بواسطة باحث قانوني
اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
=================================

الطعن رقم 0421 لسنة 44 مكتب فنى 28 صفحة رقم 1703
بتاريخ 16-11-1977
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 2
الهلاك الكلى فى معنى المادة 2/370 من التقنين المدنى القديم المقابلة للمادة 1/569 من القانون المدنى الحالى – هو أن يلحق الدمار العين المؤجرة فيأتى عليها كلها أو يجعلها غير صالحة جميعها لأداء الغرض الذى أجرت من أجله ، و الهلاك هنا مادى يلحق مقومات العين المؤجرة و كيانها الذاتى و لئن إنعقد الإجماع على منح نفس الأثر للهلاك المعنوى أو القانونى الذى لم يمس نفس الشىء المؤجر فى مادته إلا أنه يحول دون أدائه المنفعة التى قصد أن يستوفيها المستأجر منه ، إلا أن شرطه أن يحول دون الإنتفاع بالعين جميعها و ألا يكون المانع مؤقناً بل دائماً ، فإن لم يترتب إلا إنتفاء الفائدة من جزء من العين أو كان المانع مصيره إلى الزوال قبل إنتهاء مدة العقد إعتبر الهلاك جزئياً . و مسألة ما إذا كان الهلاك كلياً أو جزئياً من مسائل الواقع التى تخضع لسلطان قاضى الموضوع و تقديره دون رقابة محكمة النقض ما دام إستخلاصه سائغاً .

=================================
الطعن رقم 0028 لسنة 45 مكتب فنى 32 صفحة رقم 2365
بتاريخ 21-12-1981
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 3
طبقاً للقواعد العامة و لما نصت عليه المادة 569- 1 من القانون المدنى ينقضى عقد الإيجار بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً ، إذ يترتب على هذا الهلاك إنفساخ العقد من تلقاء
نفسه لإستحالة التنفيذ بإنعدام المحل . أياً كان السبب فى هذا الهلاك ، أى سواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو خطأ الغير ، و لا يجبر المؤجر فى أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها و لا يلزم إذا أقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر ، و إنما يكون المؤجر ملزماً بتعويض المستأجر فى حالة هلاك العين المؤجرة بخطأ المؤجر .

=================================
الطعن رقم 1402 لسنة 48 مكتب فنى 33 صفحة رقم 977
بتاريخ 21-11-1982
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 5
مفاد نص المادة 2/569 من القانون المدنى أن العلاقة الإيجارية لا تنتهى لمجرد هلاك العين المؤجرة هلاكاً جزئياً و إنما يكون للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الإنتفاع أو فسخ الإيجار ذاته دون إخلال بما له من حق فى أن يقوم بنفسه بتنفيذ إلتزام المؤجر بأن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها و أن يقوم فى أثناء الأجازة بجميع الترميمات الضرورية .

=================================
الطعن رقم 1401 لسنة 50 مكتب فنى 35 صفحة رقم 1865
بتاريخ 21-11-1984
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 1
مفاد ما نصت عليه المادة 569 من القانون المدنى ، أنه إذا ما هلكت العين المؤجرة هلاكاً كلياً أو جزائياً ، أو أصبحت فى حالة لا تصلح معها للإنتفاع الذى أجرت من أجله أو نقص هذا الإنتفاع نقصاً كبيراً ، و لم يكن للمستأجر يد فى شىء من ذلك ، فإن للمستأجر – فى حالة تعذر إعادة العين إلى الحالة التى كان عليها – أن يرجع على المؤجر بالتعويض عن كافة الأضرار التى أصابته نتيجة هذا الهلاك أو النقض ، سواء فى شخصه أو ماله ، أو بسبب فسخ الإيجار قبل إنقضاء مدته أو نقص الإنتفاع بالعين المؤجرة إلى وقت الفسخ .

( الطعن رقم 1401 لسنة 50 ق ، جلسة 1984/11/21 )
=================================
الطعن رقم 0586 لسنة 53 مكتب فنى 35 صفحة رقم 827
بتاريخ 26-03-1984
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 4
أوجب الشارع فى الفقرة الثالثة من المادة 9ه سالفة البيان على المحكمة فى حالة الهدم الكلى أو الجزئى أو التدعيم أو الترميم أو الصيانة أن تحدد أجلاً لتنفيذ حكمها ، و رتب فى المادة 60 من ذات القانون على إنتهاء الأجل الذى حددته المحكمة دون قيام ذوى الشأن بتنفيذه نشوء حق الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فى القيام بتنفيذه على نفقة صاحب الشأن أو تحصيل قيمة التكاليف و جميع النفقات بطريق الحجز الإدارى كما رتب للمستأجر إذا تأخر كل من ذوى الشأن و الجهة الإدارية المذكورة عن القيام بالتنفيذ حق الحصول على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة إذا رأى أن صالحه يقتضى إجراءها دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك ، و أن يستوفى ما أنفقه خصماً من مستحقات المالك لديه ، لما كان ما تقدم و كان الحكم المطعون فيه … قد أغفل تحديد أجل لتنفيذ الهدم المقضى به فإنه يكون قد خالف القانون .
( الطعن رقم 586 لسنة 53 ق ، جلسة 1984/3/26 )
=================================
الطعن رقم 1201 لسنة 50 مكتب فنى 38 صفحة رقم 1074
بتاريخ 13-12-1987
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 1
المقرر فى قضاء هذه المحكمة – انه إذا خلا قانون إيجار الأماكن من تنظيم حالة معينة ، تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدنى ، و كان القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تاجير الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر الذى يحكم واقعة الدعوى قد خلا من تنظيم خاص عن أثر حكم إزالة العين المؤجرة على عقد الإيجار الوارد عليها بما يتعين معه الرجوع فى هذا الشأن إلى أحكام القانون المدنى ، و كانت الفقرة الأولى من المادة 569 من القانون المدنى تنص على أن ” إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً إنفسخ العقد من تلقاء نفسه ” وكان الهلاك القانونى للعين المؤجرة بصدور حكم نهائى بإزالتها بأخذ حكم الهلاك الماد ى لها ، فينفسخ العقد من تلقاء نفسه لإستحالة التنفيذ الذى يرجع إلى إنعدام المحل .

