهر الموالية لتاريخ البيع علي اقصي تقدير في ورد بالمقابل بالفقرة الثانية من الفصل السادس بالقانون المذكور انه لشركة المنتفعين بحق الاولوية في الشراء في تلك الحالة ان تمارس هذا الحق في بحر 06 اشهر الموالية لتاريخ البيع) لكن المثير للانتباه بهذا الخصوص هي عبارة (الحلول محل المشتري ) فما هي اذن طبيعة هدا الحلول هل هو مجرد حلول مادي ام هو حلول ماذون به بموجب حكم قضائي بات
الفصل السابع من القانون المذكور رفع الاشكال حيث ينص علي انه( للمنتفع بحق الاولوية في الشراء اوشركة المنتفعين بهذا الحق في صورة نشوب نزاع ان يطلبوا من المحكمة المختصة ان تصرح بانهم المشترون للعقار الممنوح علي ان تنظر المحكمة في صحة عقود الكراء او في حق البقاء بالمحل في تاريخ عقد البيع )فهو اذن حلول بصفة المشتري التي اكتسبها صاحب حق الاولوية في الشراء بموجب حكم قضائي
اما فيما يتعلق بالمحكمة المختصة فهي المحكمة الكائن بدائرتها العقار موضوع التداعي باعتبار ان الدعوي عينية حيث انها ان قبلت تنشئ حقا عينيا حيث ينص الفصل 11 من م ح ع (تعد عقارات تبعية الحقوق العينية والدعاوي المتعلقة بها
غير ان المشرع في خصوص العقارات التي هي علي ملك الاجانب والمبنية والمكتسبة قبل سنة 1956 نحي منحا اخر اذ نص علي انه ( يمدد الي اجل سنة الجواب عن التنبيه وفي صورة عدم التنبيه يمكن للمتسوغين والشاغلين عن حسن نية ومن انجر له حق منهم حق المطالبة بفسخ البيع امام المحكمة المختصة في اجل قدره 05 سنوات من تاريخ تسجيل العقد)
اذن هذه الدعوي لا تكسب صاحب حق الاولوية في الشراء صفة المشتري فالدعوي شخصية ترفع لدي الكائن بدائرتها مقر الخصم
لكن ماذا لو كان العقار علي ملك الدولة التونسية الممثلة في الشركة القومية للبلاد التونسية بمقتضي الاتفاقيات المبرمة بين الحكومة التونسية والحكومة الفرنسية بتاريخ 23 فيفري 1984 و 04 ماي 1989 المصادق عليها علي التوالي بالقانون عدد 02 لسنة 1985 المؤرخ في 19 فيفري 1985 والقانون عدد 76 لسنة 1989 المؤرخ في 02 سبتمبر 1989 للاجابة علي هذا السؤال نقول بان القانون عدد 61 لسنة 1983 المؤرخ في 27 جوان1983 المتعلق بالمتسوغين والشلغلين عن حسن نية لاملاك الاجانب فقد سحب واعتمد احكام قانون 07 جوان 1978 مضمونا واجراء بحيث كفانا عناء البحث والمقارنة
اما بخصوص العقارات التي هي موضوع تدخل الدولة باحدي وكالاتها فاءن القانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 افريل 1973 ينص صراحة علي ان كل تفويت في عقار مشمول بمنطقة تدخل احدي الوكالات سواء كان ذلك بمقابل او بدونه يجب ان يكون مسبقا بالحصول علي رخصة السيد الوالي في الغرض في غياب ذلك فان الصك موضوع التفويت في العقار يكون باطلا وتمضي عليه احكام البطلان المطلق المنصوص عليها صلب مجلة اللا لتزامات والحقوق.
إعادة نشر بواسطة محاماة نت
اترك تعليقاً