الأحكام الخاصة لنظام الملكية المشتركة
وائل العياط
طالب باحث ماستر – العقار و التعمير – السويسي
مقدمة
السكن هو ذلك المأوى الذي ينعم فيه الإنسان بالأمان و الراحة و الخصوصية و يقيه من البرد و المطر و الحر , و يمكن القول إن الحق في السكن هو قرين الحق في الحياة , فالشخص الذي لا مأوى له يحميه هو و أسرته يبقى مهددا في حياته و في ماله و في صحته .
فالحق في السكن أحد العناصر الأساسية للكرامة الإنسانية , و هو حق لقي اعترافا واسعا في عدد من الصكوك الدولية و الإقليمية و القوانين الوطنية , و قد أشار المشرع المغربي من خلال الفصل 31 من الدستور إلى استفادة المواطنين و المواطنات على قدم المساواة من الحف في السكن اللائق[1] .
و لقد أوجد النمو الديموغرافي و الهجرة إلى المدن الصناعية الأوروبية في بداية القرن الماضي نمطا جديدا من البنايات العمرانية حيث انتقل الشكل العمراني للبناء الأفقي إلى البناء العمودي بهدف تقليص من الاكتساح العمراني للأراضي الزراعية و لأجل تأمين مسكن لذوي الدخل المحدود .
و مع ازدياد النمو الديموغرافي ظهر نوع جديد من البنايات أطلق عليها في فرنسا مصطلح الملكية المشتركة نظمها بقانون 28 يونيو 1938 المعدل بقانون 10 يوليوز 1965 .
هذا القانون سيرى تطبيقه بالمغرب في الأحياء الأوروبية على المعمرين فتم إصدار ظهير 16 نونبر 1946 الذي نسخ بموجب القانون رقم 18.00 سنة 2003 [2]
يعتبر ظهير 3 أكتوبر 2002 المنظم للملكية المشتركة للعقارات المبنية تتويجا لتطور واقعي و تشريعي اجتازته هذه المؤسسة لتجاوز النواقص التي طالت ظهير 1946 .
هذا القانون قد جاء في مجمله بقواعد قانونية عامة منظمة للملكية المشتركة و قواعد أخرى خاصة و التي هي موضوع دراستنا في هذا العرض التي خصص لها المشرع بــــــــــابا خاصا هو الباب الخامس من قانون 18.00 المعدل و المغير بقانون 106.12 المعنون بـــ “مقتضيــــــــات خاصة تتعلق بالعقارات المحفظة ” و نظمها المشرع من الفصل 49 إلى الفصل 59 نظرا لأهمية هاته الأحكام في ضبط المعاملات التي يكون محلها العقار المحفظ المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية كما له أهمية كبرى على المستوى العملي التطبيقي للحد من الإشكاليات التي كانت تطرحها القوانين السابقة في تقنينها لهذا النمط من السكن الاجتماعي.
و يظهر من خلال هذه الأهمية التي حاول المشرع المغربي على غرار نظيره الفرنسي من تحديد فلسفة عامة تتمحور أساسا في تدعيم الحقوق و الضمانات المخولة للملاك المشتركين , وفق نظام يستوعب كل البيانات التي تعبد الطريق, نحو حياة يطبعها روح التفاهم بين الملاك خصوصا إذا تعلق الأمر بعقارات محفظة أو في طور التحفيظ و انتهى أجل التعرض بشأنها .
و هي معادلة تحاول التوفيق بين هاتين المصلحتين و إن كان التوازن المنشود صعب المنال [3]
و انطلاقا مما سبق و استنادا على المقتضيات التي تعد بمثابة الأحكام الخاصة في قانون الملكية المشتركة تثور مجموعة من الإشكالات نطرح بعضها .
ما هي البيانات الواردة في ملف الملكية المشتركة ؟ ما مدى خصوصية تأسيس الرسوم العقارية في نظام الملكية المشتركة ؟ و ما هي أهم التصرفات و العمليات الواقعة على الملكية المشتركة و كيفية تحرير العقود الواردة عليها ؟
من خلال مقاربة هذه الإشكالات المطروحة سنعتمد على الهيكلة التصميمية الآتية :
المبحث الأول: الأحكام الخاصة في المرحلة السابقة لتأسيس الرسم العقاري في ظل قانون الملكية المشتركة
المطلب الأول: إعداد ملف الملكية المشتركة
المطلب الثاني: تأسيس الرسم العقاري في قانون الملكية المشتركة
المبحث الثاني: الأحكام الخاصة في المرحلة اللاحقة لتأسيس الرسوم العقارية
المطلب الأول: التصرفات و العمليات الواردة على العقار
المطلب الثاني: تحرير العقود في قانون الملكية المشتركة
المبحث الأول: الأحكام الخاصة في المرحلة السابقة لتأسيس الرسم العقاري في ظل قانون الملكية المشتركة
إن تسيير و تدبير الملكية المشتركة عندما يتعلق الأمر بعقارات محفظة يتطلب نظاما قانونيا(المطلب الأول ) يوازي أهميتها و تعدد أجزائها الخاصة و المشتركة و تعدد ملاكها و نوع التخصيص الذي أنشأت من أجله كما أن نظام الإدارة يجب أن ينبني على أسس قانونية و مادية و أخرى بشرية تكفل لهذه المؤسسة القانونية الوجود الصحيح من الناحية الإجرائية و لعل هذا ما يبرز في تأسيس رسم عقاري وفق أحكام خاصة(المطلب الثاني)
المطلب الأول: إعداد ملف الملكية المشتركة
يشكل إعداد هذا الملف التقني مرحلة مهمة في عملية إفراز الرسوم العقارية و على أساسه يتم تحديد الأجزاء المشاعة و الأجزاء المفرزة ـ كما أنه يتضمن نظام الملكية المشتركة ، و أيضا جميع التصاميم المتعلقة بالبناء [4]و إعداد ملف الملكية المشتركة يتعين إيداعه طبقا للدورية 380 الصادرة عن المحافظ العام [5] التي تؤكد فيما على المحافظين على الملكية العقارية و مصالح المسح العقاري بضرورة أخذ مجموعة من الاحتياطات بشأنها ، و في هذا الصدد المهندس الطبوغرافي هو المسؤول و هو الذي يسهر على هذا الجانب التقني من النظام و الذي يشكل أساس تطبيق كثير من الأحكام في المراحل اللاحقة خصوصا إذا علمنا أن المهندس المساح الطبوغرافي يختص بإعداد الدراسات و العمليات و التصاميم و الوثائق و الخرائط الطبوغرافية و تحديد العقارات …في الميدان العقاري و الملكية المشتركة و التجزئات [6] و يتعين أن يسود التطابق بين مختلف السندات و الوثائق المكونة للملف التقني , بحيث يجب أن تكون المقاييس الموجودة على التصاميم هي ذاتها المذكورة في هذا الملف و نخص بالذكر الجدول التفصيلي للتقسيم و الوارد ضمن مقتضيات نظام الملكية المشتركة كما يجب أن تكون هذه المقاييس و الأغراض التي أعد لها البناء و ما يترتب عن ذلك من تفاصيل مطابقة لواقع العقار من الناحية القانونية و المادية لمحاضر المعاينة و المراقبة .
