أحكام قضائية في التمسك بانتهاء عقد ايجار الأجنبي

الطعن 1062 لسنة 58 ق جلسة 6 / 6 / 1993 مكتب فني 44 ج 2 ق 227 ص 553

برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ فاروق يوسف سليمان، خلف فتح الباب، حسام الدين الحناوي نواب رئيس المحكمة ومحمد محمود عبد اللطيف.
———-
– 1 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن .التمسك بانتهاء عقد إيجار الأجنبي “.
عقود الإيجار الصادرة لغير المصريين والسارية وقت العمل بالقانون 136 لسنة 1981. انتهاؤها بقوة القانون طالما لم يكن لهم إقامة سارية المفعول في ذلك الوقت .م 17 منه . عقود الإيجار المبرمة لصالحهم في تاريخ لاحق لسريان القانون المذكور انتهاؤها بانتهاء مدة إقامتهم بالبلاد . جواز تمسك المؤجر بذلك بدعوى مبتدأة أو في صورة دفع دعوى المستأجر بالتمكين .
المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن النص في الفقرتين الأولى والثانية للمادة 17 من القانون 136 لسنه 1981- يدل على أن عقود الإيجار الصادرة لصالح الأجانب والسارية المفعول وقت العمل بالقانون المذكور في 1981/7/31 دون أن يكون لهم مدة إقامة سارية المفعول في ذلك الوقت الذى أصبحت منتهية بقوة ذلك القانون ومنذ نفاذه ، أما إذا كانت مدة إقامتهم ممتدة إلى تاريخ لاحق أو كانت عقود الإيجار الصادرة إليهم لم تبرم في تاريخ تال لسريان القانون المذكور فان هذه العقود لا تنتهى بقوة القانون إلا بانتهاء مدة إقامتهم وأنه إذا ما انتهت هذه العقود على النحو المتقدم ولجأ المتقدم ولجأ إلى المحكمة طالبا إخلاء المستأجر فإن المحكمة لا تملك إلا إجابته إلى طلبه متى تحققت من أن المستأجر أجنبي الجنسية وأن مدة إقامته بالبلاد قد انتهت ، وكما يجوز للمؤجر أن يتمسك بإعمال حكم هذه المادة بطريق الدعوى المبتدأة يجوز له أن يتمسك بإعمال حكمها عن طريق الدفع في الدعوى التي يقيمها المستأجر الأجنبي بطلب تمكنه من الانتفاع بالعين المؤجرة.
– 2 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن .التمسك بانتهاء عقد إيجار الأجنبي “. حكم “عيوب التدليل : الخطأ في تطبيق القانون. ما لا يعد كذلك”.
إقامة الأجنبي . المعول عليه في إثباتها حصول الأجنبي على الترخيص بالفعل . م 17 ق 136 لسنة 1981 . قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد إيجار الأجنبي المشمول بقوامه الطاعنة – لشقة النزاع لانتهاء إقامته بالبلاد دون اعتداد بأن عدم تجديد إقامته راجع لتواجده بالسجن لقضاء عقوبة مقيدة للحرية في جناية . لا خطأ . علة ذلك .
إذ كان النص في الفقرة الثالثة من المادة 17 من القانون رقم 136 لسنه 1981 على أن ” وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجهة الإدارية المختصة _. ” وفى المادة 16 من القانون رقم 89 لسنة 1960 في شأن إقامة الأجانب المعدل بالقانون 49 لسنة 1968 من أنه ” يجب على كل أجنبي أن يكون حاصلا على ترخيص في الإقامة ” مؤداه أن المعول عليه في إثبات الإقامة هو صدور الترخيص بالفعل وحصول الأجنبي عليه ولا عبره بإقامة لا تستند إلى هذا الترخيص مهما بلغت مدتها وأيا كانت بواعثها ودواعيها . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما أوردة بمدونات من أن “_. عقود التأجير لغير المصريين تنتهى بانتهاء المدة المحددة لإقامتهم وتثبت بداية ونهاية مدة الإقامة بشهادة الجهة الإدارية المختصة وهى مصلحة وثائق السفر والهجرة وهذا كله دون اعتداد بما إذا كان الأجنبي قد غادر بالفعل البلاد أو لم يغادرها لأن العبرة بانتهاء أو عدم انتهاء مدة الإقامة ويترتب على ذلك أن عقد إيجار شقة المدعى – ممثلا بالطاعنة المعينة قيمة عليه – على فرض التسليم بامتداده وأحقيته فيه ينتهى بقوة القانون بانتهاء مدد إقامته على ما جاء بالشهادة الصادرة من الجهة الإدارية المختصة ولا يقبل منه الاحتجاج بأن عدم الامتداد راجع لسبب خارج عن إدارته وهو تقييد حرية لا يبرر عدم تجديد الإقامة أو امتدادها ، كما أنه لا يقبل أحد يكون المذب المحكوم عليه بعقوبة الأشغال الشاقة المؤيدة الذى لم تجدد إقامته أحسن حالا من مثيله غير المذنب الذى لا يتحصل على موافقة عن إقامته_. “وإذ يبين من هذه الأسباب أن الحكم المطعون فيه استخلص من الأوراق أن المحجور عليها _. بقوامة الطاعنة باعتباره أجنبيا انتهت إقامته المرخص بها بالبلاد فانتهى تبعا لها عقد إيجاره للشقة محل النزاع بقوة القانون دون اعتبار في ذلك بوجوده بالسجن بالبلاد لقضاء عقوبة الأشغال الشاقة المؤيدة المحكوم عليها بها في جناية ، وكان ما استخلصه الحكم سائغا وله مأخذه الصحيح من الأوراق ومن شأنه أن يؤدى إلى النتيجة التي انتهى إليها بما يكفى لحمل قضائه ويتفق وصحيح القانون .
– 3 قانون ” إلغاء القانون “.
إلغاء النص التشريعي . جوازه بتشريع لاحق ينص صراحة على هذا الإلغاء أو يشتمل على نص يتعارض مع ذلك التشريع القديم أو ينظم من جديد ذات الموضوع . م 2 مدنى .
المقرر في قضاء محكمة النقض-أن مؤدى نص المادة الثانية من القانون المدني أن النص التشريعي الذى يتضمن قاعدة عامة يجوز إلغاؤه بتشريع لا حق ينص صراحه على هذا الإلغاء أو يشتمل على نص يتعارض مع التشريع القديم أو ينظم من جديد الموضوع الذى سبق وأن قرر قواعد ذلك التشريع ، ويقصد بالتعارض في هذا الخصوص أن يكون النصان واردين على محل واحد ويستحيل إعمالهما فيه معا .
– 4 إيجار ” انتهاء عقد إيجار الأجنبي “.
وفاة المستأجر الأجنبي بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981. أثره اقتصار استمرار العقد على الزوجة المصرية وأولادها منه المقيمون بالعين المؤجرة. شرطه. إقامتهم بالعين وعدم مغادرتهم البلاد نهائيا . م17ق 136 لسنة 1981 وعله ذلك.
إذا كان نص المادة1/29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من تقرير الامتداد القانون لعقد الإيجار لأى من المستفيدين المحددين به حال وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة قد ورد عاما لا يفرق بين المصريين وغير المصريين ، إلا أنه وقد صدر بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 – وهو في ذات مرتبة التشريع الأول – متضمنا النص في المادة 17 منه على أن ” تنتهى بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن بطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري في البلد__.. ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا ” . فقد دل على أن المشروع في سبيل العمل توفير الأماكن المخصصة للسكنى – كما أفصح عن ذلك تقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير وكتب لجنة الشئون الدستورية بمجلس الشعب- اتجه إلى تنظيم الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي على نحو مغاير لما تضمنه نص المادة 1/29من القانون 49 لسنة 1977 بحيث لا يبيح له الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني للعقد إلا للمدة المحددة لإقامته بالبلاد وقصر الانتفاع بتلك الميزة واستمرار العقد على الزوجة المصرية للمستأجر الأجنبي وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائيا ومن ثم فإنه واعتبارا من تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 وإعمالا للأثر الفوري لنص المادة 17 منه – باعتباره نصا أمرا ومتعلقا بالنظام العام- يتعين قصر الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي على من ذكروا صراحة بالنص المستأجر الأجنبي على من ذكروا صريحة بالنص وبالشروط المحددة به.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن زوج الطاعنة ……. أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 351 لسنة 1982 مدني الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بإلزام المطعون ضدهم الأربعة الأول في مواجهة الأخير أن يحرروا له عقد إيجار عن العين المبينة بالصحيفة بذات شروط العقد المؤرخ 18/6/1969 وقال بيانا لها إنه بموجب هذا العقد استأجر المطعون ضده الأخير من مورث المطعون ضدهم الأربعة الأول تلك العين وقد شاركه السكنى فيها منذ بدء الإيجار وتزوج بها ثم تركها له المستأجر الأصلي وأقام بمسكن آخر فأقام هؤلاء الورثة الدعوى رقم 380 سنة 1979 مدني الجيزة الابتدائية بطلب إخلائهما من العين محل النزاع بمقولة تنازل المستأجر الأصلي له عنها دون إذن كتابي منهم ولاحتجاز الأول مسكنين في بلد واحد دون مقتضى وقد قضى برفضها بتاريخ 17/9/1980 على سند من إقامته في تلك العين مع شقيقه المستأجر الأصلي منذ بدء الإيجار حتى تركها الأخير له وقد تأيد هذا الحكم بتاريخ 27/6/1981 في الاستئناف رقم 4428 لسنة 97 قضائية القاهرة فأقام الدعوى بطلبه سالف البيان – دفع المطعون ضدهم الأربعة الأول بعدم قبول الدعوى لانتفاء مصلحة الطاعن باعتباره أجنبيا انتهت إقامته في البلاد في 6/4/1983 إعمالا للمادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981، حكمت المحكمة برفض الدفع وبإجابة طلب الطاعن، استأنف المطعون ضدهم الأربعة الأول هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 4547 سنة 101 قضائية، بتاريخ 20 من يناير سنة 1988 قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى، طعنت الطاعنة بصفتها قيمة على المحكوم عليه في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
—————
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب تنعى الطاعنة بالثلاثة الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك تقول إنه قضى برفض الدعوى على سند من انتهاء إقامة زوجها الفلسطيني الجنسية بالبلاد بصدور حكم جنائي بمعاقبته بالأشغال الشاقة المؤبدة وإيداعه أحد السجون المصرية تنفيذا للعقوبة وأن تقييد الحرية لا يبرر عدم تجديد الإقامة أو امتدادها إعمالا لحكم المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وأن سجنه وتقييد حريته ليس من شأنه امتداد إقامته بالبلاد والإبقاء على عقد إيجاره تبعا لذلك في حين أن إقامته بالبلاد بدأت منذ عام 1967 وتجددت على فترات حتى 16/4/1983 باعتباره دارسا ثم تاجرا ولم تنته وإنما استمرت بقضائه العقوبة بعد الحكم عليه بالأشغال الشاقة المؤبدة في جناية تهريب مواد مخدرة وتنفيذه لهذه العقوبة المقيدة الحرية ولم يعد في حاجة إلى تقديم طلبات لتجديد إقامته أو امتدادها طالما أنها أصبحت ممتدة فعلا وبقوة القانون لسبب غير إرادي مما يستتبع امتداد عقد إيجاره لشقة النزاع خاصة وأن نص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 استثنائي لا يجوز التوسع فيه فلا يحكم بإنهاء عقد إيجار الأجنبي إلا بانتهاء إقامته الفعلية بالبلاد خلافا لما ذهب إليه الحكم المطعون فيه مما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في الفقرتين الأولى والثانية للمادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه “تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد. وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري في البلاد” يدل على أن عقود الإيجار الصادرة لصالح الأجانب والسارية المفعول وقت العمل بالقانون المذكور في 31/7/1981 دون أن يكون لهم مدة إقامة سارية المفعول في ذلك الوقت قد أصبحت منتهية بقوة ذلك القانون ومنذ نفاذه، أما إذا كانت مدة إقامتهم ممتدة إلى تاريخ لاحق أو كانت عقود الإيجار الصادرة إليهم لم تبرم إلا في تاريخ تال لسريان القانون المذكور فإن هذه العقود لا تنتهي بقوة القانون إلا بانتهاء مدة إقامتهم وأنه إذا ما انتهت هذه العقود على النحو المتقدم ولجأ المؤجر إلى المحكمة طالبا إخلاء المستأجر فإن المحكمة لا تملك إلا إجابته إلى طلبه متى تحققت من أن المستأجر أجنبي الجنسية وأن مدة إقامته بالبلاد قد انتهت، وكما يجوز للمؤجر أن يتمسك بإعمال حكم هذه المادة بطريق الدعوى المبتدأة ويجوز له أن يتمسك بإعمال حكمها عن طريق الدفع في الدعوى التي يقيمها المستأجر الأجنبي بطلب تمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولما كان النص في الفقرة الثالثة من المادة سالفة الذكر على أن “وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجهة الإدارية المختصة ……” وفي المادة 16 من القانون رقم 89 لسنة 1960 في شأن إقامة الأجانب المعدل بالقانون 49 لسنة 1968 من أنه “يجب على كل أجنبي أن يكون حاصلا على ترخيص في الإقامة” مؤداه أن المعول عليه في إثبات الإقامة هو صدور الترخيص بالفعل وحصول الأجنبي عليه ولا عبرة بإقامة لا تستند إلى هذا الترخيص مهما بلغت مدتها وأيا كانت بواعثها ودواعيها. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما أورده بمدوناته من أن “…. عقود التأجير لغير المصريين تنتهي بانتهاء المدة المحددة لإقامتهم وتثبت بداية ونهاية مدة الإقامة بشهادة الجهة الإدارية المختصة وهي هنا مصلحة وثائق السفر والهجرة وهذا كله دون اعتداد بما إذا كان الأجنبي قد غادر بالفعل البلاد أو لم يغادرها لأن العبرة بانتهاء أو عدم انتهاء مدة الإقامة ويترتب على ذلك أن عقد إيجار شقة المدعي – ممثلا بالطاعنة المعينة قيمة عليه – على فرض التسليم بامتداده وأحقيته فيه ينتهي بقوة القانون بانتهاء مدة إقامته على ما جاء بالشهادة الصادرة من الجهة الإدارية المختصة ولا يقبل منه