على الرغم من الاختلافات التي لاحظناها بشأن تكييف حق المستأجر وهل أنه حق عيني أم أنه حق شخصي، فإن الرأي الراجح هنا يفضل اعتبار هذا الحق شخصياً يستطيع معه المستأجر التصرف فيه كأي حق شخصي آخر بالبيع أو الهبة أو الرهن رهناً حيازياً أو الاعارة. ولكن الحياة العملية ترينا أن أكثر التصرفات التي يجريها المتأجر للتصرف في حقه تنصرف عادة إلى التنازل عن الايجار أو الايجار من الباطن. ولذلك نرى أن الدراسات الفقهية والقانونية تهتم على الأغلب بهذين الموضوعين ((الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار)) سواء كان ذلك في ظل أحكام القانون المدني أو في ظل أحكام القوانين خاصة كقانون ايجار العقار العراقي رقم (87) لسنة 1979 مثلاً. وهناك في هذا الشأن موضوع آخر لا يقل أهمية عما تقدم اشار إليه قانون ايجار العقار في المادة (13) منه يطلق عليه اسم المساكنة أو اسكان الغير مع المستأجر. حيث وضع لنا قانون ايجار العقار مبدأ أجاز فيه للمستأجر أن يذكر في العقد أسماء الأشخاص الذين يسكنون معه في المأجور، ونص أيضاً على الأشخاص اللذين يجوز للمستأجر أن يسكنهم معه ولو لم يذكروا في العقد، أو لم تحصل الموافقة التحريرية لإسكانهم من قبل المؤج. وقد راعى المشرع في ذلك الروابط العائلية والعادات والتقاليد الاجتماعية في العراق التي لا يجوز اغفالها. تكييف التصرف والفرق بين الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار قد يتفق المتعاقدان على طبيعة التصرف بشكل واضح لا لبس فيه. ولكن قد يتفق المتعاقدان على هذا التصرف دون بيان طبيعته، وهل أنه ايجار من الباطن أم أنه تنازل عن الايجار. وهنا لا بد للقاضي ابتداء من تلمس كافة الوسائل لمعرفة التكييف السليم لهذه العلاقات بالرجوع إلى نية المتعاقدين المشتركة، أو الرجوع إلى الظروف المحيطة بالعقد أو شروطه التي ارتضاها الطرفان. ومن المعايير التي يشير إليها الفقه في هذا المجال كيفية دفع الثمن، وهل أنه دفع دفعه واحدة أم كان مقسطاً، حيث يصح اعتباره تنازلاً عن الايجار في الحالة الأولى وايجاراً من الباطن في الحالة الثانية. ولكن هذا المعيار قد لا يكون كافياً خصوصاً في أيامنا هذه التي قد يطلب فيها المؤجر دفع بدل الايجار مقدماً ولعدة سنوات، وهذا ما دفع القوانين الخاصة ومنها قانون ايجار العقار الحالي إلى منع ذلك، ووجوب أن تدفع سلفاً أجرة العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون بأقساط شهرية بصرف النظر عن مدة سريان عقد الايجار ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بخلاف ذلك(1). ومن المعايير الأخرى المعتمدة الرجوع إلى طبيعة التصرف وهل أنه يشمل كل المأجور أم جزءاً منه، حيث يصح اعتباره تنازلاً في الحالة الأولى وايجاراً من الباطن في الحالة الثانية. ومن أهم الدلائل التي يستطيع القاضي الرجوع إليها وجود عقدين أحدهما بين المؤجر والمستأجر وثانيهما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن. وغالباً ما تختلف شروط هذين العقدين عن بعضهما مما يدل على أن التصرف هو ايجار من الباطن. ولكن كافة المعايير المتقدمة وإن كانت عوناً للقاضي للوصول إلى حقيقة التصرف واعطاء التكييف القانوني الصحيح له، إلا أنها ليست حاسمة بل إنها دلائل تقريبية توصل القاضي إلى مبتغاه وقد لا تجديه نفعاً، وعندها سيرجح القاضي افتراض انصراف نية المتعاقدين إلى التأجير من الباطن لأنه الأكثر شيوعاً والأقرب غلى أذهان الناس من التنازل عن الايجار(2). عقدين عند الايجار من الباطن أحدهما بين المؤجر والمستأجر الأصلي وثانيهما بين المستأجر الاصلي والمستأجر من الابطن وقد يختلف العقدان عن بعضهما من حيث الشروط، إذ قد تكون الأجرة في العقد الثاني أقل أو أكثر من الأجرة في عقد الايجار الأصلي كما قد تكون المدة أقصر أو أطول من المدة المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر الأصلي، وهنا تكون الاجارة من الباطن فيما يتعلق بالمدة الزائدة موقوفة على اجازة المؤجر الأصلي. وقد يتفق المتعاقدان على أن تكون شروط الايجار من الباطن هي نفس شروط العقد الأصلي. أما إذا لم يحددا شروط الايجار من الباطن فإنه يفترض انهما اتفقا ضمنياً على أن تكون شروط الايجار من الباطن هي نفس شروط العقد الأصلي من حيص الأجرة ومن حيث المدة. ولا شك بأن التزامات المستأجر الأصلي تجاه المستأجر من الباطن هي نفس التزامات المؤجر بالنسبة للمستأجر الأصلي، كذلك فإن حقوق المستأجر الأصلي في مواجهة المستأجر من الباطن هي نفس حقوق المؤجر في مواجهة المستأجر الأصلي، خصوصاً ما يتعلق منها بحق الامتياز على ما يكون في المأجور من منقولات مملوكة للمستأجر من الباطن قابلة للحجز أو محصولات زراعية. أما التنازل عن الايجار فإنه ينقل إلى المتنازل إليه الحق ذاته بشروطه وأوصافه، لذلك قيل أن التنازل عن الايجار هو تنازل عن الحق بطريق البيع أو الهبة. كذلك ليس للمتنازل عن الايجار حق امتياز على منقولات المتنازل إليه كما لاحظنا ذلك في الايجار من الباطن. ومن الفروق الأخرى التي يضيفها جانب من الفقه بين الاثنين هو أن التنازل عن الايجار هو تصرف في الحق، فيجب أن تتوافر فيه اهلية التصرف أما الايجار من الباطن، فهو من أعمال الادارة، فلا تشترط فيه أهلية الادارة(3).
متى يستطيع المستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن الايجار؟
أولاً: في القانون المدني:
الأصل في القانون المدني العراقي جواز الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار ما لم يقض الاتفاق أو العرف بعدم جواز ذلك كلاً أو جزءاً. وإلى هذا اشارت المادة (775) مدني عراقي بقولها:
((للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه بعد قبضه أو قبله في العقار وفي المنقول وله كذلك أن يتنازل لغير المؤجر عن الجارة كل هذا ما لم يقض الاتفاق أو بغيره))(4).
والحكمة من هذا النص أن الايجار في الاصل ليس من العقود التي تهتم بالاعتبار الشخصي للمستأجر، فلا فرق في استلام الأجرة من المستأجر الأصلي أو من المستأجر الباطن أو المتنازل إليه. كذلك فإن هذه التصرفات ستزيد من الضمانات لصالح المؤجر لأن المستأجر الأصلي. ولكن هذه القاعدة لا تطبق طبعاً إذا كانت شخصية المستأجر محل اعتبار، كما هو الحال في عقود المزارعة، حيث لا يجوز للمزارع وفقاً للمادة (810) من القانون المدني العراقي أن يؤجر الأرض إلى غيره أو يتنازل عن الايجار إلا برضاء صاحب الأرض.
ولكن هذه القاعدة إذا كانت تتفق مع طبيعة عقد الايجار باعتباره من العقود المالية في الاصل إلا أنها ليست مطلقة لأنها قاعدة مكلمة لإرادة المتعاقدين وليست أمرة لذلك يجوز الاتفاق على خلافها من خلال اتفاق المؤجر مع المستأجر على عدم جواز الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار إلا بعد الحصول على موافقة المؤجر، وهذا ما اصطلح على تسميته بالشرط المانع(5).
الشرط المانع من الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار:
طالما يأتي الشرط المانع خلافاً للأصل العام الذي يجيز الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار، فلا بد أن يكون قاطعاً في دلالته، علماً بأنه قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً يستكشف من طبيعة العقد أو من ظروف التعاقد خصوصاً إذا كانت شخصية المستأجر محل اعتبار. وقد يكون الشرط المانع هذا مطلقاً لا يجيز الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار في كتل المأجور ولكل الناس، بينما قد ينصب هذا المنع على جزء من المأجور، كما أن التقييد قد ينصرف إلى مستأجر معين أو مهنة معينة دون غيرها. وسواء كان الشرط المانع صريحاً أو ضمنياً، فلا يجوز التوسع في تفسيره، حيث يجوز للمستأجر أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة ما داموا غير مستأجرين من الباطن، وله أن يسكن معه صديقاً دون أن يكون مستأجراً. واختلف الفقه بالنسبة للإعارة، فذهب البعض إلى جواز الاعارة لأنها ليست ايجاراً من الباطن ولا تنازلاً عن الايجار، على أن لا تستغرق مدة الاعارة مدة الايجار الأصلي، وعلى أن لا ينزل المستعير عن استعمال العين للغير ولو على سبيل التبرع(6). وذهب رأي آخر إلى أن المنع من التأجير يقتضي منع المستأجر من اعارة الشيء المؤجر، إذ يترتب على هذه الاعارة نفس ما يترتب على التأجير من الباطن(7). ولا يجوز للمؤجر أن يمتنع عن الموافقة على التأجير من الباطن أو التنازل عن الايجار إلا لسبب مشروع (م 775/ ف2 مدني عراقي)، وبعكس ذلك يعتبر متعسفاً في استعمال هذا الحق، فإذا تعذر على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة بنفسه، واضطر إلى ايجارها من الباطن، فلا يجوز للمؤجر أن يتمسك بالشرط المانع إذا لم تكن له أية مصلحة في تنفيذه كأن يكون المستأجر الجديد في حالة يسار ويعادل من الناحية الأولية مركز المستأجر السابق(8) وفي حالة تعنت المؤجر فللقاضي أن يرخص المستأجر في الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار. وبسبب عدم ادراك أكثر الناس للفروق بين الايجار الباطن والتنازل عن الايجار، اعتبر المشرع أن منع المستأجر من أن يؤجر للغير يقتضي منعه من التنازل عن الايجار والعكس صحيح. وإلى ذلك أشارت الفقرة الثانية من المادة (761) من القانون المدني العراقي(9).
