تطبيقات عملية لامتداد عقود الايجار في ضوء تشريعات الايجار القديمة .
أ ) فلنفرض أن ثمة عقد إيجار “شقة سكنية” أستأجرها المستأجر الأصلي في غضون عام 1937، ثم توفي هذا المستأجر في غضون عام 1955، وترك وريث شرعي ظل مقيم في العين المؤجرة حتى توفي هو أيضاً في غضون عام 1970، وترك ورثة شرعيين ظلوا مقيمين في تلك العين إلى أن رغبوا في التنازل عنها للغير في غضون عام 2000 :
– فبتطبيق القواعد القانونية سالفة الذكر، على هذا المثال، يتضح لنا أن عقد الإيجار الأول المحرر في عام 1937 سيخضع في تطبيقه إلى أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 والذي أدركه وهو ما زال سارياً، لأن قوانين إيجار الأماكن قوانين متعلقة بالنظام العام تسري بأثر فوري من تاريخ نفاذها على جميع العلاقات القانونية حتى تلك التي أبرمت في ظل قوانين أخرى سابقة عليها طالما كانت آثارها ممتدة حتى أدركها سريان القانون الجديد الاستثنائي المتعلق بالنظام العام.
– هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية فإن امتداد عقد الإيجار الأصلي لصالح وريث المستأجر الأصلي، سيخضع في تطبيقه إلى أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 لكون الوفاة (وهي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد القانوني لعقد الإيجار) حدثت في غضون عام 1955 أي أثناء سريان القانون رقم 121 لسنة 1947 وقبل صدور القانون رقم 52 لسنة 1969.
– وإنه وإن لم يرد في القانون رقم 121 لسنة 1947 حكم خاص بالامتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلا أن الفقه والقضاء استقر على تقرير حق الامتداد إلى الأشخاص الذين كانوا يقيمون إقامة مستديمة مع المستأجر قبل وفاته ولو كانوا من غير ورثته، وأن غير المقيمين مع المستأجر لا شأن لهم بهذا الامتداد ولو كانوا ورثته، على النحو السالف بيانه.
– فإذا كان وريث المستأجر الأصلي في هذا المثال، هو زوجته أو أبنته أو أبنه غير المتزوج (في تاريخ وفاة المستأجر الأصلي)، فهؤلاء يفترض فيهم أنهم كانوا يقيمون مع المستأجر الأصلي في العين المؤجرة وبالتالي يستفيدون من الامتداد القانوني لعقد الإيجار، فإذا ادعى المؤجر خلاف ذلك كان عليه هو إثبات عدم إقامتهم قبل الوفاة.
– فإذا توفي المستفيد من الامتداد القانوني في غضون عام 1970 وترك ورثة شرعيين، فإن حكم امتداد عقد الإيجار لورثته سيخضع في تطبيقه لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 الذي حدثت الوفاة (وهي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد القانوني) في ظله وقبل صدور القانون رقم 49 لسنة 1977.
– مع ملاحظة أن بحث مسألة امتداد عقد الإيجار لورثة المستفيد من الامتداد القانوني سيكون بصفتهم “أبناء” للمستفيد من الامتداد القانوني، وليس بصفتهم “أحفاد” للمستأجر الأصلي. فبحث تلك المسألة باعتبارهم أحفاد للمستأجر الأصلي لا تثور إلا عندما يستمدون حقهم مباشرة من المستأجر الأصلي، بأن يكون والدهم قد توفي حال حياة جدهم، وهذا الوضع غير قائم في المثال الراهن.
– ومع ملاحظة أن العبرة دائماً في “الحق” في الامتداد، هي بوقت “الوفاة” وليس بوقت “المُطالبة” بهذا الحق، لأن الوفاة هي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد، فلو وقعت الوفاة في ظل قانون معين وليكن القانون رقم 52 لسنة 1969 ولكن المطالبة بهذا الحق لم تبد إلا بعد صدور قانون آخر وليكن القانون رقم 49 لسنة 1977 مثلاً، فإن العبرة تكون دائماً – عند بحث شروط حق الامتداد – بالإقامة التي كانت قائمة عند الوفاة وليس الإقامة اللاحقة أو في وقت المُطالبة.[45]))
– والقانون رقم 52 لسنة 1969 يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة إذا توفي أو ترك العين توافر الشروط الآتية: 1- وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.. 2 – أن يكون المستفيد من الامتداد: الزوج والأولاد والوالدان وأقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة.. 3- إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك، وإقامة باقي الأقارب لمدة سنة على الأقل سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغل المستأجر للمسكن أيهما أقل.. 4- ألا يكون للمستفيد من الامتداد مسكن آخر دون مقتض في ذات البلد.
