الاعتراضات على قائمة الشروط:

يلاحظ فيما يتعلق بإجراءات الحجز العقاري أنه بعد تسجيل التنبيه يتقدم الدائن الذى يباشر الإجراءات إلى قلم كتاب محكمة التنفيذ بما يسمى (قائمة شروط البيع) وذلك خلال ِ(90) يوماً من تاريخ تسجيل التنبيه. وتتضمن هذه القائمة بيان قصة التنفيذ من بدايتها وعناصره والإجراءات التي اتخذت بشأنه وترفق بها وثائق معينة.
فإذا لم تودع هذه القائمة خلال الميعاد المشار إليه فإنه يترتب على ذلك اعتبار تسجيل التنبيه كأن لم يكن ويجب إعادة التسجيل أما التنبيه ذاته فلا يسقط. ويجب أن تشتمل القائمة على بيانات معينة (مادة 414) وان تقترن بمرفقات معينة، ويترتب الإعلان على نقص أو تخلف تلك البيانات أو إغفال تلك المرفقات.
وبإيداع القائمة ينفتح باب المنازعات في التنفيذ العقاري: ذلك بأن قلم الكتاب عند إيداع القائمة يحدد جلسة للبيع كما يحدد في نفس الوقت جلسة احتمالية لما عساه أن يقدم من اعتراضات. فإذا لم تقدم اعتراضات سقطت الجلسة الاحتمالية ونمضى قدماً إلى جلسة البيع المحددة في محضر إيداع القائمة – أما إذا قدمت اعتراضات فإنها تنظر في الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات (ويؤدى ذلك إلى سقوط جلسة البيع). أي أن إيداع قائمة الشروط وتحديد الجلستين هو الذى يتيح الفرصة لإبداء الاعتراضات ويفتح الباب لهذه المنازعات.
ولهذا يجب أن تكون الاعتراضات على قائمة شروط البيع محلاً لاهتمامنا.

معنى الاعتراضات:

الاعتراضات على قائمة الشروط هى كل المطاعن أو المنازعات التي يمكن أن يعترض بها على التنفيذ. وهذه الاعتراضات قد تبدى من جانب المدين نفسه أو من جانب الغير.

إجراءات الاعتراض وميعاده:

وتبدى الاعتراضات أياً كان نوعها بطريق معين نص عليه المشرع وهو التقرير بها في قلم كتاب محكمة التنفيذ: ولا يغنى عن ذلك رفع دعوى أو توجيه إنذار أو تقديم طلب أو عريضة لأن المشرع قد رسم للإجراء طريقاً مخصوصاً هو التقرير في قلم الكتاب. وللتقرير ميعاد مخصوص كذلك فيجوز تقديم الاعتراضات في أي وقت من تاريخ إيداع القائمة إلى ما قبل جلسة الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل. وهذا الميعاد غريب لأنه يحسب من طرفه الأقصى ولذلك نسميه بالميعاد المرتد لأن حسابه يكون عن طريق الارتداد إلى ما وراء الجلسة (جلسة الاعتراضات) بثلاثة أيام: فلا يجوز تقديم الاعتراضات في الجلسة ذاتها ولا في اليوم السابق عليها ولا في اليومين السابقين على ذلك اليوم وإنما يجوز ذلك في اليوم الرابع قبل الجلسة وبعد ذلك يغلق باب الاعتراضات.
على أنه إذا قدمت اعتراضات جاز لغير أطراف التنفيذ أن يتدخلوا في الاعتراضات القائمة لإبداء ما لديهم من طعون أو اعتراضات ولو كانت من نوع أخر غير نوع الاعتراضات المنظورة أي أن التدخل هنا ليس تدخلاً (إنضمامياً)، وإنما هو تدخل هجومي من نوع خاص – على أن حق الغير في هذا النوع من التدخل رهين بأن تكون ثمة اعتراضات منظورة ومصيره معلق على مصير تلك الاعتراضات فإن سقطت أو تنازل عنها أصحابها سقط اعتراض المتدخل. ويشترط أن يكون المتدخل من الغير أما أطراف التنفيذ فإن حقهم يسقط إذا لم يقدموا اعتراضاتهم إلى ما قبل جلسة الاعتراضات بثلاثة أيام: ولا يجوز لهم إبداء أي اعتراض ولو بطريق التدخل في اعتراض قائم لأن التدخل حق للغير فقط ولا يجوز السماح به لأطراف التنفيذ لأن لهم طريقهم الخاص في الاعتراض.
أما أطراف التنفيذ فهم: المدين والحائز والكفيل العيني والدائنون المرتهنون ومن في حكمهم (من أصحاب الحقوق العينية المقيدة)÷ كصاحب حق الاختصاص أو الامتياز – ويدخل في هذه الزمرة الدائنون العاديون الذين سجلوا تنبيهات أخرى (خلاف مباشر الإجراءات) فهؤلاء يجب أن يتقدموا باعتراضاتهم في الميعاد وإلا سقط حقهم في إبدائها أياً ما كانت الوسيلة.

أنواع الاعتراضات:

وتنقسم الاعتراضات من حيث موضعها إلى ثلاثة مجموعات (أولها) وجوه البطلان (وثانيها) الملاحظات (وثالثها) الطلبات الخاصة.

المجموعة الأولى – وجوه البطلان:

وجوه البطلان إما أن تكون شكلية تتعلق بالإجراءات وإما أن تتعلق بالموضوع.

(1) أما وجوه البطلان الشكلية:

فإما أن ترجع إلى التنبيه أو الإنذار أو القائمة.
فمن وجوه البطلان الشكلي التي ترجع إلى تنبيه نزع الملكية: وجود نقص في بياناته التي أوجب القانون مراعاتها وعل البطلان جزاء لإغفالها (مادة 401)، أو سقوط تسجيله (مادة 412) أو أن يكون غير مسبوق بإعلان السند التنفيذي أو لم يذكر فيه تاريخ إعلان ذلك السند.
وأما وجوه البطلان الشكلي التي ترجع إلى إنذار الحائز: فمنها إغفال هذا الإنذار كلية أو حصوله قبل التنبيه أو دون تبليغ التنبيه للحائز (مادة 411) أو عدم تسجيل الإنذار في الميعاد أو إغفال التأشير به على هامش تسجيل التنبيه أو تجاوز الميعاد المحدد لذلك (مادة 412 و 413).
وأما ما يتصل بالقائمة في مجال البطلان الشكلي: فمثالها: النقص في بياناتها (مادة 412) أو في مرفقاتها (مادة 415) أو إيداعها بعد مضى 90 يوم على تسجيل التنبيه (مادة 414).

(2) أما وجه البطلان الموضوعي:

فهي إما أن تتعلق بالدين المطلوب للتنفيذ بمقتضاه أو بالسند التنفيذي أو بالعقار الذى يجرى التنفيذ عليه.
أما وجوه البطلان الراجعة إلى الدين – فمثالها أن يكن الدين قد انقضى بالتقادم أو بالوفاء أو نحو ذلك، أو أن يكون غير محقق الوجود.
وأما وجوه البطلان المتعلقة بسند التنفيذ فمثالها أن يجرى التنفيذ بعقد رسمي حصل الطعن فيه بالتزوير أو بموجب حكم غير نهائي ولا مشمول بالنفاذ أو قضى بوقف نفاذه.
أما وجوه البطلان المتعلقة بالعقار محل التنفيذ شمالها أن يكون التنفيذ حاصلاً على عقار لا يجوز حجزه كالخمسة أفدنه الأخيرة من ملك المزارع أو العقار الموهوب بشرط عدم التصرف فيه أو العقار الموقوف ونحو ذلك.

المجموعة الثانية من الاعتراضات: الملاحظات:

يجوز إبداء ملاحظات – ممن تكون له مصلحة في ذلك – على الشروط الواردة في قائمة شروط البيع، وهذه الملاحظات إما أن يكون الغرض منها الحذف أو الإضافة أو التغيير.

1- الملاحظات بالحذف:

الغرض منها هو الاعتراض على بعض الشروط التي تتضمنها القائمة وطلب حذفها ويندرج تحت هذا النوع من الملاحظات ما يتعلق بالقانون أو بالملائمة:

أ) كطلب حذف شرط من شروط القائمة لمخالفته للنظام العام:

كما لو كان يتضمن اقتضاء فوائد ربوية أو استبعاد طائفة معينة من دخول المزاد (أي قصر المزايدة على فريق من الناس). لأن ذلك يخل بعلانية المزاد وبمبدأ المساواة بين المواطنين. وفى هذه الحالة يكون الشرط المطلوب حذفه مخالفاً للقانون مخالفة جسيمة تتصل بالنظام العام.

ب) أو طلب حذف شرط مخالف القانون:

كما لو اشترط مقدم القائمة عدم رد الثمن إلى من يتم إيقاع البيع عليه حتى لو تبين أن العقار المنزوعة ملكيته غير مملوك للمدين، لأن ذلك يخالف نص المادة 416 مرافعات التي تقرر أنه لا يجوز أن تتضمن قائمة شروط البيع الإعفاء من رد الثمن في حالة استحقاق البيع. كما أنه يخالف القواعد العامة في القانون إذ يعتبر من قبيل الإثراء بلا سبب وهو غير جائز.
وفى هذه الحالة يكون الشرط مخالفاً للقانون ولكن المخالفة لا ترقى إلى حد المساس بالنظام العام.

ج) أما حالات الحذف التي تتعلق بالملاءمة:

وإن لم يكن فيها مخالفة للقانون فمثالها طلب حذف شرط طار بالمزايدة: لما فيه من التشدد كاشتراط دفع الثمن كله نقداً وفوراً أو لما فيه من التساهل كتقسيط الثمن على دفعات صغيرة متباعدة.

2- أما الملاحظات بالإضافة:

فيقصد منها إضافة بند لقائمة شروط البيع كما في حالة من يكون له حق ارتفاق على العين المنزوع ملكيتها، أو من يكون مستأجراً لها، ويرغب الإشارة إلى حقه في القائمة حتى يكون المشترى على بينة من ذلك، ولو كانت هذه الحقوق مما يسرى في حق الراسي عليه المزاد أي من يتم إيقاع البيع عليه كما لو كانت مسجلة أو ثابتة التاريخ حيث ينبغي ذلك ولكنها تضاف ليطمئن قلب صاحب الحق.

3- أما الملاحظة التي يقصد منها إلى تعديل شروط القائمة:

فمثالها: أن يطلب المعترض تجزئة العقار المنفذ عليه إلى صفقات يقدر لكل منها ثمن أساسي خاص، وتباع كل صفقة منها على استقلال وذلك إذا كانت القائمة تتضمن بيع العقار كله كوحدة واحدة مع كبر مساحته أو علو قيمته.
وإما أن تكون بطلب توحيد العقار إذا كانت القائمة تتضمن تجزئته إلى صفقات تؤدى إلى تفتيته والهبوط بقيمته – أو بجمع بعض هذه الأجزاء في صفقة واحدة. أو بتعديل طريقة التجزئة.
وقد تتعلق الملاحظة بالثمن الأساسي فيجب تقديمها بطريق الاعتراض وفى ميعاده، وإلا سقط الحق فيها: كما لو كان المطلوب هو تقدير ثمن أساسي خلاف المقدر في قائمة الشروط (أعلى أو أدنى) أو الاعتراض على كيفية تقدير الثمن الأساسي من حيث معياره أو ضوابطه فكل هذه ملاحظات يجب أن تبدى بطريق الاعتراض وفى ميعاده.

المجموعة الثالثة من الاعتراضات – الطلبات الخاصة:

وهذه الطلبات تتلخص فيما يأتي:

أولاً- طلب تأجيل إجراءات بيع العقار:

نص المشرع في المادة 424 فقرة 2 على أنه يجوز للمدين أن يطلب (بطريق الاعتراض على القائمة) تأجيل إجراءات البيع إذا ثبت أن له أموالاً تغل ريعاً صافياً يوازى مقداره في سنة واحدة ما يكفى لوفاء ديون الدائنين الحاجزين والذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات.
ولا يشترط أن يكون الريع ناتجاً عن العقار المنزوعة ملكيته بل يمكن أن ينتج عن عقارات أخرى أو عن منقولات تدر إيرادا كشهادات الاستثمار وسيارات النقل مثلاً.
وفى هذه الحالة يحكم القاضي في جلسة الاعتراضات بتأجيل البيع لمدة سنة أو أكثر وذلك لإعطاء المدين فرصة للوفاء بهذه الديون ويحدد الحكم موعداً تبدأ فيه إجراءات البيع في حالة عدم الوفاء. وقد نص القانون الجديد على جواز تقديم مثل هذا الطلب في أية حالة تكون عليها الإجراءات إلى ما قبل اعتماد العطاء إذا طرأت ظروف تبرر ذلك.

ثانياً- طلب قصر التنفيذ على بعض العقارات:

ويجوز لكل من المدين والحائز طبقاً للفقرة الأولى من المادة 424 أن يطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المعينة في التنبيه إذا ثبت أن قيمة العقار الذى تظل الإجراءات مستمرة بالنسبة إليه تكفى لوفاء ديون الحاجزين وجميع الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات فيحكم القاضي في هذا الاعتراض بقصر التنفيذ على هذا البعض من العقارات وإيقاف البيع مؤقتاً بالنسبة للباقي – ويعين الحكم الصادر في هذا الاعتراض العقارات التي تقف الإجراءات مؤقتاً بالنسبة إليها.
فإذا تبين بعد إيقاع البيع أن هذا التقدير كان خاطئاً وأن قيمة العقار الذى اقتصر التنفيذ عليه لم تكف لوفاء الديون جاز لكل دائن أن يمضى في التنفيذ على العقارات التي أوقف التنفيذ بالنسبة لها.
وقد أجاز القانون الجديد إبداء هذا الطلب (إذا طرأت ظروف تبرر ذلك) في أية حالة تكون عليها الإجراءات إلى ما قبل اعتماد العطاء.

ثالثاً- طلب إيقاف التنفيذ على الحصة الشائعة:

نصت المادة (423) على أنه إذا كان التنفيذ يجرى على حصة شائعة تدخل ضمن أعيان مفرزة وكان ثمة دائن له حق مقيد على تلك الأعيان المفرزة جاز له أن يبدى رغبته في التنفيذ على الأعيان المفرزة ويطلب – بطريق الاعتراض على قائمة البيع – وقف إجراءات التنفيذ الخاصة بالحصة الشائعة.
وفى هذه الحالة يصدر الحكم بوقف الإجراءات على الحصة الشائعة بصفة مؤقتة وتحدد للمعترض مدة يجب أن يبدأ خلالها في التنفيذ على الأعيان المفرزة، فإذا انقضت هذه المدة دون أن يبدأ ذلك المعترض إجراءاته فإن الإجراءات الموقوفة يأخذ مجراها من جديد ويجوز المضي في التنفيذ على الحصة الشائعة.
وفى هذه الحالة يصدر الحكم بوقف الإجراءات على الحصة الشائعة بصفة مؤقتة وتحدد للمعترض مدة يجب أن يبدأ خلالها في التنفيذ على الأعيان المفرزة، فإذا انقضت هذه المدة دون أن يبدأ ذلك المعترض إجراءاته فإن الإجراءات الموقوفة يأخذ مجراها من جديد ويجوز المضي في التنفيذ على الحصة الشائعة.

رابعاً- حالات أخرى لها حكم خاص:

وتبقى بعد ذلك حالات أخرى لها حكم خاص:

منها: حالة رفع دعوى بالفسخ على المدين، وصورة المسألة أن يكن المدين قد اشترى عقاراً ولم يدفع ثمنه ثم قام أحد دائنيه باتخاذ إجراءات التنفيذ على ذلك العقار باعتباره ملكاً للمدين – وقام بائع العقار برفع دعوى ضد المدين بفسخ البيع لعدم دفع الثمن – ففي هذه الحالة يوجب القانون على رافع دعوى الفسخ أن يدون ذلك في ذيل قائمة شروط البيع في الميعاد المحدد لتقديم الاعتراضات وإلا سقط حقه في الاحتجاج بحكم الفسخ على من حكم بإيقاع البيع عليه.
ومنها: حالة رفع الدعوى بنقض البدل وهى تماثل الحالة السابقة وصورة المسألة فيها أن يمتلك المدين العقار بطريق البدل (المقايضة) ويخل بشروط البدل فيرفع عليه المتبادل معه دعي بفسخ عقد البدل (وتسمى في العمل دعوى نقض البدل) فيوجب القانون تدوين ما يدل على ذاته في ذيل قائمة الشروط في الميعاد المحدد لتقديم الاعتراضات حتى يكون الحكم في الدعوى حجة على الراسي عليه المزاد (أي من حكم بإيقاع البيع عليه) – وتوقف إجراءات التنفيذ إذا تم تدوين ما يدل على رفع دعي الفسخ في ذيل القائمة في الميعاد وقدم الدليل على ذلك.
وقد نصت على هاتين الحالتين المادة (425) من قانون المرافعات الجديد وتقابلها المادة (650) من القانون الملغى.

الاختصاص بالاعتراضات والطعن فيها:

يختص بنظر الاعتراضات قاضى التنفيذ الذى يجرى التنفيذ في دائرة عمله وذلك بصرف النظر عن موضوع تلك الاعتراضات أو قيمة النزاع الذى تنصب عليه مع أن قاضى التنفيذ هو قاضى جزئي وقد تزيد قيمة الاعتراضات عن نصاب القضاء الجزئي هو 500 جنيه.
ويجوز الطعن في الحكم الصادر في الاعتراض – وذلك بطريق الاستئناف، ويرفع إلى المحكمة الابتدائية المختصة إذا كانت قيمة النزاع في حدود 500 جنيهاً – أما إذا زادت عن ذلك فيرفع الاستئناف رأساً إلى محكمة الاستئناف العليا التي تقع في دائرتها المحكمة الجزئية التي يتبعها قاضى التنفيذ، وتتاح عندئذ فرصة الطعن بالنقض في الحكم الصادر من محكمة الاستئناف العليا.
وميعاد الاستئناف في الحالتين أربعون يوماً تبدأ من تاريخ صدور الحكم في الاعتراض وليس ذلك إلا تطبيقاً للقواعد العامة في الاستئناف.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .

تكلم هذا المقال عن : الاعتراضات على قائمة الشروط كأحد منازعات التنفيذ في القانون الكويتي