وجزاء مخالفة المستأجر للشرط المانع يمكن الرجوع فيه للقواعد العامة، حيث يجوز للمؤجر المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد باعتبار الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار غير نافذ في حقه، واخراج المستأجر من الباطن أو المتنازل إليه من المأجور باعتبارهما شاغلين للعقار دون سند. ولهذين الأخرين حق الرجوع على المؤجر في المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي أصابتهما إذا لم يكن أي منهما عالماً بالشرط المانع عند ابرام العقد. وللمؤجر أيضاً بدل المطالبة بالتنفيذ العيني أن يطلب فسخ العقد لعدم تنفيذ المستأجر لالتزاماته المقررة في العقد فإذا حكم بالفسخ وجب اخلاء العين المؤجرة من المستأجر الأصلي ومن المستأجر الباطن أو المتنازل إليه. وللمؤجر بالإضافة إلى ما تقدم حق المطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب تلف العين جراء الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار أو بقائها خالية بعد الحكم بالفسخ واخراج المستأجر من الباطن وحتى انقضاء مدة العقد الأصلية(10).
بيع المصنع أو المتجر نصت المادة (761/ ف2) من القانون المدني العراقي على ما يلي:
((إذا كان المأجور عقاراً أنشيء فيه مصنع أو متجر وأراد المستأجر أن يبيع الشيء المنشأ جاز للمحكمة بالرغم من وجود القيد المانع أن تحكم بإبقاء الايجار إذا قدم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق)). ويعني هذا النص تعطيل حكم الشرط المانع في حالة انشاء مصنع أو متجر في المأجور حتى ولو لم يتنازل المؤجر عن الشرط المانع صراحة أو ضمناً علماً بأن المصنع أو المتجر قد يقوم بإنشائه مالك العقار أو غيره. والحكمة من وراء هذا النص هو تسهيل بين المصانع والمتاجر، حيث قد لا يرضى المشتري أن يقدم على الشراء دون حلوله محل المستأجر الأصلي، خصوصاً إذا كان المكان قريباً وملائماً، بالإضافة إلى أن هذا الاجراء سوف لا يفقده زبائن وعملاء المصنع أو المحل التجاري. ويشمل هذا النص جميع أنواع المتاجر والمصانع، سواء كان المصنع كبيراً فيه آلات ضخمة وعدد كبير من العمال أو صغيراً يباشر فيه المستأجر بنفسه صناعة يدوية، وسواء كان المتجر كبيراً أم حانوتاً صغيراً(11).
وتشترط المادة (761) مدني عراقي الآنفة تقديم ضمان كاف. ولا يشترط أن يكون الضمان المقدم من المشتري من التأمينات العينية، بل يصح أن يكون تأمناً شخصياً، وعلى ذلك يجوز أن يقدم المشتري للمؤجر شيئاً يرتهنه رهناً تأمينياً أو حيازياً أو أن يقدم له كفيلاً يتعهد بالوفاء لالتزامه إذا لم يف هو به، وتقدير كفاية الضمان أمر يخضع لسلطة القاضي التقديرية(12) كذلك تشترط المادة (761) مدني عراقي أن لا يلحق المؤجر جراء هذا التصرف ضرر محقق، كأن يكون المشتري سيء السمعة لا تتوافر فيه الاعتبارات التي راعاها المؤجر في المستأجر، أو أن يؤدي هذا البيع إلى منافسة المؤجر في مهنته سواء كانت هذه المنافسة مشروعة أو غير مشروعة. ويكلف المؤجر هنا بإثبات وقوع الضرر مع تقدير مقداره(13). وعلى الرغم من أن القانون المدني العراقي لم يشترط أن يكون هناك ضرورة تدفع البائع إلى بيع المتجر أو المصنع، فإن المادة (594) مدني مصري، وضعت مثل هذا الشطر الذي يعود في تقديره إلى قاضي الموضوع. ومن الأمثلة التي يوردها الفقه المصري بهذا الصدد عجز المستأجر عن العمل أو تقاعده فيضطر إلى بيع المتجر، أو موت المستأجر وعجز الورثة عن ادارة المتجر فيضطرون إلى بيعه، أو كساد التجارة، أو افلاس المستأجر فيبيع المتجر جبراً، أو مرضه الذي يقعده عن مباشرة عمله وهكذا(14). هذا وقد عالجت المادة (12) من قانون ايجار العقار رقم (87) لسنة 1979 هذا الموضوع بالقول:
((إذا كان المأجور عقاراً انشئ فيه مصنع وباع المستأجر المصنع حل المشتري محل المستأجر في عقد الايجار طبقاً لأحكام هذا القانون)). ويبدو من النص أن المشرع عالج العقار الذي انشئ فيه مصنع فقط، ولم يتطرق إلى العقار الذي انشئ فيه متجر كما هو الحال في المادة (761) مدني عراقي السابقة. ولم يأت ذلك اعتباطاً، لأن المشرع حاول بهذا النص حماية الصناعة وتشجيعها لإنشاء المصانع(15). ولم يجد المشرع ـ كما يبدو ـ ضرورة توفير مثل هذه الحماية بالنسبة للمحلات التجارية، ولكننا ـ نعتقد ـ بأن نص المادة (761) مدني عراقي يعتبر أكثر اتقاناً وصلاحية من نص المادة (12) المشار إليها، لأنها