– مع ملاحظة أن نص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 لم يصدر بشأنها أحكام بعدم دستوريتها، ومن ثم فإن أحكامها تلك تظل سارية إلى الآن (في مجال تطبيقها، على الوقائع الخاضعة لها)، ومن ثم يمتد العقد للأقارب نسباً ومصاهرةً حتى الدرجة الثالثة ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيد من الامتداد القانوني، على الرغم من صدور العديد من الأحكام بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 (المقابلة لنص المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969)، وكذلك الحكم بعدم دستورية نص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما يتعلق بحظر احتجاز أكثر من مسكن في ذات البلد، وذلك لكون أحكام المحكمة الدستورية العليا أحكام عينية تنصب على عين النص الذي قضت بعدم دستوريته ولا تمتد لتشمل أية نصوص أخرى لم يتناولها الحكم القاضي بعدم الدستورية ولو كانت مطابقة للنص المقضي بعدم دستوريته، على النحو السالف شرحه آنفاً.
– فإذا ثبت لورثة المستفيد من الامتداد القانوني حق انتفاعهم بالامتداد القانوني، أصبحوا في حكم المستأجر الأصلي، فإذا رغبوا في التنازل عن هذا الحق للغير، في غضون عام 2000، فسيطبق على هذا التنازل حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والذي سيتم التنازل في ظله.
ب ) ولنفرض، في حالة تطبيقية ثانية، أن العين المؤجرة هي “محل تجاري”([46])، استأجرها المستأجر الأصلي في غضون عام 1937، ثم توفي هذا المستأجر في غضون عام 1955، وترك وريث شرعي ظل يشغل تلك العين المؤجرة حتى توفي هو أيضاً في غضون عام 1970، وترك ورثة شرعيين ظلوا يشغلون تلك العين إلى أن تنازلوا عنها للغير في غضون عام 1979، وظل المتنازل إليه يشغل تلك العين إلى أن رغب في التنازل عنها للغير في غضون عام 2000 :
– فبتطبيق القواعد القانونية سالفة الذكر، على هذا المثال، يتضح لنا أن عقد الإيجار الأول المحرر في عام 1937 سيخضع في تطبيقه إلى أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 والذي أدركه وهو ما زال سارياً، لأن قوانين إيجار الأماكن قوانين متعلقة بالنظام العام تسري بأثر فوري من تاريخ نفاذها على جميع العلاقات القانونية حتى تلك التي أبرمت في ظل قوانين أخرى سابقة عليها طالما كانت آثارها ممتدة حتى أدركها سريان القانون الجديد الاستثنائي المتعلق بالنظام العام.
– هذا من ناحية، ومن ناحية ثانية فإن امتداد عقد الإيجار الأصلي لصالح وريث المستأجر الأصلي، سيخضع في تطبيقه إلى أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 لكون الوفاة (وهي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد القانوني لعقد الإيجار) حدثت في غضون عام 1955 أي أثناء سريان القانون رقم 121 لسنة 1947 وقبل صدور القانون رقم 52 لسنة 1969.
– والقانون رقم 121 لسنة 1947 قد خلا من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، ومن ثم يتعين الاحتكام إلى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر في حالة خلو التشريع الاستثنائي من تنظيم وضع معين فيتعين الرجوع في شأنه إلى أحكام القانون المدني باعتبارها الشريعة العامة، على النحو السالف شرحه.
– وتقضي القاعدة العامة في القانون المدني أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصفر النظر عن إقامتهم معه في العين قبل وفاته) في حقوقه وكذا في التزاماته الناشئة عن العقد طوال الفترة الباقية من العقد وذلك في حدود تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في مقابل الوفاء بالتزاماته إلى أن تنتهي مدة العقد، ولو لم يكونوا مقيمين معه قبل الوفاة، أما إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثة المستأجر في الحالة الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الحالة الثانية طلب إنهاء العقد.
– فإن ظل وريث المستأجر الأصلي في شغل العين المؤجرة، واستمر المؤجر في قبض الأجرة منه([47])، إلى أن توفي وريث المستأجر الأصلي في غضون عام 1970 وترك ورثة شرعيين، فإن تحديد مدى أحقية هؤلاء الورثة في الاستفادة من الامتداد القانوني خلفاً لمورثهم سيطبق عليها أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 الذي حدثت الوفاة (وهي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد القانوني) في ظله وقبل صدور القانون رقم 49 لسنة 1977.
– مع ملاحظة أن بحث مسألة امتداد عقد الإيجار لهؤلاء الورثة سيكون بصفتهم “أبناء” للمستفيد من الامتداد القانوني، وليس بصفتهم “أحفاد” للمستأجر الأصلي. فبحث تلك المسألة باعتبارهم أحفاد للمستأجر الأصلي لا تثور إلا عندما يستمدون حقهم مباشرة من المستأجر الأصلي، بأن يكون والدهم قد توفي حال حياة جدهم، وهذا الوضع غير قائم في المثال الراهن.
– ومع ملاحظة أن العبرة دائماً في “الحق” في الامتداد، هي بوقت “الوفاة” وليس بوقت “المُطالبة” بهذا الحق، لأن الوفاة هي الواقعة المنشئة للحق في الامتداد، فلو وقعت الوفاة في ظل قانون معين وليكن القانون رقم 52 لسنة 1969 ولكن المطالبة بهذا الحق لم تبد إلا بعد صدور قانون آخر وليكن القانون رقم 49 لسنة 1977 مثلاً، فإن العبرة تكون دائماً – عند بحث شروط حق الامتداد – بالإقامة التي كانت قائمة عند الوفاة وليس في وقت المُطالبة، على النحو المتقدم ذكره.
– والقانون رقم 52 لسنة 1969 قد خلا من النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، حيث أن المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 (المقابلة لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977) اقتصرت على النص على امتداد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين بالنسبة للمساكن فقط.
– ومن ثم يتعين الاحتكام إلى نص المادتين 601 و 602 من القانون المدني (الشريعة العامة)؛ حيث أنه من المُقرر قانوناً (فقه وقضاءً) أنه إذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد مُمتداً بقوة القانون الاستثنائي.
– وكما سلف القول، تقضي القاعدة العامة في القانون المدني أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصفر النظر عن إقامتهم معه في العين قبل وفاته) في حقوقه وكذا في التزاماته الناشئة عن العقد طوال الفترة الباقية من العقد وذلك في حدود تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في مقابل الوفاء بالتزاماته إلى أن تنتهي مدة العقد، ولو لم يكونوا مقيمين معه قبل الوفاة، أما إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه، جاز لورثة المستأجر في الحالة الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الحالة الثانية طلب إنهاء العقد.
– فإن لم يطلب المؤجر إنهاء العقد، وكذلك لم يطلب ورثة المستفيد من الامتداد القانوني إنهاء العقد، بأن ظل ورثة المستفيد من الامتداد القانوني في شغل العين المؤجرة، واستمر المؤجر في قبض الأجرة منهم، أستمر عقد الإيجار مع هؤلاء الورثة باعتبارهم مستأجرين أصليين من تاريخ وفاة مورثهم (في غضون عام 1970) إلى أن تنازلوا عن عقد إيجارها للغير في غضون عام 1979.
– وفي هذه الحالة سيتم تطبيق نص المادة 594/2 من القانون المدني([48]) والمتعلقة ببيع “الجدك” وحدها وبدون أن يحق للمؤجر المطالبة بأي مقابل نظير هذا التنازل، لأن القانون المدني لا يخوله هذا الحق، طالما تم التنازل قبل صدور القانون رقم 136 لسنة 1981.
– مع ملاحظة أنه يسري على العلاقة الايجارية القائمة قانوناً بين المتنازل إليه والمؤجر القانون رقم 49 لسنة 1977 الذي تم التنازل عن عقد الإيجار في ظله، وبالتالي لا يجوز للمؤجر هنا طلب إخلاء العين المؤجرة إلا لأحد الأسباب الواردة حصراً في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعدلة لأسباب الإخلاء الواردة في القانون رقم 49 لسنة 1977، والفرض في هذا المثال أن المؤجر لم يطلب بالفعل إخلاء العين المؤجرة قبل صدور القانون رقم 136 لسنة 1981.([49])
– أما إذا رغب المتنازل إليه في التنازل عن عقد الإيجار بدوره إلى الغير في غضون عام 2000، فهنا سيتم تطبيق نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي تعطي الحق للمؤجر في المطالبة بنسبة 50% من قيمة هذا التنازل، أو قيامه هو بعرض هذه النسبة واسترداد منفعة العين المؤجرة، طبقاً للشروط وبالإجراءات وخلال المواعيد التي نصت عليها المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981.([50])
– ولا يختلف الحال في حالة تأجير العين لغرض السُكنى ولغير غرض السكنى معاً، فإذا كانت الواقعة ينطبق عليها القانون 52 لسنة 1969 وكانت العين مؤجر سكناً وعيادة مثلاً فإن القواعد العامة المنصوص عليها بالمادتين 601 و 602 من القانون المدني تكون هي واجبة التطبيق، عند وفاة المستأجر، طالما ثبت أنه استمر فعلاً في مزاولة النشاط حتى وفاته ولم يحدث تعديلاً في استعمال العين ويقصره على السكنى وحدها، كما سلف بيانه.
هذا، والله أعلى وأعلم،،،
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً