يعرف الكفيل العيني بأنه” من يقدم عقارا له ضمانا لدين على آخر، وهو كحائز العقار ليس مدينا أو مسؤولا شخصيا عن الدين، غير أنه يختلف عنه من حيث إنه يقدم باختياره عقارا لضمان حق قبل غيره، على عكس الحائز الذي ينتقل إليه العقار محملا بالتأمين دون أن يكون . له يد في ترتيبه، ولهذا فإن الكفيل العيني ليس له على خلاف الحائز حق تطهير العقار” (1) يلاحظ بأن أحكام حجز الأموال غير المنقولة تحت يد الكفيل العيني لم يتم تنظيمها في قانون التنفيذ الفلسطيني؛ إنما تم تنظيمها بقانون وضع الأموال غير المنقولة تأمينا للدين الأردني (2) رقم ( 46 ) لسنة 1953 ، إذ إن القاعدة المعتبرة في هذه الحالة هي خصائص الرهن قبل تطبيق قواعد الحجز، باعتبار أن الرهن له خاصية التقدم والتتبع ونعني بذلك خاصية التقدم على كافة . الحاجزين، أما خاصية التتبع فهي تتبع المال تحت أي يد كانت (3)

يتضح بالرجوع إلى قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمينا للدين، أن إجراءات حجز الأموال غير المنقولة تحت يد الكفيل العيني تتشابه إلى حد كبير؛ إن لم تكن هي ذاتها في إجراءات الحجز تحت يد المدين، فما ينطبق على المدين ينطبق على الكفيل العيني في حالة . التنفيذ على عقار الكفيل العيني (4) يشترط قبل التنفيذ ضد الكفيل العيني أن يتم تكليف المدين بالوفاء عن طريق تبليغه وفقا لنص المادة ( 9) من قانون التنفيذ الفلسطيني (5)، والعلة من هذا التبليغ بتكليف المدين بالوفاء أنه هو الملتزم بالدين، فيجب تكليفه بالوفاء قبل التنفيذ، ويعتبر تكليف المدين بالوفاء هنا مقدمة للتنفيذ لذا فإنه يجب أن لا يشتمل على بيان للعقار المراد حجزه، وإذا لم يقم المدين بالوفاء بعد هذا التبليغ المتضمن تكليفه بالوفاء يصدر قرار الحجز وتخطر به دائرة تسجيل الأراضي من أجل وضع إشارة الحجز على صحيفة تسجيل عقار الكفيل العيني -بحسب نص المادة (110/5) من قانون التنفيذ الفلسطيني – إذ أنه بوضع هذه الإشارة تتحقق حماية من قد يتعامل معه بعد حجز عقاره (6)

تختلف إجراءات حجز عقار الكفيل العيني في القانون المصري عن إجراءات حجز عقار الحائز، وأساس هذا الاختلاف هو أن الكفيل العيني يختلف عن الحائز في أن العقار محل التنفيذ لم يكن مملوكا للمدين من قبل، لهذا فإنه من غير المفيد أن يسجل التنبيه على اسم المدين، إذ لا يحتمل أن يتعامل أحد مع المدين بشأنه. ومن ناحية أخرى إن تطبيق إجراءات حجز عقار الحائز على الكفيل العيني يؤدي إلى عدم توفير حماية كافية للغير الذي يتعامل معه في العقار، ففي حالة التعامل بشأن العقار مع الكفيل العيني قبل تسجيل إنذاره، لن يستطيع المتعامل معه أن يعرف بسبق الحجز على العقار حيث إنه لا وسيلة لديه للعلم به وقد سجل التنبيه على اسم المدين. وكذلك الأمر ذاته في حالة قيام الكفيل العيني بالتصرف في العقار إلى الحائز، فمن يريد التعامل مع هذا الحائز لن يستطيع قبل تسجيل إنذار الحائز أن يعلم بوجود تسجيل التنبيه باسم المدين أي أنه لن يستطيع أن يعلم بسبق حجز العقار، وأخيرا فإن تنبيه نزع الملكية بطبيعته ليس مجرد مقدمة للتنفيذ، كما هو الحال في إعلان السند التنفيذي والتكليف بالوفاء الذي يجب أن يوجه إلى المدين، بل هو بداية للتنفيذ العقاري يشتمل على تحديد العقار محل التنفيذ فلا يجوز  توجيهه إلا إلى مالك العقار المراد التنفيذ عليه، أو من كان مالكا له(7)

