ضوابط امتداد عقود ايجار الأماكن المعدة للسكني ولغير أغراض السكني في القانون المصري .

تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: “… لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك …”.

ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:

وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.

أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان.

إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك.

الشرط الأول- وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة:

والمقصود بالترك في هذا الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لصالح من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك تخلياً فعلياً، والترك المعول عليه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً. وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

الشرط الثاني- “أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج أو الأولاد أو الوالدان”:

والزوج يشمل الذكر والأنثى، فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المسكن أو توفي فإن زوجته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت الزوجة هي المستأجرة وتركت المسكن أو توفيت أفاد الزوج من حكم الامتداد.

والمقصود بالأولاد الذين يفيدون من الامتداد، الأبناء الحقيقيون، والأبناء الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية. أما الأبناء بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد.

درجة القرابة والإقامة – وليس الإرث – شرط للامتداد:

فإذا كان الشخص المقيم مع المستأجر قبل الوفاة أو الترك ليس زوج ولا أبن ولا والد للمستأجر، فلا يفيد من حكم النص ولو كان وارثاً للمستأجر.

إذ أنه من المُقرر قانوناً أن حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بعد انقضاء مدة عقده (الثابتة في عقد الإيجار) للامتداد القانوني (بقوة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن)، هذا الحق هو حق شخصي لصيق بشخص المستأجر فينتهي بوفاته ولا يوجد في تركته وبالتالي لا يورث عنه ولا يجوز لورثته أن يتمسكوا به لمجرد كونهم وراثين له، وإن كان يجوز أن ينشأ لهم حق في الاستمرار في الإجارة إذا أثبتوا أنهم درجة القرابة المنصوص عليها في المادة 29 سالفة الذكر وأنهم كانوا مقيمين معه في العين المؤجرة لحين وفاته.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار المسكن الخاضع لتشريعات إيجار الأماكن بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراً، جاعلاً القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين أوردهم تحديداً ـ هي “الإقامة” مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة هذه القاعدة علاقة “الإرث” بين المستأجر الأصلي وورثته، مما مفاده أن دعوى الإخلاء لانتهاء العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين هي دعوى لا تتعلق بتركته التي تكون محلا للتوريث، ومن ثم فلا يكون ثمة محل لوجوب اختصام ورثته”. (نقض مدني في الطعن رقم 2511 لسنة 65 قضائية – جلسة 7/2/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 313 – فقرة 1).

امتداد عقد إيجار المسكن للأقارب من الدرجة الأولى فقط:

فالامتداد القانوني لعقود إيجار المساكن الخاضعة لأحكام الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفة الذكر، لا يستفيد منها إلا أقارب المستأجر من الدرجة الأولى فقط بعد صدور الكثير من أحكام المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية النص الأصلي لتلك المادة.

ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية “دستورية” المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم “33” بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار عقد الإيجار، إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل”.

لما كان ذلك، وكان من المُقرر في قضاء المحكمة الدستورية العليا أنه: “تنص المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 على أن أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية … مُلزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة. وتُنشر الأحكام … في الجريدة الرسمية ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص من قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشره. ومفاد هذا النص أن الأحكام الصادرة في الدعاوى الدستورية – وهي بطبيعتها دعاوى عينية توجه الخصومة فيها إلى النصوص التشريعية المطعون عليها بعيب دستوري – تكون لها حجية مُطلقة ولا يقتصر أثرها على الخصوم في تلك الدعاوى التي صدرت فيها، وإنما ينصرف هذا الأثر إلى الكافة وكذلك جميع سلطات الدولة، كما أن مؤدى عدم جواز تطبيق النص المقضي بعدم دستوريته من اليوم التالي لنشر الحكم – وعلى ما جاء بالمُذكرة الإيضاحية للقانون – لا يقتصر على المستقبل فحسب، وإنما ينسحب على الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم”. (الطعن رقم 48 لسنة 3 قضائية “دستورية” – جلسة 11/6/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 2 – صـ 148 – فقرة 1).