توفر لنا ما لا توفه المادة (12)، خصوصاً وأن النشاط التجاري وازدهاره يعد من الأمور الضرورية جداً والتي تفضل ألا تغيب عن بال المشرع، لأن هذا النشاط لا يقل أهمية عن النشاط الصناعي، بل إن النشاط الصناعي والنشاط التجاري صنفان لا يفترقان، وهما وجهان لعملة واحدة يمكن أن نسميها بالنشاط الاقتصادي الذي لا يد من حمايته وتوفير عناصر ديمومته. وطبقاً للمادة (12) المتقدمة يحل المشتري محل المستأجر للعقار من حيث التمكين من الانتفاع وتحديد الأجرة وأسباب التخلية وغير ذلك من أحكام، فلا يكون للمؤجر الحق في اقامة دعوى منع المعاوضة على المشتري وطلب قلع المصنع، لأن القانون لم يعتبر ذلك تنازلاً عن الايجار ولا ايجاراً من الباطن(16). ومن الملاحظ على نص المادة (12) انها لم تحدد لنا نوع المصنع أو حجمه، فقد يكون المصنع واسعاً يستخدم عدداً كبيراً من العمال أو صغيراً لا يستخدم سوى عدد محدود من العمال. ويصح أن ينتج هذا المصنع الملابس على اختلاف أنواعها أو الأواني البلاستيكية أو الأثاث قطع الغيار الأخرى.
ثانياً : الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار في قانون ايجار العقار
إذا كان الأصل في القانون المدني كما لاحظنا جواز الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار (إلا إذا وجد شرط مانع يحول دون ذلك)، فإن الأمر على عكس ذلك في قوانين الايجار الخاصة، حيث قلب قانون تنظيم ايجار العقار العراقي رقم (67) لسنة 1972 (الملغى) هذا الوضع، فجعل من القاعدة المنصوص عليها في المادة (775) مدني عراقي استثناء ومن الاستثناء قاعدة. وينتج ذلك من نص الفقر (ب) من المادة التاسعة من هذا القانون التي لم تجز الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار بدون موافقة المؤجر التحريرية وتأييد الجهة المختصة بتنفيذ قانون ضريبة العقار التي تقع الدار في منطقتها، وبعكس ذلك يستطيع المؤجر طلب تخلية المأجور(17). إلا أن قانون ايجار العقار رقم (87) لسنة 1979 وفي الفقرة الأولى من المادة (11) حظر مطلقاً الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار حتى ولو تم ذلك باتفاق المؤجر والمستأجر، حيث اعتبر ذلك من النظام العام، وفي ذلك تقول المادة (11/ ف1): ((يحظر الايجار من الباطن أو التنازل عنه كلاً أو جزءاً ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بخلاف ذلك)). وبهذا النص وضع القانون حداً لاستغلال المستأجرين حاجة الاشخاص الذي يستأجرون من الباطن وخاصة طالبي استئجار الغرف المعدة للسكن وواضعاً كذلك حداً لإثراء المستأجر الأول على حسبا المؤجر بدون حق(18) والغالب أن يكون بدل الايجار من الباطن كبير مقارنة ببدل الايجار المتفق عليه بين المؤجر والمستأجر الأصلي، كذلك فإن قوانين الايجار الخاصة قد جاءت أساساً لحماية المستأجرين وتوفير الاطمئنان لهم في الحصول على سكن بأجرة مناسبة ودون أن يتعرضوا لطلب التخلية بين فترة وأخرى ولم يدر في خلد المشرع أن تستغل هذه الحماية لجني الأرباح الطائلة على حساب مالك العقار. ثم عالجت الفقرة الثانية من المادة (11) عقود الايجار المبرمة قبل العمل بهذا القانون في 1/ 7/ 1979 بالقول: ((إذا كان الايجار من الباطن او التنازل عنه قد تم قبل العمل بهذا القانون سواء كان بموافقة المالك التحريرية أو بدونها حل المالك محل المستأجر الأصلي في العقد الذي أبرمه هذا المستأجر من الباطن أو المتنازل إليه)). وهذا يعني أن كافة العقود التي أبرمت قبل 1/ 7/ 1979 سواء كانت بموافقة المؤجر التحريرية أو بدون موافقته سيحل فيها المالك محل المستأجر الأصل وبذلك تصبح العلاقة بين المالك وبين المستأجر من الباطن علاقة مباشرة تؤدي إلى خروج المستأجر الأصلي من اطار هذا التعامل. إلا أن المستأجر الأصلي قد يؤجر من الباطن جزءاً من العقار ويشغل بنفسه الجزء الآخر منه، وقد أجاز القانون في هذه الحالة للمؤجر البقاء في هذا الجزء بصفة مستأجر بأجرة تقدر وفق أحكام قانون ايجار العقار رقم (87) لسنة 1979(19). وعلى هذا الأساس تكون العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي محكومة بعقد الايجار المبرم بينهما قبل نفاذ هذا القانون، إلا من حيث الأجرة التي تحدد وفقاً للنسب التي رسمتها المادة الرابعة من قانون ايجار العقار، والتي يجب أن لا تزيد على 5% أو 7% أو 8% من القيمة الكلية للعقار وحسب نوعه وطبيعة استغلاله.
