تكاليف وأعباء ترميم وصيانة العين المؤجرة – القانون المصري .

أعباء الترميم والصيانة ليست أجرة ولا تأخذ حكمها

المادة 61 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن، قبل إلغائها، كانت تنص على أنه:

” على كل من المالك والمستأجر فور إتمام أعمال الترميم أو الصيانة إخطار الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم على أن يتضمن إخطاره طلب اعتماد المبالغ التي أنفقت وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية. وعلى الجهة الإدارية المذكورة أن تبت في الطلب وتخطر كلا من الملاك والمستأجرين بقرارها في هذا الشأن خلال ثلاثة أسابيع.

وبمجرد إبلاغ الجهة الإدارية القرار المذكور إلى المالك يكون من حقه تقاضي الأجرة اعتباراً من أول الشهر التالي لإتمام الأعمال المشار إليها على أساس زيادة الأجرة السنوية بمقدار 20% (عشرون في المائة) من قيمة أعمال الترميم والصيانة، وتتبع أحكام زيادة الأجرة المنصوص عليها في هذه الفقرة في الحالات التي يتم فيها إجراء الترميم أو الصيانة بناء على اتفاق صريح كتابي بين المالك والمستأجر. ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار”.

ولكن المادة 61 سالفة الذكر قد ألغيت بموجب المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض أحكام إيجار الأماكن، والتي نصت على أنه:

” تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني وما بها من مصاعد على الوجه الآتي:

إذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها في المادة ( 7 ) كافية يتم الترميم والصيانة منها.

1- إذا لم تف هذه الحصيلة أو إذا كان المبنى لا يحتوي على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلي:

أ‌. بالنسبة للمباني المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلي المبنى.

ب‌. بالنسبة للمباني المنشأة بعد 22 مارس سنة 1965 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلي المبنى.

ج‌. بالنسبة للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلي المبنى.

وإذا لم يتم الاتفاق على توزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين أو الشاغلين فيما بينهم، يجوز لأي منهم الالتجاء إلى قاضي الأمور المستعجلة لتوزيع هذه التكاليف بين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل.

ومع ذلك تكون أعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدني.

وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة يستمر العمل بالأحكام المنظمة للترميم والصيانة في كل من أحكام القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977.

أما الأعمال التي لا تسري عليها أحكام الترميم والصيانة والتي يقصد بها تحسين الأجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين.

ومع عدم الإخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى، يوزع الحد الأدنى المقرر قانوناً لأجر الحارس وفقاً للبنود أ ، ب ، ج من هذه المادة.

وتلغى المادة ( 61 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة ( 13 ) من القانون رقم 78 لسنة 1974، وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون”.

هذا، ومن المسلم به في فقه قانون إيجار الأماكن، أن المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أتت بحكم جديد فيما يختص بأعباء الترميم والصيانة، مقتضاه أن تغطى هذه الأعباء من حصيلة نصف الزيادة المنصوص عليها في المادة ( 7 ) من ذات القانون، فإذا لم تف هذه الحصيلة أو إذا كان المبنى لا يحتوي على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بين ملاك المبنى وشاغليه وفق نسب محددة، كما أدخلت هذه المادة ضمن أعباء الترميم والصيانة، صيانة المصاعد الكهربائية الموجودة بالمبنى. وبذلك عدلت هذه المادة عن الحكم الوارد بالمادة 61 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي يقضي باعتماد تكاليف الترميم والصيانة من الجهة الإدارية بشئون التنظيم، ثم زيادة الأجرة السنوية للمبنى بنسبة 20% من مجموع هذه التكاليف، ولذلك نصت صراحة على إلغاء المادة المذكورة اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون الجديد، وبذلك أصبحت أعباء الترميم والصيانة تستوفى طبقاً للتنظيم الواردة بنص المادة ( 9 ) سالفة الذكر، بينما تظل أجرة المبنى كما هي.

(المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثالث – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 132 – صـ 253 و 254).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن.. أعباء الترميم والصيانة والصرف الصحي توزيعها بين المالك وشاغلي المبنى .. عدم سداد المستأجر لهذه التكاليف لا يرتب الإخلاء، حيث تواتر قضاء النقض على أن: “المُقرر في قضاء هذه المحكمة أنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن حكماً يقضي بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني – والتي يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحي – بين المالك وشاغلي المبنى وفقاً للنسب المحددة بهذه المادة، إلا أن التكاليف التي يلتزم بها المستأجر تطبيقاً لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الايجارية المحددة للعين المؤجرة، بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانوناً، فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار، ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوي بين آثر تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14 و 37 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 (وكذلك نص المادة 61 قبل إلغائها)، من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على سند من تخلف الطاعنة عن الوفاء بقيمة استهلاك المياه وإزالة مخلفات الصرف الصحي المتفق عليها بعقد الإيجار المؤرخ في 1/3/1983 رغم أن الطاعنة لا تلتزم إلا بقيمة ما يخص العين المؤجرة لها من استهلاك فعلي للمياه – على نحو ما سبق – وهو ما لم يقدم المطعون ضده الدليل عليه، وعلى الرغم من أنه لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بقيمة إزالة مخلفات الصرف الصحي (أعباء الترميم أو الصيانة)، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون”.

(نقض مدني في الطعن رقم 4106 لسنة 61 قضائية – جلسة 17/6/1992. والطعن رقم 200 لسنة 53 قضائية – جلسة 31/5/1989. المصدر: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين إيجار الأماكن” – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – بند 413 – صـ 734 و 735).

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : تكاليف وأعباء ترميم وصيانة العين المؤجرة – القانون المصري