بواسطة dorra ben mohammed

ـ المقدّمـــــــــــــــــة ـ

لقد عرفت حجيّة حكم التسجيل خلال 125 سنة تمثل تاريخ التسجيل العقاري تدرّجا تشريعيا في اتجاه التنقيص منها . ذلك أنّها قد مرّت بثلاث مراحل فارقة :
أوّلا : المرحلة الأولى : من 1885 إلى 1995 : حكم بات غير قابل للرّجوع فيه.
لقد أكّد المشرّع التونسي منذ تبنيه لنظام الاشهار العيني وللتسجيل القضائي للعقارات على الصبغة الباتّة لأحكام التسجيل الصادرة عن المجلس المختلط . وقد تمّ تكريس ذلك منذ صدور الأمر العليّ المؤرخ في 01/7/1885 الذي لم يخضع حكم التسجيل إلى أيّة وسيلة من وسائل الطعن العاديّة أوغير العاديّة . وقد تمّ تأكيد هذا الخيار التشريعي عند إصدار مجلّة الحقوق العينيّة بموجب القانون عـ5ـدد لسنة 1965 المؤرخ في 12/02/1965 . فنصّ الفصل 332 (قديم) م.ح . ع . أنّ ” أحكام المحكمة العقارية لا تقبل الطّعن بالاعتراض وبالاستئناف ولا بأيّة وسيلة أخرى ” .
ومن بين مبرّرات الصبغة الباتة السّابقة لحكم التسجيل وعدم قابليته للرّجوع فيه :
1 ) ـ تعدّد وسائل الاشهار الوجوبي وتنوّعها سواء بالنسبة لمطلب التسجيل الاختيـــاري أو لملفات المسح العقاري وكذلك إمكانية الاذن قبل الحكم بإجراء اشهارات تكميلية . وذلك على خلاف الأحكام المدنية والتجاريّة الصّادرة عن محاكم الحقّ العام التي لا تستوجب قبل صدورهاإتمام إشهارات الدّعاوى.
2 ) السّلطات والصلاحيّات المخوّلة للقاضي المقرر لدى المحكمة العقاريّة الذي كلّفه الفصل 329 م . ح . ع. ” بالسّهر أثناء اجراءات التسجيل على أن لا يقع النيل من أيّ حقّ عينيّ عقاري راجع لقاصر أو غائب “. كما سمح له بل فرض عليه أن ” يباشر لهذا الغرض جميع التحقيقات والأبحاث الاّزمة . وله سلطة مطلقة لقيامه بهذه المهمّة.” وهذه الصلاحيات والسّلطات غير مخوّلة للقاضي أو المستشار المقرّر لدى محاكم الحق العام اللّذين يلتزمان بموضوع الدعوى وبأطرافها.
3 ) السّلطات والصلاحيّات الاستقرائية الواسعة للمحكمة العقاريّة التي تخوّل لها الاذن تحضيريّا بإتمام جميع الأبحاث التي تؤدي إلى تعيين المالك الحقيقي للعقار وأصحاب الحقوق العينيّة التي يمكن توظيفها على حقّ الملكيّة . كما تخوّل لها الاذن بسماع كلّ من يخشى المساس بحقوقـه أو طلب أيّة وثيقة صالحة أو توضيحات لازمة من كلّ الادارات والمؤسسات العمومية أو الخاصّــة أو أيّ شخص مادي.
4 ) الامكانية المخوّلة لبعض الأشخاص ممّن ليست لهم صفة أو مصلحة للإعتراض على مطلب التسجيل أو على التصريح بالملكيّة . وقد اقتضى الفصـــل 330 م.ح.ع. في هذا الخصوص أنّه ” للأقارب أو الأصدقاء ووكيل الجمهوريّة وحكّام النواحي والولاّة صفة القيام مباشرة بالاعتراض نيابة عن القصّر والغائبين “. ويمثل ذلك مظهرا لخصوصيّة القيام لدى المحكمة العقاريّة استوجبته الصبغة الباتة السابقة لحكم التسجيل. وعلى خلاف ذلك ، فإنّ ” حقّ القيام لدى المحاكم يكون لكلّ شخص له صفة وأهليّة تخوّلانه حقّ القيام بطلب ماله من حقّ وأن تكون للقائم مصلحة في القيام ” حسب مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 19 م.م.م.ت.
ومن بين النتائج التي ترتّبت على الصبغة الباتة السابقة لحكم التسجيل الذي لم يكن قابلا للرّجوع فيه :
1 ) مواجهة الكافة بحكم التسجيل سواء كانوا أطرافا به أو خلفاءهم أوغيرا. وذلك على خلاف الحكم المدني أو التجاري الباتّ الصادر عن محاكم الحقّ العام الذي يصطبغ بحجيّة نسبيّة من حيث الأطراف والموضوع والسّبب . وإذا كان لا يمكن مواجهة الغير بحكم مدني لم يكن طرفا فيه ، فإنّه وحسب مقتضيات الفصل 337 م.ح.ع. ” كلّ شخص تضرّرت حقوقه من تسجيل أو ترسيم ناتج عن حكم باتّ بالتسجيل لا يمكن له أصلا أن يرجع على العقار وإنّما له في صورة الخطإ الحق في القيام على المستفيد من التسجيل بدعوى شخصية في غرم الضرر “.
2 ) اكتساب العقار المحكوم بتسجيله صفة العقار المسّجل منذ تاريخ الحكم بالتسجيل وبقاء هذه الصفة ملازمة له إلى ما لا نهاية. ذلك أنّ الأمر العليّ الصّادر في 1/7/1885 ومن بعده مجلّة الحقوق العينيّة لم يقرّا وسيلة طعن أو إجراء خاصّا يؤديان إلى الرّجوع في حكم التسجيل أو الغاء الرّسم العقاري المقام تنفيذا له أو ابطال الترسيمات المتزامنة معه.
ثانيـا ـ المرحلة الثانية : من 1995 إلى 2008 ” حكم بات قابل للرّجوع فيه:
لقد صدرت خلال المرحلة الأولى السّابق بيانها العديد من أحكام التسجيل الباتة غير القابلة للرّجوع فيها لم تكن في طريقها . ولم تمثل دعوى غرم الضرر التي قرّرها الفصل 337 م.ح.ع. حلاّ كافيا أو عادلا لمن تضرّر من هذه الأحكام . لأجل ذلك ، بدأ التفكير منذ بداية تسعينات القرن الماضي في إقرار إجراء خاص أو طعن في حكم التسجيل يحدّ من صبغته الباتة أو على الأقلّ من عدم قابليّته للرّجوع فيه.
وقد تمّ في هذا الإطار إقرار إجراء خاص لا يمسّ من الصبغة الباتة لحكم التسجيل غير أنّه يمكن أن يؤدي إلى إمكانيّة الرّجوع فيه. وهذا الاجراء الذي لا يرتقي إلى درجة الطّعن لم يكم معهودا بمجلّة المرافعات المدنية والتجارية. وقد تمثل هذا الاجراء في مراجعة حكم التسجيل التي أقرها القانون عـ10ـدد لسنة 1995 المؤرخ في 23/1/1995 المتعلّق بتنقيح بعض فصول مجلّة الحقوق العينية . وقد أقرّه تنقيح الفصل 332 م. ح. ع.
ومن بين مبّررات إقرار مراجعة حكم بتسجيل صدور العديد من أحكام التسجيل التي لم تكن في طريقها بالنّظر إلى عدم اعتمادها على أسانيد قانونية وموضوعيّة وكانت واضحة بالملف أو وثائق كانت مظروفة به. ومن بين هذه الأحكام تلك التي :
1 ) تعتمد نصّا قانونيّا سبق نسخه أو تنقيحه بما يصيّره غير منطبق.
2 ) لا تعتمد حكما مدنيّا اتصل به القضاء متناقضا مع الحكم العقاري سبق إضافته لملف التسجيل.
3 ) لم تعتمد وثائق كانت مظروفة بالملف ولها تأثير مباشر من شأنه أن يغيّر وجه الفصل في القضيّة.
4 ) كان متناقضا مع حكم سابق بالتسجيل تعلّق بنفس العقار المحكوم بتسجيله.
5 ) اعتمد على أدلة ثبت جزائيا زورها أو تدليسها بحكم نهائي.
ومن أهمّ الآثار المترتبة عن إقرار مراجعة حكم التسجيل أنّ :
1 ) حكم التسجيل ولئن لم يفقد ضبغته الباتّة ، فإنّه قد أصبح قابلا للرّجوع فيه وذلك إذا قرّرت دائرة المراجعة قبول المطلب والقضاء بالرّجوع في حكم التسجيل.
2 ) العقار المحكوم بتسجيله لا يبقي دائما مكتسبا لصفة العقار المسجّل. ذلك أنّه يمكن أن يفقد هذه الصفة في صورة صدور قرار عن دائرة المراجعة بالرّجوع في الحكم القاضي بتسجيله.
3 ) الترسيمات القضائية المتزامنة مع حكم التسجيل وكذلك الترسيمات الادارية التي تتمّ في الفترة الممتدّة بين إقامة الرّسم العقاري وصدور قرار المراجعة لم تعد دائما مكتسبة للحجية المطلقة . فهذه الترسيمات أصبح من الممكن ابطالها بصدور القرار عن دائرة المراجعة بالرّجوع في حكم التسجيل.
ثالثـا : المرحلة الثالثـة : ابتداء من 3/11/2008 : حكم نهائي قابل للنقض بالتعقيب:
لم يكن إقرار المراجعة كافيا لصدور أحكام تسجيل تكون قاطعة في تعيين المالك الحقيقي للعقار . ذلك أنّ حالاتها قد كانت محصورة في صور نادرة الوقوع بالنسبة لحكم التسجيل . من ذلك أنّه لم يكن من بين حالات المراجعة أهمّ حالة تمثل مقياسا لمدى استجابة حكم التسجيل للمعايير القانونيّة لصحّته.
فلا يكون الحكم عموما صحيحا إذا خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه أو تأويله. لأجل ذلك ، تمّ سنة 2008 إقرار طعن جديد في حكم التسجيل .
وقد تمّ استبعاد الطّعن بالاستئناف في حكم التسجيل . وفي تبريره لذلك ، أكدّ وزيرالعدل وحقوق الانسان إبّان المداولات المتعلّقة بمشروع القانون عـ67ـدد لسنة 2008 أنّ الاستئناف بمفعوله الانتقالي سيؤدّي إلى تعطيل صدور أحكام تسجيل جديدة خاصّة وأنّ عمليّة التسجيل العقاري قد بلغت آخر مراحلها. كما أنّ إقرار الاستئنـــاف لا يتماشى مع خصوصيّة حكم التسجيل وخصوصيّة الاجراءات الاستقرائيّة من أبحاث وإشهارات. وهذه الخصوصيّة تبرّر انعدام الأثر النسبي.
لأجل ذلك ، تمّ بموجب القانون عـ67ـدد لسنة 2008 المؤرخ في 3/11/2008 إقرار الطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل. وقد نتج عن ذلك:
1 ) خروج الرّقابة على أحكام التسجيل عن المحكمة العقارية ذاتها وإسنادها إلى محكمة التعقيب أعلى هرم الهيئة القضائية العدليّة.
2 ) المفعول التعليقي للطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل على خلاف الانعدام المبدئي للمفعول التعليقي للطّعن بالتعقيب في الحكم المدني والتجاري .
3 ) اتّساع حالات الطّعن في حكم التسجيل بتبنّى أهمّ حالة من حـالات التعقيــب المدنــي : ” مخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه أو تأويله ” .
4 ) فقدان حكم التسجيل لصبغته الباتّة التي صبغته بصبغة قدسيّة طيلة 123 سنة منذ اقرار الاختصاص القضائي للتسجيل العقاري لتنتهي عند إشراف عملية التسجيل على نهايتها.
وبالنّظر إلى خصوصيّة الاختصاص والصبغة والأطراف والاجراءات ، كان من المنتظر أن يكتسي الطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل خصوصيّة تميّزه عن الطّعن بالتعقيب في الحكم المدني. غير أنّه وبالاطلاع على الأحكام الجديدة المنظمة للتعقيب العقاري التي جاء بها القانون عـ67ـدد لسنة 2008 المؤرخ في 3/11/2008 ، يتّضح أنّ المشرّع قد كرّس التبعيّة أكثر من تبنيه الخصوصيّة . وتتجلى مظاهر التراوح بين تبعيّة الطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل وخصوصيته في الاجراءات المنظّمة للتعهّـد بمطلب التعقيـب ( المبحث الأول ) وفي النّظر في شأنه ( المبحث الثاني ).

المبحث الأول :
التعهّد بمطلب التعقيب العقاري :
لقد نظّم التنقيح الجديد لمجلّة الحقوق العينيّة بموجب القانون عـ67ـدد لسنة 2008 المؤرخ في 3/11/2008 أغلب اجراءات التعهّد بمطلب تعقيب حكم التسجيل . غير أن المشرّع لم يكتف بذلك وإنّما أحال إلى انطباق القواعد المقرّرة للإجراءات لدى محكمة التعقيب الواردة بمجلّة المرافعات المدنية والتجاريّة بقدر ما لا تتعارض مع خصوصيّة التعهّد بمطلب تعقيب حكم التسجيل.
وبالاطلاع على الاجراءات المنظمة للتعهّد بمطلب تعقيب حكم التسجيل سواء وردت بمجلّة الحقوق العينية أو بمجلّة المرافعات المدنية والتجاريّة ، يتبيّن أنّها قد كرّست في جانب منها مظاهر الخصوصيّة في التعهّد ( الفقرة الأولى) غير أنّها لم تستبعد التبعيّة فـي ذلــك ( الفقرة الثانية).

