أبحاث قانونية وكتابات حول سلطة المحافظ العقاري في حالة التعرضات الاستثنائية

سلطات المحافظ العقاري في حالة التعرضات الاستثنائية و مدى قابلية قراراته للمراقبة القضائية

التهامي مشتاق
طالب باحث بماستر قانون العقار و التعمير

كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية السويسي– الرباط.

تقديم :

يمكن أن يقبل التعرض الاستثنائي من طرف المحافظ على الأملاك العقارية و ذلك بعد انصرام أجل شهرين يبتدئ من تاريخ نشر إعلان تقديم التعرضات بالجريدة الرسمية شريطة أن لا يكون الملف قد وجه إلى المحكمة الابتدائية، إذا فما هي شروط قبول التعرض الاستثنائي و الجهة المختصة بقبوله، و ما العبرة من تقديم طلب التعرض الاستثنائي قبل إحالة الملف على القضاء، و ما هي الكيفية التي يمكن للمتعرض أن يدعم بها تعرضه، و ما هي الأثر الناجمة عن أداء الرسوم القضائية و حقوق المرافعة، و ما مدى قابلية قرارات المحافظ في حالة التعرض الاستثنائي للمراقبة القضائية ؟

الفقرة الأولى: شروط قبول التعرض الاستثنائي و الجهة المختصة بقبوله.

يستطيع كل من يدعي حقا على عقار في طور التحفيظ أن يتدخل في مسطرة التحفيظ عن طريق تقنية التعرض الاستثنائي[1]، و إذا كان المبدأ أن التعرض يجب تقديمه داخل أجل شهرين من تاريخ نشر الإعلان في الجريدة الرسمية فإنه يبقى لكل مبدأ استثناء و هي الحالة الاستثنائية التي أوجدها المشرع من خلال الفصل 29 من ظهير التحفيظ المعدل و المغير بموجب القانون14.07 حيث يجيز المشرع قبول التعرض بصفة استثنائية مادام ملف التحفيظ لم يوجه إلى كتابة ضبط المحكمة الابتدائية المختصة[2]، و يتعين على المتعرض أن يدلي للمحافظ على الأملاك العقارية الوثائق المبينة للأسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل الأجل و الوثائق و العقود المدعمة لتعرضه، كما يتعين عليه أن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يثبت حصوله على المساعدة القضائية[3]، و الحال أن المشرع وضع بذلك أجلا لانتهاء قبول التعرض، فكل من يدعي حقا على العقار موضوع مطلب التحفيظ له أن يقدم تعرضه أثناء إجراء عملية التحديد المؤقت، لكن في المقابل فإن المشرع رغم اعتبار أن أجل التعرض أجل سقوط و ليس أجل تقادم فإنه خرج من هذا المبدأ القانوني، باستثناء ما أورده الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري العدل و المغير بموجب القانون 14.07 بحيث خول المهمل إمكانية تدارك ما فاته عن طريق تقديم تعرض خارج الأجل أمام المحافظ على الأملاك العقارية ما دام ملف التحفيظ لم يحال على القضاء، و الحاصل أن التعرض الاستثنائي لا يقدم قبل انصرام الأجل القانوني لتقديم التعرض العادي، كما حدده الفصل 27 من قانون التحفيظ العقاري و إنما بعده،[4]كما أنه لا يكون مقبولا في الحالة التي ينص فيها نص خاص على أجل محدد، و في هذا الإطار قرر وكيل الملك بالناظور بتاريخ 29 يناير 2002 بأنه” بعد الاطلاع على الشهادة الصادرة عن السيد المحافظ على الأملاك العقارية و الرهون بالناظور بتاريخ 15 يناير 2002 و التي يشهد فيها السيد المحافظ بأن الملك موضوع مطلب التحفيظ عدد… خاضع لمقتضيات التشريع المتعلق بالاستثمار الفلاحي، و حين إنه بناء على مقتضيات 20 من مرسوم 30 يونيو 1962 المتعلق بالتشريع الخاص بالأراضي الخاضعة للضم فإنه لا يمكن قبول أي تعرض استثنائي لهذه الأسباب: فإنه يقرر رفض الطلب.”[5]

الفقرة الثانية : تقديم طلب التعرض الاستثنائي قبل إحالة الملف على القضاء .

