تقويم التعديلات الجوهرية في العين المؤجرة واضافة مقابلها للأجرة .

الطعن 312 لسنة 52 ق جلسة 10 / 1 / 1991 مكتب فني 42 ج 1 ق 28 ص 146

برئاسة السيد المستشار: محمد رافت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد وليد الجارحي، محمد محمد طيطة محمد بدر الدين توفيق وشكري جمعة حسين.
————
– 1 إيجار ” تشريعات ايجار الاماكن . تقويم الاصلاحات والتحسينات في العين المؤجرة واضافة مقابلها للأجرة”.
الإصلاحات والتحسينات التي يحدثها المؤجر بالعين المؤجرة قبل التأجير . وجوب تقويمها وإضافة مقابلها للأجرة .
المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة قبل التأجير تقوم ويضاف ما يقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررتها تشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة.
– 2 إيجار ” تشريعات ايجار الاماكن . تقويم الاصلاحات والتحسينات في العين المؤجرة واضافة مقابلها للأجرة”.
التحسينات التي يجريها المؤجر بالعين المؤجرة بعد التأجير وأثناء انتفاع المستأجر – كميزة جديدة – لا سبيل لإلزام المستأجر بمقابل الانتفاع بها . إلا بموافقته . علة ذلك .
التحسينات التي يجريها المؤجر في العين المؤجرة بعد التأجير وأثناء انتفاع المستأجر والتي تعتبر ميزة جديدة يوليها له بقصد تسهيل هذا الانتفاع ودون أن – تكون ضرورية له، فإنه لا سبيل إلى إلزام المستأجر بمقابل الانتفاع بها يضاف إلى الأجرة إلا بموافقته، كما أنه لا يحق له الانتفاع بها دون أداء مقابلة وذلك كله إعمالاً للأصل العام المقرر بالفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون مما مؤداه أنه لا يجوز إجبار المستأجر على أداء مقابل هذه الميزة التي لم تكن في حسبانه عند التعاقد مع قد تمثله من عبء على كاهله، إلا إذا كان قد طلبها أو وافق عليها فأصبح بذلك التزامه بمقابل الانتفاع بها التزاماً تعاقدياً لا يجوز التملك من الوفاء به أو إذا ثبت أنه انتفع بها وإن لم يكن قد وافق عليها فعندئذ يقوم مقابل ما انتفع به ويلزم بأدائه وكل ذلك ما لم ينص القانون على إلزام المستأجر بمقابل الانتفاع بهذه الميزة.
– 3 إيجار “تشريعات إيجار الأماكن. إحداث تعديلات جوهرية بالعين المؤجرة”.
إحداث تغيرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية للمبنى القديم. أثره. اعتباره مكانا جديدا غير خاضع لقانون إيجار الأماكن.
لا يوجد ما يحول قانوناً أو واقعاً دون إقامة منشآت جديدة في مبنى قديم بحيث يعتبر مكاناً جديداً لا يخضع لقانون إيجار الأماكن الذى كان يخضع له من قبل طالما أن ذلك وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية من المبنى الأصلي.
– 4 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن. إحداث تعديلات جوهرية بالعين المؤجرة”.
تكييف التعديلات بأنها جوهرية تغير من طبيعة المبنى وتجعله في حكم المنشأ في تاريخها. تكييف قانوني يستند إلى تقدير الواقع.
تكييف التعديلات بأنها جوهرية تغير من طبيعة المبنى وتجعله في حكم المنشأ في تاريخها أو بسيطة لا تحدث به مثل هذا التغيير هو تكييف قانوني يستند إلى تقدير الواقع.
– 5 إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن. إحداث تعديلات جوهرية بالعين المؤجرة”. تقادم ” التقادم المسقط . الدعاوى الناشئة عن نقص العين المؤجرة أو زيادتها عما ذكر في العقد”.
الدعاوي الناشئة عن نقص العين المؤجرة أو زيادتها عما ذكر في العقد. خضوعها للتقادم الحولي. بدء سريانه من وقت التسليم الفعلي للعين المؤجرة. المواد 433، 434، 566 مدني. ثبوت قيام دعوى النزاع حول تقديم مقابل التعديلات المادية الجوهرية المدخلة على العين المؤجرة بعد التأخير. عدم خضوعها للتقادم المذكور علة ذلك.
مفاد المواد 433، 434، 566 من القانون المدني أن الدعاوى الناشئة عن نقص العين المؤجرة أو زيادتها عما ذكر في العقد تتقادم بمدة قصيرة هي سنة واحدة تبدأ من وقت تسليم العين المؤجرة تسليماً فعلياً في حين أن البين من أوراق الدعوى أن النزاع فيها يدور حول تقويم وإضافة مقابل التعديلات المادية الجوهرية التي أدخلت بالعين المؤجرة بعد تأجيرها لأول مرة دون ثمة نزاع حول نقص العين المؤجرة أو زيادتها عند تسليمها للطاعن.
– 6 إيجار “تشريعات إيجار الأماكن . تحديد الأجرة”. محكمة الموضوع “سلطة محكمة الموضوع بالنسبة للمنازعات الناشئة عن العقود / في عقد الايجار . في تحديد الاجرة”.
توافر التماثل أو انصرافه بين عين النزاع وشقة المثل . واقع . استقلال الموضوع بتقديره متى كان استخلاصه سائغا.
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن توافر التماثل أو فقدانه بين عين النزاع وشقة المثل مسألة واقع يستقل بتقديرها قاضى الموضوع طالما كان استخلاصه سائغاً ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهى إليها.
– 7 خبرة ” ندب الخبراء .تقدير عمل الخبير”. محكمة الموضوع ” سلطتها بالنسبة لمسائل الإثبات – تقدير عمل الخبير”.
تقرير الخبير. أحد أدلة الدعوى. خضوعه لتقدير محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة. عدم التزامها بالرد على ما يوجهه الخصوم إلى تقرير الخبير من مطاعن.
المقرر – أن تقرير الخبير – دليل مطروح في الدعوى تستقل محكمة الموضوع بتقديره ولا معقب عليها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة، وهى لا تلتزم بالرد استقلالاً في حكمها على ما يوجهه الخصوم من طعون إلى هذا التقرير.
——–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهن أقمن على الطاعن بصفته الدعوى رقم 1793 لسنة 1976 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم – حسب الطلبات المعدلة – بأن يؤدي لهن مبلغ 20469 جنيه و704 مليم، وقلن بياناً لذلك أن شركة ….. وتهيئة الأقمشة المصرية استأجرت العقار المبين بالصحيفة من المالكة السابقة بأجرة سنوية قدرها 300 جنيه وذلك بموجب عقد مؤرخ 1943/11/18، وإذ اشترين العقار في عام 1954 قمن بهدم ما عليه من مباني وأنشأن بدلاً منها مبنى من طابقين ومكتب وقدرت القيمة الإيجارية للمبنى الجديد بمبلغ 518 جنيه و592 مليم سنوياً اعتباراً من 1958/1/1 وإذ اتخذت الشركة ….. للمنسوجات – التي حلت محل الشركة المستأجرة – من المبنى الجديد مقراً لها، وقد أضفن إلى هذا المبنى مبان أخرى فزادت القيمة الإيجارية إلى مبلغ 1629 جنيه و168 مليم سنوياً اعتباراً من 1960/1/1، وإذ صار تأميم الشركة سالفة البيان وأدمجت بتاريخ 1962/2/1 في الشركة الطاعنة التي أصرت على الوفاء بالأجرة المتعاقد عليها في عام 1943 فأقمن الدعوى للحكم بفروق الأجرة عن الفترة اللاحقة للإدماج – ندبت المحكمة خبيراً لتصفية الحساب بين الطرفين. وبعد أن قدم تقريره دفعت الشركة الطاعنة بتقادم دين الأجرة بالتقادم الطويل واحتياطياً بالتقادم السنوي عملاً بالمواد 433، 434، 566 من القانون المدني واحتياطياً بتقادم دين الأجرة فيما يزيد عن السنوات الخمس السابقة على رفع الدعوى. وبتاريخ 1980/1/18 حكمت المحكمة بإلزام الشركة الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضدهن مبلغ 9959.040 هي فروق الأجرة عن السنوات الخمس السابقة على رفع الدعوى مضافاً إليها الفروق التي استجدت حتى آخر أكتوبر سنة 1980 بعد أن استجابت للدفع بالتقادم الخمسي ورفضت باقي الدفوع بالتقادم. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 1159 لسنة 36 ق الإسكندرية. وبتاريخ 1981/12/8 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالوجه الأول من السببين الأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إن العين كانت مؤجرة بعقد مؤرخ 1943/11/18 خلا من أي اتفاق على زيادة الأجرة مقابل التحسينات والمباني التي قد تضاف بعد الإيجار، ولم يطلب إضافة مبان أو إجراء تحسينات إذ أن ما أُضيف أُدخل على عين النزاع في تاريخ سابق على استئجاره العين نتيجة للتأميم ومن ثم فلا حق للمطعون ضدهن في طلب زيادة الأجور. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة قبل التأجير تقوم ويضاف ما يقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة التي تحدد على الأسس التي قررتها تشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة. أما التحسينات التي يجريها المؤجر في العين المؤجرة بعد التأخير وأثناء انتفاع المستأجر، والتي تعتبر ميزة جديدة يوليها له بقصد تسهيل هذا الانتفاع ودون أن تكون ضرورية له، فإنه لا سبيل إلى إلزام المستأجر بمقابل للانتفاع بها يضاف إلى الأجرة إلا بموافقته، كما أنه لا يحق له الانتفاع بها دون أداء مقابل وذلك كله إعمالاً للأصل العام المقرر بالفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون مما مؤداه أنه لا يجوز إجبار المستأجر على أداء مقابل هذه الميزة، التي لم تكن في حسبانه عند التعاقد مع ما قد تمثله من عبء على كاهله، إلا إذا كان قد طلبها أو وافق عليها فأصبح بذلك التزامه بمقابل الانتفاع بها التزاماً تعاقدياً لا يجوز التحلل من الوفاء به أو إذا ثبت أنه انتفع بها وإن لم يكن قد وافق عليها فعندئذ يقوم مقابل ما انتفع به ويلزم بأدائه وكل ذلك ما لم ينص القانون على إلزام المستأجر بمقابل الانتفاع بهذه الميزة. وإذ كان ذلك وكان لا يوجد ما يحول قانوناً أو واقعاً دون إقامة منشآت جديدة في مبنى قديم بحيث يعتبر مكاناً جديداً لا يخضع لقانون إيجار الأماكن الذي كان يخضع له من قبل طالما أن ذلك وليد تغييرات مادية جوهرية في الأجزاء الأساسية من المبنى الأصلي، وكان تكييف التعديلات بأنها جوهرية تغيير من طبيعة المبنى وتجعله في حكم المنشأ في تاريخها أو بسيطة لا تحدث به مثل هذا التغيير هو تكييف قانوني يستند إلى تقدير الواقع وكان الحكم المطعون فيه قد استند في قضائه بزيادة الأجرة إلى ما حصله من تقرير الخبير من أن تعديلات جوهرية أجريت في عين النزاع قبل انتفاع الشركة الطاعنة بها كأثر للتأميم تستلزم هذه الزيادة وفق أجرة المثل في المنطقة بعد أن أخضع تلك الأجرة لأحكام تشريعات إيجار الأماكن السارية وقت إحداثها، وكان هذا الذي حصله الحكم وخلص إليه سائغاً وله مأخذه من الأوراق وكاف لحمل قضائه فإنه لا يجدي الطاعن التحدي بأن عقد الإيجار السابق على شغله للعين خلا مما يشير إلى مقابل التحسينات إذ أنه انتفع بالعين باستلامها كأثر للتأميم، هذا إلى أن الثابت من تقرير الخبير أن المطعون ضدهن أدخلن على العين بعض الإضافات والتعديلات إبان سريان عقد الإيجار السابق في عامي 1949، 1957 ولم تعترض الشركة المستأجرة الأولى عليها وانتفعت بها ثم اشترت الشركة المؤممة – المملوكة للمطعون ضدهن – أصول وخصوم الشركة المستأجرة السابقة العقار في سنة 1959 وأضاف المطعون ضدهن – المالكات – بعض التحسينات والمنشآت على العين وتم انتفاع الشركة بتلك التحسينات ولم يصدر عقد إيجار لصالح الشركة المؤممة لاتحاد الذمة بين مالكات العقار ومستغليه ولا يغير من ذلك أن انتفاع الطاعن بالعين لم يكن امتداداً لانتفاع مستأجر سابق إذ تلقاه مباشرة من المطعون ضدهن كأثر للتأميم فإن الحكم إذا ألزم الشركة الطاعنة بمقابل التعديلات يكون قد صادف صحيح الواقع والقانون ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعي على الحكم المطعون فيه بالوجه الثاني من السبب الأول والثاني مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقول الطاعن أنه قد تمسك أمام محكمة الموضوع بسقوط دين الأجرة بالتقادم السنوي إعمالاً للمواد 433، 434، 566 من القانون المدني لأنه يتبع في تحديد مقدار العين المؤجرة أحكام تحديد مقدار المبيع ولما كانت الدعوى تدور حول زيادة الأجرة للزيادة في العين المؤجرة فإن حق المؤجر في طلب تكملة الأجرة يسقط بالتقادم بمرور سنة من تسليم العين في 1962/2/1 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدفع بالتقادم السنوي فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله ذلك أن مفاد المواد 433، 434، 566 من القانون المدني أن الدعاوى الناشئة عن نقص العين المؤجرة أو زيادتها عما ذكر في العقد تتقادم بمدة قصيرة هي سنة واحدة تبدأ من وقت تسليم العين المؤجرة تسليماً فعلياً في حين أن البين من أوراق الدعوى أن النزاع فيها يدور حول تقويم وإضافة مقابل التعديلات المادية الجوهرية التي أدخلت بالعين المؤجرة بعد تأجيرها لأول مرة دون ثمة نزاع حول نقص العين المؤجرة أو زيادتها عند تسليمها للطاعن ومن ثم فإن النعي يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الثالث من السبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك بسقوط دين الأجرة بالتقادم الطويل المنصوص عليه في المادة 374 من القانون المدني لأن عقد الإيجار حرر في عام 1943 كما أن المباني والتحسينات أدخلت قبل التأميم بعدة أعوام وإذ اعتبر الحكم عام 1962 بداية للتقادم وانتهى إلى رفض دفاعه في هذا الخصوص فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن البين من أوراق الدعوى أن عين النزاع أنشئ بها مصنعاً أُمم وأُدمج في الشركة الطاعنة بتاريخ 1962/1/30، ولما كانت عين النزاع وقتئذ مملوكة للمطعون ضدهن اللاتي يملكن المصنع فإن العلاقة الإيجارية لا تكون قد بدأت إلا من وقت التأميم ولا محل لإرجاعها إلى عام 1943 قبل إحداث التعديلات أو إلى الأعوام التي أحدثت بها وكان الحكم قد خلص إلى أن المطعون ضدهن لم يصدرنه عقد إيجار سابق لصالح الشركة التي يملكنها قبل التأميم لاتحاد الذمة بين الملاك والمستغلين إلى أن تغير الوضع بالتأميم وكانت الدعوى بزيادة الأجرة قد رفعت خلال شهر أبريل سنة 1976 فإن مدة التقادم الطويل لا تكون قد انقضت بين التاريخين سالفي البيان ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول الطاعن أن تقرير مكتب الخبراء الذي استند إليه الحكم قام على أسس غير سليمة إذ لم يراع التماثل بين عين النزاع وغيرها من العقارات المقارن بها من حيث الموقع والقيمة الإيجارية وإذ التفت الحكم عن اعتراضاته على هذا التقرير ولم يبين على أسس سائغة فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن توافر التماثل أو فقدانه بين عين النزاع وشقه المثل مسألة واقع يستقل بتقديرها قاض الموضوع طالما كان استخلاصه سائغاً ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهى إليها وكان من المقرر أن تقرير الخبير دليل مطروح في الدعوى تستقل محكمة الموضوع ولا معقب عليها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة، وهي لا تلتزم بالرد استقلالاً في حكمها على ما يوجهه الخصوم من طعون إلى هذا التقرير، ولما كان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بزيادة الأجرة كأثر لتعديل العين المؤجرة بإجراء إضافات وتحسينات إليها على ما استخلصه من تقرير مكتب الخبراء الذي اطمأن إليه وأخذ به محمولاً على أسبابه والذي ضمنها بوجود تماثل بين عين النزاع وشقه المثل وكان ما حصله الحكم – في حدود سلطته التقديرية – سائغاً وكافياً لحمل قضائه فإن النعي في حقيقته لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً في تقدير الدليل مما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض ومن ثم يكون النعي على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : تقويم التعديلات الجوهرية في العين المؤجرة واضافة مقابلها للأجرة