=================================
الطعن رقم 1960 لسنة 51 مكتب فنى 40 صفحة رقم 502
بتاريخ 31-05-1989
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 1
عقد الإيجار – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – ينقضى وفقاً لنص المادة 1/569 من القانون المدنى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً على هذا الهلاك إنفساخ العقد من تلقاء نفسه لإستحالة التنفيذ بإنعدام المحل أياً كان السبب فى هذا الهلاك سواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المستأجر أو الغير و لا يجيز للمؤجر فى أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها و لا يلتزم إذا أقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر .

=================================
الطعن رقم 1154 لسنة 53 مكتب فنى 40 صفحة رقم 771
بتاريخ 19-07-1989
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 1
عقد الإيجار – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة -ينقض وفقاً لنص المادة 1/596 من القانون المدنى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً و يترتب على هذا الهلاك إنفساخ العقد من تلقاء نفسه لإستحالة التنفيذ بإنعدام المحل أياً كان السبب فى هذا الهلاك سواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو الغير و لا يجبر المؤجر فى أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر .

=================================
الطعن رقم 1723 لسنة 53 مكتب فنى 41 صفحة رقم 181
بتاريخ 17-01-1990
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 1
عقد الإيجار – و على ما جرى به قضائه هذه المحكمة – ينقضى وفقاً لنص المادة 1/569 من القانون المدنى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً و يترتب على هذا الهلاك إنفساخ العقد من تلقاء نفسه لإستحالة التنفيذ بإنعدام المحل أياً كان السبب فى هذا الهلاك سواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو الغير ، و لا يجبر المؤجر فى أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ، و لا يلزم إذا ما أقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك كلياً أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر .

=================================
الطعن رقم 1886 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 1048
بتاريخ 09-05-1991
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 4
النص فى المادة 1/569 من القانون المدنى على أنه ” إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً إنفسخ العقد من تلقاء نفسه ” هذا النص يعتبر تطبيقاً للقاعدة العامة التى تقضى بإنفساخ العقد لإستحالة التنفيذ الراجع إلى إنعدام المحل لهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً أصبح معه تنفيذ عقد الإيجار مستحيلاً و من ثم ينفسخ من تلقاء نفسه و بحكم القانون ، و تقرر المادة 159 من القانون المدنى القاعدة العامة فى هذا الصدد إذ تقول ” فى العقود الملزمة للجانبين إذا إنقضى إلتزام بسبب إستحالة تنفيذه إنقضت معه الإلتزامات المقابله له و ينفسخ العقد من تلقاء نفسه ” و المشرع فى النصين سالفى الذكر لم يميز بين ما إذا كان الهلاك غير راجع لخطأ المؤجر فينفسخ العقد بحكم القانون و بين ما إذا كان الهلاك راجعاً إلى خطأ المؤجر فيجوز للمستأجر طلب الفسخ قضاء بل جعل الحكم فى الحالتين واحد هو إنفساخ العقد بحكم القانون و ترتيباً على ذلك يكون لكل من الطرفين طلب الإنفساخ و يعتبر العقد مفسوخاً من وقت الهلاك و لا حاجة إلى حكم بذلك و إن صدر مثل هذا الحكم فإنما يكون مقرراً لهلاك العين و إنفساخ العقد و يؤيد ذلك ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى فى هذا الصدد بأنه قد تهلك العين هلاكاً كلياً سواء كان ذلك من جراء عدم القيام بالترميمات اللازمة لحفظ العين أو بخطأ المؤجر أو المستأجر أو بقوة قاهرة و فى كل هذه الأحوال ينفسخ العقد من تلقاء نفسه لإنعدام المحل و هذا هو المقرر فى قضاء النقض فى أحكامه الأخيرة إذ جرى على أن هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً يؤدى إلى إنفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه أياً كان السبب فى هذا الهلاك و لو كان ذلك بسبب المؤجر و لا يجبر على إعادة العين إلى أصلها .