مما مؤداه إن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 آنفة الذكر أصبح مقصورا على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر، وهم الأقارب من الدرجة الأولى فقط دون غيرهم.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: “… وحيث أن المقرر في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة – إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت على الجزء المطعون فيه من الحكم، وكان من المقرر أيضا أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها إن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز الدستورية باعتباره قضاء كاشفاً عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك إن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله هذه المحكمة من تلقاء نفسها. ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 ” قضائية دستورية ” المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم “33” بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل” مما مؤداه إن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة آنفة الذكر أصبح مقصورا على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى”. (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002).

يتعين على المحكمة استظهار درجة القرابة:

فمن المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادتين 8 و 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، يدل على أن المشرع استلزم لتطبيق هذا النص القانوني أن تكون للمقيم درجة قرابة معينة، بالإضافة إلى شرط الإقامة عند وفاة المستأجر، ويتعين على المحكمة أن تستظهر هذين الشرطين لاستمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر”. (نقض مدني في الطعن رقم 417 لسنة 54 قضائية – جلسة 8/3/1990).

ولاحتساب درجة القرابة بالنسب للأقارب المستفيدين من الامتداد القانوني يتعين إعمال نص المادة 36 من القانون المدني، فتحسب درجة القرابة بعدد الدرجات صعوداً من الفرع للأصل المشترك، ثم نزولاً إلى الفرع الآخر، وكل فرع عدا الأصل المشترك يعتبر درجة. وعلى ذلك: فالحفيد والحفيدة أقارب من الدرجة الثانية؛ فأقارب المستأجر من الدرجة الثانية هم: أبناء وبنات الابن، وأبناء وبنات البنت (أي الأحفاد)، والجد والجدة لأب أو لأم (الجدود). والأخ والأخت لأبوين أو لأب أو لأم (الأخوة). بينما العم والعمة والخال والخالة أقارب من الدرجة الثالثة، وأبن وابنة العم وأبن وابنة الخال وأبن وابنة العمة وأبن وابنة الخالة أقارب من الدرجة الرابعة.

وحيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادتين 35 و 36 من القانون المدني يدل – وعلى ما جاء بالأعمال التحضيرية – أن قرابة ابنة الخال هي قرابة من الدرجة الرابعة باحتساب درجتين صعوداً إلى الأصل المشترك ودرجتين نزولاً منه إلى القريب”. (نقض مدني في الطعن رقم 1193 لسنة 54 قضائية – جلسة 5/2/1990).

فإذا كان الشخص المقيم مع المستأجر قبل الوفاة أو الترك لا تربطه به درجة القرابة المنصوص عليها في المادة 29 سالفة الذكر، فإنه لا يفيد من حكم هذا النص، ولو كان وارثاً للمستأجر.

مسألة الامتداد للحفيد:

الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، كانت تنص على أنه:

“مع عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا القانون، لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين، إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل”.

وحكم هذه المادة يتناول طائفتين من المستفيدين من الامتداد القانوني:

الطائفة الأولى: وهي الزوجة أو الأولاد أو أي من الوالدين، وهؤلاء لا يشترط إقامتهم مع المستأجر الأصلي لمدة معينة، فيكفي فقط درجة القرابة للاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار.

الطائفة الثانية: أما فيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر الأصلي نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة، فيشترط لاستفادتهم من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار المستأجر الأصلي أن يقيموا معه في العين المؤجرة لمدة سنة واحدة على الأقل سابقة على الوفاة أو الترك، أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل.

وقد قضت المحكمة الدستورية العليا في الطعن رقم 6 لسنة 9 قضائية “دستورية” الصادر بجلسة 18/3/1995 (والمنشور بالجريدة الرسمية في العدد 14 بتاريخ 6/4/1995) بعدم دستورية ما تضمنته المادة 29 سالفة الذكر من استمرار عقد إيجار المسكن – عند ترك المستأجر الأصلي له – لصالح أقاربه بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة الذين أقاموا معه في العين المؤجرة مدة سنة على الأقل سابقة على تركه العين أو مدة شغله لها آيتهما أقل.

ثم قضت المحكمة الدستورية العليا في الطعن رقم 3 لسنة 18 قضائية “دستورية” الصادر بجلسة 4/1/1997 (والمنشور بالجريدة الرسمية في العدد 3 بتاريخ 16/1/1997) بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 سالفة الذكر من أن “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر مصاهرة حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو مدة شغله للمسكن آيتهما أقل”.

ثم قضت المحكمة الدستورية العليا في الطعن رقم 116 لسنة 18 قضائية “دستورية” الصادر بجلسة 2/8/1997 (والمنشور بالجريدة الرسمية في العدد 33 بتاريخ 14/8/1997) بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 سالفة الذكر من أن “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو مدة شغله للمسكن آيتهما أقل”.

ومفاد أحكام المحكمة الدستورية العليا الثلاثة السابقة أن ما تضمنه نص المادة 29 سالفة الذكر من أن: … وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل”. هو غير دستوري، وبالتالي لم يبق من تلك المادة – وأيضا بعد الحكم بعدم دستورية حظر احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد بالمادة 8 من هذا القانون – سوى النص على أنه: “لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين، إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك”. فقط دون سواهم.

أي أنهم لم يبق من الطائفتين التي كان منصوص عليهما في تلك المادة سوى الطائفة الأولى فقط، أما الطائفة الثانية فقد قضي بعدم دستورية الامتداد إليها بالأحكام الدستورية الثلاثة سالفة الذكر.

لما كان ذلك، وكانت المادة 49 من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا، تنص على أن:

“أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية وقراراتها بالتفسير مُلزمة لجميع السلطات وللكافة. ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يُحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر، على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبي لا يكون له في جميع الأحوال إلا أثر مُباشر، وذلك دون إخلال باستفادة المُدعي من الحكم الصادر بعدم دستورية هذا النص”.

هذا، ومن المُقرر في قضاء المحكمة الدستورية العليا أنه: “تنص المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسن 1979 على أن أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية … مُلزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة. وتُنشر الأحكام … في الجريدة الرسمية ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص من قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشره. ومفاد هذا النص أن الأحكام الصادرة في الدعاوى الدستورية – وهي بطبيعتها دعاوى عينية توجه الخصومة فيها إلى النصوص التشريعية المطعون عليها بعيب دستوري – تكون لها حجية مُطلقة ولا يقتصر أثرها على الخصوم في تلك الدعاوى التي صدرت فيها، وإنما ينصرف هذا الأثر إلى الكافة وكذلك جميع سلطات الدولة، كما أن مؤدى عدم جواز تطبيق النص المقضي بعدم دستوريته من اليوم التالي لنشر الحكم – وعلى ما جاء بالمُذكرة الإيضاحية للقانون لا يقتصر على المستقبل فحسب، وإنما ينسحب على الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم، على أن يستثني من هذا الأثر الرجعي الحقوق والمراكز التي تكون قد استقرت عند صدوره بحكم حاز قوة الأمر المقضي أو بانقضاء مدة تقادم”. (الطعن رقم 48 لسنة 3 قضائية “دستورية” – جلسة 11/6/1983 مجموعة المكتب الفني – سنة 2 – صـ 148 – فقرة 1).

فأحكام المحكمة الدستورية العليا تسري بأثر رجعي ما لم تحدد المحكمة الدستورية في حكمها تاريخاً آخر لسريان حكمها، ويستثنى من الأثر الرجعي المراكز القانونية التي تكون قد استقرت نهائياً سواء بالتقادم الطويل (15 سنة) أو بحكم قضائي نهائي.

لما كان ذلك، وكانت الأحكام الدستورية الثلاثة سالفة الذكر لم تحدد تاريخاً آخر لسريانها، لذا فهي تسري بأثر رجعي على جميع الوقائع التي تحكمها باستثناء ما استقر منها بالتقادم أو بحكم قضائي نهائي. فيعتبر النص المقضي بعدم دستورية غير موجود من تاريخ صدوره ولا يترتب عليه أي أثر قانوني بعد الحكم بعدم دستورية، فيكون هو والعدم سواء.

هذا وقد قضت محكمة النقض في حكم حديث لها بأنه: “… وحيث أن المقرر في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة – إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت على الجزء المطعون فيه من الحكم، وكان من المقرر أيضا أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها إن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز الدستورية باعتباره قضاء كاشفاً عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك إن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله هذه المحكمة من تلقاء نفسها. ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 ” قضائية دستورية ” المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم “33” بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن آيتهما أقل” مما مؤداه إن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة آنفة الذكر أصبح مقصورا على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون الحاجة للبحث في كافة أسباب الطعن. ولما تقدم وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه فانه يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم 9512 لسنة 110 قضائية “استئناف عالي القاهرة” برفضه وتأييد الحكم المستأنف”. لـذلك: “نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده بالمصاريف ومبلغ ثلاثين جنيها مقابل أتعاب المحاماة. وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 9512 لسنة 110 قضائية “استئناف عالي القاهرة” برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف المصاريف ومبلغ عشرين جنيها مقابل أتعاب المحاماة”. (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002).

لذا، فإذا كان طالب الامتداد ليس من أقارب الدرجة الأولى للمستأجر الأصلي، بأن كان من أقاربه من الدرجة الثانية أو الثالثة نسباً أو مصاهرة، فيتعين رفض طلبه الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار مورثه المستأجر الأصلي للعين المؤجرة. ما لم يثبت أن مركزه القانوني استقر بالتقادم الطويل أي بمضي 15 عاماً على وضعه الحالي أو بحكم قضائي نهائي صدر قبل الأحكام بعدم الدستورية سالفة الذكر.

مع ملاحظة أن المستفيد من الامتداد القانوني – في حالة توافر شروط الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار المستأجر الأصلي – يعتبر في حكم المستأجر الأصلي، فبفرض أن العقد امتد من المستأجر الأصلي إلى أبنه، ثم توفي الابن وترك أبناً له، فتحسب درجة قرابة هذا الأخير على أنه أبناً للمستفيد من الامتداد القانوني وليس حفيداً للمستأجر الأصلي، فهو لا يكون حفيداً للمستأجر الأصلي – أي درجة قرابته من الدرجة الثانية – إلا إذا مات أبوه حال حياة جدة، فيطالب بالامتداد لعقد إيجار جده مباشرة منه إليه، فيكون هنا حفيداً ودرجة قرابته من الدرجة الثانية فلا يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الإيجار.

الشرط الثالث- إقامة الزوج أو الأولاد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك:

فيشترط لإعمال النص أن يبقى الزوج والأولاد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الوفاة أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبل الوفاة أو الترك.

حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن: “لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين، إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك”.

ومفاد ذلك أن شرط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو “الإقامة” وليس “الإرث”، فمن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: “النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار المسكن الخاضع لتشريعات إيجار الأماكن بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراً، جاعلاً القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين أوردهم تحديدا ـ هي “الإقامة” مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة هذه القاعدة علاقة “الإرث” بين المستأجر الأصلي وورثته”. (نقض مدني في الطعن رقم 2511 لسنة 65 قضائية – جلسة 7/2/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 313 – فقرة 1).

فيشترط إقامة طالب الاستفادة من الامتداد القانوني مع المستأجر الأصلي في العين المؤجرة قبل وفاته، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك”. (نقض مدني في الطعن رقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561 – فقرة 6).

وقد تواتر قضاء النقض على أن: “امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين لصالح زوجته أو والديه. م 29/1 من ق 49 لسنة 1977. مناطه إقامتهم معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك”. (ذات الطعن السابق).

وكذلك قضت محكمة النقض بأنه: “إذ كان مؤدى نص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده أو أي من والديه أو أقاربه حتى الدرجة الثالثة بشرط أن تثبت إقامتهم معه بها مدة حددها بالنسبة لهؤلاء الأقارب بسنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل، وينبني على ذلك أنه إذا لم تقم بالمستفيد من أقارب المستأجر المقيم معه بالعين المؤجرة وقت الوفاة أو الترك ضرورة ملحة وحاجة دافعة إلى استعمالها لسكناه، فلا تتحقق الغاية المستهدفة بهذا النص الاستثنائي ويحيد عن الغرض الذي وضع حكم الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن من أجله فلا مجاله لتطبيقه لانتفاء علته والاعتبارات التي أملته”. (نقض مدني في الطعن رقم 2905 لسنة 61 قضائية – جلسة 21/11/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 236 – فقرة 3).

وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: “النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 – يدل على أن المشرع تقديرا منه لقوة الرابطة التي تجمع بين المستأجر وبين زوجه وأولاده والتي قد تقوم عليها التزامات قانونية وواجبات أدبية بإعالتهم ورعايتهم خص هذه الطائفة من الأقارب وهم أقارب الدرجة الأولى نسبا بميزة لامتداد عقد الإيجار إليهم متى توافرت أقامتهم بالعين وقت وفاة المستأجر أو تركه لها … وباعتبار أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو استثناء من الأصل في أن هذا العقد بطبيعته من العقود الرضائية الموقوتة وأن الضرورة التي فرضت على المشرع تقرير الاستثناء إنما تقدر بقدرها فلا ينبغي التوسع في تطبيق هذا الاستثناء”. (نقض مدني في الطعن رقم 1315 لسنة 61 قضائية – جلسة 22/1/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 215 – فقرة 1).

وتقدير توافر شرط الإقامة من عدمه من إطلاقات محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير الأماكن – أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي المساكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجته أو أولاده أو أي من والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ويكفى لكي يتمتع هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن يثبت لهم إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة أياً كانت بدايتها بشرط أن يستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وإن انقطاع المستفيد عن الإقامة في العين المؤجرة لسبب عارض مهما استطالت مدته لا يحول دون قيامها. وإن الفصل في كون الإقامة مستقرة من عدمه من إطلاقات قاضى الموضوع دون معقب عليه في ذلك من محكمة النقض”. (نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – فقرة 3).

ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض: “الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها … وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة”. (الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977).

ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: “الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة”. (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).

بل وقضت محكمة النقض بأنه: “إذا توفى المستأجر الأصلي في أثناء تمتعه بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ولم يكن أحد مقيماً معه في العين المؤجرة قبل وفاته، ثم أقام فيها بعد وفاته أحد من أقاربه، فإن أقامته هذه تعتبر شغلاً للعين بدون سند، وبالتالي غصباً، فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو المؤجر للمستأجر الأصلي الذي توفى أن يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره غاصباً وذلك استنادا إلى ملكيته فقط ودون حاجة إلى الاستناد إلى عقد الإيجار”. (نقض مدني في الطعن رقم 1077 لسنة 49 قضائية – جلسة 1/11/1984).

الإقامة شرط الاستفادة من الامتداد القانوني:

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك”. (نقض مدني في الطعن رقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561 – فقرة 6).

– المقصود بالإقامة:

ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض بأنها: “الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها … وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة”. (نقض مدني في الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977).

– وقت الاعتداد بالإقامة:

ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة”. (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).

– إثبات الإقامة:

لما كانت “الإقامة” هي واقعة مادية، وبالتالي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأحوال، ومن أهم تلك القرائن أن الأصل في الزوجة أنها مع زوجها (المستأجر)، وإن كان ليس هناك ما يمنع من حدوث العكس، حيث يقيم الزوج في منزل أسرة زوجته، لأنه ليس في ذلك ما يتنافى مع أحكام قوانين الأحوال الشخصية. (نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة أحكام النقض 29 – 1373 – 266).

وكذلك فالأصل في الأولاد غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك.

وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته. (نقض مدني في الطعن رقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1978).([1])

ولمحكمة الموضوع مطلق السلطة في التحقق من توافر شروط الإقامة من عدمه، دون معقب عليها من محكمة النقض متى أقامت محكمة الموضوع قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله. (نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – فقرة 3).

عدم الإقامة مع المستأجر والإقامة في العين بعد وفاته غصب لها:

فمن المقرر في قضاء النقض أنه: “إذا توفى المستأجر الأصلي في أثناء تمتعه بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ولم يكن أحد مقيماً معه في العين المؤجرة قبل وفاته، ثم أقام فيها بعد وفاته أحد من أقاربه، فإن أقامته هذه تعتبر شغلاً للعين بدون سند، وبالتالي غصباً، فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو المؤجر للمستأجر الأصلي الذي توفى أن يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره غاصباً وذلك استنادا إلى ملكيته فقط ودون حاجة إلى الاستناد إلى عقد الإيجار”. (نقض مدني في الطعن رقم 1077 لسنة 49 قضائية – جلسة 1/11/1984).

الإقامة اللاحقة حق وليس واجب:

من المقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنه 1977 يدل على أن الإقامة التي يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هي الإقامة المستقرة مع المستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط إقامة لاحقة فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون الذي أوجب على المؤجر في الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له – مادام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد وفاة المستأجر الأصلي – ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة، إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه”. (نقض مدني في الطعن رقم 2059 لسنة 56 قضائية – جلسة 22/4/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 640 – فقرة 1).

الامتداد في الأعيان المؤجرة لغير غرض السكنى:

الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، المُعدلة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 تنص على أنه:

“فإذا كانت العين مُؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً، من قُصر وبُلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم”.

ومفاد ذلك النص أنه إذا كان منصوصاً في عقد الإيجار الصادر للمستأجر الأصلي على تأجير العين ليمارس فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً تعين على الورثة – حتى يستمر عقد الإيجار لصالحهم – استعمال العين في ذات النشاط المبين بالعقد، ولا يجوز لهم استعمال العين في نشاط آخر غيره، كأن يستبدل النشاط الصناعي المنصوص عليه بالعقد بنشاط تجاري أو مهني أو حرفي أو العكس.

وإذا كان منصوصاً في العقد على استعمال العين في وجه معين لأحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية، كما إذا نص فيه على استعمالها محلاً لبيع الأقمشة – وهو نشاط تجاري – تعين على الورثة استعمال العين في هذا الوجه من النشاط ولا يجوز لهم تغيير الاستعمال إلى وجه آخر من أوجه النشاط التجاري كبيع الأجهزة الكهربائية. (المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – بند 41 – صـ 204 وما بعدها).

هذا، وقد نصت الفقرة الثانية من المادة السابعة من اللائحة التنفيذية الصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 على أنه:

“ويُشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه”.

وبين من هذا النص أن المشرع فصل عبارة: “ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد”، بثلاث صور هي:

النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد. (وهذه الصورة ترديد للعبارة الصريحة الواردة بنص المادة الأولى من القانون).

النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة – أي بعد تحرير عقد الإيجار – بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين. (وهذه الصورة لا مخالفة فيها لنص المادة الأولى من القانون لأن هذا الاتفاق يعد تعديلاً لاتفاق المؤجر والمستأجر الأصلي على النشاط الذي تستعمل فيه العين المؤجرة. والكتابة هنا هي الكتابة العرفية الموقع عليها من الطرفين).

النشاط الذي أضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه. (وهذه الصورة سندها حصول قوة قاهرة تحول بين ورثة المستأجر المستفيدين، وبين استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد). (المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – بند 41 – صـ 205 وما بعدها).

ولئن كان يجوز لورثة المستأجر الأصلي (من زوجته وأقاربه حتى الدرجة الثانية) استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم، ذلك أنه قد لا تتوافر لديهم الدارية الكافية بنشاط مورثهم في العين، كما قد يكون الورثة جميعاً أو بعضهم قصراً. ولئن كان يجوز أن يكون النائب من باقي المستفيدين أو من غيرهم. إلا أنه يُشترط هنا أن يقوم النائب بإدارة العين لحساب الورثة، ولكن لا يجوز للورثة بحال تأجير العين لآخر وإلا حق للمؤجر طلب إنهاء عقد الإيجار. (المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – بند 42 – صـ 208 وما بعدها).

لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: “إذ كان الحكم الناقض الصادر بتاريخ 2/4/2000 قد أقام قضاءه على ضرورة إتباع حكم المحكمة الدستورية العليا في الطعن 44 لسنة 17 قضائية “دستورية” المنشور بتاريخ 16/3/1997 وأحكام القانون 6 لسنة 1997 ثم قال ما نصه (لما كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول الطاعن في الطعن الماثل بعد وفاة والدته والتي كانت تدير العين أولا في نشاط المقاولات ثم من بعد التأجير مفروش فإن كان أيا من النشاطين فإنه لم يمارس هذا النشاط أو ذاك إنما أستغل العين ورشة لإصلاح الأدوات الكهربائية ولم يبد مبررا لهذا التغيير فإنه تنحسر عنه الحماية التي تتطلبها المشرع لاستمرار انتفاعه بالعين المؤجرة) وإذ التزم الحكم المطعون فيه بالحكم الناقض وخلص من ذلك إلى انتهاء عقد إيجار عين النزاع لعدم توافر الشروط التي حددها الحكم الناقض كما قضى برفض طلب الطاعن العارض بتحرير عقد إيجار له وهو موضوع الاستئناف المرفوع منه ومن ثم فان النعي على الحكم بشقيه يكون في غير محله”. (نقض مدني في الطعن رقم 620 لسنة 72 قضائية – جلسة 10/5/2004 المكتب الفني – المستحدث من أحكام النقض – صـ 49).

كما قضت محكمة النقض بأن: “إيجار محل تجارى – المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو حرفي أو مهني بعد وفاة المستأجر إلى ورثته حتى الدرجة الثانية هو استعمالهم للعين في ذات النشاط سواء بأنفسهم أو بواسطة”. (نقض مدني في الطعن رقم 6518 لسنة 65 قضائية – جلسة 27/3/2002 المكتب الفني – المستحدث من أحكام النقض – صـ 582).

تخلف أحد الشروط السابقة يجيز إنهاء العقد:

وإذا تخلف أي شرط من الشروط الثلاثة المتقدم ذكرها، فلا يطبق حكم المادة 29 سالفة الذكر، وينتهي عقد الإيجار بوفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة.

التزام المعلن إليه برد العين المؤجرة:

تنص المادة 590 من القانون المدني – الشريعة العامة للمعاملات – على أنه: “يجب على المستأجر أن يرد العين عند انتهاء الإيجار …”.

كما تنص المادة 591 مدني على أنه: “على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.

فإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين، افترض، حتى يقوم الدليل على العكس، أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة”.

ومفاد هذين النصين أن رد العين المؤجرة يكون عند انتهاء عقد الإيجار، لأي سبب من أسباب الإنهاء، فإذا انتهى الإيجار بسبب منها وجب الرد. ويكون رد العين المؤجرة للمؤجرة بالحالة التي كانت تسلمها عليها المستأجر.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

أشرف رشوان

المحامي بالنقض
[email protected]

([1]) فمن القواعد الأصولية في الإثبات أن: “من يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته؛ أما من يدعي خلاف الأصل فعليه هو يقع عبء إثبات ما يدعيه” (onus probandi incumbit ei qui dicit). فيفترض في الشيء أن يُترك على أصله، ومن يدعي خلاف الأصل فهو يستحدث جديداً لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله، فعليه أن يثبت هذا الجديد حتى يتمتع بحماية القانون. (المرجع: وسيط السنهوري -–جـ 1 -–بند 48 -–صـ 61).

ومن المُقرر في قضاء النقض: “أنه إذا ادعى المنكر في الدعوى خلاف الظاهر فيها، فيقع عليه عبء إثبات ما يخالفه، سواء كان مدعي أصلاً في الدعوى أم مدعى عليه فيها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1808 لسنة 50 قضائية – جلسة 3/6/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 759).

وقد تواتر قضاء النقض على أنه: تنص المادة الأولى من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 على أنه على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه، فالأصل هو براءة الذمة وانشغالها عارض ويقع عبء الإثبات على عاتق من يدعى خلاف الثابت أصلاً مدعياً كان أو مدعى عليه”. (نقض مدني في الطعن رقم 916 لسنة 48 قضائية، جلسة 26/12/1983، مجموعة المكتب الفني، السنة 34، صـ 1098، فقرة 3. ونقض مدني في الطعن رقم 678 لسنة 50 قضائية، جلسة 28/11/1985، مجموعة المكتب الفني، السنة 36، صـ 1057، فقرة 2. ونقض مدني في الطعن رقم 624 لسنة 42 قضائية، جلسة 14/6/1982، مجموعة المكتب الفني، السنة 33، صـ 752).

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : ضوابط امتداد عقود ايجار الأماكن المعدة للسكني ولغير أغراض السكني في القانون المصري