و يشتمل هذا الملف التقني على الوثائق الآتية :
– نظام الملكية المشتركة الذي يتم إعداده من قبل جهات معينة و تولى المشرع المغربي في المادة 8 من القانون رقم 18.00 بيان الأشخاص الذين يمكنهم وضع نظام الملكية المشتركة والمتمثلين في المنعش العقاري والملاك المشتركين ويمكن كذلك في غياب نظام الملكية المشتركة لوضع نظام نموذجي[7]
هكذا يلاحظ أن المشرع لم يجعل إعداد نظام الملكية المشتركة حكرا على جهة واحدة و إنما عدده على جهات مختلفة .
و ن.م.م يتأتى مقسما غلى قسمين :
القسم الأول : نظام .م.م بمفهومه الضيق و يهتم بتحديد حقوق و التزامات الملاك المشتركين و تنظيم التدبير الجماعي للعقار.
القسم الثاني : ن.م.م. بمفهومه الواسع و هو يشمل حتى الحالة الوصفية للشيوع[8] و هو يهتم بتحديد الشروط الإلزامية المنصوص عليها في المادة 51 من قانون 18.00 المعدل بمقتضاه قانون 106.12 و التي حرصت الدورية السالفة الذكر إعادة التذكير بها مع ترتيبها في أربعة أجزاء جامعة مانعة لكل البيانات المطلوبة و التي تتمثل أساسا في ديباجة تبين :
– وصف العقار و مراجعه العقارية ( موقعه , مساحته , الأبنية المشيدة ….)
– إعراب المالك نيته في تقسيم العقار إلى طبقات أو شقق أو محلات و الاحتكام لنظام الملكية المشتركة و تقييده في السجل العقاري .
– وصف مختصر لتقسيم العقار و بيان مختلف الأجزاء المفرزة و المشتركة التي يتكون منها كل مستوى من حيث المساحة و العلو و التخصيص
– جدول يبين الحصة المشاعة المرتبطة بكل جزء مفرز
– الجزء التنظيمي و الذي يعتبر ميثاقا جماعيا يعنى بتنظيم الحياة في إطار الملكية المشتركة كما يسهر من ناحية أخرى على السير العادي للحياة اليومية للعقار المشترك[9] لتكون بذلك هذه النتيجة هي التي توضح الطابع الإلزامي التي أتت به المادة 09 من القانون المذكور لأنه يضم لأهم قواعد التسيير و الإدارة [10] ويعتبر نظام الملكية المشتركة الوثيقة الهادفة إلى إحلال نوع من التوازن بين المصالح الفردية للملاك المشتركين وبين المصالح الجماعية للملكية المشتركة, حيث أورد له الفقه عدة تعريفات لعل أهمها تعريف الأستاذ مصطفى أشيبان الذي يعتبره بمثابة الميثاق الجماعي لملاك الشقق والطبقات والمحلات وعليهم احترام مقتضياته بغض النظر عن مشاركتهم أو عدم مشاركتهم في وضعه.
و تضيف الدورية على أنه في حالة الإقامات و المجمعات العقارية يعطى لكل عمارة أو عقار حرف أو اسم و يخضع كل عقار أو عمارة لنفس الشروط أعلاه مع ضرورة توفر نظام وحيد للملكية المشتركة .
بل أكثر من ذلك هناك من الفقه الفرنسي من وصفه بالدستور الذي يتعين أن تحترم قواعده من قبل الجمع العام ووكيل الاتحاد.
و تضيف الدورية أعلاه تماشيا مع توسيع نطاق العقارات التي يمكن أن تكون محلا لنظام الملكية . م كما نصت على ذلك المادة الأولى من قانون 106.12 أنه في حالة الإقامات و المجمعات العقارية , يعطى لكل عمارة أو عقار حرف أو اسم ,و يخضع كل عقار أو عمارة لنفس الشروط المبينة سابقا مع ضرورة توفر نظام وحيد للملكية المشتركة , و في هذه الحالة يتعين إحداث مجلس الاتحاد طبقا للمادة 9 من نفس القانون . و يتضمن كل جزء مفرز حصتين , الحصص الشائعة التي تنوبه في العمارة أو البناية الموجودة فيها , و الحصص الشائعة المتعلقة بالإقامة أو المجمع العقاري , و يتم وصف الأجزاء المشتركة لهذه الإقامة أو المجمع العقاري بالمحضر الوصفي للتقسيم و بنظام الملكية المشتركة[11].