إن من يريد تقديم تعرض استثنائي على مطلب التحفيظ فاله أن يتقدم بطلبه أمام المحافظ على الأملاك العقارية المختص قبل إحالة الملف على القضاء من أجل البث في صحة التعرضات المقدمة ضد مطلب التحفيظ.

و قد جاء في إحدى الأحكام القضائية الصادرة عن المحكمة الابتدائية بوجدة ” وحيث أن الاستثناء لا يقاس عليه و لا يتوسع فيه و مقتضيات الفصل 29 المذكور جاءت صريحة ذلك أن للمحافظ إستثنائا قبول التعرض مدام الملف لم يوجه إلى المحكمة، و بعد توجهيه يفقد هذه الصلاحية و بالأحرى صدور حكم قضائي نهائي و في هذا الصدد جاء كتاب للسيد وزير العدل تحت عدد 578 بتاريخ 22 يناير 1980 موجه إلى السيد الأمين العام للحكومة في موضوع قبول التعرض بعد مرحلة التقاضي جوابا عن استفسار لهذا الأخير فإنه يمنع على المحكمة أن تعيد النظر هنا استنادا إلى مبدأ حجية الشيء المقضي به، و تبعا للكتابين وجهت دورية تحت عدد 277 بتاريخ 10 أبريل1980 إلى السادة المحافظين على الأملاك العقارية تأمرهم بعدم الاستجابة لطلبات التعرض المقامة بعد صدور حكم نهائي و إرجاع الملف من طرف المحكمة إليهم.[6] “

و المشرع عندما اشترط تقديم طلب التعرض الاستثنائي قبل إحالة الملف فهو بهذا التوجه جعل هذا الاختصاص يقتصر على المحافظ على نحو لم يعد فيه وجود للسلطة القضائية ذاك أن وكيل الملك لا يمكنه قبول أي تعرض استثنائي كما كان عليه الحال في ضوء الفصل 29 من ظهير 25 غشت 1954 الذي عدل ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري.

الفقرة الثالثة: إدلاء المتعرض بالوثائق الضرورية لتدعيم تعرضه.

تقضي القاعدة بأن البينة على من ادعى، و منه لا يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية قبول أي تعرض سواء كان عاديا أو استثنائيا ما لم يدلي المتعرض بالوثائق المدعمة لطلبه، و تتميز هذه الوثائق بالتنوع فهناك الوثائق التي تبرر الأسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل الأجل القانوني، و يدخل في حكمها الشواهد التي تثبت إما غيابه عن أرض الوطن[7]، أو بسبب وجود قوة قاهرة حالة بينه و بين ممارسة حقه في التعرض، و لما كانت هذه القوة هي الحائلة دونما نفاذ المتعرض نحو تقديم طلبه و القوة القاهرة هي كل ما لا يستطيع الإنسان أن يتوقعه كالظواهر الطبيعية و الفيضانات و الجفاف و العواصف و الحرائق، و الجراد،و غارات العدو و فعل السلطة حسب منطوق الفصل 269 من ق.ل.ع، يضاف إلى هذه الوثائق السالفة الذكر، يتعين على المتعرض الإدلاء بحججه، على اعتبار أنه في هذه الحالة ينزل منزلة المدعي و من تما فإنه عليه بيان الوثائق و السندات المدعمة لطلبه و يقصد بها جميع العقود الرسمية و العرفية المتثبتة للملكية إضافة إلى كل رسم يثبت وجه مدخل المتعرض إذا كان ناقلا للملكية، كرسوم الأشرية و الإرثات العدلية، العقود العرفية و ملحقات الرسوم العدلية، المخرجات.[8]

