ما شروط إخلاء المحل المؤجر “بسبب الحاجة الماسة للمحل” ؟

المحامي صلاح بن خليفة المقبالي

جاء المرسوم السلطاني رقم (6/89) لتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها، ثم تم تعديل بعض أحكام المرسوم السلطاني رقم (6/89) بالمرسوم السلطاني رقم (72/2008)، وعُدّل المرسوم السلطاني رقم (72/2008) بالمرسوم السلطاني رقم (107/2010) .

وفي زاويتنا القانونية لهذا الأسبوع عبر “أثير” سنستعرض بعضا من أحكام الإيجارات، وسنجيب عن التساؤل: ما هي شروط إخلاء المحل المؤجر ” بسبب الحاجة للمحل” ؟

إن الأصل أن ينتهي عقد الإيجار إلى المدة المتفق عليها في العقد ، سواء كان الإيجار لمحل سكني أو لمحل تجاري أو صناعي أو مهني ، ونص القانون أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجراً لغرض سكني ، وخمس سنوات إذا كان مؤجراً لغرض تجاري أو مهني أو صناعي ، ما لم يتفق على خلاف ذلك. فإذا رغب المؤجر بعد انقضاء المدة في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهرعلى الأقل .

إلا أن المشرع استثنى ولأسباب وظروف محددة أن ينتهي عقد الإيجار قبل مدته وذلك في الحالات الآتية :-

1- التأخير في دفع الأجرة.

2- استعمال المحل المؤجر في غير الغرض المخصص له.

3- التأجير من الباطن دون إذن المؤجر .

4- احتياج المؤجر للمحل المؤجر .

5- أيلولة البناء للسقوط أو إعادة البناء .

وسنتحدث هنا عن الحالة الرابعة التي تجيز للمؤجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء العقد وهي ” للحاجة الماسة والضرورية “.

وقد نصت المادة (7) من أحكام ” العلاقة المنظمة بين المالك والمستأجر ” بأنه :-

د. إذا احتاج المؤجر إلى شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بزوجه أو بأحد أقاربه من الدرجة الأولى (الأب ، الابن ، الأم).

وإذا تعددت محالة المؤجرة ، فله أن يختار منها ما يشاء ، على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء ، فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة ويسري حكم هذا البند على المحال المؤجرة للأغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلى شغل المحل المؤجر بنفسه فحسب.

ومن أهم الاشتراطات الواجبة توافرها في الإخلاء للحاجة الماسة للعين المؤجرة هي كالآتي :-

1– يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة المعدة للسكن قبل انتهاء مدة عقد الإيجار لنفسه أو لزوجه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى . وشرط الحاجة أن تكون ماسة وملجئة وضرورية وواقعة لا متصورة أو محتملة.

2- اشترط المشرع ألا يكون للمؤجر محل للسكن لنفسه أو لزوجه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى ، ويستطيع المؤجر إثبات الحاجة الماسة بكافة طرق الإثبات.

3 اشترط المشرع في طلب الإخلاء للحاجة الماسة لاستخدام المحل التجاري والصناعي والمهني من المؤجر (شخصياً ) فقط ولا يحق لزوجه أو لأحد أقاربه من الدرجه الأولى استخدام المحل عكس الأمر في طلب الإخلاء لاستخدام المحل لغرض سكني . على أن يكون لديه رخصة لممارسة ذات النشاط الذي يباشره المستأجر بالمحل المؤجر.

4– اشترط المشرع في طلب الإخلاء للحاجة الماسة في المحال المخصصة للغرض السكني والتجاري والصناعي والمهني أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل بالإخلاء.

5- وفي كلا الحالتين أي المحل السكني أو التجاري أو الصناعي أو المهني إذا لم يشغله المؤجر أو أحد أقاربه محل السكن خلال ثلاثة أشهر من تاريخ إخلاء المحل دون عذر مقبول أو شغله لمدة أقل من سنة جاز الحكم بشغل المستأجر مرة أخرى بذات الأجرة السابقة على ترك المحل ويسري أيضا هذا الشرط على المؤجر بذاته في المحل التجاري والصناعي .

فإذا لم يتفق طرفا العلاقة الإيجارية في الإخلاء للحاجة بطريقة ودية ، فإنه يكون الاختصاص للمحكمة “دائرة الإيجارات” التي تقع في دائرتها العقار”المحل المؤجر”.

وسنستعرض بعض مبادئ المحكمة العليا في الإخلاء للحاجة:-

1- طلب الإخلاء للحاجة الماسة لاستخدام المحل التجاري من المؤجر شخصياً .شرطه. أن يكون لديه رخصة لممارسة ذات النشاط الذي يباشره المستأجر بالمحل المؤجر .

طعن رقم 45/ 2010 إيجارات

2- طلب الإخلاء لحاجة المؤجر لاتخاذ المكان المؤجر مقراً لشركته وإسكان موظفي شركته ، مآله الرفض ، لعدم نص القانون عليه كسبب من أسباب الإخلاء.

طعن رقم 494/2009 عليا إيجارات

3- معيار الحاجة الشخصية كسبب لطالب الإخلاء أن تكون حاجة ماسة وحقيقية وضرورية. إغفال المحكمة عن مناقشة السبب الذي أقام المدعي عليه طلب الإخلاء ومناقشتها لسبب آخر مخالف للقانون وموجب لنقض الحكم .

طعن رقم 467/ 2009 إيجارات عليا

4- يحق للمؤجر قبل انتهاء عقد الإيجار المطالبة بالإخلاء إن احتاج إلى شغله بنفسه. الطلب لغرض التوسع في أعماله التجارية الأخرى ليس مبرراً للإخلاء .

طعن رقم 718/2009 إيجارات عليا

إعادة نشر بواسطة محاماة نت

تكلم هذا المقال عن : الشروط القانونية لإخلاء المحل المؤجر وفقاً للقانون العماني