مدى خضوع الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ولغير الأغراض التجارية والصناعية والمهنية والحرفية لقوانين إيجار الأماكن، وبالأخص امتداد عقود إيجار تلك الأماكن، مثال على عقد إيجار “جراج”:

* تنص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، في الباب الأول من القانون والخاص بإيجار الأماكن، على أنه:

“فيما عدا الأراضي الفضاء تسري أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها، المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض، سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة، مؤجرة من المالك أو من غيره، وذلك في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الإدارة المحلية والقوانين المعدلة له(1).
ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير(2) مد نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على اقتراح المجلس الشعبي المحلي للمحافظة، وكذلك على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الإدارة المحلية المشار إليه، ولا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره”.
وقد أبقى القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، على هذه المادة كما هي بدون أي تغيير فيها.
ولم يضع المشرع تعريفاً للأماكن وأجزاء الأماكن التي تسري عليها أحكام الباب الأول من القانون (والخاص بإيجار الأماكن)، ولكن قام القضاء بتعريف المقصود بعبارة “الأماكن وأجزاء الأماكن” الواردة في هذا النص وفي النصوص المقابلة له في التشريعات السابقة بأنها: “الأماكن المغلقة أو المحاطة بسور” وهي تعني بذلك “كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً”.
وقد عرفتها محكمة النقض في ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 بذات التعريف. حيث قضت محكمة النقض بأن: “عبارة الأماكن وأجزاء الأماكن التي استهدف المشرع أن يبسط الحماية القانونية الخاصة عليها بموجب الأحكام التي حوتها نصوص تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية تحقيقاً لهدفه المنشود منها يقصد به – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – كل حيز مغلق بحيث يكون حرزاً”. (نقض مدني في الطعن رقم 1581 لسنة 57 قضائية – جلسة 25/11/1993. مشار إليه في: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الأول – طبعة 2000 – بند 1 – صـ 19).
وبذلك تخرج الأرض الفضاء، زراعية كانت أو غير زراعية “بور” من نطاق المادة الأولى سالفة الذكر، وهو ما نصت عليه المادة صراحة.
والغالب أن يكون المكان أو جزء المكان “عقاراً” أو جزءاً من عقار”، فالفيلا والعمارة مكان، والأدوار والشقق في العمارات أجزاء من مكان.
كما يعد مكاناً أو جزءاً من مكان: “الجراج” و “الحانوت” (المحل أو الدكان) و “البدروم” و “الأمكنة التي تقام فيها المغاسل” و “المصانع” و “المطاحن” و “المخابز”.
ولا يصلح “المنقول” أن يكون مكاناً إلا إذا كان يصلح لإيواء أشخاص أو تخزين بضائع، مثل: “الذهبيات” و “العوامات” (على النيل) و “أكشاك الاستحمام” (على البحر) و “الكارفانات” (السيارات المجهزة للإعاشة والمبيت بها).
ولا يعد مكاناً: الواجهات الخارجية لحوائط المبنى المؤجرة لاستعمالها في أعمال الدعاية والإعلان؛ وكذلك أسطح العقارات التي تؤجر لإقامة تركيبات عليها، وكذلك “الفتارين” التي تلصق أو تقام على الحوائط الخارجية للمباني.
وظاهر أن مدلول لفظ “مكان” أوسع من مدلول لفظ “مبنى”، فالمكان قد يكون غير مبني، ويكفي أن يكون مغلقاً محاطاً بسور، أو حيزاً مغلقاً بحيث يكون حرزاً، “فشونة القطن” لا تعتبر من الأراضي الفضاء، وتعد من الأماكن المؤجرة لأغراض تجارية. ويستوي – في النهاية – أن يكون النشاط مرخصاً به أم لا.
(لطفاً، المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الأول – طبعة 2000 – بند 2 – صـ 24).

* هذا، وتنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، على أنه:

“… لا ينتهي عقد إيجار “المسكن” بوفاة المستأجر … فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة “نشاط تجاري” أو “صناعي” أو “مهني” أو “حرفي” فلا ينتهي العقد بموت المستأجر …”.
والظاهر من عبارة النص – الذي ينظم الامتداد القانوني لعقود الإيجار – إنه لم يمنح ميزة الامتداد القانوني لعقود الإيجار إلا لعقود إيجار الأماكن المعدة “للسكنى” أو “نشاط تجاري” أو “صناعي” أو “مهني” أو “حرفي” فقط دون غيرها، وبالتالي فإن الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وليست مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا تستفيد من ميزة الامتداد القانوني لعقود إيجارها، التزاماً بصريح نص المادة 29 سالفة الذكر.
ويؤيد ذلك، أن نص المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، كانت تنص على أن:
“تعامل – في تطبيق أحكام هذا القانون – معاملة المباني المؤجرة لأغراض السكنى، الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهن (الخاضعة للضريبة على الأرباح التجارية و الصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية).
ولا يفيد من أحكام هده المادة سوى المستأجرين المصريين”.
ولكن قد قضي بعدم دستورية نص المادة 27 المذكورة بحكمي المحكمة الدستورية العليا رقمي 21 لسنة 7 قضائية “دستورية” بجلسة 29/4/1989 ورقم 137 لسنة 18 قضائية “دستورية” بجلسة 7/2/1998. وبالتالي لا يجوز إعمال أو تطبيق مفهوم المادة 27 المقضي بعدم دستوريتها.
ولا يدحض فيما تقدم، إن نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 تنص على سريان أحكام الباب الأول من هذا القانون على: “الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها، المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض”، حيث لا تعارض بين سريان أحكام ذلك الباب على جميع تلك الأماكن (من تحديد للقيمة الإيجارية واشتراط تحرير عقد الإيجار كتابة …الخ)، وبين نص المادة 29 من ذات القانون الذي قصر الامتداد القانوني فقط على الأماكن المعدة للسكنى أو لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي دون غيرها من الأغراض الأخرى.
ويؤيد ذلك أيضاً، ما جرى عليه قضاء محكمة النقض من أن: “المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني، وهي واجبة التطبيق في الأصل على ما يبرم في ظلها من عقود، ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام، فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية، حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتداً بقوة القانون الاستثنائي … ومؤدى نص المادة 29/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977، مع ما استحدثه ذلك النص، فإنه يتبقى طائفة من العقود يحكمها نصوص القانون المدني بالنسبة لانتهائها أو انتقالها للورثة، وهي العقود التي تبرم لغير أغراض السكنى، وفي نفس الوقت لا تدخل في عِداد النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني أو الحرفي، فتخضع عقود إيجار تلك الأماكن بحسب الأصل لحكم المادة 601 من القانون المدني”. (نقض مدني في الطعن رقم 670 لسنة 55 قضائية – جلسة 28/3/1994. مشار إليه في: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار” – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 – القاعدة رقم 1651 و 1652 – صـ 1691 : 1694).
وعليه، فالعقود المبرمة لغير أغراض السكنى، وفي نفس الوقت لا تدخل في عِداد النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني أو الحرفي، لا يسري عليها الامتداد القانوني لعقود الإيجار وفقاً لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وإنما يسري عليها ويطبق بشأنها أحكام “عقد الإيجار” الواردة في القانون المدني بوصفه الشريعة العامة للمعاملات.
ومن أمثلة العقود المبرمة لغير أغراض السكنى، وفي نفس الوقت لا تدخل في عِداد النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني أو الحرفي، العقود التالية:
– عقد إيجار جراج.
– عقد إيجار مدرسة.
– عقد إيجار نادي رياضي أو اجتماعي.
– عقد إيجار مقر للغرف التجارية.
– عقد إيجار مقر لجنة نقابية.
– عقد إيجار ملحقات دور عبادة.
– عقد إيجار مقر جمعية خيرية (دينية أو ثقافية أو اجتماعية) لا تهدف للربح.

وضعية إيجار الأرض الفضاء:

نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 صريح في استثناء الأراضي الفضاء من الخضوع لأحكامه، وإنما يظل تأجير الأرض الفضاء خاضعاً لأحكام القانون المدني (الشريعة العامة).
ومن الأمثلة على الأرض الفضاء أن تؤجر قطعة أرض ليقام عليها “معرض” أو “مضرب طوب” أو “ملعب” أو “تخزين (تشوين) محصولات أو بضائع أو منقولات” أو “ساحة انتظار سيارات (جراجات)” أو “ضرب الأرز والقمح (أجران درس الحبوب)” أو “أقامة معسكرات صيفية” … أو غير ذلك من أغراض تأجير الأرض الفضاء.
وتلحق بالأراضي الفضاء، ولا تسري عليها أحكام الباب الأول من القانون، الأراضي أو العقارات المقامة عليها منشآت صناعية أو تجارية تفوق أهميتها قيمة تلك الأراضي أو العقارات إذا كانت مؤجرة بما عليها من منشآت، لأن الإيجار يكون – في الواقع – وارداً بصفة أصلية على تلك المنشآت لا على الأراضي المقامة عليها أو المباني المقامة فيها، ومن ثم فإن إيجارها يكون إيجار منقول ويخرج عن نطاق التشريعات الاستثنائية على هذا الأساس. ومثال ذلك: أرض فضاء مقام عليها منشآت لاستغلالها “كسينما صيفية” أو مجهزة لتكون “مقهى صيفي” بمعداته وأدواته أو مجهزة لتكون “محلج أقطان” أو “مدبغة جلود” أو “ماكينة طحين” أو “محطة وقود سيارات” إذا اشتملت جميعها على مساحات أراضي فضاء مقام عليها منشآت وتجهيزات مخصصة لاستعمالها في الغرض الذي أجرت من أجله، وكانت قيمة تلك التجهيزات والمنشآت تفوق قيمة الأرض الفضاء بذاتها.

وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، فإن حالات إيجار “الجراج” تتعدد كالتالي:

· حالة كون الجراج جزءاً من مبنى، ومن ملحقات عقد إيجار الوحدة (المؤجرة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض “تجارية” أو “صناعية” أو “مهنية” أو “حرفية” أو خلافه)، أي متضمناً في ذات عقد إيجار الوحدة ومنصوص فيه على أن تلك الوحدة يخصها “جراج” ملحق بالعقار الكائن به تلك الوحدة، فإنه ذلك “الجراج” يـأخذ نفس حكم “الوحدة” من حيث انطباق حكم الامتداد القانوني لعقد إيجارها وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977.
· حالة كون الجراج، جزءاً من مبنى، ولكن له عقد إيجار خاص ومستقل بالجراج فقط، دون أن يكون مرتبطاً بعقد إيجار الشقة، فسواء كان مستأجر الجراج مستأجراً لشقة بالعقار الكائن فيه الجراج من عدمه، فإن عقد إيجار “الجراج” لا يخضع لأحكام الامتداد القانوني المنصوص عليها في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وإنما يخضع لأحكام القانون المدني في هذا الشأن.
· حالة كون الجراج، عبارة عن مساحة أرض فضاء، وله عقد إيجار خاص ومستقل، فإن ذلك العقد يخضع لأحكام القانون المدني (الشريعة العامة) ولا يخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، سواء أكان:
– عقد الإيجار منصباً فقط على تأجير مساحة من الأرض الفضاء لمجرد إيواء أو مبيت السيارة لا أكثر.
– أو أن يشمل عقد إيجار الأرض الفضاء لاستخدامها “كجراج” على تقديم خدمات أخرى “كالحراسة” و “تنظيف السيارات” و تقديم “خدمات صيانة وإصلاح السيارات” (كالجراجات الملحقة ببعض محطات وقود السيارات الكبرى) أو ما شابه ذلك من خدمات.
· بعض العقارات المبينة يكون لها جراجات عبارة عن مساحات أرض فضاء محيطة بالعقار وليست جزءاً من العقار ذاته وليست أسفل منه:
– فإذا كان منصوص في عقد إيجار الشقة أنه يخصها مساحة لإيواء سيارة (عبارة عن أرض فضاء مجاورة أو ملاصقة للمبنى) وكانت أجرة تلك الشقة تشمل أجرة تلك المساحة المخصصة كجراج لمستأجر الشقة، فإن تلك المساحة تعد من ملحقات عقد إيجار الشقة وتأخذ حكمه من حيث الامتداد القانوني.
حيث إن القواعد العامة – التي لا تتعارض مع أحكام قوانين إيجار الأماكن – تقضي بأن ملحقات العين المؤجرة هي كل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال العين المؤجرة (وذلك طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين)، فيعد من ملحقات العين المؤجرة كل ما أعد بصفة دائمة ليكون تابعاً للأصل وملحقاً به لكي يتهيأ الأصل في أن يستعمل في الغرض المقصود من الإيجار أو حتى يستكمل هذا الاستعمال، فالملحقات إذن هي ما يتبع الأصل ويعد بصفة دائمة لخدمته. فإذا كان الشيء المؤجر منزلاً، ألحق به: حوشه، وحديقته، ومفاتيحه، والأبنية الملحقة به: كالبناء المعد للخدم أو للخدمة أو لقضاء الحاجات المنزلية من غسل وطبخ وغير ذلك أو الإسطبلات والجراجات …الخ(3). (لطفاً، المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء السادس – طبعة 2006 – بند 170 و 171 – صـ 197 : 200).
ولما كانت تلك الأراضي الفضاء المحيطة بالعمارة ومخصصة كأماكن لإيواء السيارات، تعد مهيأة لخدمة شاغلي العمارة بحسب طبيعتها وعرف الجهة وكانت محل اعتبار عند التعاقد، ومن ثم فهي تعد من ملحقات العين المؤجرة. (في هذا المعنى: نقض مدني في الطعن رقم 137 لسنة 52 قضائية – جلسة 14/11/1988. مشار إليه في: وسيط السنهوري – المرجع السابق – صـ 198 – هامش “ج”).
ومن ثم، فإن تلك الأراضي الفضاء الملحقة بالشقة المؤجرة تأخذ حكم الشقة المؤجرة (الأصل) من حيث خضوعها لأحكام قوانين إيجار الأماكن والامتداد القانوني طبقاً لتلك القوانين.
– أما إذا كان تأجير تلك المساحة لاستخدامها كجراج بعقد إيجار مستقل (سواء كان مستأجر المساحة مستأجراً لإحدى وحدات العمارة الملاصقة لها أم لا) فإنه يعتبر عقد إيجار أرض فضاء يخضع لأحكام القانون المدني وليس لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية على النحو المتقدم ذكره.

حكم نقض:

من المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:
“إذا كان البين من الأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا بصحيفة الاستئناف وفي مذكرتهم المقدمة بجلسة …….. بدفاع مؤداه أن: جراج النزاع الذي يستأجر كل منهم حيزاً فيه، هو “جراج خاص” لا يقدم أي خدمات، ويحكم علاقتهم بالمالك عقد إيجار المكان، ولا يعد عقد إيواء سيارة، وإنه يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير بكافة طرق الإثبات القانونية، وقدموا تأييداً لدفاعهم إيصالات الأجرة التي تضمنت تخصيص مبلغ ……. لاستعمال الجراج. وإذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على سند من أن: عين النزاع “جراج عام” لا ينتفع الطاعنون بالحيز المكاني فيه فقط، بل يشمل الانتفاع بمجموعة من الخدمات هي الحراسة والنظافة وخلافه مقابل ما يدفعونه من أجرة، ومن ثم لا تخضع علاقتهم بالمطعون ضده لأحكام قانون إيجار الأماكن. وكان الحكم لم يكشف في مدوناته عن المصدر الذي استقى منه وجود الخدمات التي أشار إليها في أسبابه واعتبرها هي العنصر الجوهري في التعاقد دون الحيز المكاني ذاته وأطرح دفاع الطاعنين في هذا الخصوص دون أن يُعنى ببحثه على نحو يدل بأن المحكمة قد فطنت إلى حقيقة هذا الدفاع وأخضعته لتقديرها رغم إنه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب”. (نقض مدني في الطعن رقم 802 لسنة 51 قضائية – جلسة 11/5/1988 مجموعة المكتب الفني – السنة 39 – صـ 950 – فقرة 2. ومشار إليه أيضاً في: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الأول – طبعة 2000 – بند 32 – قاعدة رقم 5 – صـ 123).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان
القاهرة
السبت 21/1/2012م

(1) حل محله القرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 وعدل اسم القانون من “قانون نظام الحكم المحلي” إلى “قانون نظام الإدارة المحلية”.
(2) حل محله الآن وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
(3) ورد تعداد لبعض هذه الملحقات في القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث نصت المادة 36 منه على أنه: “يصدر قرار من المحافظ المختص بتحديد وكيفية توزيع قيمة استهلاك المياه في الحالات التي توجد فيه غرف خدمات ومنافع مشتركة أو حدائق أو مأوي أو جراجات …”.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .