حق الشفعة في القانون العراقي

المحامية / منال داود العكيدي
تعد الشفعة نظاما اسلاميا متفردا اجمع الفقهاء على الاخذ به واعتبروه استثناء يرد على الاصل اذ انها( تعني تملك العقار المشفوع جبرا على المشتري) ولذا فهي تعد قيدا على حرية التصرف في ذلك العقار بالنسبة للبائع والمشتري وهي استثناء اثبته الشارع الحكيم لمصلحة راجحة ، وقد سار المشرع العراقي على هذا النهج للمصلحة ذاتها فاقر نظام الشفعة لانه عده جزءا من تقاليده القانونية الا انه يطبق في اضيق الحدود ، وقد عرفها المشرع العراقي في القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 وفي المادة 1128 منه على انها ” حق تملك العقار المبيع ولو جبراعلى المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات المعتادة”.

والمصلحة الراجحة من نظام الشفعة هي وسيلة لتقليل عدد الشركاء في الشيء الشائع والتخلص من ضرر الشراكة او القسمة وما يقتضي ذلك من نفقات وإجراءات وبالتالي انهاء حالة الشيوع .ووفقا لذلك فان حق الشفعة هو حق استثنائي لانه يرد على خلاف الاصل كما انها حق غير قابل للتجزئة فلا يجوز اخذ جزء من العقار المشفوع وترك الجزء الاخر لان ذلك يؤدي الى تفريق الصفقة والاضرار بالمشتري الا في حالة تعدد المشترين واتحاد البائع سواء كان ذلك بعقد واحد ام بعدة عقود فان للشفيع الحق في ان يشتري نصيب ايا منهم ويترك الباقي كما ان الشفعة اذا ثبتت فانها لاتسقط بموت البائع او المشتري او الشفيع حسب المادة ( 1135 من القانون المدني العراقي ) اذ يبقى لورثة كل منهم المطالبة بها خلال المدة التي يقتضيها القانون ما لم تكن قد سقطت قبل وفاة المورث ، كما ان حق الشفعة لا يجوز التصرف فيه للغير اذ ليس لاحد من الشفعاء ان يتصرف بحق شفعته للغير بمقابل او بدونه فقيام الشفيع ببيع حق الشفعة لاجنبي بمقابل معلوم فان الشفعة تسقط بلا بدل ويكون البيع باطلا ( م 1136 / فقرة2 ).

اما الاشخاص الذين يثبت لهم حق الشفعة وكما وردوا في المادة 1129 من القانون المدني العراقي هم :
1- الجار الملاصق : وهو الجار الذي لا يفصل بين عقاره والعقار المبيع أي فاصل فلو كان بين العقارين طريقا نافذاً فلا شفعة ، ويعتبر كل من صاحبي العلو والسفل جاراً ملاصقاً وهو شفيع بالمرتبة الثالثة .

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

2- الخليط : وهو كل منْ كان شريكاً في حق من حقوق الإرتفاق الخاصة على المبيع كحق الشرب وحق المرور والطريق الخاص والخليط شفيع بالمرتبة الثانية .

3- الشريك في العقار : وهذا يحصل في حالة بيع أحد الشركاء في المال الشائع حصته لأجنبي فأن لشركائه الآخرين حق الشفعة فيه وأخذه جبرا على المشتري والشريك هو شفيع بالمرتبة الأولى.

وقد اشترط القانون المدني شروطا معينة يثبت فيها حق الشفعة هي :
ان تكون كل من المشفوع والمشفوع به حصة شائعة في شقة او دار سكنية ، وان لايملك الشفيع دارا او شقة سكنية على وجه الاستقلال ، وان يكون التصرف الذي خرج به العقار عن ملك صاحبه بيعا ، وان يستمر سبب الشفعة قائما الى حين ثبوت الحق بالشفعة .

كما ان المادة 1134 من القانون المدني العراقي نصت على بعض الحالات الاستثنائية التي لايثبت فيها حق الشفعة وهي : البيع بالمزايدة العلنية ، والبيع بين الازواج والاقارب الى الدرجة الرابعة ، وكذلك البيع لمحلات العبادة .

كما ان المادة 1134 من القانون المدني نصت على الحالات التي يسقط فيها حق الشفعة بقولها تسقط الشفعة.

1- التنازل : قد يتنازل الشفيع عن حق الشفعة صراحة أو دلالة قبل البيع فيسقط حق الشفعة .
2- أنقضاء ستة أشهر من تمام البيع في السجل العقاري ، وهذهِ المدة مدة سقوط لا تقادم ولهذا لا تقف بالعذر ولا تنقطع وتسري بحق المحجورين والغائبين .
3- عدم قيام الشفيع بإجراءات الشفعة : وهي أعلان الرغبة بالشفعة ، أقامة الدعوى ، دفع نصف الثمن .

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : المحامية منال داوود تكتب في حق الشفعة في القانون العراقي