ومتى ما خالف المستأجر أحكام المادة (11) من قانون ايجار العقار، فإنه سيتعرض لفرض عقوبة جزائية أشارت إليها المادة (23/ ف2) من القانون وهي الحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر ولا تزيد على سنتين وبغرامة لا تقل عن خمسمائة دينار ولا تزيد على ألف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين. أما الأثر الأخرى الذي يترب على قيام المؤجر بهذا التصرف، فيتجلى في اعطاء المؤجر حق طلب تخلية المأجور وفقاً للفقرة (ب) من المادة السابعة عشر من القانون.
هذا وقد اعتبر القضاء العراقي بأن ادخال المستأجر اخاه في العمل في الفرن المنتج للصمون مع اشراكه في الأرباح، لا يعتبر اجارة من الباطن، لأن أخيه يعتبر اجيراً، ولم يتنازل المؤجر عن حقه في ادارة الفرن(20). إلا أن قيام المستأجر باشتراك آخر في اشغال المأجور يعتبر تنازلاً عن جزء من المأجور(21). كما قضي بأن اسكان المستأجرة ولدها المتزوج المعيل لها وابنتها الأرملة منذ بداية العقد باعتبارهم عائلة واحدة لا يكون مخالفة قانونية لنص المادة (11) من قانون ايجار العقار(22). غير أن استئجار العرصة لاتخاذها مرآباً للسيارات واحداث أبنية عليها من المستأجر يعني جواز ايجار المستأجر الدكاكين المنشأة على العرصة إلى الغير لتعذر اشغالها جميعاً بنفسه ولا يعتبر ذلك ايجاراً من الباطن، لأن المستأجر قد وضع في حسابه حتماً أنه سيؤجر الدكاكين إلى الغير لتعذر اشغاله جميع الدكاكين واستغلالها من قبله(23).
آثار الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار
أـ آثار الايجار من الباطن:
يتعين علينا ونحن نبحث هذا الموضوع أن ندرس العلاقات التالية:
1ـ علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر من الباطن.
بحكم العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن العقد الجديد المبرم بينهما (م776 مدني عراقي) الذي قد يتفق مع العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر الأصلي من حيث الشروط وقد يختلف عنه في ذلك. إذ قد يكون الغرض من العقد الثاني يختلف عن الغرض المثبت في العقد الأول، وهنا يحق للمؤجر الأصلي أن يعترض على ذلك باعتباره اخلالاً من المستأجر الأصلي بالتزامه بعدم استعمال العين المؤجرة في غير الغرض المقصود من الايجار(24). وقد يختلف العقد الثاني بالنسبة لبدل الايجار أو المدة، حيث يكون بدل الايجار الثاني اكثر (وهذا هو الغالب) أو قد يكون أقل من البدل في عقد الايجار المبرم بين المؤجر والمستأجر الأصلي (وهذا هو النادر). كما قد تون مدة العقد الثاني منصرفة إلى ما تبقى من مدة العقار الأول، أما إذا كانت مدة العقد الثاني أكثر من مدة العقد الأول بين المؤجر والمستأجر الأصلي فإن ما تبقى من المدة يبقى موقوفاً على اجازة المؤجر الأصلي، وتعتبر الاجازة عن المدة الزائدة التي اقرها المؤجر اجارة مستقلة عن الاجارة من الباطن انعقدت مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن فيكون المستأجر من الباطن مستأجراً أصلياً(25). والتزامات المستأجر الأصلي قبل المستأجر من الباطن هي التزامات المؤجر … مع احتمال تعديلها بشروط أخرى يتفق عليها المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن بما لا يتناقض مع شروط العقد الأصلي. كذلك فإن التزامات المستأجر من الباطن قبل المستأجر الأصلي هي نفس التزامات المستأجر الأصلي قبل المؤجر التي لاحظناها فيما تقدم. ومع أن عقد الايجار من الباطن مستقل عن عقد الايجار الأصلي، فإن انقضاء عقد الايجار الأصلي لأي سبب كفسخه لإخلال المستأجر الأصلي بالتزاماته أو انقضائه بانتقال ملكية العين المؤجرة غلى مشتري لا يسري في حقه الايجار الأصلي أو غير ذلك من الأسباب، تؤدي حتماً إلى انقضى حق المستأجر الأصلي فإن ذلك يكون بمثابة هلاك المحل بما يترتب عليه انفساخ العقد. أما العكس (أي انقضا الايجار من الباطن لأي سبب)(26) قبل انتهاء عقد الايجار الأصلي فإنه لا يؤدي إلى انقضاء عقد الايجار الأصلي(27).
