الرهــــن العقــاري

بقلم حازم المدني

نظام الرهن العقاري الصادر بالمرسوم الملكي رقم ( م/75 ) وتاريخ 21/11/1424 هـ

وبقرار مجلس الوزراء رقم 257 وتاريخ 12/8/1433هـ وبتعميم وزير العدل رقم 13/ت/4688 وتاريخ 10/9/1433هـ

تعريف الرهن العقاري

هو عقد يسجل وفق أحكام الرهن العقاري يَكسب به المرتهن (الدائن) حقاً عينياً على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون’

وهذا يعني أن اى شخص يمكنه رهن بيته باسم البنك أو أي جهة مصرح لها بالإقراض مقابل قرض مع فوائده ويكون العقار ضماناً للقرض. وفي حال تخلف الشخص عن سداد قيمة القرض أو أي قسط من الأقساط يمكن للبنك طرد الشخص وبيع العقار لاستيفاء الدين.

أهمية الرهن

هي الحصول على قرض بنسبة فائدة أقل من السابق، ويستطيع المواطن من خلاله تملك مسكن.

سلبيات الرهن

– تحميل الشخص المقترض أعباء مالية كبيرة قد تعرضه لخسارة كل ما يملك.

-تشجيع الاشخاص على المخاطرة بأصول يملكوها من أجل الحصول على قرض.

تحميل الشخص وزر غيره، ففي حال أنه وارث لأي شخص، فإنه ملزم بسداد ديونه.

أهميته للبنك

-النظام يساعد البنك على التوسع في سوق الإقراض، التي تعتبر سوقا جديد فى المملكة العربية السعودية، وهذا سيؤدي إلى زيادة الأرباح.

– يمكن للبنك تملك العقار وطرد المالك وبيع العقار لاستيفاء الدين في مدة وجيزة، سواء من صاحب الدين أو ورثته.

سلبياته للبنك

زيادة في الديون المعدومة أو المتعثرة في حال التوسع في الإقراض وخصوصاً لمن ليس لهم ملاءة مالية.

نظام الرهن العقاري

وردت مواد نظام الرهن العقاري فى مواد قد تصل إلى 50 مادة، ولكن سأتطرق إلى ما أرى أنه مهم للشخص المقترض وللبنك.

المادة رقم (18): ”إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإن أداه المدين أخذ رهنه، وإن لم يؤده بيع الرهن بطلب المرتهن، ويُقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه وفقاً لمرتبته شرعاً ونظاماً، فإذا بقي للمرتهن دينٌ حاصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين”.

وهذا يعني أن الدائن (البنك) له الأحقية في استيفاء الدين من قيمة بيع الرهن في حال عجز المدين (المواطن) عن تسديد كامل الدين أو قسط من أقساطه المستحقة، وإذا بقي له دين تقاسمه مع باقي الدائنين مما يتبقى من أموال المدين (المواطن(

المادة رقم (28 ): ”للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون وفقاً لنظام التنفيذ”.

وهذا يعني أنه في حال التأخر عن دفع قسط من الأقساط فإن للبنك الحق ببيع العقار، خلال مدة قصيره.

المادة رقم ( 31): ‘‘تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم الوفاء بالدين وفقاً لنظام التنفيذ”.

والأرجح هنا بأنها ستكون خلال ثمانية أيام مثل المادة أعلاه، وأتمنى أن يكون تفسيري لهذه المادة خاطئا وأن المدة ستكون من شهر إلى شهرين.

المادة رقم ( 34): ”إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للمالك”.

المادة أعلاه واضحة ولكن في المقابل لو نقصت قيمة المرهون عن قيمة الدين فإن المدين مطالب بسداد الفرق. والخطورة هنا هي في حال شراء منزل أو أرض بثمن مرتفع ومن ثم حصل تصحيح أو انخفاض في أسعار العقار، فإن المدين مجبر على السداد حتى لو بيع العقار بنصف قيمته.

المادة رقم ( 38 فقرة رقم 2): ”إذا تعثر المدين في السداد وباعت المحكمة الرهن قبل حلول الأجل كله، أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائن، وأودعت باقي المبلغ في حساب بنكي. وللمدين طلب الإفراج عن المبلغ إذا قام بالسداد المبكر لباقي مديونيته، أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين”.

وإذا لم تخني الذاكرة فهناك قاعدة شرعيه تسمى ”سقوط الآجال” وتعنى بأنه في حال تعذر سداد قسط واحد، تحل جميع الأقساط دفعة واحدة. أي حتى إن قام المدين بتوفير القسط بعد التعذر أو بعد التأخير، فإن للبنك الحق في المطالبة ببيع العقار والمطالبة ببقية الأقساط.

المادة رقم ( 44): ”لا يبطل الرهن بموت الراهن، أو المرتهن، أو بفقدان الأهلية، فإن مات أي منهما قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه”.

والمشكلة هنا إن كان الأبناء غير قادرين أو لا يوجد إلا بنات أو زوجة كبيرة في السن، هل يُزج بهم في السجن عند تعذر التسديد. والمشكلة الأكبر هي عندما لا يكون له لا أبناء ولا بنات ولا زوجة، هل يتحمل العصبة من أبناء عمه أو خاله هذا الدَين؟.. وبناءً على المادة أعلاه فالجواب احتمال أن يكون بنعم. وإذا كانت البنوك تقوم اختيارياً بالتأمين على حالات الوفاة، فلماذا لا يلغى هذا الشرط؟

مدي تأثير الرهن العقاري في السوق العقارية

1-: أن يكون التأثير محدوداً، وذلك لارتفاع أسعار المساكن ولقلة الدخل، وهذا ما حدث أيضا في مصر عندما أُقر نظام الرهن العقاري في عام 2001، فلم يكن هناك تأثير يُذكر

2- أن يتسبب في ارباك لسوق العقار وزيادة الطلبات على المساكن، مما سيتسبب في رفع الأسعار. وستكون الطلبات من المضاربين أو من لديهم مدخرات أو دخولهم جيدة نوعا ما،

3- أن يتسبب في ارباك للسوق العقارية ويحدث تصحيحا وهبوطا في الأسعار وخصوصاً عندما يتيقن التجار والمستهلكون بأن الرهن العقاري لن تستفيد منه إلا فئة قليلة من أصحاب الدخول المتوسطة أو العالية.

4- أن يحدث تصحيح في أسعار العقارات قبل إقرار النظام، وخصوصاً إذا تأخر إقراره.

إعادة نشر بواسطة محاماة نت

تكلم هذا المقال عن : الرهن العقاري حسب النظام السعودي