شروط واجراءات اعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة

إعلان الرغبة يجب أن يتم من جانب من يريد الأخذ بالشفعة يوجه من جانب الشفيع، وإذا تعدد الشفعاء فيجب على كل منهم أن يعلن رغبته صراحة في الأخذ بالشفعة ولا يشترط أن يعلن كل شفيع عن رغبته بإنذار مستقل إذ يمكن أن يتضمن إعلان الرغبة جميع الشفعاء بشرط أن يبين كل شفيع رغبته الأخذ بالشفعة بصورة واضحة. ويجب أن يوجه الشفيع إعلان الرغبة إلى كل من البائع والمشتري ويجوز أن يكون إعلان الرغبة في إنذار واحد يوجهه للبائع والمشتري، كما يجوز أن يعلن الشفيع رغبته لكل منهما بإعلان مستقل، إلا أنه يجب في كل الأحوال أن يوجه الإنذار بإعلان الرغبة للبائع والمشتري ولا يجوز أن يوجه لأحدهما تحت طائلة سقوط الحق في الأخذ بالشفعة(1) وفي حالة تعدد البائعين أو المشترين يجب على الشفيع إنذارهم جميعًا برغبته في طلب الشفعة والحكمة من توجيه الإنذار بالرغبة إلى البائع والمشتري أن الشفيع يحل محل المشتري ويجب أن يعلم الأخير بمن يرغب بأن يحل محله ويحصل على المال المشفوع به بدلا منه، وكذلك يجب أن يعلم البائع من يرغب بأن يحل محل المشتري ويصبح طرفًا معه في البيع وبذلك فإن البائع والمشتري هما خصما الشفيع في دعوى الشفعة باعتبارهما أطراف العقد موضوع الأخذ بالشفعة. ويجب أن يتم إنذارهما خلال المدة القانونية وخلافًا لذلك سقط الحق في الشفعة. ويجب أن يتضمن الإنذار بالرغبة في الأخذ بالشفعة رغبة الشفيع وطالما كانت إرادته واضحة في ذلك فلا يؤثر تمسك هذا الشفيع ببعض الدفوع كأن يبدي دفعًا مفاده بطلان العقد ولا يغير من الأمر شيئًا أن يبدي رغبته في الأخذ بالشفعة ويتمسك احتياطًا بالدفوع(2)

وإبداء الرغبة يجب أن يكون رسميًا ولكن المشرع لم يشترط أن يكون بإنذار رسمي فقط وان كان هو الأصل إلا أنه يمكن أن يتم بوسيلة رسمية تقوم مقامه وبذلك يتحقق إعلان الرغبة في الشفعة رسميًا إذا قام الشفيع دعوى الشفعة مباشرة فلائحة الدعوى تتضمن إبداء الرغبة ويتم تبليغها لكل من البائع والمشتري إلا أنه في هذه الحالة يجب أن يتم تبليغ لائحة الدعوى خلال ميعاد إبداء الرغبة حتى تستوفي شروط الإنذار بإعلان الرغبة وتقوم مقامه. ولا يوجب القانون الفصل بين إعلان الرغبة ودعوى الشفعة حيث أن ما اشترطه المشرع هو رسمية هذا الإعلان وتتحقق الرسمية إذا ما أبدى الشفيع رغبته من خلال لائحة الدعوى والحكمة من اشتراط الرسمية واضحة وهي إغلاق المجال أمام الخلافات والمنازعات حول صدوره أو موعده ذلك إن المشرع رتب آثارًا هامة على الإنذار بإعلان الرغبة ، وتبقى على ما عليه بحيث لا ينفذ في مواجهة الشفيع أي تعديل يطرأ على العقد باتفاق البائع والمشتري ذلك أن الأصل أنه يجوز للمتعاقدين تعديل العقد باتفاقهما ألا إن إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة الذي يوجهه الشفيع يجعل من أي تعديل غير نافذ في حقه كأن يزيد المتعاقدان في الثمن أو زيادة التزامات المشتري بصورة معينة فالشفعة تكون في عقد البيع بحالته وشروطه لحظة الإعلان. فالشفيع يطلب الشفعة في بيع محدد معلوم بالنسبة إليه وإذا كان البائع أو المشتري قد انذر الشفيع وأعلمه رسميًا بالبيع فلا يجوز لأي منهما إدخال أي تعدل على العقد من تاريخ الإنذار، فالإعلان يعتبر حجة على أطرافه الشخص الذي أرسله ومن سلم إليه منذ تمامه(3) وعلينا أن نعلم وفقا لأحكام المادة 118 من قانون المرافعات المدنية المصري إن الإنذار بإعلان الرغبة هو ورقة من أوراق المحضرين (الأوراق القضائية) يسري عليه ما يسري على تلك الأوراق من أحكام الصحة والبطلان إلا أنه وفي الحالة الأخيرة (البطلان ) لا يحكم به رغم النص عليه إذا ثبت تحقيق الغاية منه(4) فشكل الإعلان ليس إلا وسيلة لتحقيق الغاية منه والقانون عندما يستلزم شكلا معينًا إنما يرمي إلى تحقيق غاية يحققها توافر الشكل أو البيان هذا من جهة ومن جهة أخرى فأنه يجوز لمن شرع البطلان لمصلحته أنه ينزل عنه صراحة. فإذا أنذر الشفيع البائع أو المشتري في مكان عمله واعتبر عنوانًا لتبليغه مخالفًا القانون الذي يوجب التبليغ في الموطن فرد البائع على الشفيع بما يفيد تسلمه الإعلان ودخل في مناقشة موضوعه وتفاصيله دون التمسك أو التحفظ في شأن البطلان فأن ذلك يعني تحقق الغاية من الإجراء ونزول من وجه إليه عن حقه في التمسك بالبطلان.(5)

وباعتبار الأخذ بالشفعة عملا من أعمال التصرف ولا يعد من أعمال الإدارة وحيث أن الشفيع يحل محل المشتري فإن الشفعة في حكم الشراء لذلك يجب أن تتوافر في الشفيع أهلية التصرف وهي في القانون المدني المصري لمن بلغ( 21 ) سنه. أما عن ميعاد إبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة فيختلف حسبما إذا كان الشفيع قد علم بالبيع ام لا فإن مدة إبداء الرغبة تكون خمسة عشر يومًا من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وان لم يكن يعلم بالبيع وكان البيع واردًا على عقار فإن مدة إبداء الرغبة تكون أربعة أشهر من يوم تسجيل البيع، وإذا لم يعلم الشفيع بالبيع ولم يسجل البيع فإن المدة تكون خمسة عشر عامًا من تاريخ البيع عملا بالقواعد العامة(6) فقد نصت المادة ( 948 ) مدني مصري في الفقر الثانية على أنه إذا لم يعلن الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة خلال أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع فإنه يسقط حقه في الأخذ بالشفعة.(7) لذلك فإن مضيّ مدة الأربعة أشهر من تاريخ التسجيل يؤدي إلى سقوط الحق في طلب الشفعة حتى ولو لم يعلم الشفيع فعلا بالبيع وهذه المدة، كما اجمع عليها الفقه والقضاء هي مدة سقوط وليست مدة تقادم لا تسري عليها أحكام الوقف والانقطاع في التقادم وتبدأ هذه المدة من اليوم التالي لتاريخ التسجيل وتنقضي بانقضاء اليوم المقابل لهذا التاريخ من الشهر الذي ينتهي فيه الميعاد دون الاعتداد بعدد الأيام في كل شهر.

ولا توجد صعوبة في سقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة إذا لم يكن البائع أو المشتري قد أنذره بوقوع البيع ويسقط حقه بمجرد مضي مدة أربعة أشهر من يوم التسجيل دون أن يبدي رغبته في الأخذ بالشفعة حتى وان لم تكن قد مرت مدة 15 يوم على الإنذار الرسمي بالبيع، فقد قصد المشرع بتحديده مدة السقوط التضييق من مجال الشفعة باعتبارها خلافًا للأصل، لذا فإن الحق في الأخذ بالشفعة يسقط بمضي أقرب الأجلين حيث أن هذه المدة متعلقة بالنظام العام وعلى المحكمة أن تقضي بالسقوط من تلقاء نفسها إذا انقضت المواعيد ولا يعتد بتنازل صاحب الحق في التمسك بالسقوط إن تنازل عنه(8) هذا بخصوص الإجراءات المتعلقة بالإنذار وإعلان الرغبة في القانون المدني المصري إلا أنّ مثل هذه الإجراءات لم يرد لها مثيل في القانون المدني الأردني، أو القانون المعدل للحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم ( 51 ) لسنة 58 وعلى الرغم مما سبق فقد ورد في المادة ( 1028 ) من مجلة الأحكام العدلية “يلزم في الشفعة ثلاث طلبات وهي طلب المواثبة وطلب التقرير والإشهاد وطلب التملك والخصومة“، لذا يقتضي بحث المواثبه والتقرير والإشهاد أما التملك فتبحثه في إقامة الدعوى.

وقد ورد في المادة ( 1026 ) من المجلة “يلزم الشفيع أن يقدم كلامًا يدل على طلب الشفعة في المجلس الذي سمع فيه عقد البيع في الحال كقوله أنه شفيع المبيع أو أطلبه بالشفعة ويقال لهذا الطلب المواثبة“. لذلك على الشفيع في المجلس الذي سمع فيه عقد البيع وعلم بشخص المشتري والثمن أن يقول كلامًا يدل على طلب الشفعة لو لم يكن أحد عنده فورًا أي في ذلك الحين( 9) حتى لا يسقط حقه ديانة وإذا أراد الشفيع أن يحلف اليمين يمكنه أن يحلف على أنه طلب الشفعة في الوقت الذي سمع فيه بعقد البيع ولا بد له أن يطلب ذلك بلسانه بمجرد سماع الشفيع بعقد البيع وتفاصيله يجب عليه طلب الشفعة، واختلف الفقه في حال أن الشفيع لم يطلب الشفعة لعدم تصديقه لخبر البيع إلا أن الرأي الراجح هو بطلان الشفعة إذا لم يطلبها، هذه هي المواثبة أما التقرير فقد نصت المادة ( 1030 ) من المجلة: يجب على الشفيع بعد طلب المواثبة إن يطلب التقرير وان يشهد بأن يقول في حضور رجلين عند العقار إن فلانًا اشترى هذا العقار أو عند المشتري أنت قد اشتريت العقار الفلاني أو هذا البائع فأن لم يجد وكيلا أرسل كتابًا. وإذا لم يشهد الشفيع أثناء طلب المواثبة يجب عليه أن يطلب التقرير والإشهاد وقت أماكنه وقدرته بلا تأخير حتى تستقر الشفعة وذلك عند المبيع أو عند البائع أو عند المشتري إما إن اشهد على ذلك ساعة المواثبة فإنه يقوم مقام التقرير. ويجب عند طلب التقرير تسمية المبيع والإشهاد أي تحديده بالإشارة عليه ولا يشترط في التقرير والإشهاد أن ينعقد بنفس الألفاظ الواردة في المادة ( 1030 ) فكل لفظ يدل على أنه طلب للشفعة يصح الطلب فيه والإشهاد عليه. وإن كان الشفيع بعيدًا عن مكان العقد لا يستطيع طلب التقرير والإشهاد على هذا الوجه فله أن يوكل أحدًا ليقوم مقامه وإن لم يجد وكيلا فله إن يرسل كتابًا إلى المشتري أو إلى البائع أما إن لم يستطيع واستطاع أن يثبت ذلك فلا تسقط شفعته. أما إن أخر الشفيع طلب التقرير والإشهاد مدة يمكن من خلالها أن يقوم بها لو قام بإرسال كتاب فإن حقه بالشفعة يسقط، لأن تركه طلب التقرير أي التأكيد يدل على الاعتراض (10) والشفعة تسقط بالاعتراض عملا بأحكام المادة ( 1033) ألا إن هذه الإجراءات غير مطبقة وذلك بحكم إن القانون رقم ( 51 ) لسنة ( 58 ) المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة والذي لم يشترط هذه الإجراءات عملا بإحكام المادة 2/و- “تقبل دعوى الشفعة دون التقيد بإجراء المواثبة والتقرير والإشهاد. وبذلك فإن هذه الإجراءات غير مطبقة في كل من الأردن وفلسطين من الناحية العملية.

__________

1- سليم، محمد محي الدين إبراهيم، الحقوق العينية، الجزء الأول، حق الملكية والحقوق المشفوعة عنه، منشورات الجامعة الحقوقية، 2004 ، ص 354

2- هرجه، مصطفى مجدي، الشفعة في ضوء أحدث الآراء وأحكام النقض، دار المطبوعات الجامعية، 1993 ، ط 2، ص 133

3- عبد التواب، معوض، الشفعة الصورية، المرجع السابق معوض عبد التواب، الشفعة و الصورية، الطبعة الثامنة، بدون دار نشر 2004 ، ص 118

4- سعد، نبيل إبراهيم، الشفعة علمًا وعملا، بدون طبعة، الإسكندرية منشأة المعارف، 1997 ، ص 89-90

5- المادة ( 19 ) من قانون المرافعات المدنية المصري.

6- خيال، محمود السيد، الحقوق العينية الأصلية، ص 262

7- نص المشرع الفلسطيني في مشروع القانون المدني الفلسطيني في المادة ( 1077 ) أن:

1. إعلان الرغبة في الأخذ بالشفع يجب أن يكون بإخطار عدلي وإلا كان باطلا.

2. يجب على الشفيع أن يرفع دعوى الشفعة وإن يودع الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إعلان الرغبة وألا سقط حقه في الأخذ بالشفعة.

3. إذا علم الشفيع بالبيع دون الإخطار المنصوص عليه في المادة السابقة فعليه إن يقوم بإعلانا لرغبة ورفع الدعوى وإيداع الثمن خلال المدة المذكورة محسوبة من تاريخ علمه.

8- الصدة، عبد المنعم فرج، الحقوق العينية الأصلية، الطبعة الثانية، 1962 ، ص 474.

9- حيدر علي، درر الحكام في شرح مجلة الأحكام، الجزء الثالث، ص 709 .

10- حيدر، علي ، المرجع السابق، ص 712

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *