اجتهاد قضائي هام حول إصلاح العقار من المستأجر

اجتهادات عن اصلاح العقار من المستأجر

إعادة نشر بواسطة محاماة نت

– الاصلاحات والاحداثات والتحسينات التي يجريها المستاجر في الماجور من ماله الخاص لا تدخل في حساب قيمة الماجور عند التخمين ولو تبرع بها للمالك.
– التزيينات التي يجريها المستاجر لا تدخل في التخمين ولو نص في عقد الايجار على دخولها في ملك المؤجر عند انتهاء العقد.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
– اسباب طعن الجهة المدعية:
1- القرار مخالف للاصول والقانون ومجحف.
2- استمعت المحكمة لاقوال الشهود رغم اعتراضنا على ذلك.
3- خالفت المحكمة نص المادة (55) بينات.
4- التفتت المحكمة عن نص المادة (8) من عقد الايجار.
5- مخالفة نص المادة (6) بينات.
– اسباب طعن المدعى عليه:
ان المحكمة لم تستوضح عن التحسينات التي قام بها المدعى عليه.

– في القانون:
بما ان دعوى الجهة المدعية الطاعنة المقدمة الى محكمة الصلح المدنية بحمص قد اقيمت بطلب تخمين محل تجاري لكون المدعى عليه المطعون ضده يشغل المحل التجاري في العقار رقم (3833) منطقة عقارية ثانية بحمص لقاء بدل ايجار سنوي مقداره 3000 ل.س. و الجهة المدعية مغبونة بالاجرة و قد اصدرت المحكمة المذكورة المطعون بقرارها حكما تضمن تحديد البدل السنوي للماجور موضوع الدعوى بمبلغ 7753 ل.س. اعتبارا من تاريخ الادعاء في 29/9/2002 و الزام الطرفين به.
و لعدم قناعة الجهة الطاعنة بالحكم فقد طعنت به للاسباب المسرودة آنفا.
وكذلك فان المدعى عليه طعن بالقرار المذكور.
و بما ان الطاعنة قد اشترت الماجور موضوع الدعوى من المؤجر المالك السابق عبد العزيز… و عقد الايجار المبرم بينه وبين المطعون ضده لا يتضمن وجود سقيفة.

 

 

 

للحصول على استشارة مجانية

تفضل الى رقم مكافحة الابتزاز

 

 

و بما ان محكمة الموضوع قد استمعت لاقوال شهود الجهة المدعى عليها فالشاهد هيثم… افاد بانه لم يكن للمحل سقيفة بيتونية حيث قام المستاجر ببنائها من ماله الخاص والشاهد حسن… افاد بانه سمع من الجوار بان المستاجر قام ببناء السقيفة و الشاهد رياض… افاد بانه قام ببناء السقيفة البيتونية بالمحل موضوع الدعوى و قد دفع المدعى عليه النفقات اللازمة بعد ان قام ببناء جدار و درج من البيتون متصلات بالسقيفة المذكورة، و بما ان الاجتهاد مستقر على انه يمكن للمستاجر اثبات قيامه بالتحسينات و الاحداثات في العقار المؤجر بكافة طرق الاثبات و منها البينة الشخصية باعتبارها من الوقائع المادية.

و بما ان المدعى عليه المطعون ضده قد اثار موضوع قيامه باشادة السقيفة من ماله الخاص امام محكمة الموضوع و اثبت ذلك بشهادة الشهود و قد استقر الاجتهاد على ان الاصلاحات و الاحداثات و التحسينات التي يجريها المستاجر في الماجور من ماله الخاص لا تدخل في حساب قيمة الماجور عند التخمين و لو تبرع بها للمالك. ( قرار محكمة النقض رقم (189) تاريخ 6/2/1978 منشور في مجلة القانون لعام /1978/ ص 645) و كذلك فان التزيينات التي يجريها المستاجر لا تدخل في التخمين حتى و لونص في عقد الايجار على دخولها في ملك المؤجر منذ انتهاء العقد. ( قرار محكمة النقض رقم (56) تاريخ 31/1/1967 منشور في مجلة المحامون لعام /1967/ ص 83).
و بما ان المحكمة قد قامت باجراءات الكشف و الخبرة على العقار الماجور وتقدم الخبير بتقريره المؤرخ في 29/3/2003 وتم فيه حساب مساحة الماجور بصورة واضحة و تم استبعاد السقيفة من التخمين لاثبات المطعون ضده قيامه بانشائها.
و بما ان اسباب الطعنين لا تنال من الحكم المطعون فيه.