الاحتجاج بأن عدم الامتداد راجع لسبب خارج عن إرادته وهو تقييد حريته لأن تقييد الحرية لا يبرر عدم تجديد الإقامة أو امتدادها، كما أنه لا يقبل أحد أن يكون المذنب المحكوم عليه بعقوبة الأشغال الشاقة المؤبدة الذي لم تجدد إقامته أحسن حالا من مثيله غير المذنب الذي لا يتحصل على موافقة عن إقامته ……”، وإذ يبين من هذه الأسباب أن الحكم المطعون فيه استخلص من الأوراق أن المحجور عليه …… بقوامة الطاعنة باعتباره أجنبيا انتهت إقامته المرخص بها بالبلاد فانتهى تبعا لها عقد إيجاره للشقة محل النزاع بقوة القانون دون اعتبار في ذلك بوجوده بالسجن بالبلاد لقضاء عقوبة الأشغال الشاقة المؤبدة المحكوم عليه بها في جناية، وكان ما استخلصه الحكم سائغا وله مأخذه الصحيح من الأوراق ومن شأنه أن يؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها بما يكفي لحمل قضائه ويتفق وصحيح القانون، ومن ثم يضحى النعي بهذه الأسباب على غير أساس.
وحيث إن الطاعنة تنعي بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب وفي بيان ذلك تقول إنها باعتبارها زوجة للمستأجر الأجنبي وقد رخص لها ولأولادها منه بإقامة بالبلاد ممتدة حتى 2/11/1988 وكانوا يقيمون معه بالشقة محل النزاع ولا يزالون فإنهم يستفيدون من حكم الاستثناء الوارد بالفقرة الأخيرة من المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيستمر عقد إيجارها بالنسبة لهم – على فرض انتهاء مدة إقامة زوجها – بقوة القانون حتى ولو كانوا غير مصريين، وإذ فات على الحكم المطعون فيه إعمال حكم هذا الاستثناء رغم تقديمها المستندات المؤيدة له فهذا مما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مؤدى نص المادة الثانية من القانون المدني أن النص التشريعي الذي يتضمن قاعدة عامة يجوز إلغاؤه بتشريع لاحق ينص صراحة على هذا الإلغاء أو يشتمل على نص يتعارض مع التشريع القديم أو ينظم من جديد الموضوع الذي سبق وأن قرر قواعده ذلك التشريع، ويقصد بالتعارض في هذا الخصوص أن يكون النصان واردين على محل واحد ويستحيل إعمالهما فيه معا وإذ كان نص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من تقرير الامتداد القانوني لعقد الإيجار لأي من المستفيدين المحددين به حال وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة قد ورد عاما لا يفرق بين المصريين وغير المصريين، إلا أنه وقد صدر من بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 – وهو في ذات مرتبة التشريع الأول – متضمنا النص في المادة 17 منه على أن “تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد. وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري في البلاد …… ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا” فقد دل على أن المشرع في سبيل العمل على توفير الأماكن المخصصة للسكنى – كما أفصح عن ذلك تقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب – اتجه إلى تنظيم الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي على نحو مغاير لما تضمنه نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 بحيث لا يبيح له الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني للعقد إلا للمدة المحددة لإقامته بالبلاد وقصر الانتفاع بتلك الميزة واستمرار العقد على الزوجة المصرية للمستأجر الأجنبي وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائيا ومن ثم فإنه واعتبارا من تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 وإعمالا للأثر الفوري لنص المادة 17 منه باعتباره نصا أمرا ومتعلقا بالنظام العام – يتعين قصر الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبي على من ذكروا صراحة بالنص وبالشروط المحددة به. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر بقوله “وحيث إنه من ناحية أخرى فبالنسبة للزوجة ما دام أنها غير مصرية ومقيمة في البلاد بتصريح مؤقت وهي فلسطينية مولودة في خان يونس فلا حق لها هي الأخرى في امتداد عقد الإيجار المشار إليه قانونا” فإنه يكون بمنأى عن القصور وجاء موافقا لصحيح القانون، ومن ثم يكون النعي عليه بهذا السبب على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .