أحكام واجتهادات قضائية في حق الانتفاع

بعض الاجتهادات عن حق الانتفاع

إعادة نشر بواسطة محاماة نت

قرار رقم *نقض سوري رقم 213 أساس حقوق 897 تاريخ 27/5/1959 مجلة المحامون ص 27 لعام 1959.

لئن كان لا يمتنع فتح النوافذ على الطريق العام، إلا أن ذلك لا يعطل حكم المادة 971 من القانون المدني إذا كانت الشرفة أو النافذة المفتوحة على الطريق العام تشكل في الوقت ذاته مطلا على العقار المجاور.
( نقض سوري رقم 105 تاريخ 23/6/1955 مجلة القانون ص 620 لعام 1955.)
1-إن المادة 971 مدني تطبق بشأن المطل الجانبي أو المنحرف لا المطل بصورة مباشرة أو النوافذ المفتوحة على الطرقات العامة.
2-إن المدخل المشترك لا يعتبر ملحقا بالطريق العام.
( نقض سوري رقم 558 تاريخ 22/4/1956 مجلة القانون ص 424 لعام 1956.)

1-لا يجوز لمالك العقار فتح نوافذ أو مطل مستقيم على أرض المالك المجاور ما لم تفصل هذه النوافذ أو المطل عنها مسافة مترين.
2-لا تعتبر الحقوق العينية العقارية موجودة تجاه الغير إلا بعد قيدها في السجل العقاري.
قرار رقم *نقض سوري رقم 43 تاريخ 26/1/1950 مجلة القانون ص 413 لعام 1950.
المطل المستقيم هو الذي لا يحتاج معه الانسان أن يدير رأسه، و المطل الجانبي هو الذي يلزم بإدارة الرأس يمينا أو شمالا، و الشرفات تعتبر دائما ذات اطلال مستقيم.
نقض سوري رقم 1124 أساس 92 تاريخ 15/5/1965 مجلة المحامون ص 319 لعام 1965.
يجوز فتح النوافذ المطلة على أرض الغير إذا كان بين الحائط الذي فيه النافذة و بين الارض متران أو كانت النافذة تعلو مائة و تسعين سانتمترا عن أرض الغرفة في الطوابق العلوية (مادة 970 مدني).
قرار رقم *نقض سوري رقم 799 تاريخ 27/3/1952 مجلة القانون ص 283 لعام 1952.
إن مجرد فتح المالك نافذة في عقاره تطل على أرض الغير لا يكسبه حقا يحول دون إقامة هذا الغير على الوجه الذي يقرره القانون بناء في أرضه ملاصقا لبناء جاره يؤدي إلى اغلاق النافذة فيه. إذا كان فتحها و وجودها غير ثابت في السجل العقاري أو في اتفاق بين الطرفين. أو إذا كان هذا الغير غير ملزما بمراعاة نظام للوجائب.
قرار رقم *نقض سوري رقم 465 أساس عقاري 787 تاريخ 29/12/1976 مجلة المحامون ص 118 لعام 1957.
في المناطق غير المحددة و المحررة يحق لصاحب العقار الذي أحدث في عقاره نوافذ تطل على عقار جاره بصورة مخالفة للقانون و دون معارضة هذا الاخير أن يكتسب هذا الحق الارتفاقي إذا ظلت هذه النوافذ مفتوحة المدة اللازمة لكسب الحق بالتقادم و أن يعيد فتح هذه النوافذ في البناء الجديد الذي حل محل البناء القديم و أن يزيد من سعتها لأن ا لقانون لم يقيد سعة الفتحات ولو كان عقار جاره مسجلا في السجل العقاري إذا كان هذا التسجيل قد تم بموجب معاملة تصرف، و ذلك شريطة أن يقع البناء الجديد و النافذة فيه في نفس مكانهما من البناء القديم. و إن قضايا الاطلال لا تقبل التقدير في القيمة.
( نقض سوري رقم 6 أساس عقاري 65 تاريخ 15/1/1975 مجلة المحامون ص 157 لعام 1975.)
إن إمكان الاطلال من الباب يجعله داخلا في شمول كلمة مطل الواردة في المادة 970 مدني. و إن تقييد حرية المالك بالقيد المنصوص عليه في هذه المادة إنما يراد به حماية المصلحة العامة و منع الضغائن بين الجيران و الحد من المضايقات الجوارية بقدر الامكان فيطبق على الباب ما يطبق على النافذة بهذا الخصوص لوحدة العلة والموجب القانوني.
قرار رقم *نقض سوري رقم 709 تاريخ 26/5/1955 مجلة المحامون ص 276 لعام 1955.

إن ما ورد في المادة 970 مدني من تحديد للمسافة بين الحائط الذي يحدث فيه المطل أو النافذة أو الشرفة. و بين الارض المسورة أو غير المسورة للمالك المجاور بمترين ليس محصورا في حالة انشاء النوافذ أو المطلات أو الشرفات. و إنما يشمل المسافة التي يجب على الجار تركها عند إقامته البناء مقابل النوافذ المطلة على عقاره، ما دام حق الارتفاق هذا بفتح النوافذ مسجلا في السجل العقاري.
( نقض مدني سوري أساس 336 تاريخ 3/11/1970 قرار 46/1971.)
1-لا يجوز فتح مطلات مستقيمة على أرض مسورة أو غير مسورة لمالك مجاور. إلا إذاكان يفصل بين العقارين مترين على الاقل. و علم المالك اللاحق للعقار المجاور بوجود النافذة لا يرتب أي أثر لمالكها.
2-إن وجوب ترك و جيبة لغايات تزيينية أو تحسينية لا يعني أن هذه الوجيبة حديقة عامة و ما دام أن السجل العقاري خاليا من حقوق الارتفاق أو الانتفاع.
قرار رقم *نقض سوري رقم 2017 أساس 995 تاريخ 10/9/1964 مجلة المحامون ص 315 لعام 1964.
1-القانون الذي عين المسافة التي يتركها صاحب المطل بينه و بين ارض جاره يكون عين المسافة نفسها للجار الذي يبني جدارا أمام المطل.
2-إن اكتساب حق المطل على أرض الجار يترتب عليه ارتداد هذا الجار في بنائه على ملكه بالقدر الذي يكمل المسافة القانونية التي اعتبرها القانون ضرورية لإستعمال هذا الحق.
نقض سوري رقم 1758 أساس 415 تاريخ 12/9/1966 مجلة المحامون ص 329 لعام 1966.
يجب اغلاق النوافذ (المطل) حتى ارتفاع 190 سنتمترا و لا يجوز الاستعاضة عن الاغلاق بإقامة شريط منخل حتى هذا الارتفاع.
قرار رقم *نقض سوري رقم 65 أساس 155 تاريخ 20/1/1968 مجلة المحامون ص 172 لعام 1968.
1-إذاكانت العقارات واقعة في منطقة غير محددة و محررة، و أحدث صاحب العقار نوافذ تطل على أرض جاره بصورة مخالفة للقانون دون معارضته، فإنه يستطيع اكتساب هذا الحق الارتفاقي بمرور الزمن.

أما إذا جرت عمليات التحديد و التحرير و أهمل تسجيل حقه، فإنه يفقده بعد انقضاء مهلة السنتين الواردة في المادة 31 من القرار 186ز
2-إذا أحدث مالك في أحد عقاراته مطلات مفتوحة على عقار آخر له بصورة مخالفة للمسافة القانونية، ثم تفرغ بالبيع عن العقار المرتفق عليه، فإنه يترتب على المشتري أن يسجل حقه الارتفاقي هذا في السجل العقاري.
قرار رقم *نقض سوري رقم 3 أساس 113 تاريخ 7/1/1971 مجلة القانون ص 299 لعام 1971.
إن حق الاستهواء و الاستضواء و الاطلال المعطى للجوار المحيطين بالسماوي المشترك الناتج عن التنظيم الجاري من قبل البلدية في المنطقة، مقيدا بالارتفاعات القانونية المحددة بالمادة 970 مدني.
قرار رقم *نقض سوري رقم 486 تاريخ 30/11/1969 مجلة القانون ص 80 لعام 1970.
إن ما ورد في المادة 970 مدني من تحديد للمسافة بين الحائط الذي يحدث فيه المطل أو النافذة أو الشرفة، و بين الارض المسورة و غير المسورة للمالك المجاور بمترين، ليس محصورا في حالة انشاء النوافذ او المطلات أو الشرفات، و إنما يشمل المسافة التي يجب على الجار تركها عند اقامته البناء مقابل النوافذ المطلة على عقاره ما دام حق الارتفاق هذا بفتح النوافذ مسجلا في السجل العقاري.
قرار رقم *نقض سوري رقم 336 تاريخ 3/11/1970 مجلة القانون ص 46 لعام 1971.
تستثنى السطوح و النوافذ المفتوحة على الطرقات العامة من القيود المنصوص عليها في المادتين 970 و 971 مدني من جهة المسافة و الارتفاع.

نقض سوري رقم 1574 تاريخ 6/6/1956 مجلةالقانون ص 451 لعام 1956.
إن ثبوت الاشتراك في ملكية الجدار تستلزم حجب حق كل من الشريكين بإحداث أي منور لأن ذلك يتنافى مع الغرض الذي أعد له هذا الجدار.
قرار رقم *نقض سوري رقم 6 أساس 91 تاريخ 16/3/1974 مجلة القانون ص 157 لعام 1974.
إن ترخيص البلدية لا ينشئ حقا لمالك العقار في فتح منفذ في أرض جاره إلا لقاء تعويض (مادة 977) مدني.
( نقض سوري رقم 2916 تاريخ 30/11/1965 مجلة القانون ص 220 لعام 1965.)
إن النظر في المنازعات حول فتح النوافذ حتى الحد المفروض قانونا بالمادة 970 من القانون المدني يدخل في اختصاص قاضي الصلح.
قرار رقم *نقض سوري رقم 113 تاريخ 11/3/1954 مجلة القانون ص 361 لعام 1954.

عقار ـ ارتفاق ـ مطل
إن حق المطل هو ارتفاق قانوني يسمح للعقار بالانتفاع بالنور والهواء من عقار مجاور، إعلان المتعاقدين المبني على إرادة المتعاقدين.
(نقض سوري رقم 1077 أساس 458 تاريخ 10/5/1965 مجلة المحامون ص 260 لعام 1965).

عقار ـ فتح مطلات ـ مستقيمة وجانبية
لئن كان يحق لمالك العقار أن يفتح المطلات ويقيم الشرفات على الفسحات والطرفات العامة دون التقيد بالمسافات المحددة بالمادتين 970 و 971 مدني. فإنه يتعين عليه التقيد بها بالنسبة لعقار مجاور فيقيمها على مسافة مترين في حالة الإطلال المستقيم ونصف متر في الجانبي.
(نقض رقم 1124 تاريخ 15/5/1965 مجلة القانون ص669 لعام 1965)

1 ـ إنه وإن كان القانون المدني جاء خالياً من النص على الارتفاقات المحدثة بتخصيص رب العائلة وهي التي يحدثها مالك العقارين على أحدهما لخدمة الآخر بشكل ظاهر فإنه يجب الأخذ بالنظرية.
2 ـ إذا كان العقاران لمالك واحد وأحدث في أحدهما على الآخر نوافذ ومطلات وارتفاقات ثم باعهما لمشتريين وهما عالمان بالحالة الراهنة وراضيان بهما لم يحق لهما الاحتجاج بالسجل الخالي من ذكرهما. ويتحتم على المالك الجديد تحملها واحترامها ويحكم ببقاء ما كان وفق قواعد الشريعة لغياب النص في القانون المدني.
(نقض سوري رقم 137 أساس عقاري 202 تاريخ 24 / 5 / 1973 مجلة المحامون ص 301 لعام 1973)

1 ـ إن إشادة بناء يحجب النور عن عقار مجاور هو موضوع يتعلق بحق الارتفاق وتحديده واستعماله ويدخل في اختصاص قاضي الصلح.
2 ـ استكمالاً للخصومة لابد من إبراز قيد عقاري ووضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار.
(نقض سوري رقم 2408 تاريخ 27 / 9 / 1954 مجلة القانون ص 868 لعام 1954)
إن الحكم بإزالة الشرفات ورفع النوافذ إلى مستوى الحد القانوني يتعلق بحق الارتفاق ومداه وهو غير قابل للتقدير. وهو يدخل في اختصاص قاضي الصلح المدني.

(نقض سوري رقم 245 أساس عقاري 193 تاريخ 25 / 4 / 1978 مجلة المحامون ص 460 لعام 1978)
المطل المستقيم هو الذي لا يحتاج معه الإنسان أن يدير رأسه، والمطل الجانبي هو الذي يلزم بإدارة الرأس يميناً أو شمالاً، والشرفات تعتبر دائماً ذات إطلال مستقيم.
(نقض سوري رقم 1124 أساس 92 تاريخ 15 / 5 / 1965 مجلة المحامون ص 319 لعام 1965)
1 ـ عندما تراعى المسافة القانونية لفتح المنور فإنه لا يكسب أي حق بهذا المنور باعتبار أن المنور المفتوح وفق الأبعاد القانونية رخصة من القانون لا تلقي بأي عبء على العقار المجاور.

2 ـ يملك صاحب العقار المجاور إلزام جاره بإغلاق أي مطل يفتحه على عقاره خلافاً للأبعاد القانونية والقانون يمنع المدعي في هذه الحالة أن يقيم الدليل على أن منحه لهذا المطل لا يلحق ضرراً بجاره لأن القانون افترض الضرر في هذه الحالة فرضاً لا يقبل إثبات العكس.

3 ـ إن الوجود الواقعي المادي لا يكسب حقاً مخالفاً لقيود السجل العقاري.
4 ـ إن الباني الذي خالف القانون بشأن الارتفاق ابتداء لا يحق له المطالبة بتطبيق نظرية التعسف والاستفادة من أحكامها.

5 ـ إذا كان العقار غير مرتفق بمطل على العقار المجاور فإن حق صاحبه بفتح منور على الارتفاع النظامي لا يحد من حق صاحب العقار المجاور بأن يبني في عقاره بحيث يغلق المنور أو المطل إذ لا وجود قانوني لهما ليحمى ولا تقبل هنا نظرية التعسف في استعمال الحق.
(نقض سوري رقم 406 أساس عقاري 422 تاريخ 21 / 11 / 1974 مجلة المحامون ص 336 لعام 1974)
إن ما ورد في المادة 970 مدني من تحديد للمسافة بين الحائط الذي يحدث فيه المطل أو النافذة أو الشرفة. وبين الأرض المسورة أو غير المسورة للمالك المجاور بمترين ليس محصوراً في حالة إنشاء النوافذ أو المطلات أو الشرفات. وإنما يشمل المسافة التي يجب على الجار تركها عند إقامته البناء مقابل النوافذ المطلة على عقاره. ما دام حق الارتفاق هذا بفتح النوافذ مسجلاً في السجل العقاري.

(نقض مدني سوري أساس 336 تاريخ 3 / 11 / 1970 قرار 46 لعام 1971)
1 ـ لا يجوز فتح مطلات مستقيمة على أرض مسورة أو غير مسورة لمالك مجاور إلا إذا كان يفصل بين العقارين مترين على الأقل. وعلم المالك اللاحق للعقار المجاور بوجود النافذة لا يرتب أي أثر لمالكها.
2 ـ إن وجوب ترك وجيبة لغايات تزيينية أو تحسينية لا يعني أن هذه الوجيبة حديقة عامة وما دام أن السجل العقاري خالياً من حقوق الارتفاق أو الانتفاع.
(نقض سوري رقم 2017 أساس 995 تاريخ 10 / 9 / 1964 مجلة المحامون ص 315 لعام 1964)
1 ـ النوافذ المفتوحة على عقار آخر مجاور هي من الحقوق التعاقدية أو الحقوق المنشأة بإرادة الإنسان أو الناشة بطريق التقادم.
2 ـ في المناطق المحدودة والمحررة لا أثر للتقادم على ممارسة حق غير مسجل في السجل العقاري لأن العبرة لأي تصرف أو تقادم مخالف لقيود السجل العقاري في المناطق التي جرت فيها أعمال التحديد والتحرير.
(نقض سوري رقم 105 أساس عقاري 122 تاريخ 14 / 3 / 1967 مجلة المحامون ص 392 لعام 1967)

1 ـ إذا كانت العقارات واقعة في منطقة غير محددة ومحررة، وأحدث صاحب العقار نوافذ تطل على أرض جاره بصورة مخالفة للقانون دون معارضته، فإنه يستطيع اكتساب هذا الحق الارتفاقي بمرور الزمن.
أما إذا جرت عمليات التحديد والتحرير وأهمل تسجيل حقه، فإنه يفقده إنقضاء مهلة السنتين الواردة في المادة 31 من القرار 186.

2 ـ إذا أحدث مالك في أحد عقاراته مطلات مفتوحة على عقار آخر له بصورة مخالفة للمسافة القانونية، ثم تفرغ بالبيع عن العقار المرتفق عليه، فإنه يترتب على المشتري أن يسجل حقه الارتفاقي هذا في السجل العقاري.
(نقض سوري رقم 3 أساس 113 تاريخ 7 / 1 / 1971 مجلة القانون ص 299 لعام 1971)

إن حق الاستهواء والاستضواء والإطلال المعطى للجوار المحيطين بالسماوي المشترك الناتج عن التنظيم الجاري من قبل البلدية في المنطقة، مقيداً بالارتفاعات القانونية المحددة بالمادة 970 مدني.
(نقض سوري رقم 86 تاريخ 30 / 11 / 1969 ـ مجلة القانون ص 80 لعام 1970)
إن ما ورد في المادة 790 مدني من تحديد للمسافة بين الحائط الذي يحدث فيه المطل أو النافذة أو الشرفة، وبين الأرض المسورة أو غير المسورة للمالك المجاور بمترين، ليس محصوراً في حالة إنشاء النوافذ أو المطلات أو الشرفات، وإنما يشمل المسافة التي يجب على الجار تركها عند إقامته البناء مقابل النوافذ المطلة على عقاره، ما دام حق الارتفاق هذا بفتح النوافذ مسجلاً في السجل العقاري.
(نقض سوري رقم 336 تاريخ 3 / 11 / 1970 ـ مجلة القانون ص 46 لعام 1971)
لا يجوز لمالك عقار أن يكون له شرفة على أرض لمالك مجاور ما لم يكن بين الحائط الذي تحدث فيه تلك الشرفة وبين تلك الأرض مسافة مترين. إلا أن هذا المنع لا يسري إذا كانت الشرفة مطلة على الطريق العام.
(نقض رقم 213 أساس حقوق 897 تاريخ 27 / 5 / 1959 مجلة المحامون ص 27 لعام 1959)
تستثنى السطوح والنوافذ المفتوحة على الطرقات العامة من القيود المنصوص عليها في المادتين 970 و 971 مدني من جهة المسافة والارتفاع.
(نقض سوري رقم 1574 تاريخ 6 / 6 / 1956 ـ مجلة القانون ص 451 لعام 1956)
إن ترخيص البلدية لا ينشىء حقاً لمالك العقار في فتح منفذ في أرض جاره إلا لقاء تعويض (مادة 977 مدني).
(نقض سوري رقم 2916 تاريخ 30 / 11 / 1965 مجلة القانون ص 220 لعام 1965)
في الارتفاق التعاقدي يطبق عليه سند إنشائه وعند غيابه تطبق القيود القانونية. ولا يجوز إغلاق نوافذ مقررة في الصحيفة العقارية لمجرد عدم مراعاة المسافات المقررة.
(نقض سوري رقم 219 أساس 269 تاريخ 12 / 5 / 1954 مجلة المحامون ص 130 لعام 1974)
الارتفاق التعاقدي بالمرور ولا يزول بمجرد فتح شوارع تخدم العقار صاحب الارتفاق وتطبق في هذا الصدد قاعدة بقاء ما ثبت بزمان في الزمان التالي ـ الوارد في المجلة ـ وليس ممنوعاً فتح الأبواب على الطريق وكذلك المطلات التي لا تزعج الجوار حيث لا تقيد الأبواب بالمسافات المنصوص عنها لأنها ليست مطلات.
(نقض سوري رقم 161 أساس 315 تاريخ 11 / 6 / 1973 مجلة المحامون ص 299 لعام 1973)

1-للمنتفع حق عيني على الشئ المنتفع به وهو حق الانتفاع و يجوز له التصرف في حق الانتفاع بجميع أنواع التصرفات دون أن يجوز له التصرف بالرقبة.
2-إن تسجيل العقار باسم الغير دون تسجيل حق الانتفاع للموهوب له يعتبر من قبيل التعرض لحق الانتفاع.
نقض سوري رقم 1436 أساس 2618 تاريخ 7/10/1980 سجلات محكمة النقض.
إن اقتسام الغلة بين المنتفع و مالك العقار عند ابتداء الانتفاع و عند انتهائه توجب توزيع الثمار التي لم تكن جمعت بين مالك العقار و المنتفع بنسبة المدة التي كان فيها حق الانتفاع قائما و المدة التي لم يكن قائما فيها مع مراعاة مدة الانتاج السنوية أو غير السنوية العامة للثمار.
قرار رقم *نقض مدني سوري 1493 أساس 229 تاريخ 23/6/1965 مجلة المحامون ص 534 لعام 1965.

1-الارتفاق هو تكليف مفروض على عقار معين لمنفعة عقار معين آخر جاء في ملكية شخص غير مالك العقار الاول و يقوم هذا التكليف إما بتخويل شخص آخر حق مباشرة أعمال تصرفية في العقار المفروض عليه التكليف و إما بحرمان صاحب ذلك العقار من استعمال بعض حقوقه.

2-محكمة الصلح المدنية هي المختصة في دعاوي إحداث حق الارتفاق التعاقدي و استعمال حقوق الارتفاق الطبيعية و القانوني و التعاقدية و جميع المنازعات الناشئة عن هذه الحقوق.
نقض سوري رقم 1296 أساس 1208 تاريخ 30/8/1980 سجلات محكمة النقض.
إن حق الارتفاق حق عيني عقاري لا شخصي و يقتضي ثبوت تملك المدعي العقار المرتفق و ملكية الخصم للعقار المرتفق به.
قرار رقم *نقض مدني سوري 2480 تاريخ 31/10/1955 مجلة نقابة المحامين ص 15 لعام 1956.
إن حق الارتفاق لا يكون إلا بين عقارات تعود لمالكين مختلفين. و على هذا فإنه يجوز لمالك عقارين مختلفين إحداث ارتفاق لأحدهما على الآخر إلا أن مثل هذا الارتفاق لا يظهر إلا عند بيع أحدهما من الغير بحيث يتيح اختلاف المالكين ظهور حق الارتفاق على الشروط التي حددها القانون له. و بالتالي فإن بقاء عقار مسجل باسم شخص مع تحديد طبيعته في السجل العقاري أنه ممر خاص لعقارين مجاورين كانا بملكية ذلك الشخص نفسه. يؤدي بعد اختلاف هوية المالكين إلى اعتباره مثقلا بحق ارتفاق لمصلحة العقارين الآخرين دون حاجة إلى إلغاء تسجيله عن اسم المالك القديم ما لم يثبت المالك الجديد في دعوى مبتدأة شمول عقد البيع ذلك الممر كملحق للمبيع.
قرار رقم *نقض سوري رقم 625 أساس 797 تاريخ 10/5/1977 مجلة المحامون ص 311 لعام 1977.
إن التسامح لا يكسب حقاً بالارتفاق
قرار رقم *نقض سوري رقم 623 تاريخ 14/7/1959 مجلة القانون ص 437 لعام 1959.
إن الدعوى المتعلقة بحق الارتفاق هي دعوى عينية عقارية، فلا تسمع بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري وقبل تسجيل الدعوى في هذا السجل العقاري، و لو كان العقار في منطقة لم يجر فيها التحديد و التحرير.
نقض سوري رقم 3276 تاريخ 22/12/1956 مجلة القانون ص 108 لعام 1957.
إن الارتفاق حق عيني لا شخصي و لا بد لمن يدعي به من إثبات ملكيته للعقار المرتفق و ذلك بتسجيله في السجل العقاري.
نقض سوري رقم 1152 تاريخ 25/6/1955 مجلة القانون ص 600 لعام 1955.
1-إنه و إن كان القانون المدني جاء خاليا من النص على الارتفاقات المحدثة بتخصيص رب العائلة و هي التي يحدثها مالك العقارين على أحدهما لخدمة الآخر بشكل ظاهر فإنه يجب الأخذ بالنظرية.

2-إذاكان العقاران لمالك واحد و أحدث في أحدهما على الآخر نوافذ و مطلات و ارتفاقات ثم باعهما لمشتريين وهما عالمان بالحالة الراهنة و راضيان بهما لم يحق لهما الاحتجاج بالسجل الخالي من ذكرهما. و يتحتم على المالك الجديد تحملها احترامها و يحكم ببقاء ما كان وفق قواعد الشريعة لغياب النص في القانون المدني.
قرار رقم *نقض سوري رقم 137 أساس عقاري 202 تاريخ 24/5/1973 مجلة المحامون ص 301 لعام 1973.
1-إن إشادة بناء يحجب النور عن عقار مجاور هو موضوع يتعلق بحق الارتفاق و تحديده و استعماله و يدخل في اختصاص قاضي الصلح.
2-استكمالا للخصومة لا بد من ابراز قيد عقاري و وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار.
قرار رقم *نقض سوري رقم 2408 تاريخ 27/9/1954 مجلة القانون ص 868 لعام 1954.

لا يجوز لمالك عقار أن يكون له شرفة على أرض لمالك مجاور مالم يكن بين الحائط الذي تحدث فيه تلك الشرفة و بين تلك الارض مسافة مترين. إلا أن هذا المنع لا يسري إذا كانت الشرفة مطلة على الطريق العام.
قرار رقم *نقض سوري رقم 213 أساس حقوق 897 تاريخ 27/5/1959 مجلة المحامون ص 27 لعام 1959.
لئن كان لا يمتنع فتح النوافذ على الطريق العام، إلا أن ذلك لا يعطل حكم المادة 971 من القانون المدني إذا كانت الشرفة أو النافذة المفتوحة على الطريق العام تشكل في الوقت ذاته مطلا على العقار المجاور.
( نقض سوري رقم 105 تاريخ 23/6/1955 مجلة القانون ص 620 لعام 1955.)
1-إن المادة 971 مدني تطبق بشأن المطل الجانبي أو المنحرف لا المطل بصورة مباشرة أو النوافذ المفتوحة على الطرقات العامة.
2-إن المدخل المشترك لا يعتبر ملحقا بالطريق العام.
( نقض سوري رقم 558 تاريخ 22/4/1956 مجلة القانون ص 424 لعام 1956.)
1-إن حق الارتفاق هو تكليف على عقار لمصلحة عقار آخر جار في ملكية شخص آخر غير مالك العقار المرتفق و يكفي لإختلاف شخص المالكين أن يكون أحد العقارين مملوكا على الشيوع لأحدهما في حين أن الآخر مملوك له ملكية مستقلة و أن ما يمنع قيام حق الارتفاق هو أن يكون شخص واحد يملك كلا من العقارين ملكية تامة لا يشاركه فيها أحد.

2-إن مجرد كون العقار المطلوب إحداث ممر له لا يزال على الشيوع لا يبرر عدم سماع دعوى فتح ممر في الارض المجاورة إذاكان العقار لا منفذ له على الطريق العام.

3-إن الغاية من إحداث حق المرور القانوني هي إتاحة الفرصة لحسن استغلال الاراضي التي قد تبقى معطلة إذا أبقيت محصورة.

4-إن طلب المرور للعقار المنحصر لا يخرج عن كونه من أعمال الحفظ و لكل من الشركاء أن يقوم به و يرجع بالتكاليف على بقية الشركاء.
(نقض سوري رقم 168 أساس 132 تاريخ 30/4/1974 مجلة المحامون ص 132 لعام 1974.)

الارتفاق حق عيني عقاري يتعلق بذات العقار و ليس حقا شخصيا فقط كما هو معرف في المادة 960 مدني. و ما دام العقار شائعا و مشتركا بين مالكيه فليس لأحدهم أن يحدث عليه حق ارتفاق لمصلحته أو لمصلحة عقار خاص به.
قرار رقم *نقض سوري رقم 622 أساس 663 تاريخ 28/8/1960 مجلة المحامون ص 61 لعام 1960.
حق الارتفاق حق عيني عقاري لا شخصي وهذا يستوجب التثبت من ملكية المدعي للعقار الذي يدعي بحق الارتفاق له و ثبوت تملكه بقيد عقاري قبل السير بالدعوى.
قرار رقم *نقض سوري رقم 336 أساس 461 تاريخ 31/3/1956 مجلة المحامون ص 16 لعام 1956.

1-لا يجوز لمالك العقار فتح نوافذ أو مطل مستقيم على أرض المالك المجاور ما لم تفصل هذه النوافذ أو المطل عنها مسافة مترين.
2-لا تعتبر الحقوق العينية العقارية موجودة تجاه الغير إلا بعد قيدها في السجل العقاري.
قرار رقم *نقض سوري رقم 43 تاريخ 26/1/1950 مجلة القانون ص 413 لعام 1950.
إن حق الارتفاق بإمرار المياه الوسخة لا يتعتبر من الحقوق المعفاة من الشهر العقاري و وجود قناة واحدة للمياه الملوثة يشكل موضوعا آخر يمكن المداعاة به بدعوى على حدة إذا توفرت شروطها.
نقض سوري رقم 1083 تاريخ 22/4/1956 مجلة القانون ص 423 لعام 1956.

1-إن حق الارتفاق الناتج عن الوضعية الطبيعية للأماكن و عن الالتزامات المفروضة بالقانون غير خاضع للتسجيل و لذا فعدم ادراج حق مسيل ماء المطر في سند التمليك لا يمنعه من استعمال هذا الحق.
2-إن حق الارتفاق إذا أصبح في مكانه القديم أشد ارهاقا لمالك العقار المرتفق به فإنه يجوز لمالك هذاالعقار أن يحوله بدون ممانعة من صاحب حق الارتفاق لمكان بسهولة المكان الاول. و على القاضي أن يوفق في ذلك بين مصالح الفريقين.

نقض سوري رقم 1201 تاريخ 29/7/1954 مجلة القانون ص 666 لعام 1954.
1-إن حق الارتفاق طبيعي أو قانوني أو اتفاقي.فالارتفاق الطبيعي هو الناتج عن الوضع الطبيعي للعقارات. و القانوني هو المقرر قانونا للمنفعة العامة أو الخاصة. والاتفاقي هو الحق الذي ينشأ بالاتفاق مع مالك العقار الذي يجري عليه ذلك الحق.
2-إن حقوق الارتفاق المتولدة عن وضعية الأماكن الطبيعية و الواجبات التي يفرضها القانون معفاة من النشر و الاعلان و التسجيل لأنهما من قيود حق الملكية و لأن حالة الأماكن و الأنظمة تقررهما فلا حاجة فيهما للكتابة.
3-إن القانون المدني أيد احترام حقوق الارتفاق القانونية و جعلها معفاة من التسجيل.

4-إن حق الارتفاق الاتفاقي خاضع للتسجيل و يعتبر هذا التسجيل مبدأ له.
قرار رقم *قرار بدائي سوري رقم 211 تاريخ 11/9/1950 مجلة القانون ص 677 لعام 1950.
إن الحق المقرر للاراضي العالية بإسالة مياهها على الاراضي الواطئة و رد مطلقا لم يستثن شموله أي عقار و يدخل فيه جميع العقارات المادية سواء أكانت خاضعة لحق الملكية أم لم تكن. فلا يمكن حصره بالاراضي الزراعية. و هذا الحق ناتج عن طبيعة العقارات التي تجعل العقار الواطي مسخرا تجاه العقار الاعلى لإسالة المياه.

قرار رقم *نقض سوري رقم 3073 تاريخ 3/12/1965 و القاعدة رقم 3084 من هذا الجزء.

1-إن الاراضي الواطئة مسخرة تجاه الاراضي التي تعلوها لتلقي المياه السائلة سيلا طبيعيا من الاراضي العالية. دون أن يكون ليد الانسان دخل في إسالتها. فلا تدخل فيها مياه الاستعمال الشخصي.
2-يجب التفريق بين التسامح في إسالة المياه بحكم المجاورة و بين الاتفاق على الارتفاق.
نقض سوري رقم 1367 تاريخ 5/7/1963 مجلة القانون ص 784 لعام 1963.,
إن قضايا الارتفاق القانوني و الارتفاق الطبيعي تدخل ضمن اختصاص قاضي الصلح، ما عدا دعاوى حقوق الارتفاق التعاقدي التي يعود البت فيها إلى المحاكم البدائية.
قرار رقم *نقض سوري رقم 3851 تاريخ 19/8/1951 مجلة القانون ص 103 لعام 1952.
إن قاضي الصلح مختص للنظر في جميع المنازعات الناشئة عن حقوق الارتفاق بصورة مطلقة (مادة 63 أصول مدنية).
قرار رقم *نقض سوري رقم 338 تاريخ 23/8/1955 مجلة القانون ص 860 لعام 1955.
إن تأسيس الدعوى على أساس إساءة استعمال حق الملكية في إقامة بناء بما يحجب الاطلال يقتضي مطالبتها ضمن هذاالاطار و لا مجال لتكييفها بدعوى إرتفاقية على اعتبار أن حق الارتفاق بالاطلال غير قائم قانونا بعدم وجود قيد يشعر به في الصحيفة العقارية و على اعتبار أن الوجود الجاري الواقعي له لا يكسب حقا يخالف قيد السجل العقاري مما يجعل الاختصاص ينعقد لمحكمة البداية في هذه الدعوى.

(نقض سوري رقم 267 أساس 1756 تاريخ 11/3/1978 مجلة القانون ص 564 لعام 1978.)
إن كل ما يتعلق باستعمال حقوق الارتفاق يدخل في اختصاص قاضي الصلح، و لو أدى إلى هدم القسم المطل على العقار، ما دام الهدم يعتبر أثرا من استعمال هذا الحق.

نقض سوري رقم 1445 تاريخ 20/6/1965 مجلة القانون ص 793 لعام 1965.
إن الحكم بإزالة الشرفات و رفع النوافذ إلى مستوى الحد القانوني يتعلق بحق الارتفاق و مداه و هو غير قابل للتقدير. وهو يدخل في اختصاص قاضي الصلح المدني.
قرار رقم *نقض سوري رقم 245 أساس عقاري 193 تاريخ 25/4/1978 مجلة المحامون ص 460/1978.
لا يجوز لمالك العقار المرتفق أن يسور ملكه بصورة تحول دون استعمال حق الارتفاق المترتب لمنفعة عقار مجاور له.
قرار رقم *نقض سوري رقم أساس 1674 تاريخ 11/8/1954 مجلة القانون ص 774 لعام 1954.
يحق لمالك عقار أن يبني سطوحه بصورة تسيل معها مياه الامطار في أرضه أو في الطريق العمومية مع مراعاة الانظمة الخاصة. و عليه يحظر إسالة هذه المياه في الارض المجاورة أو مد سطوحه على سطوح عقار جاره.
( نقض سوري رقم أساس 4637 تاريخ 1/12/1951 مجلة القانون ص 122 لعام 1952.)

1-لئن كانت الاراضي الواطئة تعتبر مسخرة للاراضي التي تعلوها لتلقي المياه السائلة بصورة طبيعية، إلا أنه لا يجوز لمالك الارض العالية أن يزيد عبء الارتفاق هذا.
2-على مالك العقار أن يبني سطوحه بصورة تسيل معها مياه الامطار في أرضه أو في الطريق العمومية، و لا يجوز له اسالتها في الارض المجاورة.
3-يجب على القاضي العمل على التوفيق بين الارتفاق الطبيعي بالنسبة لوضع العقارين و ما تقتضيه رعاية حق صاحب الارض الواطئة و دفع الضرر في حال تحققه باتخاذ تدبير بشأنه.

نقض سوري رقم 980 تاريخ 26/5/1963 مجلة القانون ص 603 لعام 1963.
المطل المستقيم هو الذي لا يحتاج معه الانسان أن يدير رأسه، و المطل الجانبي هو الذي يلزم بإدارة الرأس يمينا أو شمالا، و الشرفات تعتبر دائما ذات اطلال مستقيم.
نقض سوري رقم 1124 أساس 92 تاريخ 15/5/1965 مجلة المحامون ص 319 لعام 1965.
إن مشتري العقار وهو مرتفق به بالنوافذ يعتبر قابلا ببقائها على وضعيتها الراهنة فلا يحق له الطعن بهذه الحالة لأن أحكام المادة 970 لا تتعلق بالنظام العام.
قرار رقم *نقض سوري رقم 2431 تاريخ 18/9/1954 مجلة القانون ص 877 لعام 1954.

يجوز فتح النوافذ المطلة على أرض الغير إذا كان بين الحائط الذي فيه النافذة و بين الارض متران أو كانت النافذة تعلو مائة و تسعين سانتمترا عن أرض الغرفة في الطوابق العلوية (مادة 970 مدني).
قرار رقم *نقض سوري رقم 799 تاريخ 27/3/1952 مجلة القانون ص 283 لعام 1952.

1-إذا كان حق الارتفاق مسجلا في السجل العقاري، فإن البت في موضوع النزاع بشأنه يكون على أساس مفعول الحق المسجل و مداه و أثره.
2-إذا كان الحق غير مسجل يؤخذ بعين الاعتبار حق المالك في استعمال حقه و منع الضرر عن الجار.

قرار رقم *نقض سوري رقم 2118 تاريخ 25/9/1958 مجلة القانون ص 557 لعام 1958.
إن مجرد فتح المالك نافذة في عقاره تطل على أرض الغير لا يكسبه حقا يحول دون إقامة هذا الغير على الوجه الذي يقرره القانون بناء في أرضه ملاصقا لبناء جاره يؤدي إلى اغلاق النافذة فيه. إذا كان فتحها و وجودها غير ثابت في السجل العقاري أو في اتفاق بين الطرفين. أو إذا كان هذا الغير غير ملزما بمراعاة نظام للوجائب.
قرار رقم *نقض سوري رقم 465 أساس عقاري 787 تاريخ 29/12/1976 مجلة المحامون ص 118 لعام 1957.

في المناطق غير المحددة و المحررة يحق لصاحب العقار الذي أحدث في عقاره نوافذ تطل على عقار جاره بصورة مخالفة للقانون و دون معارضة هذا الاخير أن يكتسب هذا الحق الارتفاقي إذا ظلت هذه النوافذ مفتوحة المدة اللازمة لكسب الحق بالتقادم و أن يعيد فتح هذه النوافذ في البناء الجديد الذي حل محل البناء القديم و أن يزيد من سعتها لأن ا لقانون لم يقيد سعة الفتحات ولو كان عقار جاره مسجلا في السجل العقاري إذا كان هذا التسجيل قد تم بموجب معاملة تصرف، و ذلك شريطة أن يقع البناء الجديد و النافذة فيه في نفس مكانهما من البناء القديم. و إن قضايا الاطلال لا تقبل التقدير في القيمة.

( نقض سوري رقم 6 أساس عقاري 65 تاريخ 15/1/1975 مجلة المحامون ص 157 لعام 1975.)
إن إمكان الاطلال من الباب يجعله داخلا في شمول كلمة مطل الواردة في المادة 970 مدني. و إن تقييد حرية المالك بالقيد المنصوص عليه في هذه المادة إنما يراد به حماية المصلحة العامة و منع الضغائن بين الجيران و الحد من المضايقات الجوارية بقدر الامكان فيطبق على الباب ما يطبق على النافذة بهذا الخصوص لوحدة العلة والموجب القانوني.
قرار رقم *نقض سوري رقم 709 تاريخ 26/5/1955 مجلة المحامون ص 276 لعام 1955.
إن ما ورد في المادة 970 مدني من تحديد للمسافة بين الحائط الذي يحدث فيه المطل أو النافذة أو الشرفة. و بين الارض المسورة أو غير المسورة للمالك المجاور بمترين ليس محصورا في حالة انشاء النوافذ أو المطلات أو الشرفات. و إنما يشمل المسافة التي يجب على الجار تركها عند إقامته البناء مقابل النوافذ المطلة على عقاره، ما دام حق الارتفاق هذا بفتح النوافذ مسجلا في السجل العقاري.
( نقض مدني سوري أساس 336 تاريخ 3/11/1970 قرار 46/1971.)

1-لا يجوز فتح مطلات مستقيمة على أرض مسورة أو غير مسورة لمالك مجاور. إلا إذاكان يفصل بين العقارين مترين على الاقل. و علم المالك اللاحق للعقار المجاور بوجود النافذة لا يرتب أي أثر لمالكها.
2-إن وجوب ترك و جيبة لغايات تزيينية أو تحسينية لا يعني أن هذه الوجيبة حديقة عامة و ما دام أن السجل العقاري خاليا من حقوق الارتفاق أو الانتفاع.

قرار رقم *نقض سوري رقم 2017 أساس 995 تاريخ 10/9/1964 مجلة المحامون ص 315 لعام 1964.
1-القانون الذي عين المسافة التي يتركها صاحب المطل بينه و بين ارض جاره يكون عين المسافة نفسها للجار الذي يبني جدارا أمام المطل.
2-إن اكتساب حق المطل على أرض الجار يترتب عليه ارتداد هذا الجار في بنائه على ملكه بالقدر الذي يكمل المسافة القانونية التي اعتبرها القانون ضرورية لإستعمال هذا الحق.
نقض سوري رقم 1758 أساس 415 تاريخ 12/9/1966 مجلة المحامون ص 329 لعام 1966.

تكلم هذا المقال عن : أحكام واجتهادات قضائية في حق الانتفاع
شارك المقالة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر بريدك الالكتروني.