و تجدر الإشارة أنه بالرغم مما قيل فإنه لا يمكن حصر البنود التي ينبغي أن يتضمنها ن. م. م. على اعتبار أن ما يرغب فيه ملاك عمارة قد لا يرغب فيه ملاك عمارة أخرى تبعا لتأثير مجموعة من العوامل في سنه سواء كانت ثقافية أو اجتماعية … و تأسيسا على ما سبق هناك بعض البنود التي تعتبر باطلة إذا ما تضمنها ن .م . م منها [12]
تقييد حرية المالك في نظام الملكية بعدم قابلية بيع جزئه الخاص أو النص على عدم إمكانية بيع الأجزاء المشاعة و هذه الأخيرة تعتبر تابعة للملكية الخاصة
كذلك لا سبيل على إمكانية التزام الشريك ببيع ملكه أو جزئه في حالة عدم احترامه ل ن.م .م
كما تعتبر باطلة البنود التي تمنع على المالك الشريك في حالة إذا لم يؤد ما ينوبه في التحملات من الانضمام إلى اتحاد الملاك أو مجلس الاتحاد .
و غيرها من البنود التي يمكن تكون سببا في عدم الوصول إلى الهدف الذي توخاه المشرع من خلال إقرار ن .م.م و إعطائها طابعا مكملا لفتح المجال أمام اتفاقات الملاك المشتركين .
و على غرار الجانب التقني التي يلعب فيه المهندس الطبوغرافي المساح دورا بارزا هنـــاك جانب قانوني لا يقل أهمية لكونه يعنى بتنظيم الملكية المشتركة سواء فيما يخص تحديد الحقوق و الالتزامات لكافة الملاك أو تحديد معايير تعيين وكيل الاتحاد و أعضاء مجلس الاتحاد و انتهاء مهامهم , و كذلك قواعد تسيير و إدارة الجموع العامة العادية و الاستثنائية كما يحدد الجانب التنظيمي و بصفة عامة كل ما لا يدخل في الجانب التقني فهو جانب قانوني للملكية المشتركة .[13]
وتجدر الإشارة إلى أن طبيعة هذا النظام هي محل نقاش فقهي,حيث يعتبره البعض أنه ذو طبيعة تعاقدية أي وليد إرادة المتعاقدين استنادا للمادة 8 من قانون 18.00 , بينما يرى البعض الأخر أن له طابع نظامي تأسيسي في مواجهة أصحاب الحقوق في العقار المشترك كالمشترين المستقبليين[14]
لكن ينبغي عدم الخلط بين نظام الملكية المشتركة وقانون الملكية المشتركة، هذا الأخير الذي تضعه الجهة المعنية بسن القانون[15].
المطلب الثاني: تأسيس الرسم العقاري في قانون الملكية المشتركة
حسب المادة 49 من قانون 18.00 المعدل بمقتضى قانون 106,12 فإنه في حالة تقسيم عقار إلى طبقات أو شقق أو محلات , يؤسس عن طريق الاقتطاع من الرسم العقاري الأصلي رسم عقاري مستقل لكل جزء مفرز 1[16] , وهو ما تم تأكيده من طرف المادة المذكورة سلفا بالقول ” يؤسس المحافظ على الأملاك العقارية رسما عقاريا مستقلا يتكون من الجزء المفرز مع الحصة المرتبطة به من الأجزاء المشتركة , ويشار فيه كذلك إلى البنود الأساسية لنظام الملكية المشتركة[17].
وبالتالي فإن -كما ذهب إلى ذلك الأستاذ محمد الوكاري-إخضاع العقارات المحفظة المبنية, لقانون الملكية المشتركة يفضي إلى تأسيس رسم عقاري أصلي و رسوم فرعية مستقلة لكل جزء مفرز .
وتأسيس الرسوم العقارية تنطلق مع تدخل مصلحة المسح العقاري ليأتي بعد ذلك الدور على المحافظ على الملكية العقارية في تأسيس الرسوم العقارية.
فبالنسبة لدور مصلحة المسح العقاري فإنه عند إيداع ملف الملكية المشتركة تقوم مصلحة المسح العقاري بالتأكد من وجود الرسم العقاري ومن كون التصميم قد أحيل على مصالح المحافظة على الأملاك العقارية , و إلا فإن هذه المصلحة تقوم في نفس الوقت بعمليات وضع تصميم للوعاء العقاري و للملكية المشتركة[18].
وتشمل عملية مراقبة و فحص الملكية المشتركة[19]:
-فحص المحضر الوصفي لتقسيم الأجزاء المفرزة و المشتركة , والغرض المخصصة له و مساحتها إلى غير ذلك …
-فحص مطابقة التصاميم مع وضعية الأماكن (عدد الطبقات , عدد الأجزاء المفرزة …)
-زيارة ميدانية لكل جزء مفرز أو مشترك.
-فحص أرقام المساحة (على أن الفرق المقبول بالنسبة لقياس الفحص المنجز يجب أن لا يتعدى خمس سنتمترات).
ويمكن عند الاقتضاء إجراء فحص لمحضر وضع الأنصاب و الإحداث (من حيث مراقبة مطابقة حدود العقار …) . مع الإشارة إلى أن حدود البناء يتعين أن تطابق حدود الملكية على أن لا يتجاوز الفرق بينهما عشرة سنتيمترات .
و عليه فإن الملاحظ أن ملف الملكية المشتركة يخضع لعملية مراقبة و فحص ميداني دقيق , يقوم على إجراء القياسات و تحديد جميع أجزاء العقار المشترك , و مدى مطابقة التصاميم الطبوغرافية لحالة البناء بعين المكان .
و تعزيزا لهذه المكاسب فإن المذكرة [20] التي وجهت من المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية إلى المحافظين على الأملاك العقارية و رؤساء مصالح المسح العقاري و جاءت لتذكرهم بضرورة الالتزام بالقواعد التالية :
“…- وجوب التطابق التام بين التصاميم الطبوغرافية و حالة البناء بعين المكان حيث لا ينبغي التساهل إطلاقا مع حالات عدم التطابق لأن التصاميم الطبوغرافية تتخذ كأساس لإنشاء الرسوم العقارية الفرعية . وتصبح لها حجية تجاه الكافة .