2ـ علاقة المستأجر الأصلي بالمؤجر:
بحكم علاقة المؤجر بالمستأجر الأصلي عقد الايجار المبرم بينهما، حيث تبقى كافة التزامات المؤجر والتزامات المستأجر التي ذكرناها سابقاً قائمة، بالإضافة إلى ازدياد مسؤولية المستأجر الأصلي، إذ يصبح مسؤولاً لا عن أعماله حسب بل أيضاً عن أعمال المستأجر الباطن، فإذا تلفت العين بخطأه هو أو بخطأ المستأجر الباطن، تحققت مسؤوليته نحو المؤجر(28). وقد أشارت إلى ذلك فعلاً المادة (776) من القانون المدني العراقي بقولها.
(1ـ في حالة ايجار المستأجر المأجور، تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأول خاضعة لأحكام عقد الايجار الأول… فيكون المستأجر الأول ملزماً بالأجرة للمؤجر، وليس لهذا قبضها من المستأجر الثاني. إلا إذا احاله المستأجر الأول عليه أو وكله بقبضها منه). وقد قرر المشرع أن ذمة المستأجر الأصلي قبل المؤجر تبدأ إذا اقر الأخير الايجار من الباطن صراحة أو ضمناً. ويحصل هذا الاقرار من خلال القبول الصريح بالإيجار الثاني دون ابداء أي تحفظ، أو باستيفاء المؤجر للأجرة مباشرة من المستأجر الثاني دون ابداء أي تحفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر الأول))(29) ولا شك بأن هذا القبول يأتي لاحقاً لحصول الايجار من الباطن، ولا يتم إلا بعد أن يتعرف المؤجر على شخصية المستأجر وقناعته بقبوله مديناً يصلح للحلول بدل المستأجر الأصلي، لأنه قادر على الوفاء بكافة الالتزامات المترتبة بذمة المستأجر الأصلي إن لم يكن أحياناً أفضل منه(30). وكلن براءة المستأجر الأصلي تكون في حدود ما له من حقوق قبل المستأجر من الباطن. فإذا كانت الأجرة من الباطن أقل من الأجرة الأصلية، فإن المؤجر يرجع على المستأجر الأصلي بالفرق بين الأجرتين. أما إذا كانت الأجرة من الباطن تزيد على الأجرة الأصلية، فإن الزيادة تكون للمستأجر الاصلي. أما إذا كانت الأجرة متساوية فإن استيفاءها من المستأجر من الباطن مباشرة يعني براءة ذمة المستأجر الأصلي أيضاً(31).
3ـ علاقة المؤجر الأصلي بالمستأجر من الباطن:
لا تربط المؤجر المستأجر من الباطن علاقة مباشرة، طالما أدركنا بأن عقد الايجار الأول مستقل عن عقد الايجار الثاني. ولذلك ليس للمؤجر أن يطالب المستأجر من الباطن بالأجرة مباشرة(32). وعلى هذا الأساس ليس للمؤجر إلا الرجوع على المستأجر من الباطن وفقاً لقواعد العامة ومن خلال الدعوى غير المباشرة بشرط تحقق شروط الدعوى(33). ولكن رجوع المؤجر على المستأجر من الباطن عن هذا الطريق سيعرضه لمساوئ وسلبيات الدعوى غير المباشرة، لأن المستأجر من الباطن يستطيع أن يدفع فيها بكافة الدفوع التي يجوز له التمسك بها في مواجهة دائنه المستأجر الأصلي) كما أنه إذا طولب بالوفاء بالأجرة من قبل كل من المؤجر والمستأجر الأصلي تعين عليه أن يفي بها إلى هذا الأخير دون المؤجر، نظراً لقيام العلاقة المباشرة بينهما. كما أن الرجوع بهذه الدعوى من شأنه أن يؤدي إلى أن يزاحم المؤجر في نتائجها سائر دائني المستأجر الأصلي ويخضع معهم لقسمة ما يتمخض عنها قسمة غرماء. وتلافياً لكل هذه السلبيات وحماية المؤجر الذي يعتبر الأصل في كل هذه العلاقات التعاقدية، أعطى المشرع وبنص القانون الحق للمؤجر في الرجوع مباشرة على المستأجر الثاني بدين الأجرة، وإلى ذلك إشارة المادة (776) من القانون المدني العراقي بقولها: ((2ـ ومع ذلك يكون المستأجر الثاني ملزماً بأن يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتاً في ذمته للمستأجر الأول وقت أن ينذره المؤجر ولا يجوز له أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأول، ما لم يكن تعجيل الأجرة متمشياً مع العرف ومدوناً بسند ثابت التأريخ)). ويبدو من هذا النص ضرورة توجيه انذار للمستأجر من الباطن بعدم دفع الأجرة المستحقة عليه للمستأجر الأول. وهذا يعني أن المستأجر الثاني يستطيع أن يدعي أنه سدد للمستأجر الأول ما استحق عليه من الأجرة قبل الانذار، غير أنه يشترط لكي يسري الوفاء في مواجهة المؤجر أن يكون متمشياً مع العرف ومستنداً إلى سند ثابت التأريخ(34). يضاف إلى ما تقدم اعطاء المشرع للمؤجر حق الامتياز على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة على المستأجر الأصلي عدم الايجار من الباطن. أما إذا لم يشترط المؤجر الأصلي ذلك فعلاً يثبت له حق الامتياز إلا على المبالغ التي مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذر فيه المؤجر المستأجر من الباطن بعدم دفع هذه المبالغ للمستأجر الأصلي (المادة 1374/ ف2 مدني عراقي).