الفقرة الأولـى:
مظاهر الخصوصيّة في التعهّد :
تتجلّى مظاهر الخصوصيّة في التعهّد بمطلب تعقيب حكم التسجيل في الحكم القابل للطّعن بالتعقيب ( أوّلا) وفي أجل الطّعن ( ثانيا) وفي أثر الطّعن ( ثالثا).
أوّلا ـ الحكم القابل للطّعن بالتعقيب :
يكون قابلا للطّعن بالتعقيب حكم التسجيل سواء كان اختياريّا أو اجباريّا مسحيّا (1). ولا يقبل الحكم المذكور الطّعن بالتعقيب إلاّ إذا كان ايجابيّا (2) وصادرا ابتداء من 18/11/2008 (3)
1 ) حكم التسجيل الاختياري والاجباري والحكم القاضي بالترسيم المتزامن:
اقتضى الفصل 357 ( مكرّر) م.ح.ع. أنّه ” يمكن الطّعن بالتعقيب في الأحكام القاضية بالتسجيل أو بالترسيم الناتج عن حكم التسجيل” .
ويتبيّن من ذلك أنّ المشرّع عند تحديد الحكم القابل للطّعن لم يفرّق بين الحكم بالتسجيل الاختياري وبين الحكم بالتسجيل الاجباري المسحي . وعلى خلاف الفقرة الأولى من الفصل 319 (جديد) م.ح.ع. الذي قصر وجوبيّة إنابة المحامي على مادة التسجيل الاختياري دون مادة التسجيل الاجباري ، فإنّ الحكم القابل للطعن هو الحكم القاضي بالتسجيل بصفة عامة سواء كان اختياريـــّا أو اجباريّا. وتكريسا لذلك ، فقد تعهّدت محكمة التعقيب بمطالب تعقيب أحكام تسجيل اجباري يفوق عددها مطالب تعقيب أحكام تسجيل اختياري.
من جهة أخرى ، فإنّ الأحكام القاضية باالتسجيل وبالترسيم المتزامن الناتج عن حكم التسجيل لصكوك المتداخلين تكون كذلك قابلة للطعن بالتعقيب في فرعها المتعلّق بالترسيم.
2 ) الحكم الايجابي :
لا تكون خاضعة للتعقيب إلا الأحكام الايجابيّة سواء في فرعها المتعلّق بالتسجيل أو بالترسيم المتزامن الناتج عن حكم التسجيل . وينتج عن ذلك أنّ الأحكام السلبيـــة لا تكون قابلة للتعقيب.
وعلى خلاف ذلك ، فإنّ مطلب التعقيب المدني يمكن كذلك أن يتسلّط على الأحكام والقرارات النهائية السلبيّة القاضية بإقرار حكم ابتدائي قاض برفض الدّعوى أو عدم سماعها أو تلك القاضية بقبول الاستئناف شكلا وفي الأصل بنقض الحكم الابتدائي والقضاء مجدّدا برفض الدّعوى أو عدم سماعها.
وتأسيسا على ذلك ، فإنّ :
ـ الحكم القاضي برفض مطلب التسجيل الأصلي ورفض التسجيل العرضي غير قابل للتعقيب.
ـ الحكم القاضي بالتسجيل الجزئي غير قابل للتعقيب في خصوص الجزء من موضوع التحديد الوقتي الواقع إخراجه بموجب تحجير تكميلي.
ـ الحكم القاضي بالتسجيل للطّالب ورفض التداخل غير قابل للتعقيب من طرف المتداخل الذي قضى برفض طلب ترسيم الصّكّ سند تداخله.
3 ) الحكم الصّادر بداية من 18/11/2008 :
اقتضت الفقرة الأولى من الفصل 3 من القانون عـ67ـدد لسنة 2008 المؤرخ في 3/11/2008 أنّه ” تطبّق الاجراءات المعينة بهذا القانون والمتعلّقة بالتعقيب على الطّعون الواقعة على الأحكام الصّادرة بعد دخول القانون حيّز التنفيذ” .
وقد كرّس المشرّع بذلك الأثر الفوري لانطباق القواعد الاجرائية الجديدة.
وتطبيقا لمقتضيات القانون عـ64ـدد لسنة 1993 المؤرخ في 5/7/1993 المتعلّق بنشر النصوص القانونية بالرّائد الرّسمي للجمهورية التونسيّة ، فإنّ النّصوص القانونية الجديدة تدخل حيّز التنفيذ بعد مضي خمسة أيّام على إيداع الرّائد الرّسمي بمقرّ ولاية تونس ولا يحسب يوم الايداع .
وباعتبار أنّ الرّائد الرّسمي للجمهورية التونسيّة عـ91ـدد الصّادر في 11/11/2008 المدرج به القانون عـ67ـدد لسنة 2008 قد تمّ ايداعه بمقرّ ولاية تونس في 12/11/2008 فإنّ القانون المذكور قد دخل حيّز التنفيذ بتاريخ 18/11/2008.
وعلى خلاف القانون عـ10ـدد لسنة 1995 المؤرخ في 23/1/1995 الذي أقرّ مراجعة حكم التسجيل ، فقد جاءت الفقرة الثانية من الفصل 3 من القانون عـ67ـدد لسنة 2008 بأحكام انتقالية تعلقت بأحكام التسجيل الصّادرة قبل دخول القانون المذكور حيّز التنفيذ . وقد اقتضت الفقرة المذكـورة ” أنّ الدّوائر المجتمعة بالمحكمة العقاريّة تواصل النّظر في مطالب المراجعة سواء المنشورة لديها قبل دخول القانون حيّز التنفيذ أو في الأحكام الصّادرة قبل دخول هذا القانون حيّز التنفيذ ” .
ونتيجة لذلك ، فإنّ الدّوائر المجتمعة بالمحكمة العقاريّة لم تزل بتاريخ دخول القانون عـ67ـدد لسنة 2008 حيّز التنفيذ ولا تزال إلى اليوم ذات وجود قانوني . ذلك أنّها قد واصلت وتواصل النّظر في مطالب المراجعة المنشورة لديها والتي لم تفصل بعد إلى تاريخ 18/11/2008 وكذلك المطالب المتعلّقة بأحكام التسجيل الصّادرة قبل هذا التاريخ والتي لم تنشر بعد لديها إلى حلول هذا التاريخ.
وتطبيقا لذلك , فقد تعهّدت دائرة المراجعة خلال الفقرة الممتـدّة بيــــــن 18/11/2008 و 31/1/2010 بـ 73 مطلبا. وهذه المطالب علاوة على تعلّقها بأحكام قابلة للمراجعة على مقتضى الحالة الرّابعة والفقرة الثالثة من الفصل 332 (قديم) م.ح.ع. وعلى أحكام صادرة في الفترة الممتدّة بين 17/9/2008 و 17/11/2008 ، فقد تعلّقت كذلك بأحكام قابلة للتعقيب غير أنّه تمّت مراجعتها.
ومن مظاهر الخصوصيّة في التعهد بمطلب تعقيب حكم التسجيل كذلك أجل الطّعن بالتعقيب.
ـ ثانيـا ـ أجل الطّعن بالتعقيب :
اقتضى الفصل 195 م . م . م. ت أنّه ” يجب على من يريد الطّعن بالتعقيب أن يرفع طعنه في أجل لا يتجاوز العشرين يوما من تاريخ إعلامه بالحكم بصفة قانونيّة ما لم ينصّ القانون على أجـل آخر ” . ولم ينصّ القانون بمجلّة المرافعات المدنية والتجارية سوى على أجل استثنائي وحيد ورد بالفصل 180 وتعلّق بالطّعن المقدّم من طرف وكيل الدّولة العام لدى محكمة التعقيب لمصلحة القانون.
وعلى خلاف ذلك ، فإنّ أجل الطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل ليس موحّدا. وهو يختلف باختلاف الطّاعن (المعيار الشخصي) (1) وباختلاف الحكـم القابـل للطّعــــن ( المعيار الموضوعي) (2).
1 ) تحديد الأجل اعتمادا على المعيار الشخصي:
لقد حدّدت الفقرة الثانية من الفصل 357 ( ثالثا) م . ح . ع . أجل الطّعن بالتعقيب بالنسبة لأطراف الحكم المطعون فيه وخلفائهم بستين يوما من تاريخ صدور الحكم. ويبتدئ سريان هذا الأجل من تاريخ صدور الحكم وليس من تاريخ الاعلام به وهو يتطابق مع أجل المراجعة ويختلف مع أجل التعقيب المدني.
ويحمل الاعلام بالحكم المدني المطعون فيه بالتعقيب على المحكوم لفائدته . أمّا الاعلام بالحكم بالتسجيل ، فتتولاّه حسب الفصل 349 م. ح. ع. كتابة المحكمة العقاريّة. غير أنّ القانون لم يرتّب عليه آثارا قانونيّة ممّا أدّى إلى عدم العمل به منذ عشرات السنين. ولئن كان أجل الطّعن بالتعقيب المرفوع من كلّ من له مصلحة والمسلّط على حكم التسجيل أوالترسيم الذي انبنى على أدلّة ثبت جزائيّا زورها أو تدليسها بحكم نهائـي ( الحالة السّابعة من الفصل 357 ( مكرر) م. ح. ع. ) ستين يوما كذلك ، فإنّ بداية سريانه هو تاريخ صدور الحكم الجزائي النهائي ( الفقرة الرّابعة من الفصل 357 ( ثالثا) من مجلة الحقوق العينية.
(2) تحديد الأجل اعتمادا على المعيار الموضوعي:
لقد مكّنت الفقرة الثالثة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع النيابة العمومية من القيام بالطّعن بالتعقيب ” إذا صدر حكمان أو أكثر بالتسجيل في ذات العقار ” ( الحالة الخامسة من الفصــــــــل 357 ( مكرّر) م.ح.ع. ) . ولم يقيّد المشرّع النيابة العموميّة في هذه الحالة بأجل وإنّما تمّ التأكيد على أنّ هذا الطّعن يقدّم ” دون أجل ” .
ولا تتقيّد النيابة العموميّة في هذه الصورة بأي أجل سواء لنهاية تقديم الطّعــن أو لبدايته. وينتج عن ذلك أنّ طعنها يمكن أن يتسلّط على الحكم البات الذي انتهى أجل الطّعن فيه بالنسبة لأطرافه أو خلفائهم . كما يمكن أن يتسلّط على الحكم النهائي الذي لم يمض بعد على صدوره 60 يوما.
من جهة أخرى ، فإنّ أجل الطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل لمصلحة القانـــون ( الذي كان محلّ خلاف في تخويله لوكيل الدولة العام لدى محكمة التعقيب ) ولئن كان غير مقيّد في نهايته فهو مقيّد في بدايته. ولا يمكن حسب مقتضيات الفصل 180 م.م.م.ت. تقديم هذا الطّعن إلاّ إذا لم يقم أطراف الحكم أو خلفاؤهم بالطّعن فيه في الإبّان.ونتيجة لذلك ، فإن هذا الطّعن لا يمكن أن يتسلّط على الحكم الذي:
ـ لا يزال نهائيا .
ـ صدر في شأنه قرار بقبول مطلب تعقيبه شكلا وأصلا مع الاحالة سواء قضت محكمة الاحالة بما يوافق قرار محكمة التعقيب أو يخالفه.
ثالثـا : الأثر التوقيفي للطّعن بالتعقيب :
اقتضت الفقرة الأولى من الفصل 194 م.م.م.ت أنّ الطّعن بالتعقيب في الحكم المدني لا يوقف مبدئيا تنفيذه. ولا يكون للطّعن بالتعقيب أثر توقيفي إلاّ بصفة استثنائية في الصّور المبيّنة على وجه الحصر بالفقرة المذكورة.
كما أنّ ـ وحسب مقتضيات الفصل 146 م.م.م.ت في فقرته الأولى ـ ” استئناف الأحكام الابتدائية ( المدنيّة) يعطّل تنفيذها إلاّ فيما استثناه القانون. ”
من جهة أخرى ، فإنّ استئناف الحكم الصّادر في مادة التحيين لا يوقف تنفيذه . ذلك أنّه ـ وحسب مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 24 (جديد) من القانون عـ34ـدد لسنة 2001 المؤرخ في 10/4/2001 المتعلّق بتحيين الرّسوم العقاريّة ـ ” يتمّ تنفيذ الحكم الصّادر بالتحيين حالاّ.”
أمّا الطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل ، فإنّه يوقف في جميع الحالات ودون استثناء تنفيذه حسب الفقرة الثانية من الفصل 332 (جديد)م.ح.ع.
ويمثل ذلك مظهرا من مظاهر الخصوصيّة في الطّعن في الحكم العقاري بصفة عامة وفي حكم التسجيل بصفة خاصّة.
وللأثر التوقيفي للطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل مبرّرات (1) ونتائج (2).
1 ) مبرّرات الأثر التوقيفي :
أقرّت الفقرة الثانية من الفصل 194 م.م.م.ت بصورة استثنائيّة الاذن من طرف الرّئيس الأول لمحكمة التعقيب بالتوقيف المؤقّت لتنفيذ الحكم المدني المطعون فيه بالتعقيب إذا كان التنفيذ يستحيل معه الرّجوع بالحالة إلى ما كانت عليه قبل إجرائه.
وقد توقّع معدّو مشروع القانون عـ67ـدد لسنة2008 ـ إذا تمّ إقرار انعدام المفعول التعليقي للطّعن بالتعقيب ـ تقديم العديد من مطالب توقيف تنفيذ أحكام التسجيل المطعون فيها . وقد كان من الممكن أن يمثّل ذلك عبئا كبيرا على عمل الرّئيس الأوّل لمحكمة التعقيب بالنّظر إلى حجم مطالب التعقيب التي يمكن أن تتعهّدها بها محكمة التعقيب. ولتلافي ذلك ، تمّ تبنّي مبدإ الأثر التوقيفي للطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل .
من جهة أخرى ، فقد كان حكم التسجيل ينفّذ حالا. ولم تكن مراجعته توقف تنفيذه. ولم يعتبر الفصل 332 (قديم) م.ح.ع. المتعامل على الرّسم العقاري خلال أجل المراجعة حسن النيّة . أمّا في صورة المراجعة ، فإنّ رئيس المحكمة العقاريّة يأذن بإعلام إدارة الملكية العقارية بذلك لإجراء قيد احتياطي على الرّسم العقاري وإلاّ يأذن بتعطيل تنفيذ الحكم.
وإذا كان للمحكمة العقاريّة سواء في مستوى المركز الأصلي أو في مستوى المراكز الفرعيّة تعامل يوميّ متواصل مع إدارة الملكيّة العقارية ، فإنّه ليست لمحكمة التعقيب تقاليد في التعامل مع الادارة المذكورة .ذلك أنّه ليس هناك نصّ تشريعي خاص أو عام ينظّم تعاملا بينهما.
وبالنّظر إلى توقّع كثرة مطالب تعقيب أحكام التسجيل ونتيجة لذلك كثرة الأذون بإجراء القيود الاحتياطيّة ـ إذا تمّ إقرار انعدام المفعول التعليقي ـ أقرّت الفقرة الثانية من الفصل 332 (جديد) م.ح.ع انعدام المفعول التعليقي للطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل . وتكريسا لذلك ، استوجب الفصل 351 (جديد) م.ح.ع ألاّ يقع تنفيذ حكم التسجيل إلاّ إذا لم يقع الطّعن فيه بالتعقيب وانقضى أجله.
2) نتائج الأثر التوقفـي :
تترتّب عن الأثر التوقيفي للطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل النتائج التطبيقية التالية:
ـ لا يقع تنفيذ حكم التسجيل إلاّ بعد مرور 60 يوما عن تاريخ صدوره ولم تتلقّ كتابة المحكمة العقاريّة مطلبا في تعقيبه خلال المدّة المذكورة . وقد اقتضى الفصل 351 (جديد) م.ح.ع أنّه ” إذا لم يقع الطّعن بالتعقيب وانقضى أجله يوجّه ملف القضيّة إلى حافظ الملكيّة العقاريّة الذي يتولّى إحداث رسم للعقار المسجّل “. ويفهم من ذلك أنّ تنفيذ حكم التسجيل يتوقّف على عدم الطّعن فيه بالتعقيب وعلى انقضاء أجله معا وليس على تحقّق أحد الشرطين المذكورين فقط.
ـ عدم تنفيذ كتابة المحكمة العقارية لحكم التسجيل إذا تمّ تعقيبه خلال 60 يوما من تاريخ صدوره من غير أطرافه أو خلفائهم . ولئن خوّلت الفقرة السادسة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع لكاتب المحكمة ألاّ يقبل عريضة الطّعن بالتعقيب إلاّ إذا قدّم الطّاعن وصل تأمين معلوم الخطيّة ، فإنّه لم يسمح له برفض قبول مطلب التعقيب المقدّم ممّن ليس له صفة في الأجل القانوني على مقتضى الفقرتين الأولى والثانية من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع.
ـ الامكانيّة المخوّلة لإدارة الملكية العقارية بعدم تنفيذ حكم التسجيل إذا تمّت إحالته عليها للتنفيذ قبل مرور 60 يوما عن تاريخ صدوره . ذلك أنّ التنفيذ في هذه الحالة من شأنه أن يعطّل اجراءات الطّعن بالتعقيب التي تنبني على الأثر التوقيفي . ولا تقتصر هذه الامكانيّة على حكم التسجيل الذي تتعدّد أطرافه وإنّما تتجاوزها إلى حكم التسجيل الذي لا يكون طرفا فيه سوى طالب التسجيل . فالفصل 351 (جديد) م.ح.ع لم يفرّق بين الحكمين المذكورين عندما اشترط لتنفيذ حكم التسجيل انقضاء أجل التعقيب.
ـ انتفاء ضرورة الالتجاء إلى إجراء القيد الاحتياطي أو إلى الاذن بتعطيل تنفيذ حكم التسجيل الّذين سبق أن قرّرهما الفصل 332 (قديم) م.ح.ع.
ـ عدم تلقّي الرّئيس الأوّل لمحكمة التعقيب لمطالب إيقاف تنفيذ الحكم المطعون فيه على مقتضى الاجراءات المبيّنة بالفقرة الثانية من الفصل 194 م.م.م.ت. بمناسبة التعهّد بمطلب تعقيب الحكم المدني.
غير أنّ الخصوصيّة في التعهّد بمطلب تعقيب حكم التسجيل لا تنفي بعض مظاهر التبعيّة على الأقّل في مستوى النّصوص التشريعيّة.

الفقرة الثانية : مظاهر التبعيّة في التعهّد :
من أهمّ مظاهر التبيعيّة في التعهّد بمطلب تعقيب حكم التسجيل تحديد الطّاعن بالتعقيب (أوّلا) وحالات الطّعن بالتعقيب (ثانيا) واجراءات الطعن بالتعقيب (ثالثا).
أوّلا تحديد الطّاعن بالتعقيب :
لم يتبنّ القانون عـ67ـدد لسنة 2008 خصوصيّة في تحديد الطّاعن بالتعقيب. وإنّما كرّس في ذلك تبعيّة للتعقيب المدني (1) وكذلك للإجراء الخاص السّابق بالمراجعة (2).
1 ) التبعيّة للتعقيب المدني :
على غرار الطّعن بالتعقيب المدني ( الفصل 179 م.م.م.ت) ” يمكن الطّعن بالتعقيب ( في حكم التسجيل) ممّن كان طرفا في الحكم المطعون فيه أو من خلفائه “حسب مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 357 (ثالثا)م.ح.ع.
وقد أثير الخلاف حول الامكانية المخوّلة لوكيل الدّولة العام لدى محكمة التعقيب للطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل طبق الاجراءات المبينة بالفصل 180 م.م.م.ت .
* أطراف حكم التسجيل :
لا تختلف صياغة الفقرة الأولى من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. كثيرا عن صياغة الفقرة الأولى من الفصل 179 م.م.م.ت. وقد خوّلت كلاهما لأطراف الحكم المطعون فيه الطّعن فيه بالتعقيب. ولا يمكن أن يكون طرفا في حكم التسجيل سوى طالب تسجيـــل أو مطلوب في حقّه التسجيــل أو مصرّح أو مصرح في حقه أو متداخل أو معترض.
وباعتبار أنّه لا يمكن الطّعن بالتعقيب إلا في الحكم الايجابي القاضي بالتسجيـل أو بالترسيم المتزامن الناتج عن حكم التسجيل ـ على ما سبق بيانه ـ فإنّ الطّعن الواقع من أيّ طرف من الأطراف المذكورة يستوجب صدور حكم ايجابي ضدّه . من ذلك أنّ :
(+) طالب التسجيل أو المصرّح يمكن له أن يطعن في الحكم القاضي :
ـ برفض مطلب التسجيل الأصلي وبالتسجيل العرضي لفائدة المعترض عندما ينازع في استحقاق هذا الأخير.
ـ بالتسجيل لفائدته مع ترسيم صكّ المتداخل عندما ينازع في شرعيّة هذا الصّكّ.
ـ بالتسجيل لفائدته بمعيّة المطلوب في حقّهم التسجيل أو المصرّح في حقّهم عندما ينازع في نسبة الاستحقاق بينهم.
(+) المطلوب في حقّه التسجيل أو المصرّح في حقّه يمكن له ـ علاوة على صور طعن طالب التسجيل أو المصرّح في حقّه ـ أن يطعن في الحكم الصادر بالتسجيل لفائدته بمعيّة طالب التسجيـل أو المصرّح إذا كان ينازع في استحقاقه أو في نسبة الاشتراك بينهما.
(+) المتداخل يمكن له أن يطعن في الحكم القاضي :
ـ برفض مطلب التسجيل الأصلي والتداخل والتسجيل العرضي لفائدة المعترض عندما ينازع في استحقاق المعترض.
ـ بالتسجيل لفائدة طالب التسجيل والمطلوب في حقّهم التسجيل أو المصرّح والمصرّح في حقّهم عندما ينازع في نسبة الاستحقاق بينهم وخاصة النسبة الرّاجعة إلى المنتقل منه الحقّ لفائدتـه أو ينازع في استحقاق أحدهم أو بعضهم ممّن لم ينجرّ إليه الحقّ منه.
(+) المعترض يمكن له أن يطعن في الحكم القاضي :
ـ برفض اعتراضه والتسجيل لفائدة طالب التسجيل أو المصرّح.
ـ برفض اعتراضه ورفض مطلب التسجيل الأصلي والتسجيل لفائدة معترض آخر.
ـ برفض اعتراضه والتسجيل لفائدة الطّالب مع ترسيم صكّ صادر عنه لفائدة المتداخل.
وقد استوجبت محكمة التعقيب لقبول مطلب التعقيب المرفوع من المعترض شكلا أن يكون اعتراضه بملف مطلب التسجيل قد قدّم في الآجال القانونيّة . كما لم تكتف بصفته كطالب تسجيل بصفة لاحقة لنفس العقار المحكوم بتسجيله بموجب الحكم المطعون فيه لقبول مطلب تعقيبه.
وفي هذا الاطار ، جاء بحيثيّات القرار التعقيبي عـ36796ـدد الصّادر في 29/12/2009 أنّه قد ” تأكّد أنّ المعقبين لم يكونوا أطرافا في الحكم العقاري موضوع طعنهم بالتعقيب. ذلك أنّ الفصل 325 م.ح.ع. قد اقتضى أنّ الاعتراض يرفض وجوبا إذا قدّم بعد أجل الشهرين من إدراج الاعلام بختم عمليات التحديد بالرّائد الرّسمي المنصوص عليه بالفصل 324 م.ح.ع. وبالتّالي ، فإنّ عدم إثارة المعقبين لاعتراضهم في مطلب التسجيل وتقديمهم لاحقا لمطلب تسجيل لنفس العقار وبعد مضيّ أجل قبول الاعتراضات المذكور لايجعل منهم أطرافا في القضيّة موضوع الطّعن . كما أنّ مطالب التسجيل المقدّمة من قبلهم لا تمكّنهم من تدارك فوات تلك الآجال ولا توفّر في جانبهم صفة المعترضين الحتميين. وحيث والحالة ما ذكر، فإنّ تقديم مطالب تسجيل لاحقة في نفس العقار لا يجعل من المعقبين أطرافا في مطلب التسجيل السّابق النشر ولا يمكّنهم من تدارك آجال قبول الاعتراضات. وبالتالي ، ونظرا لانعدام صفة الأطراف في الحكم المطعون فيه، اتجه رفض مطلب تعقيبهم شكلا “.
ويفهم من قراءة عكسّية للقرار التعقيبي المذكور أنّه يقبل الطّعن بالتعقيب من المعترض الحتمي الذي سبق له تقديم مطلب تسجيل في نفس العقار الواقع تسجيله بموجب الحكم المطعون فيه.

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

* خلفاء أطراف مطلب التسجيل:
خلفاء أطراف حكم التسجيل الذين يمكن لهم الطّعن بالتعقيب هم إمّا خلف عام أو خلف خاصّ. ذلك أنّ عبارة ” خلفائه ” بالفقرة الأولى من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. قد وردت على اطلاقها بمــا لا يمكن تأويلها عند التطبيق على أساس تعلّقها بخلف دون الآخر.
وإذا تمثل الخلف العام في الورثة والموصى لهم ، فإن الخلف الخاص ـ على معنى اجراءات الطّعن بالتعقيب في حكم التسجيل ـ هو كلّ من انجرّ إليه الحقّ من أحد أطراف الحكم بالتسجيل الايجابي بمقتضى صكّ قابل للترسيم حسبما هو مبيّن بالفصل 373 م.ح.ع. كالمشتري والموهوب له والمعاوض معه.
* وكيل الدّولة العام لدى محكمة التعقيب :
لقد مكّن الفصل 180 م.م.م.ت وكيل الدّولة العام لدى محكمة التعقيب من الطّعن في الحكم لمصلحة القانون إذا كان نصّه متضمّنا لخرق قاعدة قانونيّة . وهذا الطّعن مشروط بعدم قيام أحد أطراف الحكم أو خلفائهم بالطّعن بالتعقيب في الأجل القانوني. ونتيجة لذلك ، فإنّه لا يمكن أن يتسلّط على حكم موضوع مطلب تعقيب لا يزال منشـورا أو صدر في شأنه قرار تعقيبي . كذلك ، فإنّ هذا الطّعن مشروط بمخالفة الحكم لقاعدة قانونيّة صريحة. ولا يمكن التوسّع فيه ليشمل غير ذلك من اجتهاد في تقدير الوقائــع أو حجج الأطراف.
و” القرار الذي يصدر بقبول ذلك الطّعن يقتصر فيه على تصحيح الخطإ القانوني بدون إحالة . ولا يمكن أن يمسّ بحقوق الخصوم المكتسبة بالحكم المطعون فيه.ويذيّل الحكم المنقوض بنصّ ذلك القرار ” حسب مقتضيات فصل 181 م.م.م.ت.
2 ) التبعيّة النسبيّة للمراجعة :
بالنّظر إلى خصوصيّة حكم التسجيل ، مكّن المشرّع أشخاصا آخرين من الطعن بالتعقيب العقاري. وفي هذا الاطار ، فإنّه يمكن تقديم مطلب التعقيب بصفة استثنائية من غير أطراف الحكــم أو خلفائهم وكذلك من النيابة العموميّة.
* من له مصلحـة :
اقتضت الفقرة الرّابعة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. أنّه ” يمكن لكلّ من له مصلحة الطّعن بالتعقيب في الحالة السّابعة المذكورة بالفصل المتقدّم ” . وتتمثل الحالة المذكورة في انبناء ” الحكم المطعون فيه على أدلّة ثبت جزائيا زورها وتدليسها بحكم نهائي . ولا يقبل التعقيب إذا ثبت اكتساب ملكيّة العقار من الغير حسن النيّة.
ويعتبر ذلك من مظاهر خصوصيّة التعقيب العقاري بالمقارنة مع التعقيب المدني . ذلك أنّ التعقيب المدني ليس مخوّلا لمن له مصلحة سواء بصفة مبدئيّة أو استثنائيّة . أمّا التعقيب العقـاري ـ كما كانت المراجعة ـ فهو مخوّل بصفة استثنائيّة لكلّ من له مصلحة . وقد تمّ تكريس هذه الخصوصّة كذلك بالنسبة للطعن في حكم التحيين . فقد خوّل الفصل 28 من القانون عـ34ـدد لسنة 2001 المؤرخ في 10/4/2001 المتعلّق بتحيين الرّسوم العقارية سواء في صيغته القديمة أو بعد تنقيحه لكلّ من له مصلحة طلب إعادة النظر في حكم التحيين أواستئنافه.

* النيابة العموميّة:
لقد تبنّى المشرع التبعيّة للمراجعة في خصوص تحديد الحكم القابل للتعقيب عن النيابة العموميّة غير أنّه كرّس الخصوصيّة في تحديد الطّاعن. وقد اقتضت الفقرة الثالثة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. أنّه ” يمكن للنيابة العموميّة في الحالة الخامسة المذكورة بالفصل المتقدّم الطّعن بالتعقيب بطلب في الغرض يوجّه إليها من ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط ( ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري حاليّا) أو ممّن يهمّه الأمر “. وتتمثّل هذه الحالة في صدور حكمين أو أكثر بالتسجيل في ذات العقار. ولا تمثّل هذه الحالة حالة من حالات التعقيب المدني. وقد كانت تمثّل حالة من حالات المراجعة.
غير أنّ طلب المراجعة في هذه الحالة كان مخوّلا للمحكمة العقاريّة من تلقاء نفسها. وقد كان يقع التفطّن إلى صدور حكمي تسجيل في ذات العقار من طرف ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري الذي يعلم بذلك رئيس المحكمة العقاريّة أو رئيس المركز الفرعي الرّاجع إليه بالنّظر أو من رئيس المحكمة أو المركز الفرعي أو أحد القضاة. وفي جميع الحالات، يتولّى رئيس المحكمة العقاريّة تعهيد دائرة المراجعة أو يتولّى رئيس المركز الفرعي مكاتبته في ذلك.
ويقصد من عبارة ” من يهمّه الأمر ” الواردة بالفقرة الثالثة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. كلّ من تضرّر من صدور حكم التسجيل الثاني أو الذي يليه. من ذلك ، المحكوم له بالتسجيل بموجب حكم التسجيل الأوّل أو خلفاؤه وكذلك المالكون المرسّمون بالرّسم العقاري الذي أقيم تنفيذا لحكم التسجيل الأوّل.
ويثار التساؤل في هذه الحالة بخصوص تحديد النيابة العموميّة التي يمكنها الطّعن بالتعقيب . فهي تتمثّل في وكيل الجمهوريّة لدى المحكمة الابتدائية والوكيل العام لدى محكمة الاستئناف ووكيل الدّولة العام لدى محكمة التعقيب ومساعديهم. وإذا كانت النيابة العموميّة لا تقدّم مطلب تعقيب مدني إلاّ في الحالة الخاصة المبينة بالفصل 180 م.م.م.ت، وإذا كانت اجراءات التعقيب الجزائي الواردة بمجلّة الاجراءات الجزائيّة لا تنطبق على اجراءات التعقيب العقاري، فإنّ تحديد النيابة العموميّة المخوّلة لها التعقيب العقاري يبقى غير واضح. وقد كان من المفروض توضيحه تشريعيّا. غير أنّه يمكن التأكيد على أن ممثّل النيابة العموميّة المخوّل له التعقيب في هذه الحالة لا يمكن أن يكـــون إلاّ وكيل الدّولة العام لدى محكمة التعقيب. وممّا يؤكّد ذلك أنّ وكيل الدولة العام لدى محكمة التعقيب يتدخّل في اجراءات التعهّد بمطلب التعقيب ( الفصل 187 م.م.م.ت) كما أنّه يحضر بجلسة دائرة التعقيب ( الفصل 188 م.م.م.ت) وبجلسة الدّوائر المجتمعة ( الفصل 193 م.م.م.ت).
ومن بين مظاهر التبعيّة في التّعهّد بمطلب التعقيب العقاري حالات التعهّد بالمطلب.

ثانيـا ـ حالات التعقيــب :
يتبيّن من الاطلاع على حالات التعهّـد بمطلب التعقيب العقاري التي حصرها الفصــل 357 ( مكرّر) م.ح.ع. أنّها إمّا أن تكون حالات مستمدّة من التعقيب المدني (1) أو مستمدّة مـــن المراجعة (2).

(1) حالات مستمدّة من التعقيب المدني :
لقد استمدّ الفصل 357 (مكرر) م.ح.ع. الحالات الأولى والثانية والثالثة والرّابعة والسّادسة من حالات التعقيب العقاري من حالات التعقيب المدني الواردة بالفصل 175 م.م.م.ت. وتتمثل هذه الحالات في الحالات التالية:
* انبناء الحكم على مخالفة القانون أو الخطإ في تطبيقه أو تأويله :
تعتبر هذه الحالة من أكثر حالات التعقيب المدني والعقاري شيوعا. ذلك أنّـــه لا تخلو منها أية مستندات تعقيب.وقد كان خلوّ حالات المراجعة التي سبق أن ضبطها الفصل 332 (قديم) م.ح.ع. من هذه الحالة سببا في عدم نجاعتها.
وعند الاستناد على هذه الحالة، لا بدّ أن يذكر بمستندات التعقيب النّص القانوني الذي ينسب إلى الحكم المطعون فيه مخالفته أو الخطأ في تطبيقه أو تأويله وكذلك وجه المخالفة أو الخطإ. ومن أكثر النصوص القانونيّة التي تأسست عليها مستندات التعقيب العقاري نصوص من مجلّة الحقوق العينيّة ( الفصول 22 و 45 و46 و325) ومن مجلّة المرافعات المدنية والتجاريّة( الفصـل 12 و 94 و 102 و 110 و 123) ومن مجلّـة الالتزامات العقـود ( الفصـول 2 و 325 و 481 و 581 و 1416). كما تأسّست على نصوص خاصّة مثل الأمر العليّ المؤرخ في 18/6/1918 ومجلّة التهيئة الترابية والتعمير والقانون الأساسي للبلديات وغيرها وقد استوجبت محكمة التعقيب في قرارها عـ35363ـدد الصّادر في 5/1/2010 أن يقع بمستندات التعقيب ذكر النص القانوني المنسوب الى الحكم المطعون فيه مخالفته.
وقد تصدّت محكمة التعقيب إلى المطاعن المبنيّة على هذه المستندات فاستجابت إلى البعض منها عندما تأكّدت من وجاهتها ونقضت الحكم المطعون فيه بعدما بيّنت أوجه مخالفته للقانــــون أو خطأه في تطبيقه أو تأويله. من ذلك القرار التعقيبي عـ36796ـدد الصّادر في 29/12/2009 الذي نقض حكم تسجيل عقار سبق لنفس المحكمة أن قضت برفض مطلب تسجيله دون الادلاء بأدلّة جديدة معتبرة أن في ذلك مخالفة للفصل 336 من مجلة الحقوق العينية.
من جهة أخرى ، أكدّت محكمة التعقيب على خصوصيّة الاختصاص والاجراءات لدى المحكمة العقاريّة عند نظرها في مطاعن بمخالفة قاعدة قانونية. وعند ردّها على مطعن مثار من المكلّف العام بنزاعات الدولة تمثّل في مخالفة الفصــل 102 م.م.م.ت ( الذي يستوجب أن يكون الاختبار بواسطة ثلاثة خبراء إذا كانت الدّولة طرفا في القضيّة)، أكدّت محكمة التعقيب في قرارها عدد 37673 الصّــادر في 22/12/2009 أنّ ” مقتضيات الفصل 102 م.م.م ت لا يمكن أن تؤخذ على اطلاقها بالنسبة للإختبارات المأذون بها في القضايا المنشورة أمام المحكمة العقارية وذلك نظرا لخصوصيّات اجراءات التسجيل . فالاختبارات العقاريّة في مادّة التسجيل الاختياري لها خصوصياتها باعتبار اختصاص القضاة التابعين للمحكمة العقارية في ذلك الميدان والاستعانة بالخبراء لا تخضع ضرورة إلى كامل الاجراءات المنصوص عليها بمجلّة المرافعات المدنيّة والتجاريــّة “.
* تجاوز الاختصـاص :
تختصّ المحكمة العقاريّة في الحكم بتسجيل العقارات وبالترسيم المتزامن الناتج عن حكم التسجيل . ولا يمكن لها أن تقضي بغير ذلك . وقد قرّر هذا الاختصاص المطلق والمحدود الفصلان 333 و335 من مجلة الحقوق العينية.
وبذلك ، فإنّه لا يمكن لها أن تقضي بما هو راجع إلى اختصاص محاكم الحق العام في الدعاوى المتعلّقة بالعقارات كالدّعاوى الاستحقاقية أو الحوزية وفي الدعاوى المتعلّقة بصّحة العقـود أو نفاذها. فلا يمكن لها أن تقضي باستحقاق العقارات أو قسمتها أو بفسخ العقود أو ابطالها. وقد منع الفصل 22 (جديد) من قانون تحيين الرّسوم العقاريّة صراحة على دائرة الرّسوم المجمّدة أن ” تحكم بالقسمة أو فسخ العقود أو ابطالها . على أنّ هذا لا يمنعها من التأمّل في الكتائب وتقديم بعضها على بعض”.
وإذا كان من الممكن صدور حكم عن محاكم الحق العام فيما يتجاوز اختصاص المحكمة التي أصدرته بالنّظر إلى تداخل اختصاصاتها ( وهوما استوجب إقرار أحكام متعلّقة بالتعديل بين المحاكم بمقتضى الفصل 198 م.م.م.ت)، فإنّه لا يتصوّر صدور مثل هذا الحكم عن المحكمة العقاريّة في مادة التسجيل أو الترسيم . وإذا لم يصدر إلى حدّ الآن قرار تعقيبي استنادا إلى هذه الحالة ، فإنّه لا يتصوّر ـ على الأقلّ في المستقبل المنظور ـ صدور مثل هذه القرارات.
* الافراط فـي السّلطـة :
لقد خوّل المشرّع للمحكمة العقاريّة صلاحيات كبيرة وواسعة ومكّنها من اتخاذ اجراءات استقرائيّة بغاية التوصّل إلى التعيين القطعي للمالك الحقيقي للعقار . كما أفرز التطبيق الحياد الايجابي للمحكمة للوصول إلى هذه الغاية. وقد خوّلها ذلك السعي ولو دون طلب إلى إحضار حجج الأطراف سواء المحفوظة لدى الغير أو المدلى بها بملفات أخرى محفوظة لديها.
من جهة أخـرى ، فـإنّ عبارة ” السلطة ” لم ترد بمجلّة الحقوق العينيّــــة إلاّ بالفصل 329 منها والذي لم يقيّدها. فقد منح الفصل المذكور القاضي المقرّر سلطة مطلقة عند مباشرته لجميع التحقيقات والأبحاث التي تضمن ” أن لا يقع النيل من أي حقّ عيني عقاري راجع لقاصر أو غائب”. ولم ترد عبارة ” سلطة مطلقة ” بأيّ نصّ قانوني آخر بالتشريع التونسي.
وقد أثير هذا المطعن المستند على الافراط في السلطة لدى محكمة التعقيب بمناسبة نظرها في مطلبي تعقيب على الأقل قبلته بالمطلب الأوّل وردّته بالمطلب الثاني :
ـ المطلب الأوّل عـ36916ـدد (تم ضمّه إلى المطلب عـ36796ـدد) والذي نسب لمحكمة الحكم المطعون فيه، الافراط في السلطة عندما قضت بما يخالف الطلبات المبينة بتقارير نائبي أطراف المطلب وبما لا يتماشى مع مقترحات القاضي المقرّر. وقد ردّت المحكمة على هذا المطعن في قرارها عـ36796ـدد الصّادر في 29/12/2009 بأنّ ” عدم اعتماد المحكمة على ما تمّ تدوينه صلب تقارير نائبي الأطراف لا يعدّ افراطا في السلطة ولا هضما لحقوق الدّفاع اعتبارا وأن المحكمة تستخلص من تلك التقاريرما تراه صالحا باعتبارها صادرة عن معيني القضاء. كما أنّه وبالنسبة لاقتراحات القاضي المقرّر ، فهي لا تقيّد المحكمة شريطة أن يقع تعليل الحكم تعليلا مستساغا مستمدّا ممّا له أصل ثابت بالملف “.
ـ المطلب الثاني ، تمثل في مطلب التعقيب عـ37363ـدد الذي قدّمه معترض طاعنا في حكم تسجيل مسحي قضى برفض اعتراضه والتسجيل لفائدة المصرّح استنادا إلى إقرار مكتوب من المعترض صادق بمقتضاه على تفويته في موضوع التصريح لفائدة المصرّح. وقد نسب للحكم المطعون فيه الافراط في السلطة استنادا إلى أنّ الاقـــرار لم يصدر عنه . وقد صدر القرار التعقيبي عـ37262ـدد في 01/12/2009 بقبول المطلب شكلا وأصلا استنادا إلى أنّ كتب الاقرار لم يكن مظروفا بالملف واعتبر أن الحكم المطعون فيه قد أفرط في السلطة .
* عدم مراعاة الصيغ الشكليّة التي رتّب القانون على عدم مراعاتها البطــلان أو السّقوط :
لا يوجد بمجلّة الحقوق العينيّة أي نصّ قانوني يرتّب صراحة البطلان أو السّقوط على عدم احترام أيّ إجراء يخصّ سير عملية التسجيل العقاري. وحتّى الفصل 325 م.ح.ع لم يرتب هذا الجزاء على تقديم الاعتراض خارج الأجل أو عدم إرفاقه بالوثائق المستند عليها وإنّما قرّر أنّه يرفض وجوبا.
ويجد ذلك تبريره في أنّ اجراءات التسجيل العقاري تشرف عليها المحكمة منذ تقديم مطلب التسجيل أو فتح المنطقة المسحيّة إلى تنفيذ حكم التسجيل وليس للأطـراف أو نائبيهم دور محدّد في ذلك.
وفي حالة صدور حكم بالتسجيل العرضي لفائدة معترض قدّم اعتراضه خارج الأجل أو لم يرفقه بالوثائق المستند عليها فإنّه يكون قابلا للطعن بالتعقيب لمخالفته قاعدة قانونية صريحــــة ( الفصلان 324 و 325 م.ح.ع) أي استنادا للحالة الأولى من الفصل 357 ( مكرر) م.ح.ع وليس لعدم مراعاته الصيغ الشكليّة التي رتّب القانون على عدم مراعاتها البطلان أو السّقوط.
* التقصير في تمثيل فاقد الأهليّة:
هذه الصورة تتعارض ظاهريّا مع خصوصيّة اجراءات التسجيل لدى المحكمة العقاريّة التي تمنح القاضي المقرّر سلطة مطلقة في السّهر على أن لا يقع النيل من أي حقّ عيني راجع لقاصر . وقد خوّله الفصل 329 م.ح.ع مباشرة جميع التحقيقات والابحاث . كما مكّنه من طلب التمديد في أجل المعارضة من رئيس المحكمة العقاريّة قصد القيام نيابة عنهم بالاعتراض. كما سمح الفصل 330 م.ح.ع لبعض الأشخاص الذين ليس لهم صفة بمباشرة الاعتراض في حقّهم.
غير أنّ هذه الحالة يمكن أن تجد انطباقها في أحكام التسجيل التي تعتمد على تقرير القاضي المقرّر الذي لم يباشر التحقيقات والأبحاث الاّزمة لضمان عدم النيل من حق عيني راجع لقاصر بالرّغم من أنّ المؤيدات المظروفة بالملف يمكن أن يؤدّي التدقيق فيها إلى الكشف عن هذا الحق الذي لم يصرّح به طالب التسجيل أو المصرّح .

(2) حالات مستمدّة من المراجعـة :
لقد أبقى الفصل 357 (مكرّر) م.ح.ع صراحة على حالتين فقط من الحالات الخمس للمراجعة التي أوردها الفصل 332 (قديم) م.ح.ع. أمّا بقيّة الحالات ، فقد استوعيتها الحالة الأولى المتمثلة في مخالفة القانون أوالخطإ في تطبيقه أو تأويله.
وتتمثل هاتان الحالتان في :
* صدور حكمي تسجيل أو أكثر في ذات العقار :
تنتج حالة صدور حكمي تسجيل أو أكثر في ذات العقار عن غلط في إتمام الأعمال الفنيّة من طرف ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري عند إجراء التحديد الوقتي.
كما يمكن أن تنتج عن تقصير من طرف القاضي المقرّر عند إعداد تقرير الاعلام ( على معنى الفصل 340 م.ح.ع.) وإتمام الأبحاث العينيّة وذلك بعدم التعرّض إلى دراسة الارتباط مع ملفّات مطالب تسجيل أو ملفّات مسحيّة سابقة تمثّل معارضة حتميّة.
ولا بدّ أن يكون الحكم بالتسجيل الثاني أو الذي يليه صادرا ابتداء من 18/11/2008 وإلاّ يكون قابلا للمراجعة ( على مقتضى الاجراءات الواردة بالفصل 332 (قديم) م.ح.ع.) وغير قابل للتعقيب. كما لا بدّ أن يتعلّق حكما التسجيل أو أكثر بنفس العقار. وفي هذا الاطار، أكدّت محكمة التعقيب في قرارها عـ36796ـدد الصّادر في 29/12/2009 أنّ ” الحكم السّابق بالتسجيل الموجب للنقض المنصوص عليه خامسا بالفصل 357 (مكرّر) م.ح.ع. هو الحكم القاضي بالتسجيل المسلّط على نفس العقار. وبالتّالي، لا يمكن اعتبار الحكم المطعون فيه متعارضا مع الحكم السّابق الذي ولئن قضي بمقتضاه بالتسجيل إلاّ أن ذلك ليس بعينه الذي تسلّط عليه التسجيل بل قضي في شأنه بالرّفض”.
كما رأت دائرة المراجعة في قرار صادر عنها بداية سنة 2008 أنّ إسناد نفس العدد لقطعتين مسحيتين بمفس الدّائرة المسحيّة غلطا من طرف ديوان قيس الاراضي والمسح العقاري يعدّ من قبيل الغلط المادي في الأمثلة القابل للإصلاح على مقتضى الفصل 332(مكرّر) م.ح.ع. وليس من قبيل صدور حكمي تسجيل في ذات العقار.
* انبناء الحكم على أدّلة ثبت جزائيا زورها أو تدليسها بحكم نهائي :
لا بـدّ أن يكون الحكم المستند عليه في هذه الحالة :
ـ صادرا بعد صدور حكم التسجيل المطعون فيه وغير مظروف بالملف.
ـ جزائيّا نهائيّا . فلا يقبل الحكم المدني كما لا يقبل الحكم الجزائي الابتدائي.
ـ صادرا بالتدليس أو التزوير . فلا يقبل الحكم الصّادر بالتحيّل أو بالاستيلاء على مشترك قبل القسمة أو بالرّجوع إلى الشغب بعد التنفيذ أو بتكسير حدّ.
ومن مظاهر التبعيّة في اجراءات التعهّد بمطلب التعقيب العقاري كذلك اجراءات تقديم مطلب التعقيب وتعهيد المحكمة .
ثالثـا ـ اجراءات تقديم مطلب التعقيب وتعهيد المحكمة :
من أبرز مظاهر تبعيّة اجراءات التعقيب العقاري لاجراءات التعقيب المدني تلك المتعلّقة بتقديم مطلب التعقيب وتعهيد دائرة التعقيب . وتقع مباشرة الاجراءات الأولى لدى كتابة المحكمة العقارية . أمّا الاجراءات الثانية ، فتباشر لدى محكمة التعقيب.

(1) الاجراءات لدى كتابة المحكمة العقاريّة :
لا تختلف صياغة الفقرات الخامسة والسّادسة والسّابعة والثامنة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. عن صياغة الفصول 182 و 183 و 184 م.م.م.ت. وبالنّظر إلى أنّ القانون الجديد قد استحدت طعنا جديدا لحكم التسجيل، فإنّه قد أوجب على كتابة العقاريّة مباشرة اجراءات جديدة لم تكن معهودة لديها. وهذه الاجراءات إمّاهي معهودة لدى كتابة محكمة الحكم المدني المطعون فيه أو هي مستحدثة خاصّة بكتابة المحكمة العقاريّة.
* اجراءات معهودة لدى كتابة محكمة الحكم المدني المطعون فيه :
تتمثل هذه الاجراءات في :
ـ توقيع عريضة الطّعن بالتعقيب والتنصيص على تقديمها.
ـ تقييد عريضة الطّعن حالاّ بدفتر خاصّ معدّ للغرض . ويسند كاتب المحكمة بالدّفتر المذكور لمطلب التعقيب عددا رتبيّا يكون خاصّا بكتابة المحكمة العقارية لا يلازمه عند مباشرة اجراءات التعقيب لدى كتابة محكمة التعقيب التي تستند للمطلب نفسه عددا رتبيّا جديدا خاصّا بها.
ـ تسليم الطّاعن وصلا في تلقّي مطلب التعقيب يتضمّن تاريخ تقديمه.
ـ إعلام كتابة محكمة التعقيب فورا بتقديم عريضة الطّعن بأيّ وسيلة تترك أثرا مكتوبا . ولئن لم يحدّد المشرّع وسيلة معيّنة ، فقد كرّس التطبيق الاعتماد على الاعلام بواسطة آلة الفاكس الذي يضمن الفوريّة وترك الأثر المكتوب.
ـ مطالبة الطّاعن بالادلاء بوصل تأمين معلوم ” الخطيّة الواجب تسليطها عليه إن لم يكسب دعواه. ويعفى من هذا التأمين الدّولة والمسعفون بالاعانة العدليّة “. ولئن لم يسمح المشرّع لكاتب المحكمة إمكانية مراقبة تقديم عريضة الطّعن في الأجل وتضمنها للبيلنات الوجوبيّة ، فإنّه خوّله رفض تلقّي عريضة الطّعن إذا لم تكن مرفوقة بوصل تأمين الخطيّة ولوقدّمت في آخر يوم من الأجل .
* اجرارات خاصّة بكتابة المحكمة العقاريّة :
تتمثل هذه الاجراءات المستحدثة في :
ـ وجوب ” استدعاء محامي المعقب طبقا للفصلين 342 و 343 وتسليمه نسخة من الحكم المطعون فيه مقابل وصل يتضمّن تاريخ التسليم ” ولئن اعتمد المشرّع طريقة التبليغ الاداري للاستدعاء ، فقد درج التطبيق لدى كتابة المحكمة على الاعتماد على أيّ وسيلة للاستدعاء تؤدّي إلى الثبوت القطعي لتسلّم محامي المعقّب لنسخة الحكم.من ذلك ، تسليم المحامي نسخة الحكم مباشرة عند تقديمه مطلب الطّعن إذا كانت النسخة جاهزة أو بعد تقديم مطلب الطّعن عند تواجده بمقرّ المحكمة. كلّ ذلك بشرط توقيع المحامي على وصل يتضمّن تاريخ التسليم.
ـ إضافة نسخة من وصل تسليم نسخة من الحكم المطعون فيه إلى ملف القضيّة الذي يوجهه كاتب المحكمة العقارية إلى محكمة التعقيب . ولتاريخ استدعاء محامي المعقّب لتسلّم نسخة الحكم كما يجب قانونا تأثير على نظر محكمة التعقيب في قبول المطلب من الناحية الشكليّة . ذلك أنّه وحسب مقتضيات الفقرة التاسعة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. ” إذا لم يحضر محامي الطّاعن لتسلّم نسخة الحكم في أجل شهر من تاريخ استدعائه كما يجب يسقط طعنه”.

(2) الاجراءات لدى كتابة محكمة التعقيب :
اقتضت الفقرة العاشرة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. أنّه ” تتمّ مباشرة الاجراءات الاّحقة لتلقي عريضة الطّعن لدى كتابة محكمة التعقيب التي تتولى تقييد القضية لديها بالدّفتر المعدّ للغرض “.
وهذه الاجراءات إمّا أن تكون محمولة على أطراف مطلب التعقيب أو أن تكون محمولة على محكمة التعقيب.
* الاجراءات المحمولة على أطراف محكمة التعقيب :
حمّلت الفقرتان الأخيرتان من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. المعقّب والمعقّب ضدّه التزامات اجرائية يباشرانها لدى كتابة محكمة التعقيب.
(+) التزامات المعقّب :
أوجبت الفقرة قبل الأخيرة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. على المعقّب خلال أجل لا يتجاوز ثلاثين يوما من تاريخ تسليم نسخة الحكم العقاري أن يقدّم إلى كتابة المحكمة ما يلي :
ـ ” نسخة من الحكم المطعون فيه مع صورة من الوصل في تسلّمه ” . ولا يتصوّر أن تكون لتقديم نسخة من الحكم جدوى طالما أنّ كتابة المحكمة العقاريّة ترسل ملف الحكم المطعون فيه إلى محكمة التعقيب كاملا بما فيه نسخة الحكم . أمّا صورة الوصل ، فهي ضروريّة لمقابلتها مع أصل الوصل الذي ترسله كتابة المحكمة العقاريّة في خصوص تاريخ تسليم نسخة الحكم . وقد صدر مؤخرا قرار تعقيبيّ قاض بقبول مطلب التقعيب شكلا وأصلا استنادا إلى اختلاف تاريخ تسليم نسخة الحكم بأصل الوصل وبنسخته.
ـ ” مذكرة من محاميه في بيان أسباب الطّعن بصورة توضّح نوع الخلل المقصود من الطّعن وتحديد مرماه مع ماله من المؤيدات ” . وتعتبر هذه المذكرة نهائية باعتبارأنّه ليس هناك تبادل للتقاريربين محامي الأطراف وأن محكمة التعقيب تبتّ في المطلب من أوّل جلسة .
ـ ” ما يفيد تبليغ المعقّب عريضة الطّعن وأسبابه إلى المعقّب ضدّه المحكوم له بالتسجيــل أو خلفائه بواسطة عدل منفّذ” .
غير أن الفقرة المذكورة من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. لم تلزم المعقّب في الحالة السابعة من حالات التعقيب المبينة بالفصل 357 (مكرّر) م.ح.ع. بالادلاء بنسخة من الرّسم العقاري ليتسنّى التأكد من عدم اكتساب ملكية العقار من الغير حسن النيّة . ويعتبر ذلك من قبيل السّهو غير المبرّر من المشرّع. فالطعن في هذه الحالة يوجّه ضدّ المحكوم له بالتسجيل الذي إن فوّت في العقار بعد الحكـم لا تكون له في غير صورة ضمان الاستحقاق مصلحة في مباشرةاجراءات التعقيب. أمّا الغير المرسم بالرّسم العقاري ، فإنه لا يكون على علم بوقوع الطعن بالتعقيب.
وقد رتّب القانون على عدم الادلاء بكل ذلك سقوط الطّعن وبالتالي القضاء برفض مطلب التعقيب شكلا. وقد صدرت في هذا الخصوص عن محكمة التعقيب قرارات في المادّة المدنيّة برفض مطلب التعقيب شكلا لعدم الادلاء بعلامة البلوغ.
غير أنّه قد صدر عن محكمة التعقيب القرار عـ37673 في 22/12/2009 قضى بقبول مطلب تعقيب حكم تسجيل شكلا بالرّغم من أنّ المعقّب لم يتولّ تبليغ المعقّب ضدّه عريضة الطّعن وبالرّغم من أن النيابة العموميّة قد طلبت رفض مطلب التعقيب شكلا لهذا السبب. وقد برّرت المحكمة ذلك بأنّه ” انطلاقا من أنّ مضمون عريضة الطّعن يستند إليه المعقّب ضدّه في مراقبة آجال الطّعن واجراءاته، فإن عدم تبليغ الطّاعن المطعون ضدّه عريضة الطّعن لا يحول دون مناقشة طعونه ضرورة أنّ محضر تبليغ مستندات الطّعن قد تضمّن تاريخ تقديم مطلب التعقيب “. وقد أكدّت المحكمة أنّ “الاجراء الذي يحقّق أغراضه رغم مخالفته لا يترتّب عنه السّقوط أو البطلانّ ” .
وفي قرارها عـ36454ـدد الصّادر في 10/11/2009 ، قضت محكمة التعقيب برفض المطلب شكلا لأن الطّاعن قد قدّم مستندات الطّعن إلى كتابة المحكمة بعد مرور أجل الثلاثين يوما المبيّن بالفقرة الحادية عشر في الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. وأكـدّت المحكمـة فـي قـرارهــا أنّ ” المسقطات وجوبيّة وسقط بذلك طعن الطّاعن واتجه رفض المطلب شكلا ” .
ـ التزامات المعقّب ضـدّه :
فرضت الفقرة الأخيرة من الفصل 357 (ثالثا) ” على المعقّب ضّده إذا أراد الجواب أن يقدّم بواسطة محام لدى التعقيب إلى كتابة المحكمة مذكّرة في دفاعه ومؤيداته بعد اطلاع محامي الطّاعن عليهاوذلك خلال مدّة لا تتجاوز الثلاثين يوما من تاريخ تبليغه عريضة الطعن وأسبابه” .
وتتمثل التزامات المعقّب ضدّه بذلك في :
ـ وجوبيّة إنابة محام لدى التعقيب إذا أراد الجواب ومناقشة مستندات الطّعن.
ـ تقديم مذكرة في دفاعه إلى كتابة المحكمة في أجل لا يتجاوز ثلاثين يوما من تاريخ تبليغه عريضة الطعن وأسبابه.
ـ اطلاع محامي الطّاعن على مذكرة دفاعه ومؤيّداته.
وإذا أخل المعقّب ضدّه بهذه الالتزامات ، فإنّه لا يقبل منه الجواب وتنظر المحكمة في المطلب حسبما تقتضيه أوراق الملف.
* اجرءات محمولة على محكمة التعقيب :
تتمثل هذه الاجراءات في اجراءات تباشرها كتابة المحكمة واجراءات يباشرها وكيل الدولة العام والرئيس الأوّل .

ـ اجراءات تباشرها كتابة محكمة التعقيب :
ألزم الفصل 187 م.م.م.ت. كاتب المحكمة العقاريّة بعد انقضاء الأجل الممنوح للمعقّب ضدّه لتقديم مذكّرة في دفاعه ومؤيداته ” أن يحيل ملف القضيّة على وكيل الدّولة العام لدى محكمة التعقيب ليتولّى بنفسه أو بواسطة أحد المدّعين العامين لدى تلك المحكمة تحرير ملحوظات كتابيّة ” . وقد كانت كتابة دائرة المراجعة لدى المحكمة العقارية حسب مقتضيات الفصل 332 (قديم) م.ح.ع. تحيل الملف على رئيس المحكمة العقاريّة الذي لا يأذن بتقييده إلاّ إذا رأى جدّية مطلب المراجعة.
كما ألزم الفصل 187 المذكور كتابة المحكمة بإعلام محامي أطراف مطلب التعقيب بموعد جلسة دائرة التعقيب المتعهّدة قبل انعقادها بثمانية أيّام على الأقلّ . ويتمّ الاعلام بالطريقة الاداريّة .
ـ اجراءات يباشرها وكيل الدّولة العام لدى محكمة التعقيب والرّئيس الأوّل بها :
يتولّى وكيل الدّولة العام حسب مقتضيات الفصل 178 م.م.م.ت ” بنفســــه أو بواسطة أحد المدّعين العامين تحريرملحوظات كتابيّة في ما يراه حول صحّة الطّعن من عدمه . ولا يثير سببا جديدا إلاّ إذا كان متعلّقا بالنظام العام. ثمّ يحيل هذه الملحوظات مع الملف على الرّئيس الأوّل لمحكمة التعقيب “.
ويشير القرار الصّادر عن محكمة التعقيب دائما إلى ملحوظات النيابة العموميّة وإلى طلباتها. من ذلك القرار التعقيبي عـ37673ـدد الصّادر في 22/12/2009 الــذي أشــار إلــى ” ملحوظات النيابة العموميّة الرّامية إلى طلب رفض مطلب التعقيب شكلا وإلى الاستماع إلى شـرح ممثلها بالجلسة “.
أمّا الرّئيس الأول لمحكمة التعقيب ، فإنّ دوره في مستوى اجراءات التعهّد يقتصر على تعيين موعد لجلسة ملف مطلب التعقيب. وعلى خلاف ذلك ، فقد كان الفصل 332 (قديم) م.ح.ع. خوّل لرئيس المحكمة العقاريّة النّظر في جدّية مطلب المراجعة اعتمادا على توفّر إحدى حالات المراجعة. وإذا رأى أنّ المطلب غير جدّي ، يصدر قرارا فرديّا برفض المطلب.
ولا تقتصر مظاهر تبعيّة التعقيب العقاري إلى التعقيب المدني على مرحلة التعهّد بمطلب التعقيب وإنّما تتجاوزها لمرحلة النّظر في المطلب.

المبحث الثانــي
النّظر في مطلب التعقيب :
بعد استيفاء اجراءات التعهّد بمطلب التعقيب ، تتعهّد المحكمة بالمطلـــــب ( الفقرة الأولى) وتصدر في شأنه قرارها ( الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى : المحكمة المتعهّدة بمطلب التعقيب :
لم يأت القانون عـ67ـدد لسنة 2008 المؤرخ في 3/11/2008 بقواعد اجرائية جديدة في خصوص المحكمة المتعهّدة بالنّظر في مطلب التعقيب العقاري ولا في خصوص محكمة الاحالة. وقد اكتفى بالاحالة على القواعد المقرّرة للإجراءات لدى محكمة التعقيب الواردة بمجلّة المرافعات المدنية والتجارية طالما أنّها لا تتعارض مع أحكام التعقيب العقاري. ويعتبر ذلك من مظاهر تكريس التبعيّة.
وتنظر في المطلب محكمة التعقيب بإحدى دوائرها(أوّلا) التي يمكن لها أن تقضي بالنقض مع الاحالة الى محكمة الاحالة (ثانيا) . وقد يؤدّي الأمر إلى تعهّد الدوائر المجتمعة عند التعقيب للمرّة الثانية لنفس السّبب (ثالثا).
أوّلا ـ دائرة التعقيب :
اقتضى الفصل 357 (مكرّر) أنّ ” أحكام المحكمة العقاريّة القاضية بالتسجيــل أو بالترسيم الناتج عن حكم التسجيل نهائية الدّرجة وتقبل الطّعن بالتعقيب لدى محكمة التعقيب “. غير أنّ القانون الجديد لم يضبط لا التركيبة (1) ولا الاجراءات المنظمة لسير الجلسة (2). وبذلك ، فإنّه لا بدّ من الرّجوع إلى المقتضيات الواردة بمجلّة المرافعات المدنية والتجاريّة.
(1) تركيبـة دائرة التعقيب :
لقد جعل الفصل 190 م.م.م.ت كلّ دائرة من دوائر محكمة التعقيب تتألف من رئيس ومستشارين اثنين بمساعدة كاتب . كما أكدّ على وجوبيّة حضور ممثل النيابة العموميّة بالجلسة. ومكّن الرّئيس الأوّل لمحكمة التعقيب أن ينيب لرئاسة الجلسة أقدم مستشاري الدّائرة إذا اقتضت الضرورة ذلك. كما منع من سبقت مشاركته في الحكم المطعون فيه من المشاركة في إصدار القرار.
(2) سير جلسة دائرة التعقيب :
أكّد الفصل 188 م.م.م.ت على عدم علنيّة جلسات محكمة التعقيب. فقد اقتضى أنّه ” تنعقد الجلسة بحجرة الشورى بمحضر ممثّل النيابة العموميّة ومساعدة الكاتب . ويمكن لمحامي الخصوم أن يحضروا للمرافعة إن طلبوا ذلك كتابة.ولا يمكن أن تقع المرافعة إلاّ في خصوص ما قدّموه كتابة “.
كما فرض الفصل 189 م.م.م.ت. ” على المحكمة أن تبتّ في كافة المطاعن وتصدر بعد المفاوضة قرارا ممضى من جميع قضاتها ” . وتستعرض المحكمة بالقرار الصّادر عنها جميع مطاعن التعقيب المثارة وتتولّى الردّ عليها مطعنا مطعنا إلاّ في حالة اتحاد وجه القول في جميعها أو في بعضها.
وبذلك ، فإنّ الاجراءات لدى دائرة التعقيب تختلف عن الاجراءات لدى دائرة المراجعة لدى المحكمة العقاريّة من حيث التعهّد والتركيبة وسير الجلسة.
فدائرة التعقيب يعهّدها الرّئيس الأول لمحكمة التعقيب بجميع مطالب التعقيب المقدّمة بعد استيفاء الاجراءات السابقة . أمّا دائرة المراجعة ، فلا يعهدها رئيس المحكمة العقاريّة إلاّ بالمطالب الذي يرى أنّها جدّية . أمّا المطالب التي يرى أنّها غير جدّية، فيصدر في شأنها قرارا فرديّا بالرّفض حسب اجراءات الفصل 332 (قديم) م.ح.ع. كذلك، فإنّ الدّوائر المجتمعة للمحكمة العقارية تتركّب من رئيس المحكمة أو الوكيل الأوّل ومن أربعة وكلاء ممّن لم يسبق لهم المشاركة في الحكم . ولا يحضر بجلستها ممثّل النيابة العموميّة . وهي تعقد جلساتها بصفة علنيّة على مقتضى الاجراءات المبينة بمجلّة الحقوق العينيّة وما لا يتعارض معها من الاجراءات المبينة بمجلّة المرافعات المدنية والتجاريّة.
ثانيـا ـ محكمة الاحالة :
لئن كانت محكمة الاحالة لا تتعهّد بمطلب التعقيب ولا تنظر فيه ، فإنّ نظرها في المطلب من جديد بعد نقض الحكم المطعون فيه سواء من دائرة التعقيب أو من الدّائرة المجتمعة مرتبط بمآل مطلب التعقيب وبالقرارت الصادرة عن محكمة التعقيب في شأنه.
وقد جاء بالفقرة الأولى من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع. أنّه في صورة قبول محكمة التعقيب المطلب ” تقرّر نقض الحكم كلّيا أو جزئيا وتصرّح في كلّ الحالات بإرجاع القضيّة إلى المركز الأصلي أو الفرعي للمحكمة العقاريّة الذي أصدر الحكم المطعون فيه لإعادة النّظر فيما تسلّط عليه النقض بواسطة هيئة أخرى”.
(1) تركيبة محكمة الاحالة :
تنظر محكمة الاحالة في ملف القضية الرّاجع إليها من محكمة التعقيب بموجب قبول مطلب التعقيب كلّيا أو جزئيا بهيئة أخرى غير التي أصدرت الحكم المطعون فيـه ولا يكون من بين هذه الهيئة الأخرى القاضي المقرر الذي سبق له أن تولّى اجراء الأبحاث بالملف الأصلي (الفصل 312 م.ح.ع). وتتمثل محكمة الاحالة في المركز الأصلي أو الفرعي للمحكمة العقارية الذي أصدر الحكم المطعون فيه. غير أنّه قد لايكون بالمركز الفرعي الذي سبق له أن أصدر الحكم المطعون فيه وتعهّد بموجب الاحالة من القضـاة ما يكفي لانتصاب هيئة أخرى. وإزاء هذه الوضعيّة ، فقدخوّلت الفقرة الثانية من الفصل 178 م.م.م.ت لمحكمة التعقيب ” في بعض الحالات أن تحيل القضيّة على محكمة أخرى متساوية الدّرجة إذا رأت ما يدعو لذلك “.
كذلك ، فإنّ المحكمة العقارية بمركزها الأصلي ومراكزها الفرعية (الفصل 310 م.ح.ع) هي محكمة واحدة موحّدة على خلاف محاكم الحق العام . وينتج عن ذلك أنّه يمكن لقضاتها أن ينتصبوا للقضاء بأيّ فرع من فروعها إذا دعت الضرورة لذلك . ويمكن تبعا لذلك أن يكون من بين قضـــاة ” الهيئة الأخرى ” لمحكمة الاحالة قضاة من المركز الأصلي أو من أحد المراكز الفرعية الأخرى.
من جهة أخرى ، فإنّ الفقرة الأولى من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع لم تشترط تركيبة خاصّة لمحكمة الاحالة وذلك على خلاف دائرة إعادة النّظر في مادة تحيين الرّسوم العقارية التي كان القانون يستوجب أن تكون متركبة من وكيل رئيس وقاضيين مقرّرين ممّن لم يسبق لهم النّظر في الحكم المطعون فيه. ونتيجة لذلك ، فإنّه يمكن أن تتألف محكمة الاحالة بالمراكز الفرعيّة من قضاة من غير وكلاء الرّئيس والقضاة المقرّرين.
(2) سير جلسة محكمة الاحالة :
تنظر محكمة الاحالة من جديد في ملف مطلب التسجيل وفقا للإجراءات التي تحكم سير جلسة المحكمة العقاريّة عند نظرها في مطلب التسجيل للمرّة الأولى . وهذه الاجراءات تنظمها مجلّة الحقوق العينيّة وما لا يتعارض مع أحكامها من مجلّة المرافعات المدنية والتجاريّة.
وتكون الجلسة علنيّة . ويمكن لنائبي الأطراف طلب تأخير البت في الملف للإطلاع وتبادل التقارير. كما يمكن للمحكمة إصدار أحكام تحضيرية لاتمام أبحاث مكتبيّة أو عينيّة يجريها القاضي المقرّر. ولا تتولّى المحكمة على خلاف محكمة التعقيب النّظر في الملف منذ الجلسة الأولى في جميع الحالات . وإذا تعلّق الأمر بملف مطلب تسجيل اختياري ، فإنّه لا يمكن لأطراف الملف بالجلسة أن يقدّموا ملحوظات كتابيّة أو شفاهيّـة إلاّ بواسطة محاميهم ( الفصل 343 م.ح.ع) . أمّا بالنسبة للملفّات المسحيّة ، فإنه يمكن للأطراف ذلك دون الاستعانة بمحاميهم.
من جهة أخرى ، فإنّ محكمة الاحالة مقيّدة عند نظرها في الملف بما تسلّط عليه النقض . من ذلك أنّه وفي صورة النقض الجزئي ، لا تنظر المحكمة فيما لم يتسلّط عليه النقض . فإذا صدر المطعون فيه بتسجيل أكثر من قطعة وصدر القرار عن محكمة التعقيب بقبول مطلب التعقيب في خصوص قطعة أو أكثر وبرفض المطلب في القطع الأخرى ، فإنّ نظر محكمة الاحالة لا يمكن أن يتسلّط إلاّ على القطعة أو القطع التي قبل مطلب التعقيب في شأنها.
أمّا بالنسبة لتقييد نظر محكمة الاحالة في المطلب من حيث الأطراف ، فإنّ الأمر يختلف بحسب ما إذا كان الحكم المطعون فيه متعلّقا بحكم اختياري أو مسحي . فبالنسبة لأحكام التسجيل الاختياري ، فإنّه إذا تمّ الحكم برفض مطالب تعقيب بعض أطراف الحكم وقبول تعقيب أطراف أخرى ، فإنّ من رفض طعنه لا يمكن اعتباره طرفا للمطلب أمام محكمة الاحالة ولا تقع المناداة عليه بالجلسة. ذلك أنّ الحكم قد أصبح بالنسبة إليه باتّا بموجب رفض مطلبه في التعقيب. كذلك الأمر بالنسبة لأطراف الحكم المطعون فيه الذين لم يتولوا الطّعن فيه بالتعقيب. ولا تقبل اعتراضات جديدة في مادّة التسجيل الاختياري أمام محكمة الاحالة بالنّظر من جهة إلى تقيد المحكمة بالنّظر في المطلب من حيث الأطراف ولفوات أجل الاعتراض حسب مقتضيات الفصلين 324 و 325 من مجلة الحقوق العينية.
أمّـا بالنسبة للملفات المسحيّة ، فإنّه يمكن قبول اعتراضات جديدة من طرف محكمة الاحالة من غير أطراف الحكم المطعون فيه . ذلك أنّ الاعتراض في مادّة التسجيل الاجباري غير مقيّد بأجل على خلاف التسجيل الاختياري .

ثالثـا ـ الدّوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب :
أشار التنقيح الجديد إلى الدّوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب وخوّلها النّظر في مطالب التعقيب العقاري . غير أنّه أوكل تنظيم تعهّدها وتركيبتها إلى مجلّة المرافعات المدنية والتجاريّة.
وتتعهّد الدوائر المجتمعة عند توفّر الصورة المبينة بالفقرة الثالثة من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع. وهي نفس الصّورة الواردة بالفصل 191 م.م.م.ت. وقد اقتضت هذه الفقرة أنّه ” إذا حكمت محكمة الاحالة بما يخالف ذلك ووقع الطّعن في هذا الحكم بنفس السّبب الذي وقع النقض من أجله أوّلا ، فإنّ محكمة التعقيب متألفة من دوائرها المجتمعة تتولّى النّظر في خصوص المسألة القانونية الواقع مخالتها من دائرة الاحالة ” .
(1) تركيبة الدّوائر المجتمعة :
تتركّب الدّوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب حسب مقتضيات الفصل 193 م.م.م.ت. ” من الرّئيس الأوّل ورؤساء الدّوائر وأقدم مستشار من كلّ دائرة علـــى أن لا يقلّ أعضاء الهيئة عن الثلثين من كلّ صنف . وتعقد جلساتها بمحضر وكيل الدّولة العام وبمساعدة كاتب المحكمة ” .
وبذلك ، فإنّ عدد أعضاء الدّوائر المجتمعة يمثل ضعف عدد الدوائر بمحكمة التعقيب يضاف إليهم الرئيس الأوّل ووكيل الدّولة العام . ولا يمكن أن يكون من بين أعضائها من النيابة العموميّة غير وكيل الدّولة العام . وهي بذلك تركيبة موسّعة بالمقارنة مع تركيبة دائرة التعقيب التي لا تضـمّ إلاّ أربعة قضاة.
(2) سير جلسة الدّوائر المجتمعة :
تجتمع الدّوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب حسب مقتضيات الفصل 193 م.م.م.ت. بدعوة من الرّئيس الأوّل . وفي صورة تعادل الآراء يكون رأيه مرجّحا.
وعلاوة على ذلك ، فإنّ اجراءات سير جلسة دائرة التعقيب المبينة بالفصلين 188 و 189 م.م.م.ت. تنطبق على سير جلسة الدّوائر المجتمعة.
وتصدر عن المحكمة المتعهّدة بمطلب التعقيب قرارات تختلف بحسب اختلاف المحكمة التي تصدرها وبحسب اختلاف موقفها من المطلب.

الفقرة الثانية ـ القرارات الصادرة في مطلب التعقيب :
تنظر محكمة التعقيب في مطلب التعقيب وتصدر في شأنه قرارها (أوّلا) وإذا قرّرت قبول مطلب التعقيب شكلا وأصلا تحيل الملف على محكمة الاحالة التي تصدر في شأنه أيضا قرارها (ثانيا). وإذا تمّ الطعن بالتعقيب للمرّة الثانية لنفس السّبب ، تتعهّد الدّوائر المجتمعة بالمطلب وتصدر في شأنه كذلك قرارها (ثالثا).
أوّلا ـ القرارت الصّادرة عن دائرة التعقيب:
يصدر عن دائرة التعقيب قرار برفض مطلب التعقيب شكلا (1) أو بقبوله شكلا ورفضه أصلا (2) أو بقبوله شكلا وأصلا (3).

(1) رفض مطلب التعقيب شكلا :
تصدر محكمة التعقيب قرار برفض مطلب التعقيب شكلا إذا :
ـ تـمّ تقديمه ممّن ليس له صفة الطّاعن على ما سبق بيانه من ذلك القرار التعقيبي عـ36796ـدد الصّادر في 29/12/2009.
ـ تـمّ تقديمه خارج الآجال القانونية.
ـ لم يوف الطّاعن بالالتزامات المحمولة عليه بموجب اجراءات تقديم مطلب التعقيب التي استوجبتها الفقرتان التاسعة والحادية عشر من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. والمتمثلة في :
ـ عدم تسلّم نسخة الحكم المطعون فيه في الآجل .
ـ عدم الادلاء بنسخة الحكم المطعون فيه ووصل تسلّمه ومذكّرة أسباب الطّعن وما يفيد تبليغ المعقّب ضدّه عريضة الطّعن وأسبابه. وقد صدر في هذا الخصوص القرار التعقيبي عـ36454ـدد في 10/11/2009 ( الذي سبقت الاشارة إليه) برفض مطلب التعقيب شكلا لأنّ الطّاعن قدّم مستندات الطّعن بعد مرور أجل الثلاثين يوما المنصوص عليه بالفقرة الحادية عشر من الفصل 357 (ثالثا) م.ح.ع. وقد برّرت المحكمة قرارها بأنّ ” المسقطات وجوبيّة وسقط بذلك طعن الطّاعن واتجه رفض المطلب شكلا “.
(2) قبول مطلب التعقيب شكلا ورفضه أصلا:
لا تتولّى محكمة التعقيب النّظر في مطلب التعقيب من الناحية الأصلية إلاّ إذا استوفى جميع صيغه الشكلية وقرّرت قبوله من هذه الجهة.
ويصدر عن المحكمة قرار برفض مطلب التعقيب أصلا إذا :
ـ تسلط على حكم غير قابل للتعقيب بالطّعن على ما سبق بيانه كالحكم السلبي والحكم الصّادر قبل 11/8/2008.
ـ لم تتوفّر إحدى حالات التعقيب المبينة بالفصل 357 (مكرر) م.ح.ع. من ذلك القرار التعقيبي عـ37263ـدد الصّادر في 22/12/2009.
ـ وقع الرّجوع في مطلب التعقيب . من ذلك القرار التعقيبي عـ39440 ـدد الصّادر في 10/11/2009.
ـ استند مطلب التعقيب على دفوعات لم تسبق إثارتها أمام محكمة الحكم المطعون فيه. وقد صدر في هذا الخصوص القرار التعقيبي عـ35022ـدد في 29/9/2009. وقد أكدّت المحكمة في هذا القرار أنّ ” الطّعن بالتعقيب ليس امتدادا للخصومة. ولا يجوز بالتّالي التمسّك بدفوعات لم يسبق إثارتها أمام محكمة الموضـوع ما لم تتعلّق بالنظام العام ” .
وسواء صدر القرار برفض مطلب التعقيب شكلا أو أصلا فإنّه ينتج عليه صيرورة الحكم النهائي بالتسجيل باتّا قابلا للتنفيذ. وفي هذه الحالة ، ” فإنّ الكاتب يحيل القرار المذكور إلى رئيس المحكمة العقاريّة الذي يوجهه مع حكم التسجيل إلى إدارة الملكيّة العقارية لإحداث رسم للعقار المسجّل ” حسب مقتضيات الفقرة قبل الأخيرة من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع. ويقصد برئيس المحكمة العقارية كذلك رئيس المركز الفرعي الذي صدر عنه حكم التسجيل الذي تمّ إقراره.
(3) قبول مطلب التعقيب شكلا وأصلا:
إذا استوفى مطلب التعقيب صيغه الشكليّة وتوفّرت على الأقلّ إحدى حالات التعقيب المبيّنة بالفصل 357 (مكرر) م.ح.ع ، تقرّر محكمة التعقيب قبول المطلب شكلا وأصلا.” وفي صورة القبول ، تقرّر نقض الحكم كلّيا أو جزئيّا . وتصرّح في كلّ الحالات بإرجاع القضيّة إلى المركز الأصلــــي أو الفرعي للمحكمة العقارية الذي أصدر الحكم المطعون فيه لاعادة النّظر فيما تسلّط عليه النقض بواسطة هيئة أخرى” وذلك حسب مقتضيات الفقرة الأولى من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع.
وبذلك ، فإنّه على خلاف دائرة المراجعة لدى المحكمة العقارية التي إن رأت وجها للنقض تنظر في الأصل (حسب مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 332 (قديم)م.ح.ع)، فإنّ محكمة التعقيب إذا قرّرت النقض تصرّح بإرجاع القضيّة إلى المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه للنّظر فيه بواسطة هيئة أخرى.
ولا تتصدّى محكمة التعقيب للنّظر في الأصل في جميع الحالات سواء قرّرت النقض كليــا أو جزئيّا سواء تعهّدت بمطلب التعقيب للمرّة الأولى أو المرّة الثانية لغير السبب الأوّل الواقع من أجله النقض . وإذا كانت الفقرة الثانية من الفصل 176 م.م.م.ت. تشترط لكي تبتّ محكمة التعقيب المتعهّدة للمرّة الثانية في الموضوع أن يكون مهيّأ للفصل ، فإنّه لا يتصوّر أن يكون مطلب التعقيب العقاري مهيّأ للفصل. من ذلك أنّه إذا صدر الحكم برفض المعارضة والتسجيل لفائدة الطّالب وتمّ الطعن فيه بالتعقيب من طرف المعترض وقرّرت المحكمة النقض مع الاحالة وقضت محكمة الاحالة بما يخالف موقف محكمة التعقيب وتمّ الطّعن للمرّة الثانية من طرف المعترض لغير السّبب الأوّل ، فإنّ البتّ في الموضوع من طرف محكمة التعقيب المتعهّدة للمرّة الثانية يستوجب منها الاذن بإجراء إشهار تكميلي على مقتضى الفقرة الثانية من الفصل 333 م.ح.ع. وهو مـــا لا ليس متاحا لمحكمة التعقيب التي تبتّ في المطلب منذ الجلسة الأولى ولم يخوّلها المشرّع الاذن بالوسائل التحضيرية والاشهارات التكميلية. من جهة أخرى ، فإنّ ” القرار الذي تصدره محكمة التعقيب بالنقض يرجع الطرفين للحالة التي كانا عليها قبل الحكم الواقع نقضه في خصوص ما تسلّط عليه النقض ” حسب مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع. ونتيجة لذلك ، تتعهّد محكمة الاحالة بالقضيّة وكأن حكم التسجيل المطعون فيه لم يصدر بعد في حدود ما تسلّط عليه النقض.

ثانيـا ـ القرارت الصّادرة عن محكمة الاحالة :
لم يلزم المشرّع محكمة الاحالة باتباع موقف محكمة التعقيب (1) وإنّما خوّل لهـــا مخالفتـه (2).

(1) الحكم بما يوافق قرار محكمة التعقيب :
ينتج عن قبول مطلب التعقيب شكلا وأصلا أن يكون حكم التسجيل الواقع نقضه كأن لم يصدر بعد وذلك في حدود ما تسلّط عليه النقض وفي حدود أطراف مطلب التعقيب الذين اكّدت محكمة التعقيب مراكزهم بقرارها. وتنظر محكمة الاحالة في مطلب التسجيل من جديد في حدود ذلك.
وينتج عن ذلك أنّـه :
ـ إذا قرّرت محكمة التعقيب قبول مطلب تعقيب ورفض مطالب أخرى تسلّطت على نفس الحكم ، فإنّ محكمة الاحالة تستبعد من رفض مطلب تعقيبه من أطراف مطلب التسجيل أو خلفائهم ولا تعتبرهم أطرافا في القضيّة .
ـ إذا قرّرت محكمة التعقيب قبول مطلب التعقيب جزئيّا ، فإنّ ما تمّ رفض مطلب التعقيب في شأنه من موضوع حكم التسجيل يخرج عن نظر محكمة الاحالة . من ذلك أنّه إذا صدر الحكم بتسجيل العديد من القطع وقبلت محكمة التعقيب المطلب في حدود البعض منها ورفضته في الباقي ، فإنّ ما تمّ رفض المطلب في شأنه من القطع يخرج عن أنظار محكمة الاحالة.
ويكون حكم محكمة الاحالة موافقا لقرار محكمة التعقيب إذا صدر بما يلي :
ـ رفض مطلب التسجيل الأصلي والتسجيل العرضي لفائدة المعترض إذا كان الطّعن من طرف المعترض ورأت محكمة التعقيب عدم ثبوت استحقاق الطّالب مع توفّر ما يكفي من الأدلّة للثبوت القطعي لاستحقاق المعترض.
ـ رفض الاعتراض والتسجيل لفائدة الطّالب إذا كان الحكم المطعون فيه قد صدر برفض مطلب التسجيل الأصلي والتسجيل العرضي لفائدة المعترض وصدر القرار التعقيبي بنقضه.
ـ التسجيل لفائدة الطّالب ورفض التداخل إذا كان الحكم المطعون فيه قد صدر بالتسجيل لفائدة الطّالب وبترسيم صكّ المتداخل وتمّ نقضه من طرف محكمة التعقيب استجابة لمطلب قدّمه طالب التسجيل استنادا إلى عدم شرعيّة صكّ المتداخل.
ـ رفض الاعتراض والتسجيل لفائدة طالب التسجيل وترسيم صكّ المتداخل إذا كان حكم التسجيل المطعون فيه قد صدر برفض مطلب التسجيل الأصلي والتداخل والتسجيل العرضي لفائدة المعترض وتمّ نقضه من طرف محكمة التعقيب بناء على طلب من المتداخل.
ـ رفض مطلب التسجيل إذا كان الحكم المطعون فيه قد قضى برفض الاعتراض وبالتسجيل لفائدة الطّالب وتمّ نقضه من طرف محكمة التعقيب بناء على طلب المعترض لعدم ثبوت الاستحقاق في جانب أيّ منهما.
ويكون الحكم السّلبي الصّادر عن محكمة الاحالة غير قابل للتعقيب وإن كان نهائي الدّرجة أمّا الحكم الايجابي الصّادر عنها، فهو نهائي قابل للتعقيب من أطرافه أو من خلفائهم. وإذا تمّ تعقيبه لنفس سبب التعقيب الأوّل ، تتعهّد بالمطلب الدّوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب. أمّا إذا كان الطّعن للمرّة الثانية لغير السبب الأوّل الواقع من أجله النقض، فإنّ دائرة التعقيب تتعهّد بالمطلب من جديد.

(2) الحكم بما يخالف قرار محكمة التعقيب :
يكون حكم محكمة الاحالة مخالفا لقرار محكمة التعقيب في أغلب الحالات إذا كان متوافقا مع حكم التسجيل المطعون فيه. وتتمثل صور ذلك في الصور العكسيّة للحالات المبينة آنفا عند التعرّض إلى حالات الحكم بما يوافق قرار محكمة التعقيب.
ويكون حكم محكمة الاحالة كذلك إذا صدر بما يلي :
ـ رفض الاعتراض والحكم لفائدة طالب التسجيل إذا كان الطّعن من المعترض ورأت محكمة التعقيب عدم ثبوت استحقاق الطّالب والثبوت القطعي لاستحقاق المعترض.
ـ قبول المعارضة ورفض مطلب التسجيل الأصلي والتسجيل العرضي لفائدة المعترض إذا كان الطّعن من طالب التسجيل ورأت محكمة التعقيب الثبوت القطعي لاستحقاق طالب التسجيل وعدم الثبوت القطعي لاستحقاق المعترض .
ـ التسجيل لفائدة طالب التسجيل وترسيم صك المتداخل إذا كان الطّعن من طالب التسجيل ورأت محكمة التعقيب عدم شرعية صكّ المتداخل.
ـ رفض التسجيل والتداخل والتسجيل العرضي لفائدة المعترض وإذا كان الطّعن من طالب التسجيل أو المتداخل ورأت محكمة التعقيب الثبوت القطعي لاستحقاق طالب التسجيل وعدم الثبوت القطعي لاستحقاق المعترض .
ـ رفض مطلب التسجيل إذا كان الطّعن من طالب التسجيل ورأت محكمة التعقيب الثبوت القطعي لاستحقاق الطّاعن.
غير أن حكم محكمة الاحالة قد يكون في بعض الحالات غير متوافق لا مع الحكم المطعون فيه ولا مع قرار محكمة التعقيب. ومن صور ذلك إذا صدر بما يلي :
ـ رفض مطلب التسجيل ورفض المعارضة إذا كان الطّعن من المعترض ورأت محكمة التعقيب الثبوت القطعي لاستحقاق الطّاعن وكان الحكم المطعون فيه قد صدر بالتسجيل لفائدة الطّالب.
ـ رفض مطلب التسجيل ورفض المعارضة إذا كان الطّعن من طالب التسجيل ورأت محكمة التعقيب الثبوت القطعي لاستحقاق الطّاعن وكان الحكم المطعون فيه قد صدر برفض مطلب التسجيل والتسجيل العرضي لفائدة المعترض.
وتجدر الاشارة إلى أن للأحكام الصّادرة عن محكمة الاحالة في مادة التسجيل الاجباري خصوصيّة تميزها عن تلك الصادرة في مادة التسجيل الاختياري .ومن مظاهر هذه الخصوصيّة أن الاعتراض على الملفات المسحيّة غير مقيّد بالأجل المبيّن بالفصلين 324 و 330 م.ح.ع. ويرفض وجوبا إذا قدّم خارج الأجل حسب الفصل 325 م.ح.ع. كذلك ، فإن المحكمة العقارية لا تقضي بالرّفض في ملفات التسجيل الاجباري وهي ملزمة بالحكم بالتسجيل وعليها أن تسعى إلى تعيين المالك الحقيقي حتّى إذا لم يتقدّم لها من تلقاء نفسه لطلب ذلك.
وينتج عن ذلك أن محكمة الاحالة المتعهّدة بملف تسجيل اجباري يمكن لها أن تقبل اعتراضات جديدة لم تسبق إثارتها بمناسبة النّظر في الملف الأصلي الصّادر في شأنه حكم التسجيل المطعون فيه . كما ينتج عن ذلك أنّ محكمة الاحالة المتعهّدة بملف تسجيل اجباري لا يمكن لها أن تحكم برفض طلب التسجيل سواء الأصلي أو العرضي وعليها أن تحكم بالتسجيل ولو لفائدة غير أطراف حكم التسجيل المطعون فيه أو مطلب التعقيب. غير أن الفقرة الثانية من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع لم تأخذ هذه الخصوصية بعين الاعتبار لمّا قيّدت محكمة الاحالة بالنّظر ” في خصوص ما تسلّط عليه الطّعن “.
وعلى غرار الحكم الصادر عن محكمة الاحالة بما يوافق قرار محكمة التعقيب ، فإنّ الحكم السلبي الصادر عنها بما يخالف قرار محكمة التعقيب يكون غير قابل للتعقيب وإن كان نهائي الدّرجة. أمّا الحكم الايجابي ، فهو قابل للتعقيب . وتتعهّد بمطلب التعقيب في هذه الصورة دائرة التعقيب إذا كان الطّعن ” لغير السّبب الأوّل الواقع من أجله النقض ” حسب مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 176 م.م.م.ت. أمّا إذا كان الطّعن لنفس السبب ، فإن محكمة التعقيب بدوائرها المجتمعة تتعهّد بالمطلب حسب مقتضيات الفقرة الثالثة من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع.
ثالثا ـ القرارات الصّادرة عن الدوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب :
اقتضت الفقرة الثالثة من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع. أنّه ” إذا حكمت محكمة الاحالة بما يخالف ذلك ووقع الطعن في هذا الحكم بنفس السّبب الذي وقع النقض من أجله أوّلا فإن محكمة التعقيب متألفة من دوائرها المجتمعة تتولى النظر في خصوص المسألة القانونية الواقع مخالفتها من دائرة الاحالة “. ولا تختلف صياغة هذه الفقرة كثيرا عن صياغة الفصل 191 م.م.م.ت.
وبذلك ، فإنّ الدوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب تتعهّد بمطلب التعقيب العقاري إذا تمّ الطعن بالتعقيب في حكم التسجيل الصادر عن محكمة الاحالة ثانيا لنفس السّبب الذي وقع النقض من أجله من طرف محكمة التعقيب.
ويطرح التساؤل حول إمكانية تعهّد الدوائر المجتمعة إذا كان الأمر يدعو إلى توحيد الآراء القانونية بين الدّوائر أو عند وجود خطإ بيّن في قرار صادر عن إحدى الدوائر حسب مقتضيات الفصل 192 م.م.م.ت. وقد حدّد الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع. في هذا الخصوص حالة وحيدة لتعهّد الدوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب بمطلب التعقيب العقاري. أمّا الفقرة الأخيرة من الفصل المذكور فقد أكدت على انطباق القواعد المقرّرة بمجلّة المرافعات المدنية والتجاريّة على قضايا تعقيب الأحكام الصادرة في مادة التسجيل العقاري في حدود الاجراءات فقط.
كما اشترطت هذه الفقرة أن لا تتعارض هذه القواعد مع مقتضيات الباب السادس من مجلّة الحقوق العينية المنظمة لاجراءات التعقيب العقاري . وبالنظر إلى خصوصية التعقيب العقاري ، فإن مقتضيات الفصل 192 م.م.م.ت. لا تجد مجالا لانطباقها في مطالب التعقيب العقاري.
ويصدر عن الدوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب قرار إمّا بقبــول المطلـــــب (1) أو برفضــه (2).

(1) قبــول المطلـــب :
يصدر عن الدوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب قرار بقبول مطلب التعقيب شكلا و أصلا وذلك عند استيفاء مطلب التعقيب لصيغه الشكلية وتوفّر إحدى الحالات على الأقلّ الواردة بالفصل 357 (مكرر) م.ح.ع. على ما سبق بيانه عند التعرّض إلى القرارات الصّادرة عن محكمة التعقيب . وإذا قرّرت قبول المطلب ، فإنّها تحيل القضيّة على محكمة الاحالة ويكون قرارها واجب الاتباع حسب مقتضيات الفقرة الرّابعة من الفصل 357 (رابعا) م.ح.ع.

(2) رفـــض المطلـــب :
على غرار دائرة التعقيب ، يمكن أن يصدر عن الدّوائر المجتمعة لدى محكمة التعقيب قرار برفض مطلب التعقيب شكلا أو أصلا. وترفض الدوائر المجتمعة مطلب التعقيب شكلا عند عدم استيفاء مطلب التعقيب صيغه الشكلية كما ترفضه أصلا عند عدم توفر إحدى حالات التعقيب على ما سبق بيانه.
وينتج على قرار الرّفض صيرورة حكم التسجيل المطعون فيه باتّا قابلا للتنفيذ على مقتضى الفقرة قبل الأخيرة من الفصل 357 (رابعا) من مجلة الحقوق العينية.

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : الطعن بالتعقيب في حكم التسجيل في القانون التونسي