لذلك تقرر بالاجماع:
– رفض الطعن موضوعا.
قرار 1821 / 2004 – أساس 1470 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 251 – م. المحامون 2005 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 53829

– الاصلاحات والاحداثات والتحسينات التي يجريها المستاجر في الماجور من ماله الخاص لا تدخل في حساب قيمة الماجور عند التخمين ولو تبرع بها للمالك.
– التزيينات التي يجريها المستاجر لا تدخل في التخمين ولو نص في عقد الايجار على دخولها في ملك المؤجر عند انتهاء العقد.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
– اسباب طعن الجهة المدعية:
1- القرار مخالف للاصول والقانون ومجحف.
2- استمعت المحكمة لاقوال الشهود رغم اعتراضنا على ذلك.
3- خالفت المحكمة نص المادة (55) بينات.
4- التفتت المحكمة عن نص المادة (8) من عقد الايجار.
5- مخالفة نص المادة (6) بينات.
– اسباب طعن المدعى عليه:
ان المحكمة لم تستوضح عن التحسينات التي قام بها المدعى عليه.

– في القانون:
بما ان دعوى الجهة المدعية الطاعنة المقدمة الى محكمة الصلح المدنية بحمص قد اقيمت بطلب تخمين محل تجاري لكون المدعى عليه المطعون ضده يشغل المحل التجاري في العقار رقم (3833) منطقة عقارية ثانية بحمص لقاء بدل ايجار سنوي مقداره 3000 ل.س. و الجهة المدعية مغبونة بالاجرة و قد اصدرت المحكمة المذكورة المطعون بقرارها حكما تضمن تحديد البدل السنوي للماجور موضوع الدعوى بمبلغ 7753 ل.س. اعتبارا من تاريخ الادعاء في 29/9/2002 و الزام الطرفين به.

و لعدم قناعة الجهة الطاعنة بالحكم فقد طعنت به للاسباب المسرودة آنفا.
وكذلك فان المدعى عليه طعن بالقرار المذكور.
و بما ان الطاعنة قد اشترت الماجور موضوع الدعوى من المؤجر المالك السابق عبد العزيز… و عقد الايجار المبرم بينه وبين المطعون ضده لا يتضمن وجود سقيفة.

و بما ان محكمة الموضوع قد استمعت لاقوال شهود الجهة المدعى عليها فالشاهد هيثم… افاد بانه لم يكن للمحل سقيفة بيتونية حيث قام المستاجر ببنائها من ماله الخاص والشاهد حسن… افاد بانه سمع من الجوار بان المستاجر قام ببناء السقيفة و الشاهد رياض… افاد بانه قام ببناء السقيفة البيتونية بالمحل موضوع الدعوى و قد دفع المدعى عليه النفقات اللازمة بعد ان قام ببناء جدار و درج من البيتون متصلات بالسقيفة المذكورة، و بما ان الاجتهاد مستقر على انه يمكن للمستاجر اثبات قيامه بالتحسينات و الاحداثات في العقار المؤجر بكافة طرق الاثبات و منها البينة الشخصية باعتبارها من الوقائع المادية.

و بما ان المدعى عليه المطعون ضده قد اثار موضوع قيامه باشادة السقيفة من ماله الخاص امام محكمة الموضوع و اثبت ذلك بشهادة الشهود و قد استقر الاجتهاد على ان الاصلاحات و الاحداثات و التحسينات التي يجريها المستاجر في الماجور من ماله الخاص لا تدخل في حساب قيمة الماجور عند التخمين و لو تبرع بها للمالك. ( قرار محكمة النقض رقم (189) تاريخ 6/2/1978 منشور في مجلة القانون لعام /1978/ ص 645) و كذلك فان التزيينات التي يجريها المستاجر لا تدخل في التخمين حتى و لونص في عقد الايجار على دخولها في ملك المؤجر منذ انتهاء العقد. ( قرار محكمة النقض رقم (56) تاريخ 31/1/1967 منشور في مجلة المحامون لعام /1967/ ص 83).
و بما ان المحكمة قد قامت باجراءات الكشف و الخبرة على العقار الماجور وتقدم الخبير بتقريره المؤرخ في 29/3/2003 وتم فيه حساب مساحة الماجور بصورة واضحة و تم استبعاد السقيفة من التخمين لاثبات المطعون ضده قيامه بانشائها.
و بما ان اسباب الطعنين لا تنال من الحكم المطعون فيه.

لذلك تقرر بالاجماع:
– رفض الطعن موضوعا.
قرار 1821 / 2004 – أساس 1470 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 251 – م. المحامون 2005 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 53829

ان قيام المستاجر باصلاحات او انشاءات في الماجور يعتبر واقعة مادية غير تعاقدية و يمكن اثبات ذلك بالبينات كافة.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في القضاء: حيث ان دعوى الجهة المدعية (المطعون ضدها) التي تقدمت بها الى محكمة الصلح المدنية في اللاذقية تقوم على المطالبة بتحديد بدل ايجار الماجور موضوع الدعوى و ذلك في مواجهة الجهة المدعى عليها (الطاعنة) و بنتيجة المحاكمة اصدرت المحكمة المذكورة قرارها المطعون فيه القاضي بتحديد بدل الايجار السنوي للماجور موضوع الدعوى بمبلغ 48/80126 ل.س بتاريخ الادعاء الواقع في 26/7/2000 و الزام المدعي عليه بدفع مبلغ 62/20031 ل.س.
ان المدعي لقاء حصته السهمية البالغة 600 سهم من العقار و ذلك بتاريخ الادعاء الواقع في 26/7/2000 و لعدم قناعة الجهة المدعى عليها بالقرار المذكور فقد طعنت به للاسباب المبينة في استدعاء الطعن.
و حيث انه من الثابت في اضبارة الدعوى ان الجهة المدعى عليها (الطاعنة) قد طلبت دعوة الشهود لاثبات التحسينات التي احدثت في الماجور الا ان المحكمة لم تستجب لذلك بداعي ان هذا الطلب لا يعتد به.

و حيث ان الاجتهاد القضائي قد استقر على ان قيام المستاجر باصلاحات او انشاءات في الماجور يعتبر واقعة مادية غير تعاقدية و يمكن اثبات ذلك بالبينات كافة (قرار محكمة النقض رقم 1901 تاريخ 19/10/1977).
و حيث انه على المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه معالجة موضوع التحسينات و الانشاءات المدعى عليها في ضوء ذلك و في ضوء ما استقر عليه الاجتهاد القضائي في ان التحسينات التي يجريها المستاجر السابق في الماجور المخصص لفرض تجاري او صناعي تدخل في قيمة العقار في معرض تخمين اجرته بمواجهة المستاجر اللاحق بصفته مشتريا ذلك المتجر او المصنع اذا كانت تتعلق بالبناء بحيث لا تنفصل عنه و لا تدخل في التقدير اذا كانت من النوع الذي يمكن فصله عن العقار (قرار محكمة النقض رقم 62 تاريخ 11/2/1976) و حيث ان المحكمة لم تتوافق مع الاصول و القانون و الاجتهاد المستقر فجاء قرارها المطعون فيه سابقا لاوانه و مجانبا للصواب و مستحقا للنقض.

لذلك تقر بالاجماع:
1- نقض الحكم موضوعا.
قرار 1025 / 2002 – أساس 1268 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 163 – م. القانون 2002 – القسم الاول – رقم مرجعية حمورابي: 53054

تبقى الاصلاحات الضرورية على عاتق المؤجر ولو نص العقد على تحميلها للمستاجر حتى لا يخل هذا الشرط بالنسبة القانونية للاجور ويؤدي الى تحميل المستاجر اكثر منها.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
لما كان الطاعن المدعى عليه ياخذ على الحكم المطعون فيه الذي اجاز تخصمه المستاجر ان يجري الاصلاحات الضرورية في الماجور وحسم نفقاتها من الاجرة انه اهمل نص الفقرة الرابعة من المادة (535) من القانون المدني التي اجازت الاتفاق على تحميل المستاجر نفقات الترميمات الضرورية المترتبة في الاصل على عاتق المؤجر. واهمل ايضا ما نص عليه عقد الايجار من ان كل ما يجريه الستاجر في الماجور من ترميمات ضرورية او كمالية انما تقع على عاتقه هو دون المؤجر.

وبما ان المادة (535) المذكورة التي بينت ان الترميمات الضرورية واجبة على المؤجر وان الترميمات الكمالية واجبة على المستاجر وان كانت قد اجازت الاتفاق على غير ذلك، الا ان هذا الجواز قد قيدته التشريعات الايجارية الاستثنائية التي صدرت بعد صدور القانون المدني، والتي حددت اجور العقارات المشمولة باحكامها، بنسب معينة من قيمها المقدرة لا يجوز تجاوزها، مراعية في ذلك مصلحة المستاجر، الطرف الضعيف في عقود الايجار فاذا عمد المؤجر الى رفع هذه النسب عن حدودها القانونية باية صورة كما لو حاول الوصول الى الزيادة التي يبتغيها عن طريق الاتفاق الى تحميل المستاجر نفقات الترميمات الضرورية الواجبة في الاصل على المؤجر، ردت عليه محاولته هذه لاصطدامها بمقاصد التشريعات الايجارية الاستثنائية.

ولما كان الحكم المطعون فيه الذي رتب نفقات الترميمات الضرورية استنادا الى الخبرة الفنية على عاتق المؤجر رغم قيام شرط مطبوع في عقد الايجار يقضي بتحميلها المستاجر، واقعا في محله القانوني ومنسجما مع احكام التشريعات الايجارية الاستثنائية، فان الطعن لا ينال منه.
قرار 989 / 1970 – أساس 999 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 460 – م. المحامون 1970 – اصدار 07 – 09 – رقم مرجعية حمورابي: 52325

لمزيد من المعلومات تفضل للتواصل مع محامي متواجد الان

تكلم هذا المقال عن : اجتهاد قضائي هام حول إصلاح العقار من المستأجر
شارك المقالة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر بريدك الالكتروني.