-وجوب التطابق بين التصاميم الطبوغرافية , و التصاميم المعمارية المصادق عليها بدون تغيير ورخص البناء المسلمة , وذلك فيما يخص علو البناء المرخص به , و المساحة المباح بناؤها , وعدد الأجزاء المفرزة المسموح بها في كل مستوى من البناء , و الغرض المخصص له كل جزء . (مسكن. محل تجاري..) , فإن تبين وجود اختلاف فيما ذكر بين التصاميم الطبوغرافية و التصاميم المعمارية المصادق عليها بدون تغيير , فإنه يتعين الإدلاء بتصاميم معمارية تعديلية مصادق عليها من طرف المجلس الجماعي المختص .
مع العلم أنه لا يمكن في هذه الحالات الاستعاضة برخصة السكن عن التصميم المعماري التعديلي .أما إذا كان الاختلاف واقعا داخل حدود الجزء المفرز فقط (تغيير مكان المطبخ , إسقاط جدار فاصل بين غرفتين …) , فإنه يمكن التجاوز عنه .
أما فيما يخص تقسيم البناء إلى أجزاء مفرزة و أجزاء مشتركة , فنلفت انتباهكم إلى مقتضيات المادة 10 من القانون رقم 18.00 التي توجب إرفاق ن.م.م بالتصاميم المعمارية و التصاميم الطبوغرافية المصادق عليها التي تحدد الأجزاء المفرزة و الأجزاء المشتركة , و لهذا يجب أن تتضمن التصاميم الطبوغرافية و ن.م.م المدلى بهما للمحافظين على الأملاك العقارية قائمة تعين الأجزاء المفرزة و الأجزاء المشتركة من البناء المقسم , و يجب أن تحمل قائمة التوزيع المذكورة مصادقة المجلس الجماعي المختص ……
و بعد هذه الأعمال و التصرفات التي تقوم بها مصلحة المسح العقاري و في حالة قبول ملف الملكية المشتركة يتعين عليها (أي مصلحة المسح العقاري ) أن تسلم للمعني بالأمر[21] أو وكيله الوثائق التالية التي تحمل تأشيرة رئيس هذه المصلحة :
-توصيل إيداع ملف الملكية المشتركة و الإحداث عند الاقتضاء
– نظام الملكية المشتركة
– المحضر الوصفي للتقسيم
– نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل جزء مفرز
– نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل طبقة بما في ذلك السطح
– محضر وضع الأنصاب مع نسختين للتصاميم المتعلقة بالأحداث عند الاقتضاء
أما بالنسبة لدور المحافظ على الأملاك العقارية . فإنه لابد من الإشارة في الأول على أنه وبعدما يتأكد المحافظ من عدم تقديم أي تعرض خلال الآجال المحددة و من توافر جميع الشروط المطلوبة و يتأكد من صحتها ومن سلامة المسطرة التي تم إجراؤها فإنه يتخد قرار ا بالتحفيظ . ويعتبر قراره هذا نهاية لمرحلة . ليدخل العقار في إطار قانوني جديد و يكتسب بذلك مناعة ضد كل الإدعاءات و المطالب اللاحقة .
وقرار تأسيس الرسم العقاري هو قرار نهـائي لا رجعة فيه [22].
إذا كان هذا من حيث المبدأ العام فإن تأسيس الرسم العقاري في قانون الملكية المشتركة يتعين فيه على المعني بالأمر أو نائبه بعد حصوله على الوثائق المشار إليها[23] أن يتقدم بطلب إلى المحافظ مرفقا بهذه الوثائق , وبرخصة البناء و بالتصميم المعمارية “بدون تغيير” و بنسخة الرسم العقاري , و يكون موضوع هذا الطلب وفقا للدورية 380 :
-إجراء الإحداث بالرسم العقاري عند الاقتضاء
– تقييد نظام الملكية المشتركة
-تأسيس رسم عقاري لكل جزء مفرز مبين في نظام الملكية المشتركة
-تأسيس رسم عقاري خاص في اسم مالك حق الانتفاع عند الاقتضاء
ويقوم المحافظ على الملكية العقارية بفحص مطلب تأسيس الرسوم العقارية لكي يتأكد من صحة العمليات المنجزة , يضع على المطلب عبارة “صالح للأداء” ليتم أداء الواجبات حسب التعريفة القانونية و التي يتم تحديدها على أساس القيمة الكلية للعقار . ثم تسجيل المطلب بسجل الإيداع
و بعد ذلك يقوم موظفو المحافظة العقارية تحت إشراف المحافظ بعملية إفراز الرسوم التي يعمل هذا الأخير على فحصها تم يؤشر عليها .
وبذلك يتم تأسيس هذه الرسوم الفرعية لتقوم بوظيفتها باعتبارها الحالة المدنية بالنسبة للعقارات المسجلة به[24].
وتتضمن هذه الرسوم العقارية الخاصة بالأجزاء المفرزة وفقا للمادة 56 من قانون الملكية المشتركة “…وصفا لها وبيانا لمساحتها و علوها ووصفا مختصرا للأجزاء المشتركة المرتبطة بها . ويشار فيها كذلك صراحة إلى البنود الأساسية لنظام الملكية المشتركة”, على أن يتضمن الرسم العقاري الأصلي –طبقا للمادة 54 من نفس القانون ” يشمل الرسم العقاري الأصلي على الأجزاء المشتركة بأرقامها المضمنة بنظام الملكية المشتركة و موقعها ومساحتها و عدد مستويات البناء المقسم و رقم الرسم العقاري المخصص لكل جزء مفرز .
ويتم تقييد هذا الرسم العقاري الأصلي إذا صار لا يخص إلا الأجزاء المشتركة في اسم اتحاد الملاك -كما تنص على ذلك المادة 53 من نفس القانون – مباشرة بعد تأسيس الرسوم العقارية الخاصة بالأجزاء المفرزة . و يتم تسليم نظير له لاتحاد الملاك المشتركين (المادة 55 من نفس القانون).
المبحث الثاني: الأحكام الخاصة في المرحلة اللاحقة لتأسيس الرسوم العقارية
إن دراستنا للعمليات الواردة على العقار المحفظ في إطار نظام الملكية المشتركة تجعلنا نقف على أهم التصرفات التي تطاله (المطلب الأول) لنخصص الشكلية التي تفرغ فيها هذه العمليات (المطلب الثاني)
المطلب الأول: التصرفات و العمليات الواردة على العقار
تتمثل التصرفات و العمليات الواردة على العقار بعد تأسيس الرسوم العقارية في التقييد و الضم و التقسيم وأخيرا عمليات التشطيب و هاته العمليات سنتطرق لهل بنوع من التفصيل فيما يلي :
فيما يخص عمليات التقييد فإن التصرفات المبرمة على المحلات و الشقق و العقارات الخاضعة لقانون 18.00 تحتاج لواجب إشهارها ليعلم بها الغير و خاصة المتعاملون في العقارات في حالة شرائها لذلك من الأفضل جعل هذا الغير على بينة من الوضعية الحالية لهذه العقارات فمثلا فيما يخص العقار المحفظ كان عبارة عن عمارة أو مجمع عقاري أو إقامة سكنية محفظة فإنه لا مناص من تحرير عقد بالتصرف المزمع إبرامه على هاته العقارات و كل حق عيني تم إبرامه على محل من العقارات الخاضعة لقانون 18.00 لا يعتد به إن لم يتم تحرير عقد به و طبقا للكيفية و الجهات المنصوص عليها في المادة 12 و يبقى تقييد الحقوق بالسجل العقاري يعطيها وجود قانوني بين الطرفين و حتى يمكن لصاحب الحق الاحتجاج بها في مواجهة الغير ابتداء من تاريخ تقييدها [25]
و من هنا يتبين أن مسألة العقود المبرمة على حق من الحقوق العينية على عقار محفظ لا يكفي بصددها تحرير عقود بها فقط بل لابد من تقييدها بالسجل العقاري و طبقا لمقتضيات قانون 18.00 فإنه يجب على كل المتعاملين في مجال العقارات المبنية و المشتركة ملكيتها التقيد بما ورد في المادة 52 من هذا القانون و هو واجب تحرير العقود التي يتم إبرامها على محلاتهم سواء كان العقار محفظ أم غير محفظ
و يترتب عن التقييد طبقا للقواعد العامة المنصوص عليها في ظهير 12 غشت 19 المعدل بقانون 14.07 تطبيق مبدأ “أن للتقييد أثرا منشأ للحق العيني” كما تمت الإشارة سابقا على أن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتسجيله و ابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري من طرف محافظ الأملاك العقارية (الفصل 66 من ظهير 12 غشت 1913)
إذا كانت كل هاته الأحكام جاءت لتنظم عمليات التقييد في إطار قانون 18.00 فإن هذا الأخير جاء أيضا بأحكام خاصة بعمليات الضم في نظام الملكية المشتركة و ذلك طبقا للمادة 57 من القانون السالف الذكر بحيث نجد على أن هذه المادة نصت على أنه “يمكن للشخص الذي أصبح وحده مالكا لعدة أجزاء مفرزة أن يطلب ضمها في رسم عقاري واحد”
فالمادة المذكورة قد نصت على حالتين
الأولى تتعلق بعملية الضم التي تتم بناء على طلب أحد الملاك المشتركين و الذي يصبح مالكا لعدة أجزاء مفرزة , حيث يتم ضم الرسوم العقارية الخاصة بهذه الأجزاء بإسمه , مع بقائه عضوا في اتحاد الملاك الذي يستمر بوجود باقي الأجزاء المفرزة و الأجزاء المشتركة في إسم بقية الملاك المشتركين .
أما الحالة الثانية فهي التي تنص عليها الفقرة الثانية من المادة اعلاه و التي يصبح فيها المالك المشترك مالكا لمجموع الأجزاء المفرزة , حيث ينقضي بذلك اتحاد الملاك , و لا تطرح هذه الحالة أي إشكال , بحيث تعد سببا لإنقضاء الملكية المشتركة للعقارات المبنية و تضم تبعا لذلك كل الرسوم العقارية الخاصة بهذه الأجزاء إلى الرسم الأصلي و الذي يقيد باسم هذا المالك الذي يصبح مالكا لمجموع العقار .
فالبنسبة للحالة الأولى فهي تخضع للقواعد العامة المنظمة لعملية ضم الرسوم العقارية و ذلك طبقا للقرار الوزيري [26] المتضمن للقواعد المتعلقة بتطبيق نظام التحفيظ العقاري و بالرجوع للفقرة الأولى من المادة 57 من قانون 18.00 يجب إعمال مقتضيات من خلال الفصلين 20 و 21 من القرار الوزيري المشار إليه سلفا .
إذا كما يمكن ضم الأجزاء المفرزة حسب مقتضيات المادة 57من قانون 18.00 فإن المادة 58 من نفس القانون تجيز تقسيم الجزء المفرز في الملكية المشتركة لكن ذلك شريطة موافقة أغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك , و يستفاد من هذه المادة بأن عملية تقسيم الجزء المفرز في الملكية المشتركة لا يقصد به التقسيم أو التعديل الداخلي الذي يمس إجراء تغييرات بداخل الشقة أو المحل الذي يملكه المالك المشترك كهدم جدار فاصل بين غرفتين مثلا , و لكن يعني تقسيم الجزء المفرز تقسيمه من الناحيتين المادية و القانونية إلى جزأين أو اجزاء مفرزة ناتج عن التقسيم برسم عقاري مستقل
و بالإضافة لذلك فإنه من يقوم بعملية التقسيم هاته يتعين عليه بطبيعة الحال أن يتقيد بقوانين التعمير و التجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات و بالضوابط القانونية للبناء , و أن يحصل على الرخص القانونية المتطلبة في عملية البناء ( رخصة البناء , رخصة السكن , أو شهادة المطابقة )[27]
و بعد الإشارة للتصرفات و العمليات الواردة على العقار بعد تأسيس الرسوم العقارية فإنه هناك تصرف آخر لا يقل أهمية عن سابقيه و هو التشطيب و الذي نظمته المادة 59 من قانون 18.00 و التي نصت على “إذا تهدم العقار الخاضع لأحكام هذا القانون كليا , يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية بناء على طلب من ذوي الحقوق شطب الرسوم العقارية الخاصة بالأجزاء المفرزة و تقييد الرسم العقاري الاصلي الخاص بالأجزاء المشتركة في إسم كافة الملاك بحسب النسب المبينة في نظام الملكية المشتركة , مع وجوب نقل الحقوق و التحملات المقيدة إلى الرسم العقاري الاصلي ”
و من هنا تتعلق عملية التشطيب هذه بالحالة التي يتهدم فيها العقار الخاضع لاحكام الملكية المشتركة للعقارات المبنية كليا , و يطبق المشرع في هذه المادة المبدأ الذي يقوم عليه التسجيل في إطار انظام التحفيظ العقاري , و يقضي بان الحق المسجل لا يزول و لا ينقطع أثره إلا بتشطيب قيده بالسجل العقاري , و في هذه الحالة يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية بناء على طلب ذوي الحقوق شطب الرسوم العقارية الخاصة بالأجزاء المفرزة , و يقيد الرسم العقاري الأصلي الخاص بالأجزاء المشتركة في إسم جميع الملاك بحسب النسب المبينة في ن.م.م
لكن هذه المادة لم تبين كيفية تقديم مطلب التشطيب و من هنا يمكن تطبيق القواعد العامة لتشطيب التسجيل طبقا للمادة 93 من ظهير 12 غشت 1913 المعدل بمقتضى قانون 14.07
و بناء على الفصل 91 من قانون 14.07 المعدل لظهير 12 غشت 1913 يمكن أن يقع هذا التشطيب بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب لقوة الشيئ المقضي به .
و يبقى أهم اثر للتشطيب هو زوال الحق المقيد و انقضاؤه مما أقرنه المشرع بمبررات تسمح بهذا التشطيب و من بينها أن المحافظ على الأملاك العقارية لا يمكنه القيام بعملية التشطيب[28] إلا إذا كان يستند على وثائق تسمح بذلك.
و أخيرا و نظرا لأهمية كل هاته العمليات و التصرفات الواردة على العقار بعد تأسيس الرسوم العقارية فإنه لا يمكن معه تصور أن تخلق معه نوعا من الإطمئنان لدى المتعاملين و كذلك نجاعتها في تحديد الإلتزامات و وضوحها و دقتها إلا بتحرير كل العمليات المتعلقة بالملكية المشتركة في عقود و محررات رسمية و هو ما سنخلص إليه في المطلب الآتي .
المطلب الثاني: تحرير العقود في قانون الملكية المشتركة
تكتسي عملية تحرير العقود المتعلقة بالتصرفات العقارية أهمية بالغة بالنظر لدورها في إثبات تلك التصرفات , و لكونها تشكل أداة لتيسير التداول العقاري .
غير أن نجاح هذه العملية رهين بمدى ضمانها باستقرار المعاملات , و نجاعتها بتحديد الالتزامات و وضوحها و دقتها و في مساهمتها المباشرة في خلق الاطمئنان عند ولوج ميدان الاستثمارات العقارية[29]
و بالرجوع إلى القانون المدني الفرنسي فنجده يتبنى مبدئيا حرية الاختيار في المحرر العرفي و المحرر الرسمي لكن هذا المبدأ يعرف قيودا خصوصا في العقود المبرمة و التي يحميها القانون كما هو الحال في بيع العقار من أجل البناء .
أما بالنسبة للقانون المغربي فإنه من أهم الأمور المستجدة هي ما جاءت به المادة 12 من قانون 18.00المعدل بقانون 106.12المتعلق بوجوب تحرير جميع التصرفات الهادفة لنقل الملكية المشتركة و إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها , و بهذه المادة تم الحسم في أمر تحرير العقود المبرمة المبنية و أصبح هذا التحرير بقوة القانون [30]
و بهذا تم تجاوز كل ما يمكن أن يثير الاضطراب في المعاملات الواردة على طبقات أو محلات أو شقق في عقارات مشتركة الملكية بحيث كان العقد عادة ما يبرم من قبل الكتاب العموميون الذي يتميزون حسب الأستاذ عبد الحق صافي بتدني مستواهم الثقافي و عدم إلمامهم بقواعد اللغتين العربية و الفرنسية التي تحرر بها العقود عادة . و جهلهم بالمعلومات القانونية خصوصا تلك المتعلقة بالملكية المشتركة[31]
تلافيا لهذه الوضعية الشاذة قرر المشرع في المادة المذكورة أن يتعين تحرير التصرفات القانونية الواردة على محل في عقار مشترك من قبل أشخاص يمتهنون كتابة العقود الرسمية أو يتوفرون على تكوين قانوني يمكنهم من النهوض بهذه المهنة على أحسن وجه و للإشارة فقد أثير تحفظ في مجلس النواب يتعلق بكون هذه المادة تكرس مبدأ احتكار المهن عوض تكريس مبدأ حرية اختيار أسلوب و حرية التعاقد مادام العقد شريعة المتعاقدين , و القانون يتعين أن يكون أداة لتنمية . و ليس أداة لعرقلتها .[32]
كما أن هذا التمييز غير مبرر و لا يقوم على أي أساس منطقي فالمحامون حسب المادة 30 من القانون المنظم لمهنة المحاماة لهم صلاحية تحرير العقود العرفية كيف ما كان نوعها بدون تخصيص [33] وهذا تعارض صريح و صارخ مع المادة 12 و لكن موجة التعديلات التي أصدرها المشرع أزالت اللبس و الغموض الذي كان يكتنف هذه النصوص حيث تم نسخ القانون المتعلق بمهنة المحاماة كما وقع تعديله بمقتضى المادة 103 من القانون رقم 28.08 المتعلق بتعديل القانون المنظم لمهنة المحاماة حيث نصت المادة الأولى منه على ما يتماشى مع مضمون المادة 12 خصوصا بالنسبة للأشخاص المؤهلون لتحرير المحررات المتعلقة بالملكية المشتركة و التصرفات القانونية التي تندرج ضمن نطاق تطبيق هذا التحرير حيث عددت المادة المذكورة التصرفات الواردة على محل في عقار مشترك و التي يتعين تحريرها كتابة من طرف مختصين قانونا و هي العقود المتعلقة بالتفويت سواء كان ذلك بمقابل كالبيع و المقايض أو بدون مقابل كالهبة و الصدقة و الحبس ثم جميع العقود المتعلقة بتقرير حقوق عينية على محل أو شقة يستوي أن تكون هذه الحقوق أصلية (حق الانتفاع , حق السطحية ) أو حقوق تبعية (الرهن الرسمي , الرهن الحيازي ) ثم جميع العقود المتعلقة بتفويت هذه الحقوق العينية و تعديلها أو إسقاطها و بذلك يكون المشرع قد استبعد من نطاق تطبيق هذه المادة بعض المعاملات الواردة على محلات في عقار مشترك الملكية و التي يمكن تحريرها من قبل غير الموثقين و المهنيين المؤهلين قانونا لكتابة العقود السالفة و المتعلق هنا خصوصا بالاتفاقات و الأعمال الإرادية التي يترتب مجرد التزامات شخصية و على خلاف هذا الأمر فإن المشرع ألزم المتعاملون في نطاق الملكية المشتركة أن يوثقوا تصرفاتهم و ذلك في الشكل الذي يحدده القانون و عليه فالمحرر الرسمي هو ما يتلقاه الموظفون العموميون الذين يخول لهم القانون مهمة التوثيق [34]
الموثقون العصريون وفقا لظهير 4 ماي 1925 المنظم لمهنة التوثيق العصري الذين يختصون بإبرام التصرفات القانونية المتعلقة بالعقار المحفظ و العقار في طور التحفيظ
العدول وفقا لقانون 16.03 المتعلق بخطة العدالة و الذين يعدون مؤهلين لإبرام كل التصرفات القانونية المتعلقة بالعقارات المحفظة و غير المحفظة
و لا تطرح المحررات الرسمية المبرمة من هاذين الصنفين أعلاه أي مشكل فهي تخضع للقوانين المنظمة لهاتين المهنتين
القضاء , و ذلك فيما يتعلق بأحكام النهائية الصادرة منه المتعلقة بالبيع الجبري للشقق و الطبقات و المحلات
الإدارات المحلية : و ذلك كما توضحه مذكرة الدورية العامة للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية[35]
فيما يخص محاضر الاتفاق بالتراضي المنجزة في إطار الفصل 42 من القانون 81.07 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة
و بالرجوع إلى المادة 12 التي تشكل أساس البحث في مطلبنا نجدها في فقرتها تنص على المحرر الرسمي , و المحرر ثابت التاريخ الذي يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية و منظمة يخولها قانونها تحرير العقود[36] تم تضيف في فقرتها الثانية بأنه يحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير العقود الرسمية وفقا لنصوص القانون . و بالتالي فلا علاقة لها باللائحة التي يحددها وزير العدل سنويا لتحرير هذه العقود , التي تعني محرري العقود العرفية و من خلال الفقرة الأولى من المادة 12 أعلاه يتبين أن المشرع يشترط شرطين في الشخص المؤهل لتحرير المحرر ثابت التاريخ و هما :
– أن ينتمي إلى مهنة قانونية و منظمة
– أن ينتمي إلى مهنة يخولها قانونها تحرير العقود
و تطبيقا لهذين الشرطين فكل المهن القانونية التي يخولها القانون تحرير هذه العقود يمكنها ممارسة هذه الشكلية و في هذا الصدد نذكر :
أ. مهنة المحاماة تم تنظيمها في القانون المعدل رقم 28.08
ب. مهنة وكلاء الأعمال التي ينظمها الظهير الصادر في 12 يناير 1945و هي تضم حسب المادة الأولى من هذا الظهير عدة مهن
لكن إن الشرطين السالفين الذكر لا يكفيان للقول بأن الشخص الذي يتوفران فيه مؤهل لتصريف المحررات ثابتة التاريخ , و ذلك أنه يتعين أن يتم تقييده ضمن لائحة سنوية محددة من قبل وزير العدل حماية لمصالح طرفي المعاملة .
و بخصوص هذا الشرط حيث نجد بأن المشرع ميز بين الأشخاص الذين يتم قيدهم بهذه اللائحة بقوة القانون دون إلزامهم بالشروط التي يحددها النص التنظيمي , و الأشخاص الذين يقيدون بناء على الشروط المحددة في ذلك النص التنظيمي .
فأما الصنف الأول فهم المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض كما نصت على ذلك المادة 12 المعدلة بمقتضى قانون 106.12 و الصنف الثاني فهم الذين يحددهم نص تنظيمي مشترك بقرار لوزير العدل و وزير الفلاحة و الصيد البحري و الوزير المنتدب لدى الوزير المكلف بالإسكان و التعمير لائحة المهنيين القانونيين و المنظمة الأخرى و شروط تقييد أعضائها في اللائحة الأساسية المحددة سنويا.
غير أن ما يمكن ملاحظته على هذه اللائحة هو تأخرها عن الصدور لتغيب بذلك القيمة العملية و القانونية لهذه الفصول و بالتالي يكون إفراغ هذه العقود في الشكلية المتطلبة قانونا حكرا على جهات معينة مما يؤدي للعزوف أو بالأحرى التحايل .
خـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــاتمة
حاولنا على امتداد هذا العرض ملامسة الأحكام الخاصة المتعلقة بالملكية المشتركة و التي يلعب فيها العقار المحفظ أدوار طلائعية خاصة و أن هذا الأخير أصبح رافعة لتنمية و ضمانة أساسية للمبادرة الخلاقة التي تهدف إلى تطوير الاقتصاد .
و أخيرا و ليس آخرا فإن نجاح تطبيق هذا القانون , الذي يعد مكسبا لكافة الشرائح الاجتماعية و خاصة ذوي الدخل المحدود اللذين ينضوون تحت لواء السكن الاقتصادي , يتوقف على إشاعة ثقافة التفاهم و الحوار لتنجب النزاعات التي تصل بالأشخاص إلى ردهات المحاكم و التي تصعب مهمة الوكيل في ممارسة مهامه .
الـــفـــــهـــرس
العنوان الصفحة
المقدمة ………………………………………………………..1
المبحث الأول: الأحكام الخاصة في المرحلة السابقة لتأسيس الرسم العقاري في ظل قانون الملكية المشتركة ……………………5
المطلب الأول: إعداد ملف الملكية المشتركة .……………….5
المطلب الثاني: تأسيس الرسم العقاري في قانون الملكية المشتركة………………………………………………10
المبحث الثاني: الأحكام الخاصة في المرحلة اللاحقة لتأسيس الرسوم العقارية ……………………….……………………16
المطلب الأول: التصرفات و العمليات الواردة على العقار.….. 16
المطلب الثاني: تحرير العقود في قانون الملكية المشتركة ……20
الخاتمة ……………………………………………………..26
الفهرس …………………………………………………….27
1-زكرياء العمري, لمنازعات العقارية دراسة و أبحاث في ضوء نضام التحفيظ العقاري و مدونة الحقوق العينية و المستجدات التشريعية في المادة العقارية , الجزء الأول , منشورات القضاء المدني, مطبعة المعارف الجديدة الرباط, الطبعة 2014
2-محمد بخنيف المحاضرة الرابعة في قانون الملكية المشتركة ص1
عبد الحق الصافي , الملكية المشتركة للعمارات و الدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات , مطبعة النجاح الجديدة ,الدار البيضاء , ط2,ص7
4-عبد الحق صافي الملكية المشتركة للعمارات و الدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات,مطبعة النجاح الجديدة ,الدار البيضاء ,ط 2 ,ص 260
5–دورية تحت رقم 380 بتاريخ 28 أكتوبر 2003
6–المادة 1 من قانون 93.30 المتعلق بمزاولة مهنة الهندسة المساحية الطبوغرافية و بإحداث الهيئة الوطنية للمهندسين الطبوغرافيين الصادر بمقتضى الظهير الشريف رقم 126-94-1 بتاريخ 14 رمضان 1414 الموافق 25 فبراير 1994
7- مصطفى أشيبان:” تنظيم الملكية المشتركة في التشريع المغربي”، ط أولى, مؤسسة الملك عبد العزيز, الدار البيضاء, 2009.
L’état descriptif de division 8-ما يصطلح عليه بالفرنسية
9- عبد الحق صافي مرجع سابق ص 260
10-ادريس الفاخوري الحقوق العينية وفق القانون 39.08 ,مطبعة المعارف الجديدة,الرباط ,طبعة2013 ,ص132
-محمد الوكاري , الملكية المشتركة للعقارات المبنية, مطعبة دار القلم,الرباط,الطبعة الثانية 2014 , ص 577[11]
محمد بخنيف , مرجع سابق ,ص16[12]
– مصطفى أشيبان:” تنظيم الملكية المشتركة في التشريع المغربي”، ط أولى, مؤسسة الملك عبد العزيز, الدار البيضاء, 2009, ص81.[13]
– الملحق القضائي: “ملكية الطبقات والشقق”, العدد 20, فبراير ,1989, ص63[14]
– مصطفى أشيبان, مرجع سابق, ص 76 [15]
-محمد الوكاري , مرجع سابق ,ص 574[16]
-الفقرة الأولى من المادة 49 كما تم نسخها و تعويضها بمقتضى المادة 2 من قانون 106-12[17]
-محمد الوكاري مرجع سابق ,ص 578[18]
-الدورية 380 الصادرة عن المحافظ العام بتاريخ 28 أكتوبر 2003[19]
-المذكرة رقم 3189 الموجهة بتاريخ 7 يونيو 2006[20]
-حسب الدورية 380[21]
-محمد خيري , العقار و قضايا التحفيظ في التشريع المغربي , مطبعة المعارف الجديدة , طبعة 2014 الصفحتين 199,200[22]
23-توصيل إيداع ملف الملكية المشتركة و الإحداث عند الاقتضاء
– نظام الملكية المشتركة
– المحضر الوصفي للتقسيم
– نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل جزء مفرز
– نسختان من التصاميم الطبوغرافية لكل طبقة بما في ذلك السطح
– محضر وضع الأنصاب مع نسختين للتصاميم المتعلقة بالأحداث عند الاقتضاء
-ادريس الفاخوري , نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07 , مطبعة دار المعارف الجديدة الرباط , طبعة 2013 , ص 15 [24]
25-احمد بونبات,نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية دراسة في ضوء القانون 18.00 ,مطبعة والوراقة الوطنية ,مراكش,الطبعة الأولى ,2003,ص51
26-القرار الوزاري المتضمن للقواعد المتعلقة بتطبيق نظام التحفيظ العقاري , الصادر بتاريخ 20 رجب 1333 (3 يونيو 1915 ) الفصلان 20 و21
– محمد الوكاري , مرجع سابق ,ص 587[27]
– محمد خيري ,مرجع سابق ,ص646[28]
591-محمد الوكاري , مرجع سابق , ص[29]
49-محمد بونبات,مرجع سابق , ص[30]
83-عبد الحق الصافي , مرجع سابق ,ص[31]
84- عبد الحق الصافي , مرجع سابق ,[32]
-ادريس الفاخوري ,مرجع سابق ,ص57[33]
34-تعرف الفقرة الأولى في الفصل 418 من ق.ل.ع الورقة الرسمية بأنها “…هي التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صلاحية توثيق العقود في مكان تحرير العقد …”
-مذكرة صادرة تحت عدد 62 بتاريخ 13 يناير 2004[35]
-محمد الوكاري , مرجع سابق ,ص[36]
إعادة نشر بواسطة محاماة نت
اترك تعليقاً