ب ـ آثار التنازل عن الايجار:
أـ العلاقة بين المستأجر المتنازل والمتنازل له عن الايجار
ينظم العلاقة بين المستأجر (المتنازل) والمتنازل إليه أحكام حوالة الحق وحوالة الدين على حد سواء. وتتمثل حوالة الحق بما للمستأجر من حقوق في مواجهة المؤجر. كما تتمثل حوالة الدين بما يلقى على عاتق المستأجر من التزامات لصالح المؤجر(35) وقد ينصب التنازل على كل المأجور أو على جزء منه، كما قد ينصرف للمدة المتبقية من عقد الايجار أو إلى مدة أقل منها، ولا يجوز أن يكون التنازل لمدة أطول من المدة الأصلية وبعكس ذلك لا يكون التنازل نافذاً في حق المؤجر فيما زاد عن مدة الايجار الأصلية. ويصح أن يكون التنازل عن الايجار بمقابل أو بغير مقابل وإذا كان بمقابل فهو بيع ويكون المقابل هو ثمن البيع وهو غير الأجرة التي يلتزم المتنازل له بدفعها للمؤجر. فالأجرة التي يدفعها المتنازل له للمؤجر هي نفس الأجرة التي كان المستأجر ملتزماً بدفعها وهي مضمونة كما نعلم بامتياز المؤجر وهي في العادة تدفع على شكل أقساط يتفق عليها. أما الثمن الذي يدفعه المتنازل له للمستأجر فمبلغ يتفق عليه فيما بينهما، ويجوز أن يكون أقل من الأجرة أو أكثر منها أو معادلاً لها، وهو في الغالب يدفع جملة لا أقساطاً، وهو مضمون بامتياز البائع لا بامتياز المؤجر. ومن هنا فإن المتنازل له يلتزم بأمرين.
أولهما ثمن التنازل الذي يدفعه للمستأجر الأصلي (المتنازل) جملة واحدة على الأغلب وثانيهما الأجرة التي يدفعها للمؤجر على شكل أقساط(36). وعلى هذا الأساس فالعلاقة التي تقوم بين المستأجر والمتنازل له هي علاقة حوالة وليست علاقة ايجار، فلا يعتبر المستأجر مؤجراً للمتنازل له، ولا يلتزم نحوه بالتزامات المؤجر ولا تكون له حقوق المؤجر قبله(37).
ب ـ علاقة المستأجر المتنازل بالمأجور:
ستختفي هنا العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي (المتنازل) وتحل محلها علاقة مباشرة بين المؤجر والتنازل إليه. ولكن المستأجر (المتنازل) سيبقى وبحكم القانون ضامناً لوفاء المتنازل إليه بالتزاماته(38) وعندئذ سيكون للمؤجر مديناً هو المتنازل إليه وضامناً هو المستأجر المتنازل. وهناك آراء مختلفة في هذا الشأن يذهب بعضها إلى اعتبار المستأجر (المتنازل) مديناً وعندها سيصبح للمؤجر مديناً، بينما يذهب بعض الفقهاء إلى اعتبار المستأجر (المتنازل) كفيلاً للمتنازل إليه(39) تبرأ ذمة المستأجر الأصلي من هذا الضمان عند صدور قبول صريح بالتنازل عن الايجار، وقد يكون هذا القبول ضمنياً، كما لو استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المتنازل له دون أن يبدي اي تحفظ في شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي(40) وأن يطالب المؤجر بتنفيذ اي التزام آخر غير الأجرة، كعمل الترميمات التأجيرية أو دفع تعويض عن تلف اصاب العين أو غير ذلك دون أن يحتفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي. ولا شك بأن القبول المقصود هنا هو القبول اللاحق على التنازل عن الايجار(41).
ج ـ العلاقة بين المؤجر والمتنازل إليه:
ستنشأ علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له، حيث سيحل المتنازل له محل المستأجر الأصلي في نفس العقد بشروطه وأوصافه، فيستطيع المؤجر مطالبة المتنازل له بالوفاء بكافة الالتزامات التي رسمها العقد. ولا شك بأن السبب في ذلك هو أحكام حوالة الحق وحوالة الدين التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمتنازل له.
__________________________
1-المادة العاشرة من قانون ايجار العقار رقم (87) لسنة 1979.
2- انظر د. العامري ـ ص292، د. الصراف ـ ص504.
3- تناغو ـ ص268. السنهوري ـ ص664.
4- وقد سارت في هذا التجاه أغلب القوانين الأذى كالقانون المصري (م593) والسوري (م560) والليبي (م592) وقانون الموجبات والعقود اللبناني (م584)/ كما جعلت التقنيات اللاتينية التنازل عن الايجار من الباطن جائزاً ما لم يوجد شرط مانع. أما التقنين المدني الألماني فينقضي في المادة (549) بأنه لا يجوز للمستأجر الأصلي أن يتنازل عن الايجار أو يؤجر من الابطن غلا بإذن المؤجر ـ د. السنهوري ـ ص667.