=================================
الطعن رقم 1886 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 1048
بتاريخ 09-05-1991
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 5
الهلاك القانونى يلحق بالهلاك المادى الذى يؤدى إلى إنفساخ عقد الإيجار مثل نزع الملكية للمنفعة العامة أو الإستيلاء على العين المؤجرة إذ يبقى فى حالة الهلاك القانونى الكيان المادى للعين المؤجرة إلا أنه يتعذر على المستأجر الإنتفاع بها و يقاس على تلك الحالة إذا ما أصبح الإنتفاع بالعين المؤجرة مستحيلاً فيجب إلحاقه بهلاك الشىء نفسه و يكون مبرراً لإنفساخ العقد إذ أن الحرمان الكلى من الإنتفاع بالعين المؤجرة و لو لم يكن هناك هلاك مادى يستحيل معه تنفيذ العقد و يترتب عليه إنحلال الرابطة العقدية فلا جدوى من بقاء العقد . لما كان ذلك و إذ إلتزم المستأنفون بتسليم العين المؤجرة و ملحقاتها فى حالة تصلح معها للعرض السينمائى لكى تفى بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم عليه الإتفاق المؤرخ 1971/8/20 و الذى جاء به أن مدة التعاقد لا تبدأ إلا بتسليم العين المؤجرة صالحة للغرض و لا يلتزم المستأجران – المستأنف ضدهما – بسداد الأجرة إلا إذا تم هذا التسليم . و لما كان هذا التسليم مؤجل إلى أن يتم إعداد العين صالحة للإستعمال و قد أصبح هذا التنفيذ العينى مرهقاً للمؤجرين و إنتهت المحكمة إلى إلزامهم بالتنفيذ بطريق التعويض و هذا القضاء منها لا يعنى البته أن العين المؤجرة أصبحت معدة للعرض السينمائى . و من ثم لا تبدأ مدة التعقد و لا ينفذ إلتزام المستأجرين بسداد الأجرة و هو يعنى بطريق اللزوم عدم الإنتفاع كلية بالعين المؤجرة لعدم إعدادها للإستغلال المتفق عليه و هذه الإستحالة الحكمية تعادل الهلاك المادى و تسرى عليها أحكامه خاصة و قد تمسك المستأنف ضدهما – المستأجران – فى جميع مراحل التقاضى بتنفيذ العقد وفقاً لشروطه و من ثم فإن طلب المستأنفين – المؤجرين – إنفساخ العقد يكون له ما يبرره يؤيد ذلك ما جاء بتقرير الخبير السابق بأن العين المؤجرة أصبحت فى يد المستأجرين خربه لإخلالهما بصيانة العين المؤجرة فى فترة إستلامها لتنفيذ حكم التمكين المستعجل ، و لا يحول دون إنفساخ العقد تقاعس المستأنفين عن التنفيذ العينى بعد أن قضت المحكمة بإلزامهم بالتنفيذ بطريق التعويض النقدى وفقاً لأحكام المادة 2/203 من القانون المدنى .

( الطعن رقم 1886 لسنة 54 ق ، جلسة 1991/5/9 )
=================================
الطعن رقم 1941 لسنة 54 مكتب فنى 42 صفحة رقم 621
بتاريخ 27-02-1991
الموضوع : ايجار
الموضوع الفرعي : اثر الهلاك الكلى للعين المؤجرة
فقرة رقم : 2
الهلاك الكلى فى معنى المادة 1/569 من القانون المدنى – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو أن يلحق الدمار بالعين المؤجرة ، فيأتى عليها كلها أو يجعلها غير صالحة جميعها لأداء الغرض الذى أوجرت من أجله ، و الهلاك هنا مادى يلحق مقومات العين المؤجرة و كيانها الذاتى ، و لئن إنعقد الإجماع على منح نفس الأثر للهلاك المعنوى أو القانونى الذى لم يحس نفس الشىء المؤجر فى مادته ، إلا أنه يحول دون أدائه المنفعه التى قصد أن يستوفيها المستأجر منه ، إلا أن شرطه أن يحول دون الإنتفاع بالعين جميعها و ألا يكون المانع مؤقتاً بل دائماً ، فإن لم يترتب إلا إنتفاء الفائدة من جزء من العين ، أو كان المانع مصيره إلى الزوال قبل إنتهاء مدة العقد إعتبر الهلاك جزئياً ، و لما كانت المسألة ما إذا كان الهلاك كلياً أو جزئياً من مسائل الواقع التى تخضع لسلطان قاضى الموضوع و تقديره دون رقابه من محكمة النقض ما دام إستخلاصه سائغاً و كان إثبات الهلاك يجوز بكافة الطرق بإعتباره من الوقائع المادية .

( الطعن رقم 1941 لسنة 54 ق ، جلسة 1991/2/27 )
=================================

تكلم هذا المقال عن : الأثر الرئيسي للهلاك في العين المؤجرة قرارات و احكام سابقة