و يقول بعض الفقه أنه من غير السديد أن يمنح المشرع المحافظ على الأملاك العقارية صلاحيات شبه قضائية متمثلة بالأساس تقليب الحجج المدلى بها و كذا ترجيحها من أجل تكوين قناعته الشخصية بما له من سلطة تقديرية، وله أن يقتنع بها كما له أن يرفضها، إلا أن هذا التوجه مردود عليه ذاك أن الدور الذي يقوم به المحافظ هنا يوحي على أنه إثبات للحقوق المدعى بها ، و الحال أن قبول التعرض إنما يفيد بوجود نزاع بشأن العقار أو الحق موضوع مطلب التحفيظ[9]، فالقضاء هو الذي له صلاحية ترجيح الحجج و القيام بكل إجراءات التحقيق و الفصل في النزاع وبصفة عامة إثبات الحقوق من عدمها.

الفقرة الرابعة : أداء الرسوم القضائية و حقوق الدفاع.

يشترط لقبول التعرض عموما أداء الرسوم القضائية و حقوق المرافعة و تؤدى عن كل واحد من التعرضات المتعلقة بالمطلب الواحد و يتم إستخلاصها من طرف المحافظة العقارية لفائدة كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية، و هو ما جاء في الفقرة الأولى من الفصل 32 من القانون 14.07 و ومن تما فإنه في حالة عدم أداء هذه الرسوم فإن التعرض يعتبر لاغيا أي أنه لا مجال لإعمال السلطة التقديرية للمحافظ في شأن الإلغاء لعدم أداء الرسوم القضائية فالمفهوم من منطوق هذه الفقرة هو أن الإلغاء يكون بقوة القانون،[10] غير أن هناك من يرى أن هذه الرسوم لا ترقى إلى المستوى كان على المشرع المغربي أن يجعل تناسب بين واجبات التعرض و المساحة المتعرض عليها كما هو الشأن عند تقديم مطلب التحفيظ مع تأخير أدائها و فرضها على المحكوم عليه من المتنازعين[11].

إلا أن التساؤل المطروح لماذا استعمل المشرع عبارة “يعتبر التعرض لاغيا” عوضا عدم القبول، مادام أن الأمر يتعلق بعيب شكلي في التعرض؟

يرى بعض الفقه بهذا الخصوص أن الأمر مبني على اعتبار أن إرادة المشرع هي التي قررت الإلغاء و من تم يكون قرار المحافظ على الأملاك العقارية إنما يعد كاشفا عن هذه الارادة و ليس معلنا لها، و بالتالي فإن التعرض يعتبر لاغيا بقوة القانون منذ انصرام الأجل القانوني لأداء تلكم المصاريف و ليس من يوم النطق به، و على هذا الأساس فإن محكمة التحفيظ غير ملزمة بإنذار المتعرض من أجل إصلاح المسطرة و إنما تقضي من تلقاء نفسها بأمر المحافظ بالتشطيب على التعرض من أجل إصلاح المسطرة و إنما تقضي من تلقاء نفسها بأمر المحافظ بالتشطيب على التعرض متى سبق له أن أحال الملف عليها، كما يمكن القيام بذلك من تلقاء نفسه، مادام لم يحل الملف بعد على المحكمة الابتدائية المختصة .

الفقرة الخامسة : مدى قابلية قرارات المحافظ العقاري في مجال التعرض الاستثنائي إلى المراقبة القضائية.

بما أن قرار المحافظ بقبول أو رفض التعرض خارج الأجل القانوني (التعرض الاستثنائي) هو قرار إداري يحمل مقومات القرارات الإدارية المتمثلة في إصداره من طرف سلطة عامة، وبالرجوع إلى المادة 8 من قانون 90/41 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية، أعطت لهذه المحاكم اختصاص النظر في جميع الطعون الموجهة ضد القرارات الإدارية وهو ما يعتبر أن هذه المحاكم صاحبة الولاية العامة في مثل هذه الطعون إلا ما استثني صراحة بنص خاص وهو ما أكدته إدارية فاس في حكمها[12]“وإن كان المشرع المغربي قد أسند الاختصاص بمقتضى المواد 32-96-103. من ظهير 12/8/1913 وكذا الفصل 10 من القرار الوزيري المؤرخ في 3/6/1915 المتعلق بالتحفيظ العقاري للمحاكم الابتدائية قصد النظر في الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظ على الأملاك العقارية المتعلقة بعدم قبول التعرض أو تحفيظ العقار أو تسجيله أو التشطيب عليه من الرسم أو نهاية التسجيل والذي لم يلغيه قانون المحاكم الإدارية فإن ذلك يبقى استثناء” الأمر الذي أكده المجلس الأعلى في عدة قرارات[13]: “حيث أنه بالنسبة لنقطة الاختصاص النوعي، فإن الأمر وكما أشار إلى ذلك الحكم المستأنف يتعلق بقرار صادر عن المحافظ بصفته سلطة إدارية وأن المبدأ العام حسب الاجتهاد القضائي المستقر للغرفة الإدارية يقضي بأن قرارات المحافظ على الملكية العقارية تكون قابلة للطعن بالإلغاء وأن الاستثناء هو قبولها للطعن أمام المحاكم العادية.

وبالرجوع إلى الكتابات الفقهية في هذا الصدد نجد أن هناك موقفين بخصوص هذه النقطة، فالأول[14] يرى أن قرار المحافظ بشأن التعرضات الاستثنائية هو قرار نهائي لا يقبل أي طعن سواء أمام المحاكم العادية أو الإدارية، أما الثاني[15]: يرى أنه باستثناء الحالات التي يعطي فيها المشرع صراحة الاختصاص بالنظر في الطعن في قرارات المحافظ العقاري للمحاكم العادية فإن الاختصاص يعود إلى أصله الذي هو القضاء الإداري على اعتبار أن المحافظ موظفا عموميا وتعتبر قراراته قرارات إدارية تقبل الطعن بالإلغاء اعتمادا على المعيار العضوي الذي يأخذ به المجلس الأعلى[16].

وإذا ما تم وضع تقييم لهذين الموقفين فإنه يبقى الموقف الثاني الذي يعطي الاختصاص للمحاكم الإدارية للنظر في مشروعية قرارات المحافظ بشأن التعرضات خارج الأجل هو الأقرب إلى الصواب وذلك اعتمادا على الاجتهادات القضائية الصادرة في هذا الصدد [17] والتي تتقيد بمنطوق الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري.

وباعتبار أن دعوى الإلغاء تحاط بمجموعة من الشروط يستلزم القانون توافرها وإغفال أي شرط عنها يؤدي إلى رفض الطعن دون النظر في جوهره[18]، وتتعلق هذه الشروط بالطاعن وبالقرار محل الطعن وبالمسطرة بالإضافة إلى انعدام الدعوى الموازية وعدم وجود نص قانوني يحصن القرار من أي إمكانية للطعن[19].

والدعوى الموازية هي دعوة قضائية تمارس لدى جهات قضائية أخرى غير الجهة المألوفة لممارسة دعوى الإلغاء [20] التي تجد أساسها القانوني في المادة 23 من قانون 90/41 المحدث بموجبه المحاكم الإدارية.

وعليه فالقضاء العادي يبقى قاصرا على مراقبة سلطة المحافظ بشأن التعرضات الاستثنائية دون إلغائه وهو ما ذهبت إليه ابتدائية الرباط في حكمها “لا يمكن للمحكمة الحكم بإلغاء قرار المحافظ القاضي بقبول التعرض الاستثنائي” ليبقى معه القضاء الإداري المتمثل في المحاكم الإدارية صلاحية الاختصاص في النظر في الطعن في قرارات المحافظ بشأن التعرضات خارج الأجل وإلغاؤها.[21]

[1] – إدريس الفاخوري ، نظام التحفيظ العقاري و فق مستجدات القانون 14.07 ، منشورات مجلة الحقوق سلسلة ” المعارف القانونية و القضائية “، دار النشر المعرفة ، طبعة 2013، ص 47.

– عبد الخالق أحمدون، الوجيز في الحقوق العينية العقارية حق الملكية، مطبعة سبارطيل، طبعة 2015، ص 364.[2]

[3]– محمد محبويي، أساسيات في أحكام الشهر العقاري و الحقوق العينية العقارية في ضوء التشريع المغربي،مطبعة المعارف الجديدة، طبعة 2017،ص84.

[4] – العربي محمد مياد، تأملات في القانون 14.07المغير و المتمم لقانون التحفيظ، العقاري، سلسلة أعلام و تبصير المستهلك (11)، الطبعة الأولى 2013ل ،ص62و63.

[5]– نورالدين عسري، التعرض الاستثنائي، سلسلة الندوات الجهوية المنظمة على مستوى محاكم الاستناف بمناسبة الذكرى الخمسينية لتأسيس المجلس الأعلى1957-2007،أورده إدريس الفاخوري في مصنفه نظام التحفيظ العقاري و فق مستجدات القانون 14.07 ، منشورات مجلة الحقوق سلسلة ” المعارف القانونية و القضائية “، دار النشر المعرفة ، طبعة 2013 .

[6] – حكم عدد 1280/95 صادر يتاريخ 1995/03/28 في الملف رقم 132/92 عن المحكمة الابتدائية بوجدة.

– محمد العربي مياد، مرجع سابق، ص 66.[7]

– إدريس الفاخوري، مرجع سابق، ص54.[8]

– محمد خيري، حماية الملكية العقارية و نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، طبعة 2000، دار النشر المعرفة الرباط،ص200.[9]

– محمد محبوبي، مرجع سابق، ص 89و 90 .[10]

– ادريس الفاخوري، مرجع سابق، ص 57.[11]

[12] – حكم عدد 558/2002، صادر بتاريخ 23/7/2002، ملف إداري عدد 49/2002، أورده محمد خيري، “العمل القضائي في نزاعات التحفيظ العقاري”،ص84.

[13]– قرار المجلس الأعلى، عدد 2752، ملف مددني رقم 2752/1/1/2002، صادر بتاريخ 1-10-2003. بين حسن حموشي و المحافظ العقاري بوجدة ، (غير منشور).

– فاطمة الحروف، “دور المحافظ العقاري بشأن التعرضات على مطلب التحفيظ” ،ص52.[14]

[15] – أحمد أجعون “المحافظ العقاري اختصاصاته مسؤولياته ووضعيته الإدارية”، المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، عدد 54-55 أبريل .2004

5- أمينة جبران البخاري، “القانون الإداري”، المنشورات الجامعية المغربية،PUMAG الرباط، الطبعة الثانية 1994، ص304.ص .185 .

[17]– جمال النعيمي، “رقابة القضاء على قرارات المحافظ العقاري”. أطروحة لنيل دبلوم الدكتوراه في القانون الخاص جامعة الحسن الثاني، الدار البيضاء، السنة الجامعية 2001-2002،ص 194.

[18]– أحمد أجعون، “خصوصية الرقابة القضائية على أعمال المحافظ العقاري بعد إحداث المحاكم الإدارية، المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، عدد 7 يناير 2000 ،ص45.

[19]– نور الدين أمزيان، “التعرضات الاستثنائية على مطلب التحفيظ” ،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا، جامعة محمد الأول، وجدة 2006/2007، ص 70.

[20] -عبد الله حداد، “القضاء الإداري على ضوء القانون المحدث للمحاكم الإدارية”، مطابع ومنشورات عكاظ، الرباط طبعة 1994، ص 109.

). – حكم عدد 2823، صادر بتاريخ 13/12/2002 ،عدد 10/117/91. (غير منشور-[21]