5- د. شنب ـ ص243، د. تناغو ـ 269. د. الصراف ـ ص405.
6- د. السنهوري ـ ص669.
7- د. شنب ـ ص251.
8- وفي فرنسا يؤخذ بهذا المبدأ إذا لم يكن الشرط المانع مطلقاً. أما إذا جاء الشرط المانع مطلقاً فالرأي الراجح الزام المستأجر به حتى لو لم يكن للمؤجر صالح في تنفيذه، وحتى لو أدى تنفيذه إلى تعذر انتفاع المستأجر بالمأجور. والسب في ذلك يعود لنص المادة (1717) مدني فرنسي التي طالبت بتنفيذ الشرط المانع بدقة. د. السنهوري ـ ص671.
9- انظر في ذلك: د. عبد الفتاح عبد الباقيـ فق266.
10- د. شنب ـ ص215، د. تناغو ـ ص276.
11- د. تناغو ـ ص271.
12- د. شنب ـ ص255.
13- انظر في ذلك: د. السنهوري ـ ص681، د. شنب ـ ص255.
14- د. الكنهوريوي ـ ص679، تناغو ـ ص271، د. شنب ـ ص255.
15- المذكرة الايضاحية لقانون ايجار العقار رقم (87) لسنة 1979.
16- المذكرة الايضاحية لقانون ايجار العقار رقم (87) لسنة 1979.
17- انظر المادة السادسة من قانون تنظيم ايجار العقار رقم (67) لسنة 1973. وتعتمد التشريعات الاستثنائية للإسكان في مصر نفس هذا النهج، حيث يمتنع التنازل أو الايجار من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المالك. لمزيد من التفاصيل راجع: د. برهام محمد عطا الله ـ (الوسيط في قانون ايجار الأماكن ـ مؤسسة الثقافة الجامعية بالاسكندرية ـ بلا سنة طبع ـ ص334 وما بعدها.
18- المذكرة الايضاحية لقانون ايجار العقار.
19- م11/ ف3 من قانون ايجار العقار.
20- قرار محكمة تمييز العراق رقم (330/ هيئة عامة أولى / 76) في 20/ 11 مجلة القضاء العراقية الصادرة عن نقابة المحامين ـ العدد (2) ـ السنة (32) ـ 1977 ـ ص291.
21- قرار محكمة استئناف نينوى المرقم (191/ ت. ب/ 980) في 2/ 7/ 1980 ـ مجلة الوقائع العدلية ـ العدد (27) تشرين الأول 1980 ـ السنة (2) ص477.
22- قرار محكمة استئناف بغداد المرقم (931/ حقوقية / 1979) في 27/ 5/ 1979 .
23- قرار محكمة استئناف الحكم الذاتي رقم (19/ تمييزية/ 1980) في 28/ 2/ 1980 ـ الوقائع العدلية ـ العدد (16) أيار 1980 ـ السنة ـ (2) ـ ص215.
24- د. شنب ـ ص260.
25- انظر في ذلك: د. سليمان مرقس ـ ص254 ص260 هامش (4) . د. عبد الفتاح عبد الباقي ـ فق277 ص434 هامش (1).
26- كأن تكون مدة الايجار من الباطن أقل من مدة العقد الاصلي.
27- تد. السنهوري ـ فق 470 ـ ص704، د. تناغو ـ ص280.
28- د. السنهوري ـ ص722، د. سليمان مرقس ـ فق255 ص463، د. عبد الفتاح عبد الباقي ـ فق279.
29- المادة 778 مدني عراقي.
30- راجع: د. العامري ـ ص298، د. السنهوري ـ ص723.
31- تناغو ـ ص284.
32- إلا إذا احاله المستأجر الأول أو ولكه بقبضها (م 776 مدني عراقي).
33- م (261) مدني عراقي.
34- وقد أشارت المادة (26) من قانون الاثبات العراقي رقم (107) لسنة 1979 إلى الحالات التي يكون فيها تاريخ السند ثابتاً. ويلاحظ هنا أن النص لم يشر إلى شكل الانذار الذي يوجهه المؤجر للمستأجر من الباطن ـ ولذلك يفترض البعض أن يكون الانذار بواسطة الكاتب العدل. د. تناغو ـ ص286.
35- وإلى ذلك اشارت المادة (777) مدني عراقي بقولها ((في حالة التنازل عن الايجار يحل المتنازل إليه محل المستأجر في جميع الحقوق الالتزامات الناشئة عن عقد الايجار ومع ذلك يبقى المستأجر ضامناً للمتنازل إليه في تنفيذ التزاماته)).
36- د. تناغو ـ ص278، د. السنهوري ـ ص697.
37- د. عبد الفتاح عبد الباقي ـ فق 273 ـ 427.
38- المادة (777) مدني عراقي.
39- للمزيد من التفاصيل انظر في ذلك:
د. سليمان مرقس ـ فق 255 ص464، د. السنهوري ـ الوسيط ـ ج6 ـ ص718 د. عبد الفتاح عبد الباقي ـ فق 274 ص429.
40- المادة 778 مدني عراقي.
41- د. تناغو ـ ص283، د. العامري ص301.
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً