أشهر و أفضل محامي عماني – صحار
أشهر محامي متخصص في المنازعات الإيجارية
The most famous lawyer in rent cases

 

 

في السابق لم يكن هناك قوانين تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فما كان يحكم تلك العلاقة سوى العرض والطلب وما هو متعارف عليه بين الناس،

الا إنه ومع تفاقم أزمة زيادة الطلب عن العرض أو المطلوب عن المعروض من شقق سكنية وذلك في مطلع 2006، أدى هذا لظهور النزاعات الإيجارية بشكل ملحوظ.

ثم تفاقمت الأزمة أكثر وأكثر في عام 2008 وأصابت العالم كله فيما يتعلق بالعقارات بشكل خاص، ما جعل أسعار الإيجارات أعلى بكثير، وهو ما لم يستطع أن يجاريه كثيراً من المستأجرين أصحاب الدخول الضعيفة، إلى أن صدر قرار من مجلس الوزراء يقضي بعدم جواز إجبار المستأجر على الإخلاء أو رفع قيمة الإيجار بأعلى من 15%..

ثم صدر قرار مجلس الوزراء في عام 2008م بأنه لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء من المستأجر ولا يجوز رفع قيمة الإيجار لأكثر من 15٪ كحد أقصى، ثم صدر مرسوم آخر يقضي بعد جواز الإخلاء ولا رفع القيمة الإيجارية لأكثر من 7% ، وذلك بعد مرور 4 سنوات من تاريخ بداية التعاقد.

إلى أن صدر أخيراً، مرسوم يقضي بجواز إخلاء العين المؤجرة بعد انقضاء 3 سنوات من بداية التعاقد وبغير أسباب محددة…ومن هنا تحديداً يمكننا القول ببداية تفاقم المشكلات بين المؤجر للمستأجر أكثر وأكثر، والضغط على المستأجرين من أجل زيادة الإيجارات.

 

مشكلات النزاعات الإيجارية كثيرة، والقضايا التي تثيرها معقدة، ما يحتاج معه لمتخصص تستشيره في عقدك الإيجاري ليبين لك ما يضمنه لك العقد من حقوق وما يتوجب عليك من التزامات، فاستشارة محامي كفء في أول الطريق يوفر عليك عناء السؤال حين يهددك المؤجر بالطرد، أو ضياع حقك كمالك للعين المؤجرة في استرداد ما تملك لعدم فهم حقوقك وما يمنحك إياه القانون، لتحافظ على حقك في استرجاع ما هو لك بحسب الأصل.

تواصل مع صفحتنا القانونية من خلال النافذة الرئيسية “محاماة نت” وسيجيبك على كافة أسئلتك فريقاً مميز من القانونيين والمستشارين. 

بداية ما هو المقصود بـ “عقد الإيجار”
قد عرفه القانون بأنه هو “عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”

أما عن الإيجار من الباطن وهو ما تضمنته المادة (7)

( اذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون اذن مكتوب من المؤجر ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز ان يكون التنازل عنها شاملا لعقد الايجار)

والقاعدة أنه لا يجوز التأجير من الباطن، الا في حالة تراضي طرفي العقد على ذلك
وقد نصت المادة كذلك على الحالات التي يجوز للموجر قبل انتهاء مدة عقد الايجار ان يطلب من المستأجر اخلاء المحل المؤجر في الاحوال التالية :

1- اذا لم يدفع المستاجر الاجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها .

2- اذا استعمل المستأجر المحل المؤجر او اذن باستعمالة في غير الغرض الذي استأجر من اجلة او كان استعمالة ضار بالمحل المؤجر او بالصحة العامة او بطريقة مقلقة للراحة او مخالفة للقوانين او منافية للآداب العامة .

3- اذا اجر المستاجر المحل المؤجر او تنازل عنه للغير دون اذن مكتوب من الموجر وستثنى ذلك المحلات التجارية والمهنية

4- اذا احتاج المؤجر الى شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسة او باحد اقاربة من الدرجتين الاولى والثانية ولم يكن لدية او لقريبة محل آخر خال .

وتناول المشرع العلاقة بين المؤجر والمستأجر ونظمها من خلال عدة نصوص نذكر منها ما يلي:-
مادة (4): يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر واحد من تاريخ إبرامه، عدم جواز الاعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافةإلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر محسوباً على أساس الأجرة المستحقة عن مدة التأخير ، ويجب اتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسوم المقررة بعدذلك.

مادة (6): لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة إلا بعد انتهاء مدة العقد أو كل ثلاث سنوات إذا زادت مدة العقد عن ذلك ، غير أنه يجوز للمؤجر في أي وقت زيادة الأجرة إذا طلبالمستأجر إجراء بعض التحسينات أو الإضافات في المكان المؤجر ، وقام المؤجر بتنفيذها ، وتتحدد الزيادة في جميع الحالات باتفاق الطرفين ، وعند عدم الاتفاق يرفعالأمر إلى اللجنة المختصة في البلدية لتحديد الزيادة مراعية في ذلك الظروف الاقتصادية والإجتماعية ، كما يراعى في حالة التحسينات أو الإضافات أن تتناسب الزيادةمع نوعية الأعمال الجديدة وتكلفتها.

مادة (8):لا ينتهي الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر ومع ذلك إذا توفى المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد ولو لم تنته مدته في الحالتين الآتيتين:

‌أ. إذا أثبتوا انه بسبب وفاة مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم أو أصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم.
‌ب. إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات تتعلق بشخصه.

مادة(9): مع مراعاة ما ورد في المادة (8) لا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه المكان المؤجر ، ويستمر سريان العقد بالنسبة للزوجة والأولاد القصر والوالدين ، وكذلكيستمر العقد بالنسبة إلى الأقارب حتى الدرجة الثالثة ممن يقيمون إقامة دائمة مع المستأجر لمدة سنة على الأقل قبل الوفاة أو الترك.

مادة (10): يلتزم المؤجر بإجراء الترميمات وأعمال الصيانة الضرورية لبقاء العقار صالحاً لتحقيق الغرض المؤجر من أجله.
مادة (11): يجب على المستأجر أن يقوم بالوفاء بالإجرة في المواعيد المتفق عليها.

مادة (14): يجوز لاي من الطرفين فسخ العقد إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته الواردة فيه.

وقد راعى القانون العماني أحقية المؤجر في استرداد العين المؤجرة، في حالة كان يحتاج لتلك العين هو أو زوجته أو قريب له من الدرجة الأولى، وذلك بعد أن كان الحق في استرداد العين مقصور فقط على رغبة المؤجر في استعمالها بنفسه ولمصلحته .

كما أن المرسوم الجديد قد حدد أسباب تتيح للمؤجر إجبار المستأجر على الإخلاء نذكر من ذلك مثلا:-
1-إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة في غير الغرض الذي أًجرت نمن أجله العين محل الإيجار.
2-استعمل المستأجر العين بشكل يضر بالعين نفسها.
3-في حالة كان استعمال المستأجر للعين لأغراض منافية للآداب العامة.
4-إذا كان في استعمال العين ما يضر ويقلق راحة الآخرين.
5- إذا كان البناء آيل للسقوط أو كان يريد صاحبه هدمه، ولكن يجب أن يقوم بإعلام المستأجر قبل 3 أشهر في حالة أن المبنى آيل للسقوط و 6 أشهر في حالة رغبة المؤجر في الهدم.

ملحوظة: لا يحق للمؤجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء مدة العقد، ويجب إحطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر.

ويمكننا أن نتوصل مما سبق إلى أن المشرع قد اعتنى بمصلحة كل من المؤجر والمستأجر ووازن بين حقوق كلٍ منهما، مما شجع على الإيجار وحدّ من حجم المنزعات الإيجارية، وساهم في زيادة نمو الاستثمار في الدولة مما حقق النمو الاقتصادي المنشود.

ختاما، نحب أن نعلمكم من خلال أفضل منصة قانونية عربية “محاماة نت” أننا نتشرف باستقبال رسائلكم وتساؤلاتكم القانونية، وتقديم أفضل الخدمات القانونية، والعمل على قضاياكم بكل ما أوتينا من جهد، والسهر على حل مشكلاتكم ورد حقوقكم المنهوبة، ومن ثم تحقق رضاكم.

تواصل معنا من خلال النافذة الرئيسية لمنصة “محاماة نت” وسيتواصل معك محامينا في دولتك.

وسوم | أفضل محامي | محامي عماني | محامي نزاعات عقارية | تسجيل عقار | استثمار عقاري | نزاعات إيجارية | المؤجر | المستأجر | إخلاء العين المؤجرة | طرد المستأجر | التأجير من الباطن | مسقط | صلالة | صور | قلهات | نزوى | القانون المدني |