ويعتبر العقار محجوزا من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية باسم الكفيل العيني، وبالتالي تترتب آثار الحجز في مواجهته منذ ذلك التاريخ. فإذا تصرف في العقار تصرفا مسجلا قبل تسجيل التنبيه فإن المتصرف إليه يكون في مركز الحائز، وعندئذ يتعين على الدائن أن يتخذ في مواجهته الإجراءات التي أوجب القانون اتخاذها في مواجهة الحائز، أما إذا تصرف في العقار بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن هذا التصرف لا ينفذ في مواجهة الحاجز، ويظل مستمرا في . إجراءات التنفيذ متجاهلا هذا التصرف تماما (8)

نلخص ما جاء في هذا المبحث في حجز الأموال غير المنقولة تحت يد الحائز والكفيل العيني، حيث بينت أن إجراءات حجز الأموال غير المنقولة تحت يد الحائز لا تتم إلا بإنذاره وبضرورة تسجيل هذا الإنذار، وقد اتضح أن المشرع الفلسطيني لم يتناول أحكام حجز الأموال غير المنقولة تحت يد الحائز في قانون التنفيذ الفلسطيني، وتبين أن هذه الإجراءات تتم في قانون المرافعات المصري كإجراءات حجز الأموال غير المنقولة تحت يد المدين ذاته، وذلك بإعلان هذا الأخير بتنبيه نزع الملكية وبتسجيله، وبعدها يتم إنذار الحائز بشرط أن يصحب هذا الإنذار بتبليغ التنبيه إليه وإلا كان باطلا، وذلك لكي يعلم الحائز أن المدين قد أعلن بالتنبيه، ومن ثم على الحائز أن يختار أحد الخيارات التي منحه إياها القانون، والتي هي قضاء الدين، أو تطهير العقار، أو تخليته، أو أن يتحمل إجراءات نزع الملكية. … فقد اتضح أنه يجب أن يتم تسجيل إنذار الحائز خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية. ..ووفقا للقانون المصري تختلف عن إجراءات حجزها تحت يد الحائز، وذلك لأن الكفيل العيني هو المالك للعقار من البداية وليس المدين كما هو الحال بالنسبة للحائز، ولأن تطبيق إجراءات حجز عقار الحائز على الكفيل العيني يؤدي إلى الانتقاص من الحماية الواجب توافرها للغير المتعامل مع العقار، ويعتبر العقار محجوزا تحت يد الكفيل العيني من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية باسمه وتترتب على ذلك آثار الحجز، وعليه تكون التصرفات بشأن هذا العقار نافذة إذا ما تمت قبل تنبيه نزع الملكية، أما إذا تمت بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنها لا تعتبر نافذة.

_____________

1- والي، فتحي: التنفيذ الجبري في المواد المدنية والتجارية، الطبعة الأولى، مطبعة جامعة

. القاهرة، القاهرة، 1995، ص 406

2- نشر هذا القانون في العدد 1135 من الجريدة الأردنية الرسمية على الصفحة 572 بتاريخ 1/3/1953.

3- مقابلة مع القاضي رائد عساف، رئيس دائرة التنفيذ في محكمة بداية رام الله، بتاريخ

.2013/2/16.

4- مقابلة مع الأستاذة رجاء فقها، باحثة قانونية في دائرة الأراضي برام الله، بتاريخ.4/3/2013

5- وفقا لأحكام نص المادة ( 13 ) من قانون وضع الأموال غير المنقولة تأمينا للدين الأردني.

6- الكيلاني، أسامة: أحكام التنفيذ في المواد المدينة والتجارية بمقتضى قانون التنفيذ الفلسطيني( دراسة مقارنة)، الطبعة الثانية، الإصدار الأول، بدون ذكر دار نشر، بدون ذكر بلد نشر، .2008، ص 328 . التحيوي، محمود السيد عمر: إجراءات الحجز وآثاره العامة في قانون المرافعات المدينة والتجارية، بدون طبعة، دار الجامعة الجديدة، بدون ذكر بلد نشر، 1999، ص 239 . هندي، أحمد: الصفة في التنفيذ، بدون طبعة، دار الجامعة الجديدة، الإسكندرية،2000، ص 175

7- والي، فتحي، مرجع سابق، ص 407

8- دويدار، طلعت محمد: طرق التنفيذ القضائي، بدون طبعة، منشأة المعارف، الإسكندرية، بدون ذكر سنة نشر، ص 465

سيف، رمزي: قواعد تنفيذ الأحكام والعقود الرسمية في قانون المرافعات الجديد، الطبعة

. الثانية، دار نشر الثقافة، الإسكندرية، 1952ص 339

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : الضوابط القانونية لحجز الأموال غير المنقولة تحت يد الكفيل العيني