حكم تمييز : بطلان عقد البيع

محكمة التمييز
الدائرة المدنية
جلسة 30/ 5/ 2005
برئاسة السيد المستشار/ فهمي الخياط – رئيس الجلسة، وعضوية السادة المستشارين/ منصور حسين وإبراهيم بركات وعزت عمران ومصطفى مرزوق.
(54)
(الطعنان رقما 7، 8/ 2005 مدني)
1 – عقد “إبطال العقد وبطلانه”. بطلان “بطلان العقود”. خلف. حسن نية.
– إبطال العقد. عدم جواز الاحتجاج به في مواجهة الخلف الخاص الذي تلقى حقه معارضة وبحسن نية من المتعاقد الآخر. قصره على حالة إبطال العقد دون حالة بطلانه. علة ذلك: العقد الباطل والعدم سواء. المادتان 187/ 1، 189/ 1 مدني.
2 – بيع “بيع ملك الغير”. عقد “أنوع من العقود: عقد البيع”.
– بيع ملك الغير. غير نافذ في حق المالك الحقيقي إلا إذا أقره أو آلت الملكية إلى البائع. أثره.

3 – تسجيل. حجية “حجية التسجيل العقاري”. عقد “أثر تسجيل العقد الباطل”. بيع “بيع ملك الغير”.
– التسجيل العقاري. نظام شخصي يجرى وفقًا للأسماء لا بحسب العقارات وليست له حجية كاملة في ذاته. مؤداه. عدم تصحيحه العقود الباطلة كما أنه لا يكمل العقود الناقصة أو يجعل من البائع غير المالك مالكًا. مثال.

1 – إذ كان المشرع يفرق بين بطلان العقد أو إبطاله، إذ نص في المادة 187/ 1 من القانون المدني على أنه:

“1 – إذا بطل العقد أو أبطل، يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها عند العقد، ما لم ينص القانون على خلافه، ومع عدم الإخلال بما تقضي به المادتان التاليتان”. لما كان ذلك، وكان النص في المادة 189/ 1 من القانون المدني قد جرى على أنه: “1 – لا يحتج بإبطال العقد في مواجهة الخلف الخاص للمتعاقد الآخر، إذا كان هذا الخلف قد تلقى حقه معاوضة وبحسن نية. “فقد دلّ ذلك على أن المشرع قصر سريان حكم هذه المادة على حالة إبطال العقد دون حالة بطلانه المشار إليها في المادة 187/ 1 لأن العقد الباطل هو والعدم سواء.

2 – من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 509 من القانون المدني على أنه: “إذا باع شخص مالاً للغير فإن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا إذا آلت إلى البائع أو أقرَّ المالك البيع. “مفاده أن بيع ملك الغير لا يكون نافذًا بالنسبة للمالك الحقيقي إلا إذا أقره أو آلت الملكية إلى البائع، ومن ثم يبقى المالك الحقيقي مالكًا للمبيع إذا لم يقر البيع.

3 – من المقرر أن التسجيل وفقًا لأحكام المرسوم بقانون رقم 5 – لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري هو نظام شخصي يجرى وفقًا للأسماء لا بحسب العقارات، وليست له حجية كاملة في ذاته، فهو لا يصحح العقود الباطلة أو يكمل العقود الناقصة أو يجعل من البائع غير المالك مالكًا. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي المالكة الأصلية لأرض النزاع، وقد قضي في الدعوى رقم 497/ 2000 مدني ببطلان عقد البيع الصادر للمطعون ضدها الثالثة (عالية….) المؤرخ 18/ 3/ 96 والمسجل برقم 2858 وبذلك بقيت الملكية للمطعون ضدها الأولى وزال عن المطعون ضدها الثالثة صفة المالك، كما قضي في الاستئناف رقم 756/ 2002 مدني بشطب ومحو الوثيقة رقم 7522/ 2000 – وهي عن بيع ذات العقار موضوع العقد السابق من المطعون ضدها الثالثة إلى المطعون ضده الخامس – وبذلك زال سند ملكية العقار عن الأخير وتبقى الملكية للمطعون ضدها الأولى ويصبح البيع الصادر من المطعون ضده الخامس إلى الطاعنين صادرًا من غير مالك، وتبقى المطعون ضدها الأولى التي لم تقر ذلك العقد مالكة للعقار دون غيرها، ولا يغير من ذلك أن الطاعنين سجلا عقد شرائهما للعقار أو كانا حسنا النية لا يعرفان أنه مملوك لغير البائع ذلك أن الحماية المقررة لحسن النية توجب أن يكون قد تلقى حقه من شخص يكون هو نفسه قد تلقاه بمقتضى عقد قائم وهو ما لم يتوفر بالنسبة للطاعنين وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي يكون على غير أساس.

المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع المرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت الدعوى رقم 993/ 2003 تجاري ومدني كلي حكومة على الطاعنين وباقي المطعون ضدهم بطلب الحكم: 1 – بشطب ومحو التسجيلات الواردة على العقد رقم (3031/ 2001) بتاريخ 21/ 4/ 2001 وعدم الاعتداد بهذا العقد واعتباره كأن لم يكن وما ترتب عليه. 2 – أحقيتها في اتخاذ إجراءات تسجيل العقار الكائن بالجابرية قطعة 5 – القسيمة رقم (516) من المخطط رقم (م/ 31742 أ) باسمها بموجب الحكمين رقمي (497/ 2000 ت م ك ح و756/ 2002 استئناف مدني/ 5) ومنع تعرض الطاعنين والمطعون ضدهم من الثاني إلى الخامس في العقار.

وذلك في مواجهة المطعون ضدها السادس والسابع. وقالت شرحًا لدعواها إن المطعون ضده الرابع سبق أن أقام ضدهما الدعوى رقم 334/ 96 تجاري ومدني كلي حكومة بطلب إعادة قسيمة العقار محل القسيمة رقم 516 الجابرية الموصوفة بعقد البيع الابتدائي المؤرخ 20/ 6/ 95 فأدخلت فيها كلاً من المطعون ضدهم الثاني والثالثة والسادس والسابع بطلب بطلان بيع أولهم لابنته الثانية عقار التداعي وإبطال وثيقة بيعه وإعادة الحال إلى ما كانت عليه وتسليمها العقار، وأحيلت الدعوى إلى الدائرة التجارية حيث قيدت برقم 497/ 2000 وقضت لها المحكمة ببطلان عقد البيع المؤرخ 18/ 3/ 96 والموثق برقم 228581 وبطلان كافة ما ترتب عليه من آثار وبتسليم عقار القسيمة رقم (516) موضوع التداعي إليها خالية من الشواغل، وقضي في استئناف هذا الحكم رقم 1736/ 2000 مدني باعتباره كأن لم يكن. وإذ تقدمت لتسجيل العقار باسمها تبينت أن المطعون ضده الثاني تصرف في العقار بصفته وكيلاً عن ابنته المطعون ضدها الثالثة إلى المطعون ضده الخامس بموجب العقد المسجل (7522) بتاريخ 10/ 6/ 2000 فأقامت الدعوى رقم 3601/ 2001 على المطعون ضدهم بطلب شطب ومحو التسجيلات الواردة على العقد رقم (7522/ 2000) بتاريخ 10/ 6/ 2000 وعدم الاعتداد به واعتباره كأن لم يكن وأحقيتها في اتخاذ إجراءات التسجيل لذلك العقار.

وحكمت المحكمة برفض دعواها فاستأنفت الحكم بالاستئناف رقم 756/ 2000 مدني وبتاريخ 13/ 11/ 2002 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبطلباتها أمام محكمة أول درجة، وإذ تصرف المطعون ضده الخامس إلى الطاعنين في ذات العقار أقامت دعواها. حكمت المحكمة بعدم نفاذ عقد البيع رقم 3031/ 2001 بتاريخ 21/ 4/ 2001 وشطب ومحو التسجيلات الواردة عليه واعتباره كأن لم يكن وبأحقية المطعون ضدها الأولى في اتخاذ إجراءات التسجيل باسمها ومنع تعرض الطاعنين والمطعون ضدهم من الثاني إلى الخمس لها في العقار وذلك في مواجهة المطعون ضدهما السادس والسابع،

استأنف الطاعنان الحكم بالاستئناف رقم 1115/ 2004 مدني واستأنفه المطعون ضدهما الثاني والثالثة بالاستئناف رقم 1229/ 2004 مدني واستأنفه المطعون ضده الخامس بالاستئناف رقم 1231/ 2004، وبعد ضم الاستئنافات الثلاثة قضت المحكمة بتاريخ 12/ 12/ 2004 بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعنين رقمي 7 و8/ 2005 مدني. أودعت المطعون ضدها الأولى مذكرة في الطعن رقم 8/ 2005 طلبت فيها رفض الطعن، وقدمت النيابة مذكرة في الطعنين أبدت فيها الرأي بتمييز الحكم، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة المشورة حددت جلسة لنظرهما وفيها قررت ضم الطعن الثاني للأول وصمم الطاعنان على الطلبات وطلب الحاضر عن المطعون ضدها الأولى رفض الطعن وطلب الحاضر عن المطعون ضدهما الثاني والثالثة رفض الطعن ولم يحضر باقي المطعون ضدهم رغم إخطارهم والتزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطاعنين ينعيان بأسباب الطعنين على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقولان إن المطعون ضده الخامس يملك العقار الذي باعه لهما بعقد مسجل، ولا يحاج بالحكم الصادر في الدعوى رقم 497/ 2000 تجاري ومدني كلي حكومة لأنه لم يكن طرفًا فيه، وقد آلت إليهما الملكية بالوثيقة رقم 3031/ 2001 التي لم تشملها الدعوى المشار إليها، وقد تلقيا الملكية بعوض وبحسن نية قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى رقم 3601/ 2001 تجاري ومدني كلي حكومة فلا يحاجان بالحكم الصادر فيها عملاً بالمادة 189 من القانون المدني ولم يعلما بأن العقار كان محل نزاع أمام القضاء فكان يتعين لذلك رفض الدعوى قبلهما، وإذ قضى الحكم رغم ذلك بالطلبات للمطعون ضدها الأولى فإنه يكون معيبًا بما يستوجب تمييزه.

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن المشرع يفرق بين بطلان العقد أو إبطاله، إذ نص في المادة 187/ 1 من القانون المدني على أنه: “1 – إذا بطل العقد أو أبطل، يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها عند العقد، ما لم ينص القانون على خلافه، ومع عدم الإخلال بما تقضي به المادتان التاليتان”. لما كان ذلك، وكان النص في المادة 189/ 1 من القانون المدني قد جرى على أنه: “1 – لا يحتج بإبطال العقد في مواجهة الخلف الخاص للمتعاقد الآخر، إذا كان هذا الخلف قد تلقى حقه معاوضة وبحسن نية.

” فقد دلّ ذلك على أن المشرع قصر سريان حكم هذه المادة على حالة إبطال العقد دون حالة بطلانه المشار إليها في المادة 187/ 1 لأن العقد الباطل هو والعدل سواء. وإذ كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 509 من القانون المدني على أنه: “إذا باع شخص مالاً للغير فإن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا إذا آلت إلى البائع أو أقرَّ المالك البيع.” مفاده أن بيع ملك الغير لا يكون نافذًا بالنسبة للمالك الحقيقي إلا إذا أقره أو آلت الملكية إلى البائع، ومن ثم يبقى المالك الحقيقي مالكًا للمبيع إذا لم يقر البيع، ومن المقرر كذلك أن التسجيل وفقًا لأحكام المرسوم بقانون رقم 5 – لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري هو نظام شخصي يجرى وفقًا للأسماء لا بحسب العقارات،

وليست له حجية كاملة في ذاته، فهو لا يصحح العقود الباطلة أو يكمل العقود الناقصة أو يجعل من البائع غير المالك مالكًا. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي المالكة الأصلية لأرض النزاع، وقد قضي في الدعوى رقم 497/ 2000 مدني ببطلان عقد البيع الصادر للمطعون ضدها الثالثة (عالية….) المؤرخ 18/ 3/ 96 والمسجل برقم 2858 وبذلك بقيت الملكية للمطعون ضدها الأولى وزال عن المطعون ضدها الثالثة صفة المالك، كما قضي في الاستئناف رقم 756/ 2002 مدني بشطب ومحو الوثيقة رقم 7522/ 2000 – وهي عن بيع ذات العقار موضوع العقد السابق من المطعون ضدها الثالثة إلى المطعون ضده الخامس –

وبذلك زال سند ملكية العقار عن الأخير وتبقى الملكية للمطعون ضدها الأولى ويصبح البيع الصادر من المطعون ضده الخامس إلى الطاعنين صادرًا من غير مالك، وتبقى المطعون ضدها الأولى التي لم تقر ذلك العقد مالكة للعقار دون غيرها، ولا يغير من ذلك أن الطاعنين سجلا عقد شرائهما للعقار أو كانا حسنا النية لا يعرفان أنه مملوك لغير البائع ذلك أن الحماية المقررة لحسن النية توجب أن يكون قد تلقى حقه من شخص يكون هو نفسه قد تلقاه بمقتضى عقد قائم وهو ما لم يتوفر بالنسبة للطاعنين وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين الحكم برفض الطعنين.