الطعن 105 لسنة 60 ق جلسة 11 / 4 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 130 ص 681 جلسة 11 من إبريل سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ يحيى إبراهيم عارف – نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ إلهام نجيب نوار، سيد محمود يوسف، لطف الله ياسين جزر – نواب رئيس المحكمة، ويوسف عبد الحليم.
————–
(130)
الطعن رقم 105 لسنة 60 القضائية

(1، 2 ) إيجار “إيجار الأماكن” “إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية”. قانون “تفسيره”.
(1)إقامة المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية. أثره. تخييره بين تركه الوحدة السكنية التي يستأجرها أو توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما لا يجاوز مثلي أجرة الوحدة التي يستأجرها. م 22/ 2 ق 136 لسنة 1981.
(2) النصاب المتطلب لإعمال حكم المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981. مناطه. إقامة أكثر من ثلاث وحدات سكنية دون اشتراط أن تكون الوحدة الزائدة وحدة كاملة.

————
1 – النص في المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنة بين مصلحة المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح الأخير من طبقة الملاك بأن أقام مبنى مملوكاً له يزيد على ثلاث وحدات إذ أن المستأجر المالك أصبح في غنى عن الحماية التي قررها المشرع للمستأجرين عامة عن طريق الامتداد القانوني لعقد الإيجار، إذ في استطاعته نقل سكنه إلى المبنى الجديد الذي يملكه أو يوفر مكاناً ملائماً لمالك العين المؤجرة له في المبنى الجديد بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة عليه، والعمل بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على حساب غيرهم دون مبرر، وهو ما يعد مجافاة لروح العدالة ولا يتفق والعقل والمنطق.
2 – العبرة في تفسير النصوص هي بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني، فإن التعرف على الحكم الصحيح في النص يقتضي تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه، لما كان ذلك وكانت الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مناط إعمالها أن يكون المبنى الذي أقامه المستأجر يشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون، وبالنسبة لعدد الحجرات فقد وردت عبارة النص “إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات…. الخ” فإن ظاهر هذا النص يشير إلى أن النصاب المتطلب لإعمال حكمها هو إقامة أكثر من ثلاث وحدات سكنية، وهو نص ورد مطلقاً فلم يرد به ما يشير إلى تقييد تلك الزيادة بوحدة كاملة على الأقل فيظل هذا النص على إطلاقه، لتكون مطلق الزيادة أياً كان قدرها وذلك اتساقاً مع روح التشريع واستهداء بحكمته التي تغياها المشرع وهي إعادة التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية بعد أن أصبح المستأجر – وقد كان الطرف الضعيف – من طائفة الملاك وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأمسك عن إعمال حكم المادة 22/ 2 آنفة الذكر مشترطاً لذلك أن تكون وحدات المبنى المقام من المستأجر أربع وحدات كاملة على الأقل، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وتأويله بما يوجب نقضه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 1746 لسنة 1986 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية على المطعون ضده طالباً – حسبما استقرت عليه طلباته الختامية – الحكم بإخلائه من الشقة محل النزاع استناداً لنص المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 سنة 1981 وقال بياناً لدعواه إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 12/ 1970 استأجر منه هذه الشقة وأنه أقام مبنى به أكثر من ثلاث وحدات فقد أقام الدعوى. أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق وبعد سماعها لشهود الطرفين حكمت بإخلاء المطعون ضده من الشقة محل النزاع والتسليم. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 497 لسنة 44 ق الإسكندرية بتاريخ 16/ 11/ 1989 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تفسير القانون وتأويله، وفي بيان ذلك يقول إن المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لم تحدد ماهية الزيادة عن الوحدات الثلاث وإذ كان الثابت بالأوراق أن نصيب المطعون ضده في الملكية ثلاث وحدات وثلاثة أرباع وحدة فيكون قد تجاوز الحد المنصوص عليه في هذه المادة مما يوجب إعمال حكمها وإلا عد ذلك خروجاً عن المحكمة التي تغياها الشارع من إيجاد التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه “إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه” يدل على أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنة بين مصلحة المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح الأخير من طبقة الملاك بأن أقام مبنى مملوكاً له يزيد على ثلاث وحدات إذ أن المستأجر المالك أصبح في غنى عن الحماية التي قررها المشرع للمستأجرين عامة عن طريق الامتداد القانوني لعقد الإيجار، إذ في استطاعته نقل سكنه إلى المبنى الجديد الذي يملكه أو يوفر مكاناً ملائماً لمالك العين المؤجرة له في المبنى الجديد بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة عليه، والعمل بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على حساب غيرهم دون مبرر، وهو ما يعد مجافاة لروح العدالة ولا يتفق والعقل والمنطق لما كان ذلك وكانت العبرة في تفسير النصوص هي بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني، فإن التعرف على الحكم الصحيح في النص يقتضي تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه، لما كان ذلك وكانت الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مناط إعمالها أن يكون المبنى الذي أقامه المستأجر يشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون، وبالنسبة لعدد الوحدات فقد وردت عبارة النص “إذا أقام المستأجر مبني مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات…… الخ” فإن ظاهر هذا النص يشير إلى أن النصاب المتطلب لإعمال حكمها هو إقامة أكثر من ثلاث وحدات سكنية، وهو نص ورد مطلقاً فلم يرد به ما يشير إلى تقييد تلك الزيادة بوحدة كاملة على الأقل فيظل هذا النص على إطلاقه، لتكون مطلق الزيادة أياً كان قدرها وذلك اتساقاً مع روح التشريع واستهداء بحكمته التي تغياها المشرع وهي إعادة التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية بعد أن أصبح المستأجر – وقد كان الطرف الضعيف فيها – من طائفة الملاك وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأمسك عن إعمال حكم المادة 22/ 2 آنفة الذكر مشترطاً لذلك أن تكون وحدات المبنى المقام من المستأجر أربع وحدات كاملة على الأقل فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وتأويله بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : اقامة المستأجر لأكثر من ثلاث وحدات سكنية في حكم قضائي هام